序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房產(chǎn)涉及的法律范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高，我國(guó)城鎮(zhèn)化的水平持續(xù)提升，不斷有大量人口涌向城市，盡管這作為國(guó)家達(dá)到現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，以及社會(huì)進(jìn)步的重要因素之一，但是城市化快速發(fā)展客觀上使得城市用地緊張，而且日益增加的房屋需求量不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，所以對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，擁有一套屬于自己的房產(chǎn)變得更加困難。因此，在離婚案件中涉及到房屋產(chǎn)權(quán)分割時(shí)，夫妻雙方都會(huì)對(duì)家庭共有房屋產(chǎn)權(quán)存在客觀需求，而且婚姻關(guān)系結(jié)束更增加了對(duì)房屋的需求量，所以如何公平地分割夫妻共有房產(chǎn)成為離婚案件中財(cái)產(chǎn)分割的焦點(diǎn)。

二、我國(guó)離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問(wèn)題的原因

（一）我國(guó)離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問(wèn)題的立法原因

第一，相關(guān)法律規(guī)范不完善。

婚姻法調(diào)整的對(duì)象是婚姻家庭關(guān)系，而婚姻關(guān)系區(qū)別于其他社會(huì)關(guān)系，具有其特有的特征。如何處理離婚訴訟案件中涉及的不同房產(chǎn)類(lèi)型，以及如何分割能更利于家庭生活的穩(wěn)定及和諧，應(yīng)當(dāng)作為立法者們首先重視的問(wèn)題。但是上述問(wèn)題并非主觀憑空想象得來(lái)的，更不是主觀臆造的，它需要從現(xiàn)實(shí)生活中的體驗(yàn)中得出。所以在立法過(guò)程中，廣泛采納民眾的意志應(yīng)用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。

第二，相關(guān)法律規(guī)范的更新速度不夠及時(shí)。

由于我國(guó)社會(huì)快速發(fā)展，不斷出現(xiàn)一些新問(wèn)題，這就要求婚姻法作出相應(yīng)的與時(shí)俱進(jìn)的變化，特別是針對(duì)離婚訴訟案件中對(duì)于房產(chǎn)分割的相關(guān)法律規(guī)范。盡管婚姻法已經(jīng)對(duì)婚姻家庭關(guān)系存在期間的家庭共有財(cái)產(chǎn)作了相應(yīng)規(guī)定，但是隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，家庭共有財(cái)產(chǎn)的形式日益豐富，如按揭房、房改房、拆遷安置房、婚前購(gòu)房婚后獲得房產(chǎn)證等多種情況不斷涌現(xiàn)，亟待對(duì)此作出相應(yīng)的法律規(guī)制。

（二）我國(guó)離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問(wèn)題的司法實(shí)踐原因

第一，法官的主觀認(rèn)同不一致。

因?yàn)榛橐龇ǖ南嚓P(guān)規(guī)范不夠完善，使得司法實(shí)踐中對(duì)于離婚訴訟中房產(chǎn)分割的諸多疑難問(wèn)題缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，這就需要法官在受理案件時(shí)，依靠自己的工作經(jīng)驗(yàn)，主觀理解與判斷。所以，法官的個(gè)人綜合素質(zhì)直接影響到其受理的離婚訴訟中房產(chǎn)分割的公正性。

第二，傳統(tǒng)婚姻家庭觀念的影響。

衣食住行是人們生存的基本物質(zhì)需要，加之我國(guó)傳統(tǒng)的家庭觀念中，認(rèn)為住有所居是家庭存在的重要前提，因此房產(chǎn)成為當(dāng)前絕大多數(shù)家庭的重要物質(zhì)資源，難免在離婚訴訟案件中重點(diǎn)考慮房產(chǎn)分割問(wèn)題，所以房產(chǎn)帶來(lái)的壓力是當(dāng)前各種生活壓力的重要來(lái)源。

三、應(yīng)對(duì)我國(guó)離婚訴訟中房產(chǎn)分割的建議

（一）夫妻離婚時(shí)房屋分割的價(jià)值取向

1.男女平等原則。

在受理離婚訴訟案件時(shí)，夫妻雙方是作為平等的民事主體來(lái)解決夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。從另一個(gè)角度來(lái)看，平衡夫妻雙方利益的重要途徑就是男女平等原則。這一原則是解決我國(guó)婚姻家庭關(guān)系中各種問(wèn)題的根本。我國(guó)《婚姻法》對(duì)此作出了相應(yīng)的規(guī)定，夫妻雙方有平等處理共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。所以應(yīng)當(dāng)將男女平等的原則作為公平解決離婚訴訟案件中房產(chǎn)分割問(wèn)題的重要前提。

2.照顧婦女、兒童原則。

在離婚訴訟中，婦女、兒童通常屬于弱勢(shì)群體，而保障弱勢(shì)群體的利益是我國(guó)傳統(tǒng)文化中的重要思想，因此在離婚訴訟案件中，要實(shí)現(xiàn)利益的平衡，就需要在利益分割時(shí)對(duì)于婦女和兒童的利益進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬A斜。

3.尊重當(dāng)事人意愿原則。

受理離婚訴訟案件時(shí)，涉及房產(chǎn)分割，需要遵循夫妻雙方自愿達(dá)成協(xié)議則通過(guò)協(xié)議來(lái)分割，由此能更尊重雙方當(dāng)時(shí)的意志。但是，夫妻雙方針對(duì)家庭共有房產(chǎn)的協(xié)議不能違反相關(guān)法律規(guī)定，即協(xié)議必須合法，由此才能保障離婚訴訟案件中房產(chǎn)分割時(shí)保障當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害。

（二）完善相關(guān)立法規(guī)定

篇(2)

胡夫與柳女系夫妻，因胡夫不能生育，二人感情一直不太好，經(jīng)常吵打。2000年2月，二人又因?yàn)榧彝ガ嵤陆?jīng)歷了一次激烈的爭(zhēng)吵，胡夫一氣之下一人悄悄來(lái)到貴州某地打工。

此后一連四年沒(méi)有胡夫音訊，無(wú)奈之下的柳女向法院申請(qǐng)宣告胡夫死亡。法院受理后，在報(bào)紙上發(fā)出了尋找胡夫的公告。一年之后仍然沒(méi)有任何消息，2005年6月，法院宣告了失蹤人胡夫死亡。胡夫被宣告死亡后，二人的一棟樓房全部由柳女依法繼承。2006年8月，經(jīng)人撮合，柳女嫁給了本村男子王某，其本人也搬到了王家居住，原來(lái)的樓房一直空著。2007年2月，柳女和王某正合計(jì)要把那棟樓房賣(mài)掉，恰在此時(shí)，一對(duì)貴州夫婦林某出現(xiàn)了。林某夫婦二人拿著一紙遺囑要求分得樓房的一半。林某夫婦說(shuō)，多年前胡夫到貴州打工，和林某夫婦成了朋友。四個(gè)月前，胡夫不幸遭遇車(chē)禍，一輛大貨車(chē)撞倒胡夫后逃逸。林某夫婦一直照顧他，為此，還替他墊付了兩萬(wàn)多元醫(yī)療費(fèi)，但最終也未能挽救胡夫。胡夫臨終前，為感謝林某夫婦的照料以及償還他們的債務(wù)，將自己的房產(chǎn)的70％贈(zèng)給了林某夫婦。雖然遺囑確是胡夫的簽字，但柳女認(rèn)為該遺囑是四個(gè)月前所立，而此時(shí)胡夫早已被宣告死亡，其所立遺囑應(yīng)屬無(wú)效，柳女拒絕返還應(yīng)屬于林某夫婦的房產(chǎn)。2007年4月，林某夫婦將柳女訴至法院，要求分割房產(chǎn)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，有民事行為能力人在被宣告死亡期間實(shí)施的民事法律行為有效，結(jié)合本案的具體情況，胡夫在自然死亡前所立遺囑與他被宣告死亡引起的法律后果相抵觸，所以應(yīng)當(dāng)以他所立的遺囑為準(zhǔn)，來(lái)處理他的遺產(chǎn)。最終在法院的主持下，柳女主動(dòng)與林某夫婦達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，樓房柳女所有，柳女補(bǔ)償林某夫婦3萬(wàn)元。

篇(3)

一、形成健全完善的房產(chǎn)檔案信息利用制度

房地產(chǎn)檔案是權(quán)利人和房產(chǎn)之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有極強(qiáng)的法律證據(jù)價(jià)值，客觀上要求形成嚴(yán)格規(guī)范的工作制度來(lái)保證檔案信息利用的合法、嚴(yán)謹(jǐn)、真實(shí)、準(zhǔn)確。

完善檔案利用法規(guī)體系。房產(chǎn)檔案的利用工作不同于其他類(lèi)型檔案信息的利用，不僅涉及到檔案信息的利用，還涉及到個(gè)人信息的保護(hù)，因此要形成一套完善的法規(guī)體系作為制度建設(shè)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)要根據(jù)《物權(quán)法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》、《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等法律規(guī)定，保護(hù)好房屋產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人信息和所有權(quán)信息，只公開(kāi)房屋的基本信息。同時(shí)，還要依據(jù)《檔案法》、《檔案管理?xiàng)l例》等檔案工作法規(guī)形成具有行業(yè)特色的檔案利用法規(guī)體系。具體來(lái)說(shuō)，要明確房地產(chǎn)檔案的開(kāi)放范圍、公眾的利用方法和手段、必要的審批手續(xù)等內(nèi)容，確保檔案工作人員在開(kāi)展利用服務(wù)過(guò)程中有法可依，全面滿(mǎn)足檔案利用者的信息需求。

規(guī)范利用工作的流程。規(guī)章制度的關(guān)鍵在于落實(shí)，在房地產(chǎn)檔案的利用過(guò)程中，要有明確嚴(yán)格的工作程序，防止發(fā)生作假、出假證明的現(xiàn)象發(fā)生，從根本上堵塞管理漏洞。一般來(lái)說(shuō)，在利用中要經(jīng)過(guò)專(zhuān)人調(diào)檔、手工填寫(xiě)、經(jīng)辦簽字、印鑒歸口、領(lǐng)導(dǎo)審核的基本程序。在工作過(guò)程中，涉及到的表格、單據(jù)等要執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)格式，由指定的保密印刷廠制作，為了確保嚴(yán)肅性，還必須設(shè)存根和流水號(hào)，做好相關(guān)登記，確保有據(jù)可查。隨著信息技術(shù)的普遍使用，這些工作部分實(shí)現(xiàn)電子化，工作效率得到進(jìn)一步提升。

完善利用安全設(shè)施。房地產(chǎn)檔案的利用需求往往都與經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)，因此在利用過(guò)程中要確保檔案信息作用發(fā)揮的同時(shí)，保證檔案的安全。要提供專(zhuān)用的場(chǎng)地進(jìn)行查閱，為確保檔案的安全應(yīng)該安裝攝像頭等監(jiān)控設(shè)施，防止利用者在利用過(guò)程中發(fā)生破壞行為。配備利用設(shè)施，包括復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、桌椅等，營(yíng)造良好的利用氛圍，防止涂改、損毀檔案原件的情況發(fā)生。在提供原件利用時(shí)，要指派專(zhuān)人調(diào)閱，陪同查閱。對(duì)司法、紀(jì)檢等部門(mén)辦案必須調(diào)閱限制利用的檔案，應(yīng)經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)審批同意方可調(diào)閱。

二、實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息管理現(xiàn)代化

檔案管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)以便于利用為目標(biāo)，同樣房產(chǎn)檔案管理工作的開(kāi)展也是以便于利用為目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化，勢(shì)必促進(jìn)房產(chǎn)檔案高效便捷地開(kāi)展。

加快標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)。標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。檔案部門(mén)要重點(diǎn)建設(shè)房產(chǎn)檔案全文數(shù)據(jù)庫(kù)和目錄數(shù)據(jù)庫(kù)，為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理提供基礎(chǔ)，同時(shí)也可以推進(jìn)以房產(chǎn)信息為基礎(chǔ)的二次信息加工工作的開(kāi)展，為利用工作的開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)過(guò)程中，要注意與其他部門(mén)協(xié)同，整合原有的房產(chǎn)登記交易、商品房預(yù)售合同備案、房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的住房信息平臺(tái)和統(tǒng)一的房屋登記模式。標(biāo)準(zhǔn)化是數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的基本要求。通過(guò)對(duì)元數(shù)據(jù)的規(guī)范，可以確保不同地域、不同部門(mén)形成的數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)，為全國(guó)聯(lián)網(wǎng)提供基礎(chǔ)。

加快信息系統(tǒng)的建設(shè)。信息系統(tǒng)以數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，同時(shí)通過(guò)功能整合實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)作用的最大化。具體到房產(chǎn)信息系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，就是要通過(guò)數(shù)據(jù)中心、共享平臺(tái)及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)建設(shè)，使城市規(guī)劃的宏觀信息、基礎(chǔ)地理信息與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)權(quán)信息、交易信息、金融信息、稅務(wù)信息、土地信息等建立起直接關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)共享數(shù)據(jù)。檔案管理部門(mén)要積極參與信息系統(tǒng)的研發(fā)，將檔案信息利用功能作為系統(tǒng)信息輸出模塊來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)理念，摸清在政府信息公開(kāi)化、物權(quán)意識(shí)不斷加強(qiáng)的社會(huì)背景下房產(chǎn)檔案信息利用的規(guī)律，確保系統(tǒng)功能的健全和效用的最大化。

加快信息加工系統(tǒng)的建設(shè)。檔案部門(mén)在滿(mǎn)足公眾對(duì)房產(chǎn)信息需求的同時(shí)，還要立足自身信息資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展房產(chǎn)檔案信息的加工，定期公布交易信息統(tǒng)計(jì)情況，組織力量進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，形成針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息匯編和分析報(bào)告，滿(mǎn)足政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的信息需求，為政府進(jìn)行調(diào)控提供正確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男畔⒅С郑_保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

三、建設(shè)一支高素質(zhì)的檔案工作人員隊(duì)伍

房產(chǎn)檔案是具有很強(qiáng)專(zhuān)業(yè)性的檔案。在房產(chǎn)檔案的利用過(guò)程中，不僅涉及檔案學(xué)相關(guān)知識(shí)，還涉及法律、測(cè)繪、建筑等多種學(xué)科，客觀上要求檔案工作者必須具有復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)。

首先，檔案工作者要具有較強(qiáng)的職業(yè)敏感。近年來(lái)，一方面國(guó)家和地方不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，出臺(tái)了一系列政策；另一方面，伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然迅猛。在這種背景下，房產(chǎn)檔案在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的重要性不斷凸顯。檔案工作人員必須了解和掌握這些政策，掌握房產(chǎn)檔案利用的趨勢(shì)和規(guī)律，特別是對(duì)敏感的拆遷等工作有涉及的檔案，做好預(yù)想預(yù)測(cè)，對(duì)現(xiàn)有管理系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整完善，確保利用工作的開(kāi)展既符合法規(guī)政策，又滿(mǎn)足公眾信息需求。

其次，檔案工作者要主動(dòng)改變服務(wù)理念。走出房產(chǎn)檔案被動(dòng)利用的傳統(tǒng)，在充分了解社會(huì)需求的基礎(chǔ)上，主動(dòng)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)造出更多的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。借助互聯(lián)網(wǎng)拓寬檔案利用的渠道，向公眾介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況和房地產(chǎn)政策法規(guī)，公布查詢(xún)利用程序和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。伴隨著房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)功能的完善，逐步提供數(shù)字化信息服務(wù)，使用戶(hù)可以通過(guò)房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)自主查閱所需信息，檔案的利用過(guò)程不再受時(shí)間、空間的限制，減少對(duì)檔案實(shí)物的利用破壞。

再次，檔案工作者要具有合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)。檔案工作人員要自覺(jué)打破工作界限，主動(dòng)與產(chǎn)權(quán)、交易、測(cè)繪等業(yè)務(wù)科室保持業(yè)務(wù)聯(lián)系，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)知識(shí)、政策等的了解，確保在利用過(guò)程中給予利用者正確的幫助和引導(dǎo)。對(duì)檔案工作人員知識(shí)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一方面要發(fā)揮“內(nèi)力”，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，不斷提高其工作能力和綜合素質(zhì)；另一方面，要借助“外力”，引進(jìn)高素質(zhì)的人才充實(shí)檔案工作隊(duì)伍，為房地產(chǎn)檔案工作注入新的活力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案工作的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇(4)

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 法律 改革

一、前言

近年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)一路攀升，2010年北京新建商品住宅均價(jià)己達(dá)到20328元/平方米，同比2009年上漲42%。面對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲，各級(jí)政府均使用了多種行政干預(yù)手段，但曾被社會(huì)廣泛看好的限制購(gòu)房信貸和要求省級(jí)地方政府監(jiān)管房?jī)r(jià)政策，最終未起實(shí)質(zhì)性作用，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入了越調(diào)控越瘋狂的怪圈之中。此時(shí)通過(guò)法律手段，以稅收的形式調(diào)解分配模式成為新的關(guān)注焦點(diǎn)。

早在2010年5月27日，國(guó)務(wù)院就在批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確指出將深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；隨后于2011年1月28日，批準(zhǔn)上海和重慶兩地經(jīng)各自進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。至此，對(duì)城市居民自住房征收房產(chǎn)稅由猜想成為現(xiàn)實(shí)。

二、房產(chǎn)稅的法律性質(zhì)分析

房產(chǎn)稅，是指在房地產(chǎn)保有階段，以房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向房地產(chǎn)的所有人或占有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅在特征上不僅具有一般稅收的共同特征，同時(shí)也具有自身的特質(zhì)。具體而言，其特征主要包括四個(gè)方面：

1）房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅

“財(cái)產(chǎn)稅是以財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象，并由對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用或收益的主體繳納。”[1]由此可見(jiàn)，以不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象的房產(chǎn)稅顯然屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，更是財(cái)產(chǎn)稅的重中之重。

2）房產(chǎn)稅是地方稅

房產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，在不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，價(jià)值也各不相同。所以房產(chǎn)稅應(yīng)結(jié)合地域特點(diǎn)作出調(diào)整，不能統(tǒng)一劃價(jià)。因而，房產(chǎn)稅具有地方稅的典型特征。

3）房產(chǎn)稅是直接稅

直接稅的納稅義務(wù)人即是稅收的實(shí)際負(fù)擔(dān)人。由于房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，其本身并不與其他行為發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這就意味著房產(chǎn)稅自身不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁，因而，房產(chǎn)稅是直接稅。

4）房產(chǎn)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有階段的稅

不動(dòng)產(chǎn)繳稅環(huán)節(jié)有“取得、交易和保有”三個(gè)階段，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)保有階段，針對(duì)社會(huì)存量不動(dòng)產(chǎn)征收的一種稅，因而，房產(chǎn)稅本身屬于不動(dòng)產(chǎn)保有階段的稅。

三、當(dāng)前房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀分析與重慶、上海稅改評(píng)析

從社會(huì)實(shí)效來(lái)看，目前我國(guó)的房產(chǎn)稅并不能體現(xiàn)房產(chǎn)稅本身所具有的這些調(diào)控職能。致使其本身的功能弱化主要有三個(gè)方面的原因：

第一，征稅范圍過(guò)窄。現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍限定在“經(jīng)營(yíng)性用房”，而居民個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)并未納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，不利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

第二，計(jì)稅依據(jù)不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。目前我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種，分別為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。這種計(jì)稅依據(jù)存在以下兩個(gè)方面的問(wèn)題，即以房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)無(wú)法反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，抑制房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

第三，稅率設(shè)計(jì)缺乏靈活性。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率采取“一刀切”式的方法，并沒(méi)有根據(jù)不同收入的人群設(shè)置不同的稅率，沒(méi)有體現(xiàn)出“差別化”的稅率。這就意味著，無(wú)論房地產(chǎn)的持有者持有多少價(jià)值的房產(chǎn)，其在納稅數(shù)額的比例上是完全相等的，這也成為了房地產(chǎn)投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，導(dǎo)致大量房產(chǎn)空置積壓的原因之一。

針對(duì)上述現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的弊端，重慶、上海兩地進(jìn)行了試點(diǎn)改革，但側(cè)重點(diǎn)各不相同。

重慶市的房產(chǎn)稅改革主要貫徹“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有遏制”的原則，核心思想是對(duì)不同層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別對(duì)待，主要突出對(duì)高端市場(chǎng)的遏制，主要特點(diǎn)是“范圍窄、稅率高”。對(duì)于重慶市而言，其房地產(chǎn)高端市場(chǎng)本身仍處于起步階段，所涉及的范圍相對(duì)較窄，對(duì)房產(chǎn)稅的改革力度較弱，但其對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有利，具有一定的“前瞻性”。上海的房產(chǎn)稅改革原則 “以居民為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品房為主”在此原則的要求下，上海的房產(chǎn)稅改革“范圍廣，稅率低”。但因其免征面積過(guò)大[2]和對(duì)已有房產(chǎn)既往不咎兩大原因，此次改革涉及面仍然不廣。

綜上，目前中國(guó)房產(chǎn)稅的征收體制存在較多問(wèn)題，而房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)雖有創(chuàng)新但過(guò)于溫和且涉及面均較為狹窄，所以對(duì)房產(chǎn)稅征收方案進(jìn)行改革是勢(shì)在必行的。

四、中國(guó)房產(chǎn)稅征收改革方案

為配合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著良性循環(huán)的方向發(fā)展，作為地方稅稅種的房產(chǎn)稅在稅制設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)公平、中性、簡(jiǎn)便原則，以寬稅基、低稅率的思路作為房產(chǎn)稅的指導(dǎo)思想，具體對(duì)改革方案如下：

第一，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍。由現(xiàn)行的僅對(duì)“經(jīng)營(yíng)性用房”進(jìn)行征稅向而居民個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)擴(kuò)大范圍，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，打擊房地產(chǎn)炒作行為。

第二，統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)。在完善房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的前提下，將現(xiàn)行按房產(chǎn)余值征稅和按租金收入征稅改為統(tǒng)一按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅，價(jià)格由權(quán)威中介機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)規(guī)則對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。但是此種計(jì)稅依據(jù)需要慎重使用，并嚴(yán)格監(jiān)管，以防出現(xiàn)權(quán)力尋租的現(xiàn)象。

第三，采用浮動(dòng)的有區(qū)別的稅負(fù)形式。根據(jù)不同的房地產(chǎn)使用性質(zhì)，不同的房地產(chǎn)所有人，以及房地產(chǎn)所在的不同地域，適用不同的稅率。具體操作可由中央針對(duì)不同房產(chǎn)性質(zhì)不同設(shè)定浮動(dòng)稅率范圍，具體稅率則由省級(jí)政府確定。

第四，房產(chǎn)稅的減免。房產(chǎn)稅的征收其主要目的并非為擴(kuò)大稅收來(lái)源，其本質(zhì)目的為調(diào)控市場(chǎng)，調(diào)節(jié)分配，縮短貧富差距。所以在房產(chǎn)稅征收時(shí)對(duì)普通居住用房的所有權(quán)人應(yīng)該通過(guò)稅收減免的方式減少他們的負(fù)擔(dān)，而對(duì)于有特殊困難的群體則應(yīng)給予其免稅的政策，并從房產(chǎn)稅的收入中支取部分款項(xiàng)用于保障性住房的建設(shè)。

注釋?zhuān)?/p>

[1]祝林林：江西省稅務(wù)學(xué)校

[2]張守文.財(cái)稅法學(xué)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007。轉(zhuǎn)引自徐妍.財(cái)產(chǎn)稅的若干基本問(wèn)題探析[J].稅務(wù)研究，2010,8:57

[3]本市居民家庭人均60平方米的免征面積。這就意味著，一個(gè)三口之家，其在180平方米的面積內(nèi)，無(wú)需繳納房產(chǎn)稅

參考文獻(xiàn)：

篇(5)

2001年2月，曾某、王某在鄰居的參與下，雙方口頭協(xié)商約定王某在圩鎮(zhèn)的一幢新建尚未辦理房產(chǎn)證的房屋以55600元的價(jià)格賣(mài)給曾某，并約定由曾某辦理該房房產(chǎn)證，由王某負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)。當(dāng)時(shí)曾某付款2萬(wàn)元，王某交付了房屋鑰匙以及建筑規(guī)劃兩證給曾某。同年4月，曾某上門(mén)付款15600元時(shí)，提出同年7月再付剩余2萬(wàn)元，屆時(shí)，王某必須辦好土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)。后曾某在該房屋門(mén)上貼出“本房招租，價(jià)格面議”（后一直沒(méi)人承租）。同年7月27日，外出務(wù)工的曾某回來(lái)后找到王某，得知王某尚未辦好土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)，便提出不要該房屋，要求退回已付的35600元，在曾某的要求下，王某寫(xiě)給曾某一張欠條：“欠到曾某現(xiàn)金35600元（在2002年3月前付清）”。第二天，雙方又口頭約定如在2002年3月底前王某辦好證則由曾某付余下的2萬(wàn)元給王某，否則王某應(yīng)退35600元，當(dāng)時(shí)有鄰居彭某幾人在場(chǎng)，彭某書(shū)寫(xiě)了上述內(nèi)容的補(bǔ)充協(xié)議，在場(chǎng)人簽了名，但王某、曾某未簽名。2002年1月18日，王某辦理好該房國(guó)有土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使用者為曾某。而曾某卻一直未到有關(guān)部門(mén)辦理該房產(chǎn)權(quán)證（經(jīng)查王某提供給曾某的建房手續(xù)符合辦證要求）。

2002年5月間，曾某向法院提起訴訟，認(rèn)為王某對(duì)所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未取得房產(chǎn)證，雙方的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，要求王某返還35600元購(gòu)房款。王某答辯稱(chēng)，雖然該房尚未辦理房產(chǎn)證，但是房屋已交付，轉(zhuǎn)讓合同已大部分履行，曾某悔約沒(méi)有法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回其訴訟請(qǐng)求。

審判

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告曾某與被告王某之間的房屋轉(zhuǎn)讓是在平等、自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成口頭協(xié)議，后又變更補(bǔ)充了協(xié)議內(nèi)容，約定了被告王某辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的期限，在此基礎(chǔ)上被告寫(xiě)給原告一張欠條，該欠條實(shí)為附解除條件的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，后被告在約定期限內(nèi)辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，雙方據(jù)欠條形成的債權(quán)債務(wù)也隨之解除。自原、被告在口頭訂立房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之始，雙方均著手在履行協(xié)議內(nèi)容，特別是原告主動(dòng)給付被告購(gòu)房款、出租房屋等，表明其已實(shí)際行使了對(duì)該房的占用使用權(quán)。由此可以認(rèn)定雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議已成立且大部分履行，原告反悔沒(méi)有法律依據(jù)。據(jù)此，法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

評(píng)析

本案是一起房屋轉(zhuǎn)讓合同受讓方反悔而要求出讓方退款的合同糾紛，原、被告雙方自第一次口頭約定轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議起，共有三次對(duì)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)議，第二次協(xié)議修改了第一次協(xié)議，第三次協(xié)議對(duì)第二次協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充，即出讓方立具的欠條屬于附解除條件的合同，自條件成就時(shí)，基于欠條形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系也隨之消除。案情雖然復(fù)雜，涉及合同法律關(guān)系也較多，但是這些合同法律關(guān)系相對(duì)較好把握，而本案比較關(guān)鍵且難于把握的法律問(wèn)題是：尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該條文把尚未取得房產(chǎn)證的房屋規(guī)定在禁止轉(zhuǎn)讓之列。然而，這項(xiàng)禁止性的法律規(guī)定卻不能適用本案當(dāng)事人之間的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛，主要理由如下：

首先，從物權(quán)變動(dòng)原因來(lái)看，轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，而登記是確定物權(quán)變動(dòng)的效力。不登記只產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對(duì)抗第三人的效力，并不排斥轉(zhuǎn)讓合同的成立和效力。一般情況下，房屋轉(zhuǎn)讓登記是對(duì)原戶(hù)主變更為新戶(hù)主即受讓方。如果所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未進(jìn)行權(quán)屬登記，此時(shí)還沒(méi)有戶(hù)主，因此，要進(jìn)行戶(hù)主的新舊變更也無(wú)從談起，這也許是《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的原因之一。

但是，在房屋轉(zhuǎn)讓中，卻不能因?yàn)椴痪哂蟹慨a(chǎn)證而限制其交易，房產(chǎn)未進(jìn)行最初登記和過(guò)戶(hù)登記，只是產(chǎn)生房屋所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的效力，但雙方的轉(zhuǎn)讓合同仍可成立和生效，合同是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，它不僅在雙方當(dāng)事人間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且可以引發(fā)物權(quán)關(guān)系變動(dòng)的法律事實(shí)，因而雙方當(dāng)事人基于合同形式的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)受到轉(zhuǎn)讓合同的約束和法律保護(hù)。就本案而言，房屋轉(zhuǎn)讓雙方在履行或享有合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)時(shí)，必須以自己的行為促使房屋產(chǎn)權(quán)的變更，這樣就可以體現(xiàn)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)管理；房屋測(cè)量；作用

在現(xiàn)代房產(chǎn)管理中，房屋測(cè)量的作用不容小覷，本文結(jié)合房產(chǎn)管理的實(shí)際情況對(duì)房屋測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)管理中的作用及其重要意義進(jìn)行分析．希望能對(duì)從事房產(chǎn)管理的相關(guān)人員提供一定的借鑒和參考。

1 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的地位及其重要性分析

在房產(chǎn)管理中，房屋測(cè)量技術(shù)的地位非同尋常，由于房屋登記具有時(shí)間短．任務(wù)重的特點(diǎn)，在房屋管理中的很多歷史遺留問(wèn)題，諸如房屋面積測(cè)定和評(píng)估。房屋類(lèi)別的確定都需要借助于房屋測(cè)量技術(shù)，同時(shí)隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋測(cè)量技術(shù)可以廣泛的應(yīng)用于城建征地規(guī)劃和房屋管理方案設(shè)計(jì)中。同時(shí)由于房產(chǎn)管理涉及到房屋的各個(gè)方面．對(duì)房屋測(cè)量的要求也有多樣性。

首先，房屋測(cè)量對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理意義重大，房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理。因此要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法律化、制度化和程序化．就必須充分依靠房屋測(cè)量。通過(guò)房屋測(cè)量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計(jì)和評(píng)估，房屋測(cè)量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記．因此房屋測(cè)量部門(mén)要科學(xué)決策。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房產(chǎn)管理提供參考資料，減輕房產(chǎn)管理的工作量。房屋測(cè)量還對(duì)房地產(chǎn)管理中的市場(chǎng)管理意義重大．隨著我國(guó)住房制度改革不斷深化。新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產(chǎn)開(kāi)放市場(chǎng)力度也不斷加大，隨著大量的房屋進(jìn)入市場(chǎng)。房屋的買(mǎi)賣(mài)和交易行為也越來(lái)越頻繁，作為房屋管理部門(mén)在進(jìn)行管理時(shí)需要提供一定的法律依據(jù)，而房屋測(cè)量則客觀上提供了這一需要．在商品房建筑面積確定和房產(chǎn)注冊(cè)、登記等方面．通過(guò)房屋測(cè)量部門(mén)鑒定的房屋可以規(guī)范的進(jìn)入市場(chǎng)，這也有和J于保證消費(fèi)者的合法權(quán)益。促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房屋消費(fèi)市場(chǎng)的活躍，使房屋消費(fèi)者放心。使房產(chǎn)管理進(jìn)入一個(gè)良性的科學(xué)的運(yùn)作軌道。

此外,結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的情況，房屋測(cè)量對(duì)推進(jìn)住房制度改革，保證合理規(guī)劃和使用土地意義重大，當(dāng)前住房改革的重點(diǎn)是進(jìn)行公有住房統(tǒng)計(jì)和優(yōu)惠銷(xiāo)售，其中一個(gè)重要的基礎(chǔ)工作就是準(zhǔn)確和合理的確定每一套住房的價(jià)格。因此要注重房地產(chǎn)單價(jià)的評(píng)估和管理，這就涉及到了房屋分?jǐn)偯娣e的計(jì)算和分配，這一項(xiàng)工作與人民群眾的利益密切相關(guān)，也是房產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一，房屋測(cè)量在數(shù)據(jù)上的精確性和合理性對(duì)于規(guī)范房產(chǎn)管理制度，保證住房改革的公信力意義非凡。同時(shí)在合理規(guī)劃和利用城鎮(zhèn)住房土地上．規(guī)范、專(zhuān)業(yè)的房屋測(cè)量是聯(lián)系土地、規(guī)劃和城建部門(mén)的紐帶，房產(chǎn)測(cè)量圖從一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，為合理的調(diào)配和利用土地，妥善的進(jìn)行城鎮(zhèn)用地建設(shè)提供了相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，是合理進(jìn)行土地規(guī)劃和住房建設(shè)的一桿標(biāo)尺。

2 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用

房屋測(cè)量技術(shù)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求很高的工作。它的發(fā)展是建立在現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的基礎(chǔ)上的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的H益興旺，對(duì)房屋測(cè)量的需求也越來(lái)越大，特別是涉及到房屋所有權(quán)的歸屬和房產(chǎn)分割等問(wèn)題時(shí)，房屋測(cè)量成為解決房屋糾紛的重要的科學(xué)的法律依據(jù)。房屋測(cè)量獲得的測(cè)量數(shù)據(jù)往往是第一手的，主要指與房屋相聯(lián)系的房屋產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等數(shù)據(jù)，往往都具有很強(qiáng)的法律效力，有了這些依據(jù)，才能有效的載入房屋所有權(quán)屬證書(shū)，因此在房產(chǎn)管理中，房屋所有的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)和財(cái)政稅收的重要依據(jù)．擁有法律、財(cái)政和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本作用，在法律上，為了更好的理清房屋的權(quán)屬關(guān)系，為房屋所有權(quán)屬證書(shū)提供客觀、有效的依據(jù)，就需要有精確的房屋測(cè)量技術(shù)作為輔助工具．在城鎮(zhèn)規(guī)劃上。城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)管理部門(mén)在穩(wěn)步推進(jìn)居民基本住房建設(shè)的同時(shí)。也要充分考慮房屋測(cè)量技術(shù)的發(fā)揮，因此城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門(mén)和規(guī)劃建設(shè)部門(mén)必須全面了解和掌握所轄地房產(chǎn)的權(quán)屬、方位、數(shù)量和使用現(xiàn)狀，以便對(duì)城鎮(zhèn)房屋進(jìn)行科學(xué)、有效的管理。

只有合理的利用房屋測(cè)量技術(shù)，才能穩(wěn)步的推進(jìn)房屋管理和合理的房屋規(guī)劃建設(shè)，提高土地的利用率。從而更好的調(diào)配和使用房屋和土地．有計(jì)劃安排新舊城區(qū)居民房屋的拆遷和改造，為新發(fā)展房屋住宅區(qū)的規(guī)劃提供便利條件。同時(shí)房屋測(cè)量的數(shù)據(jù)和結(jié)果，也是進(jìn)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理和房屋規(guī)劃研究的重要基礎(chǔ)資料。由此可見(jiàn)，房屋測(cè)量技術(shù)雖然專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。但在房屋管理中卻應(yīng)用廣泛，發(fā)揮著重要作用。

同時(shí)．房屋測(cè)量提供了準(zhǔn)確的測(cè)量圖紙資料和數(shù)據(jù)庫(kù)，不僅對(duì)私有房屋管理意義重大，也為正確掌握城鎮(zhèn)居民房屋和土地的使用現(xiàn)狀和變化提供了一定的參考，通過(guò)房屋測(cè)量的數(shù)據(jù)．城鎮(zhèn)房屋管理部門(mén)可以對(duì)公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)．徹底清除違法違章房屋，從而形成動(dòng)態(tài)的房屋管理和監(jiān)測(cè)體系，房屋測(cè)量技術(shù)的重要之處還在于它為統(tǒng)計(jì)各類(lèi)房屋的數(shù)量和比重提供了可支撐的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以廣泛的應(yīng)用于現(xiàn)代房產(chǎn)管理和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究。房屋測(cè)量為房產(chǎn)稅的征收提供了必要的依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)量為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等部門(mén)研究和確定居民房屋土地分類(lèi)等級(jí)、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了參照，在一定程度上保證了房產(chǎn)稅費(fèi)的征收，避免了稅收管理部門(mén)的損失。

此外．房產(chǎn)測(cè)量圖中所顯示的所有房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)測(cè)量統(tǒng)計(jì)后逐幢房屋清理得出的產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)經(jīng)過(guò)住戶(hù)申請(qǐng)登記。是由主管部門(mén)逐戶(hù)審核確認(rèn)的。房產(chǎn)測(cè)量圖也是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)、保障房屋所有者的合法權(quán)益的依據(jù)之一。

房屋測(cè)量技術(shù)在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科學(xué)有效的發(fā)揮房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用則是當(dāng)前房屋管理人員和房屋測(cè)量工作者關(guān)心的首要問(wèn)題。需要引起房地產(chǎn)管理從業(yè)者的重視。

3 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用和注意的問(wèn)題

以上，我們談到了房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的地位和作用，對(duì)房屋測(cè)量的作用進(jìn)行了必要的研究和分析。而在房產(chǎn)管理中．只有精確的房屋測(cè)量才能更好的維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和銷(xiāo)售秩序．進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)商品房銷(xiāo)售行為，從而提高商品房銷(xiāo)售面積的準(zhǔn)確性和針對(duì)性，減少商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，為此國(guó)家曾制定了相應(yīng)的房產(chǎn)管理和房屋測(cè)量的規(guī)章制度，然而在實(shí)際操作中涉及到此類(lèi)問(wèn)題．卻需要具體問(wèn)題具體分析。因此有必要對(duì)具體應(yīng)用和操作房屋測(cè)量時(shí)注意的幾個(gè)問(wèn)題作更深入的探討。

3.1 房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量

關(guān)于房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量往往要求精確性強(qiáng)，數(shù)據(jù)復(fù)雜，因?yàn)榉课蒌N(xiāo)售面積和市場(chǎng)定價(jià)有很大的關(guān)系．因此在測(cè)量時(shí)精確度的把握是重點(diǎn)。房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)詹比較復(fù)雜．一般來(lái)說(shuō)可分為房屋總面積測(cè)量和房屋總利用面積的測(cè)量。這二個(gè)參數(shù)是衡量房屋面積大小，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的基本方法之一，房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)主要有：運(yùn)用實(shí)地量距法進(jìn)行面積測(cè)算；運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算：利用GPS技術(shù)進(jìn)行房屋測(cè)量。房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量是房屋測(cè)量中的重要內(nèi)容．科學(xué)的房屋銷(xiāo)售面積測(cè)量往往能為房產(chǎn)管理者提供管理的相關(guān)憑證．也是妥善處理城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛和房屋面積補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題的重要保證，因此房屋測(cè)量人員要根據(jù)實(shí)際情況運(yùn)用科學(xué)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)方法做好房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量工作，為房產(chǎn)管理保駕護(hù)航。

3.2 房屋測(cè)量的相關(guān)要求和規(guī)定

房屋測(cè)量工作作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、專(zhuān)業(yè)性和政策性較強(qiáng)的工作．必須有一定的技術(shù)要求和規(guī)范來(lái)進(jìn)行合理的限定．這些規(guī)定和要求對(duì)于規(guī)范房屋測(cè)量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發(fā)揮房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用，房屋測(cè)量的行業(yè)規(guī)范的提出是十分必要的。目前。在房屋測(cè)量中，要遵循和執(zhí)行統(tǒng)一的房屋測(cè)量規(guī)范，同時(shí)。房屋應(yīng)具備上蓋和防護(hù)物，要保證房屋的結(jié)構(gòu)牢固。屬于永久性建筑物。且屬于生活或生產(chǎn)性場(chǎng)所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測(cè)量者許多有效的指導(dǎo)，有利于科學(xué)、合理的房屋測(cè)量和評(píng)估體系的形成，避免出現(xiàn)由于房屋測(cè)量偏差所導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛。

綜上所述，本文對(duì)房屋測(cè)量在房屋管理中的重要作用和應(yīng)注意問(wèn)題分別進(jìn)行了研究和分析，由此可見(jiàn)房屋測(cè)量在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人民生活等方面的地位，每個(gè)房屋測(cè)量工作者應(yīng)該認(rèn)真工作，善于學(xué)習(xí)，才能把測(cè)量工作搞好，為房屋管理和房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系確定提供重要的保障。

參考文獻(xiàn)

[1]覃芳．淺談房產(chǎn)測(cè)量在城市發(fā)展中的重要作用．民營(yíng)科技．2009；10

[2]胡秀英．規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量強(qiáng)化行政管理．三晉測(cè)繪，2005；5

篇(7)

第一條  為了正確、及時(shí)地處理城市房產(chǎn)糾紛，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)城市房產(chǎn)管理秩序，根據(jù)本市實(shí)際情況制定本條例。

第二條  本條例適用于本市市南、市北、臺(tái)東、四方、滄口區(qū)和各縣級(jí)市、嶗山區(qū)與黃島區(qū)的城區(qū)、建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)及青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

第三條  青島市和各區(qū)、縣級(jí)市及青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立房產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì)，按本條例規(guī)定的管轄權(quán)限，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)糾紛的仲裁工作。

各區(qū)、縣級(jí)市及青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì)，受同級(jí)人民政府的領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)上接受青島市房產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第四條  仲裁委員會(huì)仲裁房產(chǎn)糾紛，必須查清事實(shí)，根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章、政策的規(guī)定進(jìn)行處理，保障當(dāng)事人平等地行使權(quán)利。

第五條  仲裁委員會(huì)仲裁房產(chǎn)糾紛，根據(jù)自愿和合法的原則進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)及時(shí)裁決。

仲裁委員會(huì)仲裁房產(chǎn)糾紛，實(shí)行一次裁決制度。

第六條  屬本條例規(guī)定受理范圍的城市房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人可以依照本條例向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

第七條  當(dāng)事人可以委托人一至二人參加房產(chǎn)糾紛仲裁活動(dòng)。人必須向仲裁委員會(huì)提交委托人簽名或蓋章的授權(quán)委托書(shū)。授權(quán)委托書(shū)應(yīng)記明委托事項(xiàng)和權(quán)限。

第八條  當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁，應(yīng)從知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起兩年內(nèi)提出。延付或拒付租金的房產(chǎn)糾紛應(yīng)在一年內(nèi)提出。但從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，不予受理。超過(guò)時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受時(shí)效限制。

因不可抗力或者其他障礙使當(dāng)事人不能行使申請(qǐng)仲裁權(quán)時(shí)，時(shí)效中止。從中止時(shí)效的原因消除之日起，時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。

時(shí)效因提起仲裁、當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷。從中斷事由終了之日起，時(shí)效期間重新計(jì)算。

第九條  本條例所稱(chēng)當(dāng)事人是指參加房產(chǎn)糾紛仲裁活動(dòng)的申訴人和被訴人。

本條例所稱(chēng)房產(chǎn)，是指經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)依法核準(zhǔn)登記并發(fā)證的房屋及附屬于房屋的構(gòu)筑物和其他設(shè)施。

第二章  受理范圍與管轄

第十條  公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房產(chǎn)租賃、買(mǎi)賣(mài)、交換、抵押、典當(dāng)、修繕、相鄰關(guān)系、使用權(quán)互換和侵害房產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)等發(fā)生的房產(chǎn)糾紛，符合本條例規(guī)定的，均可申請(qǐng)仲裁。

第十一條  下列房產(chǎn)糾紛，仲裁委員會(huì)不予受理：

（一）當(dāng)事人在合同中沒(méi)有訂有仲裁條款或者事后沒(méi)有達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的；

（二）超過(guò)本條例第八條規(guī)定時(shí)效期間的；

（三）人民法院已經(jīng)受理或已經(jīng)調(diào)解、判決的；

（四）要求確認(rèn)所有權(quán)的；

（五）涉及離婚、析產(chǎn)、贈(zèng)與、繼承的；

（六）涉外的；

（七）涉及落實(shí)國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)政策的；

（八）機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分配住房引起的；

（九）軍隊(duì)內(nèi)部的；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由其他部門(mén)處理的。

第十二條  房產(chǎn)糾紛，由房產(chǎn)所在區(qū)、縣級(jí)市、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的仲裁委員會(huì)管轄。本條例另有規(guī)定的除外。

第十三條  下列房產(chǎn)糾紛，由青島市仲裁委員會(huì)管轄。

（一）爭(zhēng)議所涉及的房產(chǎn)在兩個(gè)以上轄區(qū)的；

（二）爭(zhēng)議的房產(chǎn)建筑面積在五百平方米以上的；

（三）在本市有重大影響的；

（四）由于特殊原因，有管轄權(quán)的仲裁委員會(huì)不能行使管轄權(quán)的；

（五）市仲裁委員會(huì)認(rèn)為應(yīng)由自己處理的。

青島市仲裁委員會(huì)可把前款所列房產(chǎn)糾紛交區(qū)、縣級(jí)市、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)仲裁委員會(huì)處理。

各區(qū)、縣級(jí)市及青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)仲裁委員會(huì)，也可把它管轄的房產(chǎn)糾紛報(bào)請(qǐng)青島市仲裁委員會(huì)處理。

第三章  仲裁組織

第十四條  仲裁委員會(huì)由主任一人、副主任一至二人和委員若干人組成，其成員人數(shù)必須是單數(shù)。

仲裁委員會(huì)的組成人員由同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

仲裁委員會(huì)在房產(chǎn)管理部門(mén)設(shè)辦公室負(fù)責(zé)日常工作。

第十五條  仲裁委員會(huì)設(shè)專(zhuān)職仲裁員若干人；必要時(shí)，可聘請(qǐng)兼職仲裁員。兼職仲裁員在執(zhí)行仲裁職務(wù)時(shí)，與專(zhuān)職仲裁員享有同等的權(quán)利。

第十六條  仲裁員必須由作風(fēng)正派、辦事公正、熟悉房產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)、具有一定法律知識(shí)和工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。

仲裁員經(jīng)考核取得資格后，由仲裁委員會(huì)任命或聘請(qǐng)。

第十七條  仲裁委員會(huì)仲裁房產(chǎn)糾紛，由仲裁員三人或五人組成仲裁庭進(jìn)行，仲裁委員會(huì)主任或副主任指定其中一人為首席仲裁員。

事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確或爭(zhēng)議不大的房產(chǎn)糾紛，仲裁委員會(huì)主任或副主任可指定仲裁員一人獨(dú)任仲裁。

第十八條  仲裁員、書(shū)記員、鑒定人、勘驗(yàn)人有下列情形之一的，必須回避；當(dāng)事人有權(quán)用口頭或書(shū)面方式申請(qǐng)他們回避：

（一）是房產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人或當(dāng)事人、人的近親屬；

（二）與房產(chǎn)糾紛有利害關(guān)系；

（三）與房產(chǎn)糾紛當(dāng)事人有其他關(guān)系，可能影響對(duì)房產(chǎn)糾紛的公正處理。

當(dāng)事人提出回避申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，在受理時(shí)提出。回避事由在受理后知道的，也可在仲裁庭開(kāi)庭辯論終結(jié)前提出。

第十九條  首席仲裁員、仲裁員的回避，由同級(jí)仲裁委員會(huì)主任或副主任決定；仲裁委員會(huì)主任擔(dān)任首席仲裁員的回避，由同級(jí)仲裁委員會(huì)決定；書(shū)記員、鑒定人、勘驗(yàn)人等的回避，由首席仲裁員決定。

仲裁委員會(huì)對(duì)當(dāng)事人提出的回避申請(qǐng)，應(yīng)在提出回避申請(qǐng)之日起三日內(nèi)以口頭或書(shū)面的形式作出決定。

第四章  仲裁程序

第二十條  申請(qǐng)仲裁必須符合下列條件：

（一）申訴人是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人或其他組織；

（二）有明確的被訴人、具體的請(qǐng)求事項(xiàng)和事實(shí)根據(jù)；

（三）屬于仲裁受理范圍和該仲裁委員會(huì)管轄。

第二十一條  申請(qǐng)仲裁，申訴人應(yīng)按照本條例的規(guī)定，向有管轄權(quán)的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書(shū)，并按被訴人的人數(shù)提交仲裁申請(qǐng)書(shū)副本。

第二十二條  仲裁申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位和住所；法人或者其他組織的名稱(chēng)、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)；

（二）具體的請(qǐng)求事項(xiàng)和所根據(jù)的事實(shí)和理由；

（三）證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住所。

第二十三條  仲裁委員會(huì)收到仲裁申請(qǐng)書(shū)后，對(duì)經(jīng)審查符合受理規(guī)定的，應(yīng)在七日內(nèi)決定受理，并向申訴人發(fā)送《房產(chǎn)糾紛受理通知書(shū)》；對(duì)不符合規(guī)定的，應(yīng)在七日內(nèi)書(shū)面通知申訴人不予受理，并說(shuō)明理由。

第二十四條  仲裁委員會(huì)受理房產(chǎn)糾紛后，應(yīng)在五日內(nèi)將仲裁申請(qǐng)書(shū)副本發(fā)送被訴人。被訴人應(yīng)在收到仲裁申請(qǐng)書(shū)副本之日起十日內(nèi)向仲裁委員會(huì)提交答辯書(shū)。

被訴人在規(guī)定的期限內(nèi)不提交答辯書(shū)的，不影響房產(chǎn)糾紛的處理。

第二十五條  仲裁委員會(huì)應(yīng)在仲裁庭組成人員確定后的三日內(nèi)，將其組成人員告知當(dāng)事人。

第二十六條  申請(qǐng)仲裁，申訴人應(yīng)提供有關(guān)證據(jù)。仲裁委員會(huì)調(diào)查取證時(shí)，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)情況、檔案資料、原始憑證等。

仲裁人員在調(diào)查取證時(shí)，應(yīng)出示證明。

第二十七條  對(duì)當(dāng)事人雙方爭(zhēng)議的事項(xiàng)，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，可以提起仲裁申請(qǐng)。

對(duì)當(dāng)事人雙方爭(zhēng)議的事項(xiàng)，第三人雖無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但處理結(jié)果與其在法律上有利害關(guān)系的，可以申請(qǐng)參加仲裁活動(dòng)；仲裁委員會(huì)也可以通知其參加仲裁活動(dòng)。

第二十八條  仲裁委員會(huì)受理房產(chǎn)糾紛后，根據(jù)自愿和合法的原則，在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。

經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)制作調(diào)解書(shū)。調(diào)解書(shū)由仲裁員、書(shū)記員署名，并加蓋仲裁委員會(huì)印章。調(diào)解書(shū)一經(jīng)送達(dá)雙方當(dāng)事人，即發(fā)生法律效力。

調(diào)解協(xié)議不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益。

第二十九條  調(diào)解達(dá)不成協(xié)議或調(diào)解書(shū)送達(dá)前當(dāng)事人翻悔的，仲裁庭應(yīng)及時(shí)裁決。

第三十條  仲裁委員會(huì)應(yīng)在仲裁庭開(kāi)庭的三日前，將開(kāi)庭時(shí)間、地點(diǎn)以書(shū)面形式通知當(dāng)事人和其他有關(guān)人員。

第三十一條  仲裁庭開(kāi)庭處理房產(chǎn)糾紛，按下列順序進(jìn)行：

（一）核對(duì)當(dāng)事人；宣布仲裁庭組成人員、書(shū)記員；宣布仲裁庭紀(jì)律；

（二）詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人、當(dāng)事人陳述；

（三）出示和鑒別有關(guān)證據(jù)；

（四）申訴人或其人發(fā)言；

（五）被訴人或其人答辯；

（六）當(dāng)事人雙方辯論。

雙方辯論終結(jié)，由首席仲裁員按申訴人、被申訴人的順序征詢(xún)最后意見(jiàn)，并可再進(jìn)行調(diào)解。當(dāng)事人不同意調(diào)解或調(diào)解不成的，應(yīng)及時(shí)評(píng)議，作出裁決。

第三十二條  對(duì)重大疑難的房產(chǎn)糾紛，仲裁庭可提請(qǐng)仲裁委員會(huì)評(píng)議、決定；仲裁委員會(huì)也可以自行評(píng)議、決定；對(duì)仲裁委員會(huì)的決定，仲裁庭必須執(zhí)行。

第三十三條  仲裁委員會(huì)或仲裁庭進(jìn)行評(píng)議時(shí)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。評(píng)議筆錄應(yīng)由仲裁委員會(huì)或仲裁庭組成人員簽名。評(píng)議中的不同意見(jiàn)要如實(shí)記入筆錄。

第三十四條  仲裁裁決必須以書(shū)面形式作出，由仲裁員、書(shū)記員署名，并加蓋仲裁委員會(huì)印章后送達(dá)當(dāng)事人。

第三十五條  裁決書(shū)應(yīng)載明下列內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位和住所；法人或者其他組織的名稱(chēng)、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)；

（二）申請(qǐng)仲裁的事項(xiàng)、根據(jù)的事實(shí)和理由；

（三）裁決認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律、法規(guī)、規(guī)章；

（四）裁決結(jié)論和仲裁費(fèi)用的承擔(dān)；

（五）不服裁決的起訴期限。

第三十六條  當(dāng)事人對(duì)仲裁裁決不服的，可在接到仲裁裁決書(shū)之日起十五日內(nèi)，向房產(chǎn)所在地人民法院起訴。逾期不起訴，裁決即發(fā)生法律效力。

第三十七條  當(dāng)事人對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解協(xié)議或仲裁裁決必須履行。當(dāng)事人一方不履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以申請(qǐng)房產(chǎn)所在地人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十八條  房產(chǎn)糾紛受理后，裁決宣告前，申訴人要求撤回仲裁申請(qǐng)的，是否準(zhǔn)許由仲裁委員會(huì)決定。但被訴人反訴的，不準(zhǔn)許申訴人撤回仲裁申請(qǐng)，應(yīng)繼續(xù)仲裁。

第三十九條  申訴人經(jīng)兩次合法通知，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的或未經(jīng)批準(zhǔn)中途退庭的，視為自動(dòng)撤回仲裁申請(qǐng)。但被訴人反訴的，可缺席仲裁。

被訴人經(jīng)兩次合法通知，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的或未經(jīng)批準(zhǔn)中途退庭的，可缺席仲裁。

第四十條  仲裁委員會(huì)在處理房產(chǎn)糾紛過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該糾紛不屬仲裁受理范圍的，應(yīng)終止仲裁并書(shū)面通知當(dāng)事人。

第四十一條  仲裁委員會(huì)主任或副主任對(duì)本級(jí)仲裁委員會(huì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的仲裁裁決，發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤，認(rèn)為需要重新仲裁的，可提請(qǐng)仲裁委員會(huì)討論決定。

青島市仲裁委員會(huì)對(duì)各區(qū)、縣級(jí)市和青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)仲裁委員會(huì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的仲裁裁決，發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤的，有權(quán)指令該仲裁委員會(huì)重新仲裁或自行仲裁。

重新仲裁的房產(chǎn)糾紛，應(yīng)另行組成仲裁庭進(jìn)行。

第四十二條  仲裁委員會(huì)仲裁房產(chǎn)糾紛，應(yīng)當(dāng)在受理之日起六個(gè)月內(nèi)處結(jié)，有特殊情況需延長(zhǎng)的，經(jīng)同級(jí)仲裁委員會(huì)主任批準(zhǔn)，可延長(zhǎng)三個(gè)月。

第五章  附  則

第四十三條  參加仲裁活動(dòng)的當(dāng)事人和有關(guān)人員，應(yīng)當(dāng)遵守仲裁紀(jì)律，凡違反本條例有關(guān)規(guī)定，妨礙仲裁人員執(zhí)行職務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》應(yīng)予處罰的，由公安機(jī)關(guān)予以處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十四條  當(dāng)事人參加房產(chǎn)糾紛仲裁，應(yīng)當(dāng)向仲裁委員會(huì)交納仲裁費(fèi)。

收取仲裁費(fèi)用的辦法由青島市房產(chǎn)管理局、青島市物價(jià)局制定，報(bào)青島市人民政府批準(zhǔn)。

第四十五條  本條例具體應(yīng)用中的問(wèn)題，由青島市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。