序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1．1國內(nèi)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃研究現(xiàn)狀曾程(2010)指出與世界發(fā)達(dá)國家相比，我國的稅務(wù)籌劃研究起步較晚，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究?jī)H僅只有十幾年。賀志東編寫的《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃》(2002年出版)第一次比較系統(tǒng)地討論了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)理論和基本方法。隨后也有學(xué)者及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃進(jìn)行了實(shí)際案例實(shí)施。但總體來說，我國在該領(lǐng)域與發(fā)達(dá)國家相比，仍處于初級(jí)階段。1．2稅務(wù)籌劃的基本原則稅收籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收政策法規(guī)基礎(chǔ)上，當(dāng)存在多種的納稅方案的選擇時(shí)，納稅人以稅收負(fù)擔(dān)最低的方式來處理財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)，組織及交易事項(xiàng)的復(fù)雜籌劃活動(dòng)，因此，要做好稅收籌劃活動(dòng)，必須遵循以下基本原則:1)合法性原則;2)合理性原則;3)事先籌劃原則;4)成本效益原則;5)風(fēng)險(xiǎn)防范原則。1．3房地產(chǎn)行業(yè)稅收存在的問題從20世紀(jì)50年代開始，隨著，我國將土地、房屋收為國有，房地產(chǎn)市場(chǎng)從此消失。直到20世紀(jì)70年代后期，我國實(shí)行改革開發(fā)政策，中國房地產(chǎn)業(yè)才重新開始發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，我國房地產(chǎn)逐步進(jìn)入了發(fā)展高漲期，大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司如雨后春筍在全國各地茁壯的成長(zhǎng)起來，成片的土地被開發(fā)，住宅、寫字樓、商業(yè)大廈等紛紛拔地而起。我國的房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的火車頭，為改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。但是與此同時(shí)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收還存在著以下問題:1)房地產(chǎn)相稅費(fèi)多，“費(fèi)擠稅”問題較突出;2)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;3)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;4)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷;5)內(nèi)資和外資房地產(chǎn)企業(yè)存在著不同的稅收制度;6)土地增值稅的設(shè)計(jì)不合理，無法充分發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用;7)房地產(chǎn)稅收實(shí)體法與程序法結(jié)合不緊密;8)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策深層次輻射力不強(qiáng)。

2土地增值稅稅務(wù)籌劃的概念與策略

2．1土地增值稅概念土地增值稅是一種依照規(guī)定稅率征收的，以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象的資源稅。土地增值稅的征收方法可分為兩種:一種是以土地所有權(quán)為轉(zhuǎn)移條件下，按一定時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增加部分征稅;另一種則是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按土地所有者出賣土地的價(jià)格高于其購入價(jià)格部分征稅。2．2土地增值稅的計(jì)算2．2．1土地增值稅的計(jì)算方法出讓國有土地使用權(quán)及地上建筑所獲得的增值額是土地增值稅的征稅對(duì)象。但納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不是增值額，還須扣除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，所以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目金額是計(jì)算增值額時(shí)須把握的兩個(gè)關(guān)鍵問題。2．2．2土地增值稅的稅率問題目前我國采用的土地增值稅稅率是4級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率劃分為4個(gè)級(jí)次，分別規(guī)定每一級(jí)次對(duì)應(yīng)的差別稅率，相對(duì)率每超過一個(gè)級(jí)次的，對(duì)超過部分就按高一級(jí)的稅率計(jì)算征稅。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，包括50%在內(nèi)，均適用30%的稅率。為了計(jì)算簡(jiǎn)便，《實(shí)施細(xì)則》還給出了不同稅率相對(duì)應(yīng)的速算系數(shù)，具體見表1。2．3土地增值稅籌劃的基本策略2．3．1優(yōu)先安排策略進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，同等條件下，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先安排。按照《條例》第八條規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策時(shí)，要考慮投資普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目以享受這一稅收優(yōu)惠政策。2．3．2整體轉(zhuǎn)讓策略整體轉(zhuǎn)讓行為的籌劃，以房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)投資的，一方以土地、房屋作為聯(lián)營(yíng)入股資產(chǎn)進(jìn)行投資的、可以暫免征收土地增值稅，企業(yè)可將整體轉(zhuǎn)讓行為或轉(zhuǎn)讓土地行為轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而免征土地增值稅。2．3．3資金結(jié)構(gòu)策略根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金結(jié)構(gòu)選擇合適的扣除方法。按照《稅法》規(guī)定，凡能夠提供由銀行出具的證明、貸款利息支出可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟模试S根據(jù)具體情況分別扣除。凡是不可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蚱渌康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，則應(yīng)按相應(yīng)的規(guī)定計(jì)算扣除。據(jù)此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金結(jié)構(gòu)情況進(jìn)行合理的選擇。

3房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃的展望

篇(2)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的納稅規(guī)劃劃主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地規(guī)避或降低自身稅負(fù)而利用稅法存在的漏洞或缺陷進(jìn)行的一種非違法的避稅籌劃。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的進(jìn)行將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的減輕，在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、降低房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)我國社會(huì)主義社會(huì)的和諧發(fā)展起著重要的作用。

一、土地增值稅概述

土地增值稅是指對(duì)于有償進(jìn)行轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額征收的一種稅。我國法律規(guī)定：我國的土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超額累進(jìn)稅率。對(duì)于未超過扣除項(xiàng)金額50%的增值額稅率為30%，超過50%的稅率為40%，超過100%但未超過200%的稅率為60%。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃技巧

自2007年以來，我國多次對(duì)土地增值稅的征收管理進(jìn)行了加強(qiáng)。面對(duì)不斷飆升的房?jī)r(jià)，合理的降低土地增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能做好土地增值稅的籌劃？

（一）不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃

土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果把增值稅率不同的房地產(chǎn)合并在一起進(jìn)行核算，可能會(huì)提高低的房地產(chǎn)的適用稅率，從而增加房地產(chǎn)的稅負(fù)，也有可能會(huì)降低低適用稅率，而降低該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，所以，納稅人需要分別核算分各種情況相應(yīng)的稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，而達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，甲房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)A、B兩幢商業(yè)樓，并且它們處在同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入620萬，允許扣除的金額為100萬；銷售B房產(chǎn)共取得收入500萬，允許扣除的項(xiàng)目金額為200萬，對(duì)于這兩幢商業(yè)樓，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？

（1）分開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（620-100）÷100×100%=520%；應(yīng)納的土地增值稅為：（620-100）×60%-100×35%=277（萬）；B房產(chǎn)的增值率=（500-200）÷200×100%=150%；應(yīng)納的土地增值稅為：（500-200）×50%-200×15%=120萬；共繳納土地增值稅397萬

（2）合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：620+500=1120萬；允許扣除的金額：100+200=300（萬元）；增值率為：（1120-500）÷300×100%=373%；應(yīng)納土地增值稅為：（1120-500）×60%-500×35%=197萬

通過比較可以看出，分開核算對(duì)公司是有利的，因?yàn)榉珠_核算比合并核算節(jié)稅200萬元。

（二）利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目選擇最優(yōu)納稅方案

稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金的20%，，免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算和不分開核算稅負(fù)是有差異的。哪種更節(jié)稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。

例：E房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入5億元.其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3億萬元.豪華住宅的銷售額為2億元。總扣除項(xiàng)目金額為3.2億元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2.2億元.豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1億元。

（1）不分開核算：銷售稅金及附加=50000*5%*（1+7%+3%）=2750萬，全部可扣除項(xiàng)目金額=32000+2750=34750萬，增值額=50000-34750=15250萬，增值率=15250/34750*100%=43.88%，適用30%的稅率應(yīng)繳土地增值稅額=15250*30%=4575萬

（2）分開核算：1）售普通住宅：銷售稅金及附加=30000*5%*（1+7%+3%）=1650萬，全部可扣除項(xiàng)目金額=22000+1650=23650萬，增值額=30000-23650=6350萬，增值率=6350/23650*100%=27%，適用30%的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額6350*30%=1905萬；2）售豪華住宅：銷售稅金及附加=20000*5%*（1+7%+3%）=1100萬，全部可扣除項(xiàng)目金額=l0000+1100=11100萬，增值額=20000-11100=8900萬，增值率=8900/11100*100%=80%。按規(guī)定適用40%的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=8900*40%-11100*5%=3005萬，共繳土地增值稅：1905+3005=4910萬，通過比較，分開核算比不分開核算多支出335萬元稅款。這主要是普通住宅的增值率為27%，超過了20%，無法享受免稅優(yōu)惠。所以進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

稅務(wù)籌劃在我國仍處于起步階段，不論是納稅人還是稅務(wù)機(jī)關(guān)都要在理論上進(jìn)行深入研究。一方面要加快我國稅收法律法制建設(shè)的進(jìn)程，不斷完善稅法，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對(duì)稅務(wù)籌劃進(jìn)行正確的引導(dǎo)，規(guī)范稅務(wù)籌劃服務(wù)，避免其行為產(chǎn)生偏差，以促進(jìn)稅務(wù)籌劃健康、有序地發(fā)展。

篇(3)

一、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用

（一）準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃

（1）選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及結(jié)構(gòu)。個(gè)人獨(dú)資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時(shí)繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要對(duì)股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個(gè)組織形式對(duì)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展更為有利，但是，在財(cái)務(wù)管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業(yè)在選擇組織形式時(shí)要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進(jìn)行合理選擇。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要包括子公司和分支結(jié)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機(jī)構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實(shí)現(xiàn)降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。子公司擁有獨(dú)立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納。總公司無法借其實(shí)現(xiàn)納稅額降低，但亦不需要承擔(dān)過多的連帶責(zé)任。所以，在選擇組織結(jié)構(gòu)時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。

（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求大等特征。這些特征使得企業(yè)的融資難度加大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場(chǎng)融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對(duì)籌資成本偏高；負(fù)債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或者財(cái)務(wù)管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)。另外，融資租賃也不失為一個(gè)好的融資方式，其能夠有效降低企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產(chǎn)用于“雙重抵稅”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來發(fā)展需求等進(jìn)行全面考慮。

（3）選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進(jìn)行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，其增值額尚未超過扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價(jià)格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃

（1）選擇合理的建設(shè)方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方式可選性較強(qiáng)，例如：代建方式以及合作開發(fā)等。選擇合作開發(fā)模式時(shí)，如果是甲方出資，乙方出地，項(xiàng)目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產(chǎn)，土地增值稅暫免征收。同時(shí)，對(duì)于以不定產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。選擇代建方式時(shí)，代建方向客戶收取一定的代建費(fèi)，由于房地產(chǎn)權(quán)屬并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，其無需繳納土地增值稅。

（2）成本費(fèi)用以及利息的合理扣除。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應(yīng)該充分借助“利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負(fù)債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，例如：固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)在計(jì)提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用可以進(jìn)行全額扣除等。像“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等限額扣除的成本費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)盡可能將其控制在限額范圍內(nèi)。像“廣告費(fèi)”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求合理安排其活動(dòng)費(fèi)用使用量。像“罰金”等無法進(jìn)行稅收抵扣的成本費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡力避免引發(fā)罰金繳納行為的事件發(fā)生。

（三）銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃

（1）確定最優(yōu)的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)銷售價(jià)格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價(jià)格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售價(jià)格確定時(shí)，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價(jià)格制定參考依據(jù)。表1為我國土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表。

（2）企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃。按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進(jìn)行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨(dú)的銷售公司，對(duì)“收入”進(jìn)行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷或者代銷等方式對(duì)收入進(jìn)行分解。其中，代銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)向代銷公司支付的代銷費(fèi)用可以作為成本費(fèi)用，并作為企業(yè)的土地增值稅抵扣項(xiàng)。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業(yè)所得稅的抵扣項(xiàng)，從而達(dá)到合法降低企業(yè)納稅額的目標(biāo)。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價(jià)格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達(dá)到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費(fèi)用可以作為稅前扣除的成本費(fèi)用，但是，大幅度增加的銷售價(jià)格同樣會(huì)使企業(yè)的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產(chǎn)開放企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項(xiàng)目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時(shí)，還可以借助“差額方式”達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價(jià)格折扣”的促銷方式，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)稅負(fù)降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴(yán)格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

（四）保有階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的庫存出現(xiàn)大量積壓時(shí)，很多房地產(chǎn)公司都會(huì)選擇租賃方式來加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，進(jìn)而減輕因產(chǎn)品積壓而引發(fā)的資金壓力。借助科學(xué)的稅務(wù)籌劃在很多時(shí)候能將這一行為產(chǎn)生的利益最大化。

（1）選擇合理的出租方式。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等。這同樣增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)將原先的“出租”改成經(jīng)營(yíng)“投資”，則僅需要繳納一定的企業(yè)所得稅，如此，企業(yè)的稅負(fù)壓力將大幅度降低。

（2）選擇適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策。在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的處理方法主要有：成本法，該方法對(duì)企業(yè)的歷史成本進(jìn)行計(jì)量，在規(guī)定的年限內(nèi)可做計(jì)提折舊處理。權(quán)益法則是采取公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)損益是由公允價(jià)值變動(dòng)決定的，不進(jìn)行計(jì)提折舊。相對(duì)于權(quán)益法，成本法更適合房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)椋淇梢詫①Y產(chǎn)的折舊費(fèi)用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

（一）準(zhǔn)備階段 房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對(duì)來講，稅收征管部門在房地產(chǎn)企業(yè)分公司的監(jiān)管力度上還是要弱于對(duì)子公司的監(jiān)管，同時(shí)，分支機(jī)構(gòu)一旦出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)的虧損額也是可以用來進(jìn)行母公司利潤(rùn)抵消的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在決定是設(shè)立分公司還是子公司時(shí)，要對(duì)企業(yè)自身的盈利能力進(jìn)行科學(xué)、合理的預(yù)測(cè)分析；房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業(yè)則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發(fā)生土地轉(zhuǎn)移而不用進(jìn)行契稅繳納，這樣便可以為企業(yè)節(jié)省大量的稅款。目前，國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是按照 “先買地，再創(chuàng)建項(xiàng)目公司” 的傳統(tǒng)流程進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如此，便會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)了土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移而使房地產(chǎn)企業(yè)增加大量的契稅負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權(quán)利，并承擔(dān)全部責(zé)任。同時(shí)，把子公司的名字填寫到土地財(cái)政票據(jù)抬頭處，并用其名義進(jìn)行土地使用證辦理，如此便不會(huì)產(chǎn)生與“票據(jù)不合規(guī)”相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)；多數(shù)情況下，銀行貸款都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業(yè)的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業(yè)將融資的關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了非金融機(jī)構(gòu)，而在融資過程中，合規(guī)的單據(jù)則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與征管部門進(jìn)行有效溝通，并嚴(yán)格遵循獨(dú)立交易原則，從而將結(jié)算利息費(fèi)用充分利用起來，以實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)稅負(fù)的任務(wù)。

（二）開發(fā)建設(shè)階段 在該階段，房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用歸集對(duì)企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在遵循稅法規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，根據(jù)企業(yè)該項(xiàng)目的預(yù)征利潤(rùn)率，選擇合理的成本費(fèi)用核算方式，盡量為企業(yè)獲取“節(jié)水效益”，從而促進(jìn)企業(yè)的資金供應(yīng)鏈周轉(zhuǎn)正常。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資計(jì)劃時(shí)，要對(duì)企業(yè)所得稅的轉(zhuǎn)回問題進(jìn)行全面性的綜合考慮。如果施工項(xiàng)目外包給其他企業(yè)，在合同簽訂時(shí)，要明確規(guī)定合同價(jià)款以及發(fā)票的取得方式，從而有效避免不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（三）銷售階段 該階段，稅務(wù)籌劃的主要任務(wù)就是如何確定銷售收入，進(jìn)而最大限度地降低增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)上文給出的土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率規(guī)定，合理進(jìn)行銷售價(jià)格制定。在開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)企業(yè)執(zhí)行的稅務(wù)籌劃方案是否真能達(dá)到節(jié)稅作用進(jìn)行綜合測(cè)算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節(jié)稅額的情況出現(xiàn)。

（四）保有階段 在這一階段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)的租賃和投資聯(lián)營(yíng)活動(dòng)。其在物業(yè)費(fèi)、經(jīng)管費(fèi)以及租賃費(fèi)的制定上不僅要以市場(chǎng)價(jià)格為基本依據(jù)，還要積極地與相關(guān)的稅收征管部門進(jìn)行及時(shí)溝通，并盡可能爭(zhēng)取征管部門的認(rèn)可與支持。在將“租賃”轉(zhuǎn)為“承包經(jīng)營(yíng)”時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要辦理相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并將這項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作為自身經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的一部分，同時(shí)，將“經(jīng)營(yíng)人”的角色賦予“承租人”，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行

三、實(shí)例應(yīng)用

（一）對(duì)房地產(chǎn)的增值率進(jìn)行適當(dāng)控制 該房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其嚴(yán)格遵循國家的相關(guān)稅收法規(guī)，合理制定企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案。其在實(shí)際的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)過程中，主要涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級(jí)超率累進(jìn)模式，該房地產(chǎn)公司在進(jìn)行房?jī)r(jià)制定時(shí)，對(duì)土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行了充分的考慮。例如：稅收因素對(duì)銷售利潤(rùn)的影響等。具體分析如下：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費(fèi)用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價(jià)為2110元；第二種是每平售價(jià)2210元。如果按照售價(jià)2110元銷售商品房，房地產(chǎn)公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點(diǎn)，企業(yè)的最終利潤(rùn)為676.327萬元。如果按照2210元一平進(jìn)行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營(yíng)業(yè)稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費(fèi)增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點(diǎn)20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以每平2110元銷售商品房。

（二）該房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃 該房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售的同時(shí)，出于擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍和發(fā)展規(guī)模以及充分利用現(xiàn)有資源目的，對(duì)部分房屋進(jìn)行對(duì)外出租。該房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿(mào)企業(yè)，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費(fèi)用，還有電話費(fèi)、水電費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年購置這些家具、電器的不含稅價(jià)格為54萬元，預(yù)計(jì)使用年限為6年，且每年所支付的電話費(fèi)為24 萬元，水費(fèi)為18萬元，電費(fèi)為24萬元。則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅600×5%=30萬元；房產(chǎn)稅600×12%=72萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅30×7%=2.1萬元；教育費(fèi)附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費(fèi)、水電費(fèi)成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤(rùn)為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元。現(xiàn)對(duì)企業(yè)進(jìn)行如下稅務(wù)籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿(mào)企業(yè)，每年支付費(fèi)用15萬元，電話費(fèi)和水電費(fèi)改為代收。籌劃后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況如下：應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅510×5%=25.5萬元；房產(chǎn)稅510×12%=61.2萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對(duì)于商貿(mào)企業(yè)而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費(fèi)中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿(mào)企業(yè)每年所需費(fèi)用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進(jìn)項(xiàng)稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經(jīng)過籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿(mào)企業(yè)每年節(jié)約租金600-591=9萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]高鴿：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究》，吉林大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文。

篇(4)

關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和按排。

納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面：

1精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)、投資、營(yíng)銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜淼模粌H受到"知識(shí)有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本金50%的，超過其注冊(cè)資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可見稅收籌劃需要有超前的預(yù)見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。

2規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會(huì)使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計(jì)3512.7元。

納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過橋過路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，通過與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì)越來越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)

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[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營(yíng)業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。

2相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

(1)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

(2)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。

1針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤(rùn)1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

(3)對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。

參考文獻(xiàn)

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篇(6)

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)處理;稅務(wù)處理;差異分析

《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱3號(hào)準(zhǔn)則)規(guī)定:投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或使資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。我們可以理解為投資性房地產(chǎn)是具有特殊目的(賺取租金或資本增值)的固定資產(chǎn)(房產(chǎn))或無形資產(chǎn)(地產(chǎn))。

一、投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量

3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量:外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成;以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定,如滿足《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)―借款費(fèi)用》借款利息資本化規(guī)定的,借款利息應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。投資性房地產(chǎn)在稅法中的規(guī)定包含在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中。不管固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)是自用的,還是出租的,抑或是外購的或自制的,其初始成本是購入價(jià)加上發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)或者說其成本由直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)發(fā)生的必要支出。因此,稅法將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理,其初始計(jì)量方法與會(huì)計(jì)相同。

二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

1.成本模式下會(huì)計(jì)與稅法處理基本相同

在成本模式下,投資性房地產(chǎn)的處理比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,對(duì)其計(jì)提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。稅法的規(guī)定基本與此相同,不過按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備稅法上不允許扣除,即:在其他條件相同的情況下,投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于其計(jì)稅基礎(chǔ),導(dǎo)致可抵扣暫時(shí)性差異,產(chǎn)生了遞延所得稅資產(chǎn),賬務(wù)處理為:

借:遞延所得稅資產(chǎn)(可抵扣暫時(shí)性差異*所得稅率)

貸:所得稅費(fèi)用

2.公允價(jià)值模式下會(huì)計(jì)與稅法處理差異顯著

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定,有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:⑴投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);⑵企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

在公允價(jià)值模式下,資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而要進(jìn)行調(diào)整,調(diào)整的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。在這種后續(xù)計(jì)量模式下,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷,也不計(jì)提減值。

在稅法上,投資性房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的一部分,其公允價(jià)值的波動(dòng)并沒有得到承認(rèn),通常情況下不得調(diào)整其賬面價(jià)值,稅法不允許從應(yīng)納稅所得額中扣除,即:稅法上對(duì)投資性房地產(chǎn)仍應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷。但下列特殊情況可以調(diào)整其賬面價(jià)值:國家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資;將固定資產(chǎn)的一部分拆除;固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額,并確認(rèn)損失;根據(jù)實(shí)際價(jià)值調(diào)整原暫估價(jià)值或發(fā)現(xiàn)原計(jì)價(jià)錯(cuò)誤等。因此,當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升時(shí),投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于其計(jì)稅基礎(chǔ),產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。

借:投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益

借:所得稅費(fèi)用

貸:遞延所得稅負(fù)債(應(yīng)納稅暫時(shí)性差異*所得稅率)

當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下跌,導(dǎo)致其賬面價(jià)值小于其計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí),產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異,確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸:投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)

借:遞延所得稅資產(chǎn)

貸:所得稅費(fèi)用

三、投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

在成本模式下,投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換,應(yīng)當(dāng)將被轉(zhuǎn)換資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的入賬價(jià)值,不確認(rèn)轉(zhuǎn)換損益,這與稅法規(guī)定相同。但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn),根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號(hào)),應(yīng)視同銷售確認(rèn)相應(yīng)的所得,同時(shí)按視同銷售價(jià)格確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅成本。

2.公允價(jià)值模式下的相互轉(zhuǎn)換

在公允價(jià)值模式下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為其他資產(chǎn)的入賬價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益。其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日非投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益,轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益(資本公積-其他資本公積)。由此影響的當(dāng)期損益,也會(huì)對(duì)當(dāng)期企業(yè)所得稅費(fèi)用產(chǎn)生影響。

當(dāng)然,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 18號(hào)―所得稅》的規(guī)定,我們知道由于公允價(jià)值的引入,導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致,產(chǎn)生了暫時(shí)性差異,因而確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債,影響了某個(gè)時(shí)期的所得稅費(fèi)用,但從該資產(chǎn)的整個(gè)使用周期來看,遞延所得稅與所得稅費(fèi)用的總和平衡的。

參考文獻(xiàn)

[1]財(cái)政部:《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006年版.

篇(7)

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營(yíng)業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。

2相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

(1)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

(2)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。

1針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤(rùn)1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

(3)對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。

參考文獻(xiàn)

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