序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇農村宅基地法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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農村宅基地管理的問題與對策

農村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農民的切身利益，事關農村的社會穩定與和諧。近年來，隨著農村經濟的快速發展，農民生活水平不斷提高，加上新農村建設、土地綜合整治、集體土地流轉等新方針政策的出臺與實施，農村宅基地管理成為了國土資源管理的重點、熱點和難點問題之一。

一、現狀與問題

經過二十余年土地管理法律法規的貫徹實施，農村宅基地管理基本走上了法制化、規范化的軌道，對于保障農民居住權利、加強耕地保護等方面發揮了重要作用。隨著經濟社會的不斷向前發展，農村宅基地本身性質以及面臨的環境發生了很大變化，農村宅基地管理也不斷顯現一些問題，有的問題還表現得比較突出。加快對宅基地管理的改革創新成為當前社會各界關注與熱議的重點，當前有些地區探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農村建房缺乏統一規劃，盡管在推進新農村建設過程中有些地方制訂了村莊建設規劃，但規劃的控管作用并不明顯，加上農村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農民建房選址比較困難，現實當中往往出現公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農民大多屬單門獨院選址建房，加上在宅基地供應上現行的是集體所有、農民無償獲得和無償使用的制度，造成農村宅基地供應上的“大鍋飯”，讓農民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規定的標準。另外，農民圖進出方便，各家各戶還要獨修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現實需求與土地法規政策約束之間的矛盾，農民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農民不等批準“先斬后奏”。這些都導致農村違法建房案件易發多發。在農民建房違法案件查處當中，法律規定只能補辦手續或，而農民違法所建的房屋按照規定能補辦手續的僅為少數，大部分要。但真正要拆除農民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現實情況中是很難行得通的。正因為違法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環。

3、流轉遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經濟社會的快速發展，農村人口逐步向城鎮集中，一些在農村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現處置。另外在某些情況下，如城市郊區、城鄉結合部以及經濟較發達的農村，城鎮人口和貧困地區的農民希望跨地區、跨城鄉購買宅基地，這些年出現的“小產權”房就是鮮例。按照現行的土地管理法律法規，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅使，這些年農村宅基地私自轉讓和房屋買賣時有發生，自發形成農村宅基地非法流轉的隱形市場。加快集體土地管理改革創新，促進集體建設用地有序流轉已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當前農村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。

1、現行法規政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規，農村宅基地的管理只限于土地法律法規的個別條文和相關政策性文件，數量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強。如對農民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執法實踐來看，在以人為本的執法環境中，此規定執行難度很大，可操作性不強且難以執行到位，導致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規劃管理滯后，農村陋習影響深遠。長期以來，在規劃管理上普遍存在重城鎮輕農村的思想，對農村規劃投入很少，大多數鄉鎮村莊沒有規劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序。總體上來看，農村宅基地只在土地利用總體規劃上確定一個數字規劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規劃和控制性詳細規劃普遍缺乏。近些年來，少數經濟條件好的鄉鎮雖然搞了規劃，但大都不夠成熟，有的規劃不是十分科學合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農民建房的盲目性和隨意性。另外，農民建房受農村一些陋習的影響十分深遠，如農民在修建房屋時，就坐向、看風水、講龍脈相當盛行，選宅基地不是先請基層國土資源所人員察看，而是先請“風水”先生，“風水”好了就行，哪怕法律禁止也要強行修建，特別是“風水”好的地段甚至出現搶建現象。

3、執法過于疲軟，監管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監管政策也相繼出臺，但在土地執法上，還一直處于“軟肋”狀態，主要表現在土地強制執行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發《責令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規未賦予土地執法監察人員一些必要的強制執行方面的權力。土地問責過松過軟。對農民違法建房大都采取罰款方式變通了結其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責任的寥寥可數。在監管問責上，失之過寬，究之過軟，起不到應有的警示作用，在基層干部職工心中，對農民建房管理“因公違法”、“法不責眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責的地方保護主義還比較突出。在日常監管方面，存在缺位越位的現象，如有些國土資源部門處于唯錢管地的狀態，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農民建房用地管理；有些鄉鎮政府在國土資源管理體制改革后，對農村土地管理重視不夠，履責不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權、越位審批；另外，涉土管理的相關部門在政策銜接和工作步調上也不是很協調有序。

三、工作建議

加強新形勢下的農村宅基地管理，必須對當前宅基地本身的性質、功能以及環境有一個正確的認識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規、機制體制入手，勇于創新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規。要借《土地管理法》修改之機，加快農村宅基地立法工作，國家可出臺《農村宅基地管理辦法》、《農村集體建設用地流轉管理辦法》等法律法規，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費、失職問責等方面的政策文件，綜合運用法律、經濟、行政的措施，使農村宅基地 的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現有關于宅基地管理方面的法規政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規政策的執行力。

2、加強宅基地規劃管理。嚴格按照控制建設用地總量、合理布局、改善居住條件、保護耕地的原則，因地制宜，科學制定適合農村宅基地發展的村莊建設規劃，合理地規劃村莊、農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模，同時要結合新農村建設，加大農村基礎設施建設投入，創造農民集中成片建房、節約集約用地的平臺。要本著節約集約用地的原則，加強農村宅基地用地計劃控制，嚴格控制新增宅基地用地計劃，嚴格控制新增宅基地用地標準，把農村宅基地[文秘站:]新增用地計劃指標和農村建設用地整理新增的耕地面積掛鉤，對宅基地實行總量控制。

3、規范宅基地審批管理。要加強鄉、村、組三級的審核作用，基層國土資源所要全程參與農村宅基地從申請到確權登記的整個過程，真正做到“三到場”。要嚴格控制農村宅基地申請條件，認真貫徹“一戶一宅”的法律規定，堅決貫徹各地農村宅基地面積規定標準。規范農村宅基地申請報批程序，對農村村民需要申請宅基地和經依法批準的宅基地，要在其所在地的集體經濟組織或村民小組張榜公示。要加強農村宅基地的初始、變更登記工作，對農村宅基地登記實行動態管理，加強農村宅基地檔案建設，推行電子檔案管理信息化，充分發揮地籍檔案在農村宅基地監督管理上的作用。

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[關鍵字] 宅基地 有效管理 建議措施

[中圖分類號] C93 [文獻碼] C [文章編號] 1000-405X（2013）-1-2-2

近年來，隨著我國經濟社會的發展，農村經濟取得了相當大的發展。此外，由于我國一系列惠農政策的出臺，農民的生活水平得到大大提升，它們對住房的要求也越來越高，目前，農民新建房屋與改建房屋的愿望十分強烈。但是，由于相關法律法規的不健全、宅基地管理工作的不到位以及農民自身對宅基地概念的錯誤認識，使得宅基地管理工作面臨相當大的挑戰，難以正常進行，因此，加強宅基地的有效管理是我國國土部門的必要舉措。

1 宅基地管理的現狀

1.1 宅基地概念不明

宅基地是指農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型，宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。根據我國法律規定，宅基地屬于國家和集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權，所以不得轉讓、出租或抵押。由于對宅基地概念的不明確，有相當多的農戶對宅基地進行了法律不允許的行為，也給自己帶來了不必要的麻煩。

1.2 "一戶多宅"現象

由于宅基地管理工作的不到位，在廣大農村，"一戶多宅"現象十分普遍。在我國宅基地管理中，管理工作基本上都是以公安戶籍管理登記的戶為準，然而在廣大農村，由于人們思想意識的不到位以及基層政府管理工作的不到位，人們對"戶"并沒有明確的概念，農戶占用亂占、多占宅基地建造房屋的現象十分嚴重。由于宅基地的分配涉及農戶的利益，有的農戶甚至會通過與父母分開居住、與兄弟分家或者與妻子離婚的方式，然后再進行宅基地的申請批準工作，以此得到更多宅基地的使用權。

1.3 宅基地私有化

由于對國家相關法律法規的不了解，很多農戶都以為宅基地是歸自己私人所有，可以自由進行土地的買賣、轉讓以及抵押活動，有的農戶甚至于在宅基地被工程建設征用之后，仍固執的認為那片宅基地仍然是歸自己所有。此外，由于農村宅基地管理工作的不到位，很多農戶的舊宅基地并沒有及時的被基層政府收回，導致宅基地落在私人手里。

1.4 宅基地閑置

隨著經濟社會的發展，一些富裕的農戶會選擇到城市里居住，它們留在農村的宅基地如果不作處理，就會造成宅基地的閑置，浪費資源。

1.5 宅基地建設布局不合理

農村是農戶們的聚居地，由于缺乏規劃投入，農戶們往往只著重于個人住房的規劃設計，而沒有考慮整個村莊的規劃布局，這就造成了農村住房建設雜亂無章，缺乏美感，這在一定程度上阻礙了農村經濟的發展。

2 宅基地管理問題的形成原因

2.1 宅基地管理法規缺乏系統性

我國《土地管理法》及相關法律法規，已經確定了宅基地管理的詳細辦法，但是農村宅基地的管理只得到了極少的體現，在實際的操作過程中，農村宅基地管理缺乏系統性和針對性，管理辦法不連接。

2.2 缺乏有效的處罰措施

農村宅基地管理工作面臨很大的挑戰，"一戶一宅"制度在很多因素的影響下難以實現，農戶亂占、多占宅基地進行住房建設的現象十分普遍。這種普遍現象之所以得不到改善，是因為農村宅基地的管理工作不到位，執法人員對農戶的違法行為不進行相應處罰或者處罰力度不夠。

2.3 宅基地申請報批、登記發證工作不到位

眾所周知，宅基地使用權是經依法審批，由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體土地使用權。在實際生活中，由于宅基地的申請報批工作的不透明，很多農戶并不知道怎樣申請并獲取宅基地，此外，由于宅基地登記發證工作的不到位，就會給一些不法分子可乘之機。

2.4 領導干部不夠重視

農村宅基地管理工作的進行需要領導干部的重視與配合，然而在實際工作中，基層政府對宅基地管理工作的重視程度遠遠不夠，對農戶非法亂占、多占宅基地建房置之不理，某些領導干部甚至會進行權錢交易，默許農戶多占宅基地。

2.5 宅基地管理力度不夠

我國基層國土資源部門的管理人員少，工作能力有限，而在廣大農村，宅基地違法案件又頻繁發生，管理人員一時難以應付。此外，管理人員的職權范圍有限，追究農戶的法律責任需要經過很多程序，繁瑣費時，這就造成了農村宅基地管理工作的困難。

3 宅基地管理的有效舉措

3.1嚴格依法執政

在農村宅基地管理工作中，基層政府需要加大對農戶宅基地使用的監督管理工作，堅決不收取人情，絕不對多占、亂占宅基地建房的行為睜一只眼，閉一只眼。政府工作人員需要明確自己的職責，不能因為怕得罪人就放寬執法。

3.2 完善宅基地管理法規

農村宅基地管理困難重重的很大一部分原因就是法律法規的不完善，由于處在農村這個大背景下，農村宅基地管理需要充分考慮到廣大農戶，制定適合農村的宅基地管理辦法。此外，管理法規需要注重實際操作的可行性、針對性與連續性，能夠真正為農村宅基地管理工作提供可靠的法律依據。

3.3 加強對宅基地相關法規的宣傳

農村宅基地管理工作需要國土部門人員與廣大農戶的協調配合。在以往的宅基地管理中，農戶由于缺乏對宅基地管理法規的了解，不明確自己對宅基地的權利，也不知道自己亂建住房的后果，這樣就會給自己和管理人員帶來一系列不必要的麻煩。在完善的宅基地管理法規制定之后，基層政府人員需要組織廣大農戶進行相關法規的學習，同時充分利用村莊內的公共宣傳欄等宣傳工具，加強農戶對宅基地概念的認識，使廣大農戶學會約束自身，遵紀守法，從而減少宅基地違法案件的發生，也減少管理人員的工作量。

3.4 強化宅基地規劃管理

隨著我國經濟社會的發展，農村經濟也迎來了發展的春天。基于我國的基本國情，國家相繼出臺了一系列的惠農政策，并不斷加快新農村建設，改善廣大農戶的生活條件。國家需要加大對農村規劃的投入，加大對農村宅基地的規劃管理，對農戶建房進行必要的規劃與指導，使農村展現新貌。合理有效的農村宅基地規劃管理可以很大程度地優化農戶的生活環境，同時加快農村經濟的發展。

3.5 公開申請報批、加快登記發證

在農村宅基地的管理工作中，由于申請報批工作的不透明，有相當一部分的農戶并不知道通過怎樣的途徑獲得宅基地的使用權，從而造成不必要的損失，因此，宅基地的申請報批工作必須公開，這樣，廣大農戶可以通過合法渠道獲得宅基地的使用權，也可以在一定程度上對基層政府工作進行監督。此外，國土部門需要加快宅基地的登記發證工作，這樣，廣大農戶就不會畏于登記發證工作的繁瑣與耗時而不愿意進行宅基地登記。

3.6 規范建房，保護合法建房

隨著農村經濟情況的改善，農戶新建住房的愿望十分強烈，基層政府需要優化宅基地管理工作程序，認真做好農戶新建住房的規劃管理，對違法建房的農戶進行嚴厲的處罰。

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所謂換，應該是對等的。可是按照《土地法》規定，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”既然是集體所有，農民就沒有所有權，只有使用權。

對只有使用權的集體土地，作為農民是不能擅自買賣和轉讓的。1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓。

在這種情況下，農民如何拿只有使用權的農村宅基地換取小城鎮的一套住宅？如果不是政府行為，靠市場來完成交換幾乎是不可能發生的。任何一個人不可能去換一個不受法律保護的農民宅基地，而農民換回的住宅也是會有擔憂的，因為農民的農村宅基地不能給他人有所有權，按照對等公平的原則，農民得到的小城鎮住宅恐怕也難有所有權。

正是由于這些法規的限制阻礙了農村宅基地的流轉。這些法規條文的出臺在當時可能有很大的積極意義。那時農民流動性不大，農村的住宅農民沒有什么多余的。可是隨著改革開放，農民流動性在增大，許多農民流向城市，農村的宅基地出現剩余。據浙江大學房地產研究中心統計，2005年東部地區有5%至10%的農民在城市里購房，大約有1500萬戶宅基地處于閑置、空巢狀態，浪費嚴重。

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關鍵詞：農村宅基地;管理方法;研究

中圖分類號： F321.1 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2016.24.038

1 農村宅基地現狀及問題

隨著新農村的發展，房屋重建現象非常普遍，有的進行擴建、有的進行更換土地建設。以上建設方式有的通過了相關法律程序，有的屬于違法用地，從而造成了農村宅基地使用及管理的混亂。

1.1 居民點分布分散規劃性不高

我國農村居民點分布廣而且建設比較散亂，這種在農村是比較普遍的現象。農村房屋建設缺少規劃性，隨性建設隨處可見。尤其是東北地區這種現象極為普遍。但是通過新農村建設，小康村、示范村的出現，上述現象有所改變，但是居民點分布無秩序、無規劃性仍然存在。

1.2土地違規違法占地現象仍比較普遍

對于農村而言，農民的法律意識比較淡薄，認為可以隨意在自己承包的土地上進行房屋建設，大肆使用耕地，造成耕地的大量浪費。在農村，人們存在一種“占便宜”的心理，房屋重建都進行擴建，越大越好，根本不考慮人均使用面積。而且未批先建現象居多，在修建后再進行補全手續，有的甚至不補辦。

1.3農村宅基地私自轉讓和房屋買賣時有發生

在“城中村”和城鄉結合的鄉鎮規劃區內自發進行宅基地土地交易眾多，這就打亂了土地市場的正常程序，造成土地權屬不明，增強了土地部門管理的難度。在經濟利益的驅使下，有些農民為了謀取自己的利益，將自己的宅基地或耕地出售于他人進行房屋建設和其他用途建設。尤其是隨著城市化的進程加快，城鄉結合部非法土地交易更加嚴重。

1.4 違法用地查處執法困難

我國是農業大國，農村人口基數大，農村占地廣闊，所以要加強對農村土地使用及交易的情況，需要增加執法力量，強化執法手段。但有些地區土地管理所人員短缺，經費不足，致使無法滿足現實執法的需要。另外，根據我國《土地管理法》規定，土地監察人員沒有強制執行權力，所以只能依法進行訴訟，但是該過程形成后，違建已經產生。

2 思考及建議

2.1大力宣傳土地管理的法律法規

我國農民的受教育意識還比較淡薄，而且受教育形勢也比較單一，所以要加強土地管理法律、法規的宣傳力度，讓廣大農民認識到法律的強制性。通過多種渠道進行宣傳，線上通過電視廣播、報紙、雜志等媒體進行宣傳。線下深入農村開展法律講堂，宣傳如何申請用地、如何走法律程序、哪些是用地違法行為、哪些用地不可交易等。

2.2 強化土地利用總體規劃的法定地位

土地利用總體規劃是土地管理的龍頭和總綱，要將土地利用總體規劃向廣大群眾進行公告，由群眾來監督規劃的實施，并且每年要將土地利用總體規劃的執行情況向同級人代會匯報，聽取人大代表的批評和建議，土地利用總體規劃重大修改活動，也需由同級人大代表表決通過，一般性的修改也需要提交人大常委會備案，保證土地利用總體規劃執行的嚴肅性，避免修改調整的隨意性。

2.3 嚴格實施村民建房手續的審批

村民建房手續的審批要在嚴格執行有關法律法規，服從規劃安排的前提下，實施村民建房管理公示制和社會服務承諾制，增加行政審批的透明度、辦事程序的公開化，要將村民建房辦理手續的條件、辦理流程、收費標準、收費依據、辦理時限在各鄉鎮向群眾進行公布，在村民宅基地安排有爭議的地方，可引入公開、公平、公正的競爭機制，堅決鏟除老百姓建房中出現的以地謀私、亂收費的不正之風。

參考文獻

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十七屆三中全會《決定》明確提出：完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權。可見，宅基地管理在農村集體建設用地管理中是非常重要的。它直接關系到土地特別是耕地資源的保護、利用，直接關系到農民的生產生活，直接關系到國計民生問題。

近幾年來，隨著經濟的發展，農村生活水平不斷提高，農民建房熱情普遍高漲，出現了一輪又一輪的建房熱，農村宅基地管理面臨一些新情況、新問題。主要表現在：

農村住宅建設處于無序狀態。長期以來，農村住宅建設缺乏統一規劃，農民建房選址隨意性大，沿路建，臨街搭，亂圈亂占，亂搭亂建的現象嚴重，村莊布局雜亂無序，既影響了村容村貌，又浪費了大量土地。

農民建房蠶食耕地。一些農民把建房地點選在路邊良田內，導致公路、村道兩旁部分耕地被占用。一些地方為把非法占用耕地的行為“合法化”，采取了改變耕地性質的做法，先把耕地改變為場地，然后又把場地改變為荒地，一部分耕地不知不覺被蠶食掉了。

“空心村”、“一戶多宅”現象嚴重。一些村莊盲目擴張，新建住宅不斷向村莊延伸，而村內舊宅由于年久失修，大多成為破房、危房，無人居住，形成了大量的“空心村”。一些農戶建新房不拆舊房，多處占地建房，“一戶多宅”現象比較普遍。

農村宅基地私自轉讓時有發生。少數農民為了牟取私利，不惜將自己的宅基地、自留地甚至責任田作價賣與他人建房，更有些買地者假借當地農民的名義辦理建房手續，達到逃費逃稅的目的，這種現象在鄉(鎮)、村規劃區尤為常見，因其行為雙方互惠互利，具有很強的隱蔽性，且涉及面較廣，查處難度大。

多種原因引發上述問題

傳統觀念根深蒂固。絕大多數農民認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是一種私有財產。一些農民甚至將自己承包的責任田當成私有土地，隨意侵占或調換建房。同時，許多農民聽信風水先生“宅大招財，路寬出官”迷信說法，紛紛向村外尋找“風水寶地”建房。加之富裕起來的農民為求寬敞、講美觀、圖方便，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一等或“想致富，臨公路”等狹隘心理需要。

法律法規缺位。目前我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規，農村宅基地管理在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地方面的立法滯后，而且存在大量的法律真空。雖然近年來一些地方也制定了有關宅基地管理的措施辦法，但由于宅基地管理工作面廣量大、情況復雜，有的地方管理不夠規范，操作性不強，實施效果不甚理想，從而在制度上進一步增加了農村宅基地的管理難度。

村鎮規劃滯后。長期以來，各地在建設規劃上普遍存在重城鎮輕農村的思想，對農村規劃投入極少，大多數村莊沒有規劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序。少數地方雖然搞了規劃，但有的規劃不夠科學合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農民建房的盲目性和隨意性。

監管不到位。一方面，鄉(鎮)基層國土資源管理力量薄弱，專業人員少，執法裝備缺乏，工作經費不足，很難對本轄區內的國土資源實施有效監管。另一方面，歷年來一些鄉(鎮)對違法用地問題處理以罰代拆、一罰了之，給制止違法占地行為帶來了負面影響。同時，按照法律規定，農民非法占用土地建住宅的必須拆除，但現實當中很難執行，使執法陷入兩難處境。

多管齊下，疏堵結合，綜合治理

農村宅基地管理涉及千家萬戶，情況復雜，政策性強，必須多措并舉，多管齊下，疏堵結合，綜合治理。重點應抓好以下幾個方面：

完善農村宅基地管理制度。現行的《土地管理法》對農村宅基地的管理雖然作了規定，但比較宏觀，操作性不強，某些方面還不夠完善。如對閑置宅基地、多占宅基地等沒有相應的處罰規定，對宅基地審批后長時間不動工建設如何處理也沒有規定，其他如審批程序、劃分標準、費用收取、流轉管理、地籍管理和相關法律責任都需要進一步具體明確和細化。因此，國家應加快農村宅基地立法工作，使農村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。同時，地方政府要根據相關法律法規政策，結合本地的實際情況，出臺操作性強的農村宅基地管理辦法。

強化宅基地規劃管理。規劃是龍頭，是搞好農村宅基地管理的基礎。要結合當前新一輪土地利用總體規劃修編工作，抓緊編制完善鄉(鎮)土地利用總體規劃。按照統籌安排城鄉建設用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則，合理確定小城鎮和農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模；要按照《城鄉規劃法》的規定，安排專項資金編制村莊建設規劃。村莊建設規劃要以當地經濟社會發展規劃和土地利用總體規劃為依據，以舊村莊為依托，優化村莊內部用地結構，充分利用村內各種廢棄地、閑置地，合理布局公共設施用地、生產用地、道路用地和宅基地。

積極推進宅基地整理。即根據土地利用總體規劃要求，科學制定和實施村莊改造、整治計劃，積極穩妥地推進農村建設用地整理。這就需要因地制宜地開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作，制定消化利用的規劃、計劃和政策措施，加大盤活存量建設用地的力度。農村村民新建、改建、擴建住宅，要先行安排利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。對“一戶多宅”和空置住宅，要制定措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。

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【關鍵詞】農村宅基地；存在問題；對策建議

農村土地問題涉及村民切身利益，受到村民的廣泛關注，特別是農村宅基地管理工作涉及內容廣泛，具有較強的政策性，但在實際執行中面臨復雜的工作環境，特別是在新形勢下村民思想更加開放，個人建房問題點多面廣、受到眾多因素影響，農村地域面積廣闊使國土部門難以監管到位，宅基地管理呈現出一些新特點，出現了一些新問題，需要對管理工作進行探究。

一、當前我國農村宅基地管理工作中存在的問題

隨著我國城鎮化進程加快，越來越多的農村轉移勞動力進入城鎮就業，但大都在農村保留了宅基地，同時農村宅基地規模也不斷擴大，特別是近年來呈現出農村違法建設增多的趨勢，對宅基地管理不當則極易引發耕地占用等土地管理問題。當前的農村宅基地管理中，主要存在以下問題：

1、村莊和建房比較散亂，缺乏長遠規劃

隨著村民生活水平提高，農村建房呈現出不在鄉村規劃范圍內建設，在選址和建筑規模上的隨意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬頭，或是沿著公路和村莊道路“線狀”擴張，或是向村莊四周形成“塊狀”擴張，村莊建設缺乏長遠規劃，建設隨意性差，整體布局不合理，影響了街巷道路的暢通性和村容村貌的整潔程度，浪費了土地資源。

2、政策法規不完善，違法違規占地現象頻發

在城鎮化進程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋閑置，而現行宅基地管理法規側重于對新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出機制，導致村民在宅基地使用中沒有責任、只有權利，只想多占、不愿推出。當前的土地管理法規對違法違規建設的處理手段為拆除，在實際工作中因為村民投入資金，導致違法違規建設建成后拆除處理存在困難，特別是在建房收費政策取消后，村民誤認為無需審批，對宅基地使用存在錯誤認識，導致違法違規建設增多。同時，新形勢下未批先建、少批多占、一戶多宅等問題比較突出，或是不在批準點建房，違規多占宅基地現象比較突出，造成宅基地對耕地的占用。

3、點多面廣，監管工作存在困難

農村宅基地監督管理需要大量工作，基層國土監管力量相對不足、經費保障較少、執法程序復雜且存在執行難題，無法有效對農村建設進行監督管理，使得農村宅基地監管工作難以到位。同時，因為宅基地的無序擴張，耕地建房比較普遍，一方面造成了違法違規建設，另一方面又造成了耕地占補難以平衡。

二、加強農村宅基地管理的對策建議

1、因地制宜完善村鎮發展規劃

要結合縣域土地利用總體規劃等發展規劃，結合具體村鎮的發展實際，修訂完善鎮、村土地利用規劃，劃定建設用地紅線，嚴格控制建設用地總量，合理布局宅基地分布和居民點的數量。要以節約用地為目標，堅持穩定和調整的有序銜接，分散和適度集中相結合的方式，嚴格控制宅基地用地計劃，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地計劃，劃定宅基地發展紅線，嚴格限定建房和建設區域，防止建設用地無序擴張。

2、完善預防機制，防止違法違規用地問題發生

針對農村違規使用耕地或宅基地建房后難以拆除或拆除成本較高、對群眾造成損失的問題，要健全完善有關法規制度，積極采取事前預防措施，有效遏制違法違規占用宅基地或耕地進行建設問題的發生。要加強政策宣傳，在明確宅基地范圍和用途的基礎上，及時向群眾宣傳有關政策和法律法規，并告知違規后需要拆除，提高群眾守法利用宅基地的意識。要健全完善責任體系，針對基層國土監管力量難以有效實現監管全覆蓋的實際，加大經費和人員保障，充實基層監管力量，并劃定網格區域，由專人負責，提高監管的針對性；要充分發揮基層鎮村干部的作用，制定相應制度使社區和村干部負有一定的監管職責，監督本社區或村居內的宅基地使用和建設行為，一旦發現違規違法行為立即上報，及時組織人員進行阻止或拆除，降低違法違規行為的處理成本，把問題消滅在萌芽狀態。對于幫助和蓄意支持村民進行違法違規宅基地使用和建設的國土或鎮村工作人員，要嚴肅追責和處理，加大對惡意阻撓執法人員處理違規違法建設行為的村民的打擊力度，形成濃厚的工作氛圍，有效遏制違法違規用地問題的發生。同時，要妥善處理遺留問題，對確實無法拆除的，要采取相應的手段進行處罰或處理，強化群眾的守法意識。

3、落實有關制度，強化農村宅基地管理

要完善各項農村宅基地取得、使用和管理制度，強化對農村宅基地的管理。要規范宅基地申請使用條件，我國有關的土地法規要求一戶村民只能擁有一處宅基地，擁有宅基地的面積也都有相應的標準，要進一步細化“一戶一宅”原則，按照分戶條件和人口宅基地面積標準，科學確定和嚴格規范宅基地申請條件，對不符合條件的申請不予批準。要完善宅基地使用權取得制度，對由集體經濟組織劃撥的宅基地，原則上是無償取得；對房屋繼承或購買取得的房屋，可使其取得相應的宅基地使用權。要修訂完善宅基地流轉和退出制度，通過對閑置宅基地的有效流轉，以及對外出人員原有宅基地的退出，盤活農村現有宅基地存量資源，減少農村宅基地閑置、空置現象，進一步完善有關法律法規和市場化流轉宅基地制度，有效規范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的現象，適度放寬村民對宅基地的處置權，維護村民的合法權益。要規范宅基地申請報批流程，對申請宅基地的，要對包括申請提出人情況以及土地地類、性質和面積等在內的內容在所在村居進行公示，讓所有群眾都參與監督，并嚴格按照有關條件進行檢查，確保符合條件且所有村民無異議后再進行審批。

三、結論

綜上所述，農村宅基地是農村土地管理的重要內容，科學有效的宅基地管理將改善農村村容村貌、提高宅基地和土地節約集約利用水平、有效保護耕地，從而為新農村建設提供充足的用地保障。

參考文獻：

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[2]郭心毅.現行農村土地使用權流轉模式分析及評述[J].現代管理科學，2011（1）.

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關鍵詞：宅基地 使用權 流轉

對于農民而言，農村宅基地是其從農村集體經濟組織中獲得的一項重要財產，是建設村民房屋的載體，是其擁有的為數不多的基本生產生活資料。受現行法律的約束，農民擁有的宅基地是無法進行合法流轉和公開轉讓的。這一規定將土地和勞動力全部束縛，既不利于推進河北省城市化進程，也不利于有效合理地實現城鄉統籌規劃。因此，如何處理農村宅基地的流轉是我國城市化進程中必須高度關注和解決的一個社會問題。

一、我國農村宅基地使用權流轉的現狀

（一）宅基地管理混亂，規劃缺位

伴隨農村經濟的發展和農民生活水平的穩步提高，農村地區的“建房熱”正愈演愈烈，農村土地利用面臨著宅基地管理不到位、難調協的問題。由于土地管理措施不到位，宅基地流轉制度和程序不規范，很多農民建設新宅后，就將原有的宅基地廢棄，但該宅基地上的房屋卻并未被按要求拆除，更不會進行退耕。而且目前雖然國家進行新農村建設的文件接連出臺，但各地以“拆舊建新”為主要模式的新農村建設僅僅處于起步狀態，村鎮規劃相當混亂。沒有相關責任主體對村內的空閑地和舊宅基地進行及時地收回、開發、整理，并且由于缺乏約束機制，這些廢舊宅基地依然長時間由原戶占有，這對農村土地的使用秩序造成了不良影響。

（二）宅基地閑置嚴重，利用效率低下

調查發現，多方面的因素造成農村宅基地閑置現象嚴重。首先，一戶多宅的合法存在。宅基地取得及使用具有無償無限期性，基于對宅基地上的房屋的合法繼承關系，農民在申請到一處宅基地之后又通過繼承關系合法獲得另一處甚至兩處宅基地的情況并不少見。其次，缺乏閑置宅基地收回制度，只能任其閑置。由于法律禁止宅基地使用權流轉，農民對于多余的宅基地及其房屋無法通過市場進行轉讓，且管理措施不到位，沒有相應的回收機制，這些多余的宅基地及其房屋也只能被迫閑置起來。

（三）流轉無法可依，宅基地隱形交易屢禁不止

調查發現，在一些城市的城郊地區，因農民與市民需求互補、經濟利益的驅動等原因，宅基地出租、抵押、買賣等各種形式的流轉已然大量存在，甚至已經形成了以自發流轉為特征的農民宅基地流轉的地下市場。但在這些隱形交易過程中，由于缺乏法律規范，無法可依，無論是買方還是賣方，其利益都得不到法律的保障，因此產生的法律糾紛不斷。其間政府也曾多次出臺相關政策禁止農村宅基地的流轉，但政策的實施并未達到理想的效果。

二、阻礙我國農村宅基地使用權自由流轉的因素

（一）我國現行立法對宅基地使用權流轉設置了諸多障礙

我國一直奉行土地用途管制制度，從城鄉二元社會體制出發，為維護社會穩定、保護農民既得利益，制定了許多限制宅基地流轉的政策。我國《憲法》第10條規定，城市的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。……任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。1998年《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條規定：依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。同時，1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。2004年11月2日國土資源部《關于加強農村宅基地管理的通知》中規定，禁止城鎮居民購置宅基地，禁止為城鎮居民購買和違法建造的住宅發放土地使用證。《物權法》第153條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。這些法律法規在制度層面一直遵循限制農村宅基地流轉的基本原則，沒有實質性的突破與創新。

（二）我國農村宅基地產權不明晰

農村宅基地市場是一個迫切需要明晰和完善產權的市場，宅基地產權完整是農村土地流轉市場建立的基礎。宅基地產權明晰與使用權市場化流轉能減少交易費用，節約交易成本，促進合作和交易的產生。但我國農村宅基地產權雖然在構成上進行了土地所有權、農民的使用權的劃分，但是相互之間的界定界限模糊，所有權的代表者是哪一級行政組織也并不明確。

（三）我國宅基地使用權流轉市場體系不健全

宅基地流轉市場化的意義在于其能夠對產權提供有效的保護、進而激勵產權所有者更好地利用和保護土地資源達到我國流轉土地的目的。但是目前宅基地使用權流轉市場信息服務體系不健全，缺乏相應的中介組織。流轉信息不暢通造成買賣信息不對稱；缺少科學的對農村房屋特別是對宅基地價值的房地產估價體系，影響了宅基地流轉市場的公平交易；沒有獨立的檔案管理機構，使得流轉的風險進一步加大。

三、實現我國農村宅基地使用權順暢流轉的制度建設

（一）通過立法賦予農村宅基地使用權自由流轉的權利

現階段，想要實現宅基地使用權自由流轉，必須通過法律加以確立。目前我國《物權法》對有關農村宅基地流轉的問題雖有專章規定，但內容簡要，其主要規定其實在《土地管理法》及相關的配套法規中，但這些法律制度的位階比較低，并且與其他法律法規之間存在相互矛盾之處，如“一戶一宅”的規定與財產繼承的現實之間的沖突等。所以要使農村宅基地使用權實現自由流轉，必須首先通過立法改變當前現狀，制定上位法統一下位法，確立宅基地使用權可以自由流轉的原則。

（二）建立農村宅基地強制登記制度

明晰的產權界定有利于物的流轉的實現。因此，對農民擁有的宅基地，如果符合規定面積標準的，應予以確權登記。通過嚴格界定宅基地四至邊界和產權性質，為宅基地使用權的規范流轉奠定物質基礎。具體可由基層國土資源管理部門負責對本地宅基地進行逐戶逐宗核查清理，在核查過程中，對符合用地條件且未超出規定面積的如實登記，并發給相應的宅基地使用權證書。對那些超出規定面積或無正當理由多占的宅基地則不予登記，要求當事人限期歸還。普查結束后，國土資源管理部門要根據普查的結果繪制本地地籍圖，進行存檔，以便日后監督和管理。

（三）建立完善的農村宅基地使用權轉讓規范和相應的管理制度

一套完整的農村宅基地轉讓程序應該包括轉讓價格評估、轉讓期限規定、村集體經濟組織審核與政府的批準等幾個方面。基于農村宅基地價格在評估和認定上存在特殊性，因此在轉讓價格的確認上，應該建立交易價格核準制度。只有核準制度才能保障交易的安全正常進行，有效防止農村宅基地流轉中的投機和權力尋租行為的出現。同時通過建立宅基地的轉讓期限管理制度，規定宅基地的使用期限以及在使用期內的轉讓才具有合法性。再輔之以宅基地閑置罰金制度和收回制度，規定一個合理的期限，在閑置時間達到該期限后，需要每年向所有權主體繳納一定數額的宅基地閑置費，從繳納土地閑置費開始，達到一定期限，所有權主體可以無償收回該宅基地。以科學的制度促進宅基地使用權的有效流轉。

（四）建立獨立的政府機構組織協調

農村宅基地的自由流轉是我國現行農村宅基地管理制度的一項突破性嘗試，涉及政府、農村集體、農民等方方面面的利益，需要進行大量的工作以及各個環節的共同努力，因而必須有相應的政府部門牽頭進行。各級政府可以成立一個自上而下垂直管理的專門機構來負責和協調各方面工作，針對農村宅基地流轉過程中出現的問題及時總結經驗，將“保持集體所有、允許上市轉讓”這一改革模式逐步完善。