序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；違規(guī)操作；糾紛預(yù)防

中圖分類號：

D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的概念及簽訂意義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)服務(wù)而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)類型的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同包括出售、出租、承購、承租四種服務(wù)合同。

簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)紀(jì)服務(wù)和解決雙方糾紛的法律依據(jù)。因此雙方在簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)遵照誠信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴(yán)格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當(dāng)事人最大限度地實(shí)現(xiàn)其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當(dāng)事人的利益，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)實(shí)體商品市場交易秩序的穩(wěn)定。但是在實(shí)務(wù)操作過程中，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在簽訂和履行過程中往往會出現(xiàn)不少問題，導(dǎo)致合同履行困難，雙方權(quán)益難以保障。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同常見問題

2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏

對委托人的資料審查是簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要保障，但是在實(shí)際操作中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員對委托人的資料缺乏詳實(shí)的調(diào)查核實(shí)，導(dǎo)致在日后服務(wù)過程中出現(xiàn)諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴(yán)往往會導(dǎo)致以下幾種問題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。此種情況如果審查不嚴(yán)，往往會導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益。

（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴(yán)，此種情況往往會導(dǎo)致后期交易談判時(shí)難度加大。

（3）房源產(chǎn)權(quán)資料審核不嚴(yán)造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實(shí)質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)交易，因此確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及是否存在瑕疵是資料查驗(yàn)的首要問題。而房屋所有權(quán)證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，但部分經(jīng)紀(jì)人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產(chǎn)權(quán)共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實(shí)，導(dǎo)致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。

2.2 合同內(nèi)容違規(guī)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，合同中應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)以及雙方達(dá)成的約定。合同內(nèi)容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個方面：

（1）合同約定雙方權(quán)利義務(wù)不對等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在與委托人約定訂立合同時(shí)，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內(nèi)容中存在明顯的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對等，對委托人不利或?qū)ξ腥嗽斐蓳p害。如加大委托人的義務(wù)，排除委托人的權(quán)利，從而減少自己的義務(wù)，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

（2）經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要條款欠缺。

長期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)紀(jì)活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內(nèi)容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務(wù)條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權(quán)利義務(wù)主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導(dǎo)致因時(shí)間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。

另外，由于目前管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)所指定的標(biāo)準(zhǔn)并無相對應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因傭金標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有相應(yīng)的對比與衡量標(biāo)準(zhǔn)，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，往往因疏忽甚至故意省缺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，損害委托方的合法權(quán)益。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作

雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行約束，而且各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會對經(jīng)紀(jì)人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)操作行為時(shí)有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不當(dāng)承諾或以個人名義承攬業(yè)務(wù)。

有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在承攬經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過程中，為了吸引客戶承接業(yè)務(wù)，往往在簽約前未充分履行告知責(zé)任，或不顧自己的實(shí)際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認(rèn)可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務(wù)條款“縮水”。 部分經(jīng)紀(jì)人員因利益驅(qū)使，私下與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系。

在房地產(chǎn)買賣，特別是在存量房買賣中，一般應(yīng)采用居間形式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承擔(dān)買賣雙方的委托。根據(jù)合同法，在居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。但實(shí)際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務(wù)。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費(fèi)結(jié)算和產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用房地產(chǎn)交易行為替代經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用自己的職業(yè)便利將房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容與經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同內(nèi)容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內(nèi)，直接將房地產(chǎn)買進(jìn)或賣出，把向委托人提供的服務(wù)性勞務(wù)活動改變?yōu)榉康禺a(chǎn)權(quán)利的直接處分活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價(jià)和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價(jià)的同時(shí)另行收取傭金。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)糾紛預(yù)防

3.1 統(tǒng)一并嚴(yán)格使用相關(guān)合同文本

為了減少房地產(chǎn)糾紛，我國房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會于2006年了一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)提供了參考，但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往使用自制合同文本而導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生，因此，應(yīng)該由政府管理部門或上級主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格遵守。這樣，既可以加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓(xùn)體系，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)教育

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)不高而導(dǎo)致的糾紛時(shí)常發(fā)生，當(dāng)事人的權(quán)益往往受到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質(zhì)教育包括職業(yè)道德教育、專業(yè)能力教育和法律知識教育。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的培訓(xùn)體系，定期開展業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、職業(yè)道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，促使其更快成長，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為。

3.3 完善立法建設(shè)，加大懲罰力度

一方面，我國目前對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場進(jìn)行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機(jī)關(guān)應(yīng)逐步完善并制定更高層級的法律法規(guī)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的立法規(guī)制。

另一方面，雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行了規(guī)制，規(guī)定了相應(yīng)的民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任，能夠在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導(dǎo)致個別房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)加大對違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。

3.4 建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、可升級版的企業(yè)管理機(jī)制

明確各職能部門的責(zé)任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的前提之一，建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)管理機(jī)制，使每個崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標(biāo)準(zhǔn)，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運(yùn)行。同時(shí)，使業(yè)務(wù)開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實(shí)現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務(wù)的開展，減少服務(wù)過程中糾紛的發(fā)生。

同時(shí)，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機(jī)制要適時(shí)適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業(yè)管理機(jī)制，才能不斷提升服務(wù)質(zhì)量。

3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信體系建設(shè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易的，但一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實(shí)、經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機(jī)構(gòu)仍有違規(guī)收費(fèi)現(xiàn)象，有的合同以及補(bǔ)充協(xié)議雙方責(zé)任含糊，而且社會上沒有營業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機(jī)構(gòu)仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，避免和減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)糾紛，政府部門應(yīng)該建立中介信用檔案，嚴(yán)抓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的誠信體系建設(shè)工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)嚴(yán)懲不貸。重點(diǎn)抓好機(jī)構(gòu)運(yùn)行和房源客源信息的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)（從）業(yè)證書使用管理等。不誠信的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)（從）業(yè)人員將及時(shí)清理出經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。

參考文獻(xiàn)

篇(2)

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實(shí)經(jīng)營、在幫助消費(fèi)者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實(shí)際上購房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息?！?/p>

目前，上?？蛇M(jìn)入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍睢Ｊ侵福荷虾５姆扛恼咭?guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房內(nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價(jià)格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對方“到手價(jià)”，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬?！薄皬氖鲁商转?dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國家機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇(3)

【關(guān)鍵詞】反向住房抵押貸款 老齡化社會 建議

一、反向住房抵押貸款內(nèi)涵

反向住房抵押貸款簡單來說就是把自有的住房抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)從而獲得貸款的一種融資方式。反向住房抵押貸款倒按揭起源于20世紀(jì)80年代中期的美國，其主要的適用對象是老年人群。具體運(yùn)作方式是，借款人在年輕時(shí)期通過儲蓄存款、按揭貸款等形式購買住宅，待到年老時(shí)還清貸款，并取得該住房的所有權(quán)。此時(shí)作為住宅的所有人，借款人便可以將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行或者保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，這些金融機(jī)構(gòu)通過評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，以年金的形式，在一定的期限內(nèi)，每月給房主一筆固定的養(yǎng)老金。期間，房主仍然擁有該房子的居住權(quán)，直到其去世為止。房主去世后，金融機(jī)構(gòu)獲得抵押房屋的產(chǎn)權(quán)，通過對房屋出售等方式，來償所還發(fā)放貸款的本金和利息，并享有房屋升值部分所產(chǎn)生的收益。

二、發(fā)展反向住房抵押貸款對我國的重要性

（一）我國人口老齡化加速，養(yǎng)老問題嚴(yán)峻。

隨著計(jì)劃生育政策地持續(xù)進(jìn)行，以及醫(yī)療衛(wèi)生等事業(yè)的快速發(fā)展，我國正逐步邁入老齡化社會。2010年開展的第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示：截止2010年，我國大陸地區(qū)60歲以上的老年人口是1.78億人，其中65歲及以上人口為1.19億人，兩者占全國人口總數(shù)的比率分別為13.26%和8.87%。而且，隨著時(shí)間的推移老年人口比重還會持續(xù)加大。有預(yù)測認(rèn)為，到2020年，我國65歲及以上老年人口比重將達(dá)到11.8%，到2030年，這一比例將達(dá)到高峰，并將一直持續(xù)到2050年。到本世紀(jì)中葉，我國60歲以上的老年人預(yù)計(jì)會超過4億，65歲以上的老年人將達(dá)到3億，而80歲及以上的老年人也極有可能過億。老年人口的增加會使我國面臨“未富先老”的局面，在我國社會保障制度還不完善的情況下，老年人的養(yǎng)老問題倍加凸顯。住房反向抵押貸款為我們提供了另外一種嶄新的養(yǎng)老模式。

（二）我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大內(nèi)需特別是擴(kuò)大消費(fèi)需求十分迫切。

我國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)30年的經(jīng)濟(jì)高速增長后，原有的以出口和投資為龍頭拉動經(jīng)濟(jì)增長模式不再適應(yīng)新形勢下的發(fā)展要求，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大內(nèi)需，增加消費(fèi)需求成為未來我國經(jīng)濟(jì)能否保持增長的關(guān)鍵所在。傳統(tǒng)的凱恩斯貨幣需求理論告訴我們，人們對貨幣需求主要取決于三種動機(jī)，即交易動機(jī)、預(yù)防動機(jī)和投機(jī)動機(jī)。在我國，人們對于貨幣的預(yù)防性需求占比較大，這也形成了我國高儲蓄率的現(xiàn)狀。在這種情況下，人們收入中的大量資金以存款的形式停留在銀行系統(tǒng)，不能形成居民的消費(fèi)，也就抑制了內(nèi)需市場的發(fā)育。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為35萬億，2012年為41萬億，年增長17%。實(shí)際上，我國居民的高儲蓄傾向主要是因?yàn)閷ξ磥砩畈淮_定性的憂慮。當(dāng)前我國的社會保障制度還不能滿足人們對未來在教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等各方面的保障需求，這就使得人們只能增加儲蓄，減少消費(fèi)開支來彌補(bǔ)。而反向住房抵押貸款卻可以為借款人提供其老年時(shí)期急需的醫(yī)療、養(yǎng)老等保障的資金需求，使得借款人不需要再為上述需求而儲蓄大量資金，從而增加了借款人的可用資金，進(jìn)而刺激、鼓勵其在當(dāng)前減少儲蓄，擴(kuò)大消費(fèi)。消費(fèi)的擴(kuò)大會壯大內(nèi)需，推動國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。此外，發(fā)展反向住房抵押貸款也可以讓年輕一代的家庭從沉重的贍養(yǎng)老人負(fù)擔(dān)中解脫出來，進(jìn)一步增加年輕一代的消費(fèi)潛力和能力。

三、我國發(fā)展反向住房抵押貸款面臨的問題

（一）陳舊觀念影響問題。

在我國，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是“反哺”式的養(yǎng)老方式，養(yǎng)老依靠后代子女。父母在年輕時(shí)努力養(yǎng)育子女，竭力為子女做事，到老了，子女贍養(yǎng)父母。而父母在被子女贍養(yǎng)的同時(shí)，將會為子女留下自己一生最大的一筆財(cái)富——住房，這也被視為是父母對子女應(yīng)盡的一份責(zé)任。而反向住房抵押貸款則會使得子女在父母過世以后無法獲得住房，割斷了上一代與下一代之間在利益之上的依賴性，使得子女的利益受到極大削弱。此外，我國有著悠久的勤儉節(jié)約的歷史傳統(tǒng)，對于鋪張浪費(fèi)極力反對，而反向住房抵押貸款卻實(shí)質(zhì)上是鼓勵人們減少儲蓄，提升當(dāng)前的生活質(zhì)量，盡量增加消費(fèi)，這與我國的傳統(tǒng)卻是背道而馳的。因此，發(fā)展反向住房抵押貸款會面臨我國根深蒂固的一些傳統(tǒng)觀念的制約，其順利有效地開展是需要傳統(tǒng)觀念的改變的。

（二）流動性風(fēng)險(xiǎn)防范問題。

住房反向抵押貸款的一個明顯特點(diǎn)就是其期限通常較長，這就使得貸款機(jī)構(gòu)會始終面臨著較大的流動性風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，流動性風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避以及防范可以通過資本市場來解決，但是我國資本市場尚在發(fā)展完善的過程中，目前資本市場并沒有為開展住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)提供有效的流動性風(fēng)險(xiǎn)防范措施。實(shí)際上美國在推出住房反向抵押貸款的初期，也曾因?yàn)楫?dāng)時(shí)金融市場發(fā)展不完善，嚴(yán)重的的流動性風(fēng)險(xiǎn)無法有效防范，資本不能實(shí)現(xiàn)證券化，而一度使得該業(yè)務(wù)處于發(fā)展停滯狀態(tài)。不過，后來隨著美國資本市場的進(jìn)一步完善，金融工具不斷增加，交易法律法規(guī)逐步規(guī)范化，市場為流動性風(fēng)險(xiǎn)的防范提供了越來越多的手段和策略，住房反向抵押貸款作為一種養(yǎng)老模式穩(wěn)步健康地發(fā)展起來。

（三）產(chǎn)權(quán)問題。

不同于與西方國家普遍實(shí)行的土地私有制度，我國的土地是國家所有，居民僅擁有使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，居民商品房用地的最高年限為70年；土地使用期滿，其使用權(quán)的續(xù)期必須重新獲得批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)均會被國家無償索回。這些規(guī)定使得住房貸款機(jī)構(gòu)的流動性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，也會影響到貸款機(jī)構(gòu)的實(shí)際貸款收益，弱化其開展反向抵押貸款的積極性。

（四）專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)問題。

住房反向抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)是十分專業(yè)的工作，其內(nèi)容非常復(fù)雜，使用的技術(shù)難度高，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)大。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)涉及的主體較多，主要是借款人、貸款人和中介機(jī)構(gòu)，其中專業(yè)化的中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。作為提供專業(yè)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，其范圍廣，包括的機(jī)構(gòu)繁雜，比如為希望了解住房反向抵押貸款相關(guān)知識的客戶提供咨詢，為客戶介紹相關(guān)產(chǎn)品的咨詢機(jī)構(gòu)，幫助客戶分析、選定具體產(chǎn)品，幫助填寫相關(guān)表格后發(fā)送給貸款機(jī)構(gòu)的在抵押貸款領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的發(fā)起人。此外還包括評估和鑒定機(jī)構(gòu)以及律師服務(wù)所和經(jīng)紀(jì)人等?？傊》糠聪虻盅嘿J款業(yè)務(wù)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)金融市場相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的健全和完善。而目前，這些機(jī)構(gòu)在我國的發(fā)展水平有待提升。

四、發(fā)展我國反向住房抵押貸款的建議

（一）加強(qiáng)宣傳教育力度，引導(dǎo)新型養(yǎng)老觀念。

中國人“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固。反向住房抵押貸款讓老人“以房養(yǎng)老”，將自己的房子抵押出去而不是留給子女，可以預(yù)見這種西方舶來的養(yǎng)老模式碰到中國人千年的傳統(tǒng)觀念勢必會有沖突，這一點(diǎn)也不奇怪，想要讓“以房養(yǎng)老”的觀念深入中國人的人心不是一蹴而就的，對此，我們應(yīng)該有充分的思想準(zhǔn)備。作為政府來講，應(yīng)當(dāng)加大宣傳教育力度，加強(qiáng)金融知識在廣大民眾中的推廣和普及，引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的消費(fèi)方式，逐漸從傳統(tǒng)的、落后的、單一的“養(yǎng)兒防老”模式轉(zhuǎn)向更科學(xué)、更可行的養(yǎng)老方式。同時(shí)，可以選擇一些條件基礎(chǔ)相對較好的城市進(jìn)行業(yè)務(wù)試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，利用示范效應(yīng)吸引老年人的參與。

（二）完善資本市場，推動住房抵押貸款的證券化。

反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展需要資本市場給予有力的配合。與西方典型的發(fā)達(dá)國家相比，我國的資本市場發(fā)展程度還不夠成熟，國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)類型整體較少，金融產(chǎn)品種類有限，銀行資產(chǎn)證券化更是面臨不小的困難和阻力，這使得銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)在開展反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)難以將其中蘊(yùn)含的巨大的支付風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效規(guī)避和管理，這極大地抑制了該業(yè)務(wù)的開展。健康而有序的住房抵押貸款的證券化能夠?qū)⒔鹑跈C(jī)構(gòu)原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券，從而拓寬銀行等貸款機(jī)構(gòu)的資金籌集渠道，擴(kuò)大資金來源，增強(qiáng)其資產(chǎn)擴(kuò)張能力，同時(shí)，通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，也在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時(shí)，可以將集中在貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)有效地轉(zhuǎn)移和分散給社會上的各類投資者，實(shí)現(xiàn)了貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的社會化。因此，積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化，培育發(fā)達(dá)的資本市場是反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)得以運(yùn)行的前提和有力保障。

（三）強(qiáng)化法律法規(guī)建設(shè)，為反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)提供法律保障。

反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展離不了國家法律的保障。當(dāng)前，國內(nèi)的法律法規(guī)對該業(yè)務(wù)的發(fā)展還存在一些有抵觸或限制的地方，給業(yè)務(wù)發(fā)展造成了障礙。因此政府需要不斷建立健全反向抵押貸款相關(guān)的法規(guī)制度，盡快出臺補(bǔ)充規(guī)定或者啟動修改。比如土地使用權(quán)的可交易轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣等，這直接關(guān)系到反向住房抵押貸款中房產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)問題。進(jìn)一步完善物業(yè)稅的相關(guān)制度，物業(yè)稅將房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)征用土地時(shí)土地出讓金的一次納轉(zhuǎn)變成業(yè)主在居住期間物業(yè)稅的分年度交納，這有利于在實(shí)際操作層面克服住宅土地使用權(quán)70年的政策障礙。此外，應(yīng)積極推動遺產(chǎn)稅的實(shí)行，從稅收的層面引導(dǎo)人們對反向住房抵押貸款產(chǎn)生需求，刺激人們通過反向住房抵押貸款的方式來減少稅費(fèi)繳納，以達(dá)到合理避稅。

（四）推進(jìn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，重視人才培養(yǎng)。

反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)開展需要眾多的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，涵蓋商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)鑒定評估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量對業(yè)務(wù)開展至關(guān)重要。與西方發(fā)達(dá)國家相比，目前我國的這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)水平較低，還不能夠十分有效地承擔(dān)起應(yīng)有的社會經(jīng)責(zé)任。比如，就資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)而言，我國擁有資產(chǎn)評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)數(shù)量并不少，但是質(zhì)量欠佳，缺乏規(guī)范的評估標(biāo)準(zhǔn)體系和科學(xué)先進(jìn)的評估方法，缺少豐富的評估操作經(jīng)驗(yàn)，在國際市場上沒有影響力。這就需要我們在未來一段時(shí)間里要加大培育力度，培養(yǎng)出我國本土的具有強(qiáng)大競爭力的評估機(jī)構(gòu)。服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)歸根結(jié)底是專業(yè)人才的培養(yǎng)，在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況下，我們可以一方面引進(jìn)西方發(fā)達(dá)國家的專業(yè)人才，一方面強(qiáng)化學(xué)習(xí)，加強(qiáng)本國人才的教育培訓(xùn)，包括和國外聯(lián)合培養(yǎng)等方式，培養(yǎng)出具備豐富理論知識又擁有實(shí)踐操作技能和工作經(jīng)驗(yàn)的我國自己的專業(yè)人才隊(duì)伍。

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