序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產的金融風險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：宏觀調控；房地產；金融風險

1 引言

隨著我國社會經濟的快速發展，十年來房地產行業不斷成長，人們對住房的需求造成了房價的過快增長，同時房價過快增長給人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調控，逐漸穩定房地產行業的發展。房地產行業的發展中由于行業的特殊性和房地產行業的發展速度過快導致房地產行業存在一定的金融風險，這對于投資企業和房地產行業的發展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產行業的發展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產行業的發展。

2 房地產市場的宏觀調控

房地產宏觀調控主要是國家對房地產行業的發展進行指導，調節，監督和控制的手段，實現房地產行業市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產行業發展比較迅速，導致了房地產行業的供需不平衡現象，由于一些地產商為了獲得相關的經濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩定房價，保障房地產行業的健康發展。國家對房地產行業的宏觀調控不僅僅有經濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產行業的調控主要有以下手段：

2.1 金融政策

當前國家對于房地產行業的調控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產行業的調控。國家利用利率政策對我國的房地產行業進行調控，主要是通過調節存款準備金率，影響金融機構的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應量。國家通過調節存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產行業的資金流動，穩定房地產行業的發展。

2.2 房產稅的征收

征收房產稅是當前西方國家逐漸采用的調節房地產行業發展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經逐漸增加了房產稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產的購買量，導致居民對于房地產行業的需求量逐漸減少，這將會穩定房地產行業的發展，減少通貨膨脹。

2.3 限購令的出臺

限購令是當前我國為了更好地穩定房地產行業的發展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們為了投資導致的房地產行業的需求量增加，同時也會對房地產行業的發展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產行業過熱等現象可以起到很好的降溫作用，這對于穩定房地產行業的發展，維護百姓的利益有著重要的作用。

2.4 一些具體行業政策

為了加強對房地產行業的宏觀調控，國家逐漸采用一些具體行業的政策對房地產行業的發展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監管和住房保障等方面對房地產行業進行嚴格的控制。當前我國的房地產市場經過這些政策的調整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調控，但是對于當前一些其他地區的房地產商的控制卻忽視了，導致國家房地產行業的控制未能發揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執行力度并不夠，或者是一些地區缺少相應的執行措施，當前的房地產市場還需要進一步加強控制，穩定房地產行業的發展，維護大多數居民的利益。

3 房地產行業存在的金融風險

房地產的金融風險主要是一些從事房地產金融業務的機構在進行投資之后未能得到預期的經濟收益，造成金融機構的損失。當前我國的房地產開發中存在的金融風險對于房地產行業的發展和金融機構的發展都造成了十分不利的影響。當前房地產金融風險主要表現在以下幾個方面：

3.1 房地產行業的融資渠道過于單一

當前我國的房地產行業發展比較迅速，房地產行業的資金來源主要是商業銀行的貸款。大多數的房地產公司主要是通過向商業銀行貸款支持房地產行業的發展，同時一些商業銀行主要是通過開展這一業務增加收益，商業銀行和房地產開發商形成了一種相互依存的關系。但是這也一定程度上導致了一些企業對于商業銀行的依賴過于嚴重，把商業銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產行業進行限制，商業銀行不能獲得相應的利潤，這對于商業銀行的發展將會造成十分不利的影響。另外一些開發商經營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉嫁給商業銀行，增加商業銀行的風險。

3.2 房地產市場的法制建設不完善

近年來我國的房地產行業發展比較迅速，但是房地產行業的發展缺少一定的規范和秩序。由于當前房地產行業的競爭十分激烈，一些企業采取不正當的方式抬高房價。當前我國的外商投資的房地產行業的項目逐漸增加，由于我國的房地產行業發展比較晚，對房地產行業的管理還缺少一定的經驗和管理方法。與外商投資的房地產項目相比我國的房地產行業失去了競爭力，導致我國的房地產金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產市場中，我國的房地產行業處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產行業的管理提供了一定的經驗，但是也增加了我國房地產金融業的風險。

3.3 房地產行業的市場秩序有待于完善

近年來我國的房地產行業發展十分迅速，但是房地產行業的發展中缺少比較規范的市場秩序，導致房地產行業的發展缺少一定的規范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產行業的發展缺少一定的規劃，導致一些地區的房地產發展存在供需失衡的現象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經濟利益。另一方面房地產的投資結構有待于完善。隨著國家經濟政策的調整，國家逐漸重視一些經濟適用房的建設，但是由于房地產商的投資比例不協調，導致一些城鎮居民難以得到相應的住房保障。

4 如何緩解房地產行業的金融風險

近年來我國的房地產行業逐漸發展，對于我國的經濟發展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產行業缺少明確的規劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產行業的金融風險逐漸增加，在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的制度規范，減少房地產行業發展中的金融風險，促進房地產行業的健康發展。

4.1 增加房地產行業的融資渠道

當前房地產行業的主要資金來源渠道是商業銀行的貸款，一些商業銀行為了增加經濟效益，逐漸增加房地產行業的資金貸款業務，但是這在一定程度上增加了房地產行業的金融風險。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的融資渠道，針對當前房地產行業發展過熱的現象，應該嚴格控制商業銀行的房地產貸款業務，維護商業銀行的利益。房地產行業的發展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產行業發展的金融風險，促進房地產行業的健康發展。

4.2 健全房地產行業的法律規范

房地產行業的完善的法律法規可以有效地規范房地產市場的發展，針對當前房地產行業中一些開發商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩定房地產市場的發展。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善當前房地產行業的產權，房地產交易，房地產抵押等法律制度，規范房地產行業的發展。另外針對當前外商進入我國房地產行業的現象，房地產行業也應該進一步加強相應的法律制度建設，對與房地產行業中存在的問題進行及時解決。房地產管理人員需要掌握當前國家對于房地產行業發展的政策和相關的法律法

規，并學習和借鑒國外房地產行業管理的先進經驗，促進房地產行業的穩定發展。

4.3 對個人住房貸款進行嚴格的控制

隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業的規范逐漸增加，針對當前房地產行業發展過熱的現象，國家出臺了一系列政策對房地產市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產行業的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質量直接影響房地產金融風險的產生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產行業發展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產行業的宏觀調控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

4.4 完善抵押貸款擔保

合理的抵押擔保制度可以減少房地產行業的金融風險，因此進一步完善我國的房地產行業的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產行業的發展主要的資金來源是金融機構的貸款，但是隨著國家對于房地產行業的調整和房地產行業發展的不確定性，導致房地產的貸款存在一定的風險，再加上一些開發商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構經濟損失。

完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構面臨的房地產開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構房地產風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規范性，導致房地產金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產金融風險。

5 結語

隨著社會經濟的發展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產行業的發展。但是當前由于我國對房地產行業的發展缺少相關的監督和調控措施，導致房地產行業的金融風險逐漸增加。在今后的房地產行業的發展中需要進一步加強國家的宏觀調控，穩定房地產行業的發展秩序，提高人們的居住條件。房地產行業的金融風險不僅僅對于房地產行業的發展造成一定的損失，同時對于一些金融機構的發展造成嚴重的經濟損失和風險，針對當前房地產行業發展中存在的不良行為要進一步規范房地產市場，減少房地產行業的發展風險。

參考文獻：

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[2]周眺.宏觀調控下的房地產市場影響研究[J].科技信息.2011（15）.

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自1998年全面推進和實施住房制度改革以來，經過近二十年的快速發展，房地產市場化建設在取得巨大成就的同時，也出現了一些問題。房地產行業是資本密集型行業，離不開金融業和資本市場的支持，兩者緊密結合快速發展使得房地產金融風險積聚。風險隱患一旦暴露和形成風險，勢必通過風險的傳遞，損害房地產金融主體的相關利益，不利于房地產市場和資本市場的健康和穩定運行，甚至影響和沖擊國民經濟發展。對于房地產金融風險的調控一直是各國政府的重要課題，而建立房地產金融風險預警預報和信息披露是管控的主要措施。當前我國有效和完善的房地產金融風險預警系統不多，信息披露準確性有待提高。因此，構建合理有效的房地產金融風險預警系統是非常必要的。借助預警系統預測2017年我國31省市的房地產金融風險狀況和評價我國房地產金融風險水平，可以為未來房地產金融風險預警提供分析工具及借鑒。

二、文獻綜述

（一）房地產金融風險預警指標體系相關研究。Koetter和Poghosyan（2010）認為房地產金融風險主要源于以商業銀行為主的金融機構是否穩定運行，進而影響宏觀經濟波動的可能性。基于此選取德國75個經濟區域的人口、GDP等宏觀經濟因素以及商業銀行CAMEL等指標作為預警指標，得出房地產價值偏差及商業銀行自身穩定是影響房地產價格的主要因素。國內學者陳萬銘（2004）提出分層次和級別建立房地產發展階段指標、供求狀況指標、市場價格指標、投機程度指標等四類宏觀風險預警指標體系。其中，房地產發展階段指標包括房地產投資增長率/GDP增長率、地價增長率/GDP增長率等；房地產供求狀況指標包括市場供應增長率/市場吸納增長率和出清時間；房地產市場價格指標包括房價收入比和實際價格/基礎價值；房地產投機程度指標包括住房抵押貸款增長率/居民家庭平均收入增長率等。薛星（2010）、張振勇（2011）具體將房價收入比、房價租金比、租金收入比、房地產價格增長率與GDP增長率之比、商品房空置率5個指標作為房地產市場預警統計指標，并劃分預警范圍，根據指標數據，確定警兆的警級，結合警兆的重要性進行加權綜合為指數，根據指數反映的市場風險表現，為調控房地產提供參考。（二）房地產金融風險預警方法及模型相關研究。1.傳統金融風險預警方法及模型。景氣指數法、統計預警法和模型預警法是當前金融風險預警的主要方法及模型。模型預警法中，國外學者Grudnitski（1992）探索了神經網絡方法在房地產預警中的運用。在其基礎上，Witold（2002）通過HP濾波模型建立房地產市場的周期指標。使用GDP、家庭消費支出、可支配收入、投資結構、資產回報作為變量指標，分析房地產價格變化。胡鵬、姚長學和鐘叔平（2003）以銷售率為基準循環，構建包括銷售面積增長率在內的8個指標作為房地產市場先行指標體系，建立房地產市場先行擴散指數預警監測系統，并以此系統對四川房地產市場金融風險進行預警監測。統計預警法主要包括LOGIT、VAR、ARCH和ARMA等。唐根年等（2010）基于格蘭杰檢驗的視角，對我國房地產價格上漲的基礎支撐面穩固性進行分析。在此基礎上，采用突變模型對我國35個城市房地產風險進行比較和預警。2.癥狀監測預警方法。美國CDC認為癥狀監測（syndromicsurveillance）是對臨床確診前的相關數據和疾病可能爆發的信號進行監測，以做出進一步的公共衛生反應。在醫學領域，癥狀監測被廣泛應用于疾病的預警與控制相關的理論研究和實踐中，由于其預警分析的機理和其他學科或安全事項預警機理相類似。因此，癥狀監測思想亦被應用于其他領域的預警研究和實踐中。龐皓、黎實、賈彥東（2009）創新研究方法，首次將癥狀監測應用到經濟及金融研究領域，基于癥狀監測的思想，構建了我國金融安全預警機制和系統。韓寶興、賈彥東（2009）沿著癥狀檢測思路，構建了我國外債安全狀態指數并對我國外債安全進行機制分析，結果表明我國外債安全并不穩定，其出現風險可能性有升高趨勢。（三）文獻述評可以發現：第一，房地產金融風險的生成和傳遞機制較為復雜，當前對于風險的生成研究側重于單一主體或市場角度，基于此構建的風險預警指標體系亦顯得有失全面，不能全面真實反映風險運行和水平，從而影響預警效果。第二，梳理預警方法和模型的研究發現，當前我國房地產金融風險預警方法及模型基本上是沿用傳統金融風險預警的方法和模型，適用并符合房地產金融風險預警特點的專有方法和模型較少。因此，未來有必要從更加宏觀的視角研究分析風險生成和傳遞，建立更加全面有效的預警指標體系和房地產金融風險預警的模型。本文的主要內容即以癥狀監測作為理論指導，把房地產金融主體作為監控點，選擇并確定預警指標的組成，結合預警方法和模型，構建我國房地產金融風險預警系統。然后將構建的風險預警系統應用到我國31個省市2017年房地產金融風險預警，找到未來可能存在的風險隱患，提出相應的風險防范措施。

三、我國房地產金融風險預警系統構建

本文將癥狀監測思想進一步應用于我國房地產金融風險預警，建立風險監測點（可能病變器官），構建預警指標（癥狀），前置發現指標特征（癥狀表現），合理預判風險類型（疾病類型），管控和防范風險發生（疾病爆發），形成穩定健康的房地產金融系統。（一）預警主體選擇。在整個市場體系中，房地產金融各組織機構作為風險的主體，通過風險載體即房地產金融產品或工具及宏觀經濟和政策的影響，使得風險在各主體間生成和傳導。初級市場體系中，主要的房地產金融主體是房地產金融機構、房地產企業和房地產消費者。二級市場體系中，房地產金融機構將來自房地產企業和房地產消費者的抵押貸款進行打包發售，建立一定流動性的資產池，發售證券、信托計劃等在資本市場進行發售，獲得資金的回流。如下圖2所示，風險的傳遞離不開各類金融融資產品和工具這一風險載體，通過載體的傳遞，將不同原因導致的風險發生的可能性傳遞到相應主體自身。本文最終選擇金融機構、房地產開發企業、房地產消費者、宏觀經濟政策變化作為風險的主要來源即預警主體。（二）預警指標體系構建。1.預警指標組成。在前人有關房地產金融風險指標選擇研究基礎上，本文依據癥狀監測的癥狀非特異性、時間性、空間性和指標體系構建原則要求基礎上，對預警指標進行擴充和改進，具體如表1所示。指標體系分為四個監測點（預警主體），金融機構（A監測點）、房地產企業（B監測點）、房地產消費者（C監測點）、宏觀經濟（D監測點）。表1中四個監測點共計10個指標構成我國房地產金融風險預警指標體系。按照陳萬銘（2004）對我國房地產金融風險預警指標的分類，其主要分為房地產發展階段指標、房地產供求狀況指標、房地產價格指標和房地產投機程度指標四類風險預警指標。（1）房地產發展階段指標。該類指標從宏觀經濟和房地產市場發展周期角度考察風險的生成和傳遞。在發展時期由于房地產市場資金的快速集聚，消費者對房地產市場的向好心理預期不斷加強，房地產泡沫存在的可能性加大，易導致房地產市場風險的產生和積聚不斷向金融系統蔓延和傳遞。第一，房地產開發企業貸款余額/金融機構貸款余額（A1）。信貸杠桿是推動房地產泡沫的主要力量，金融機構過大房地產貸款占比易導致泡沫風險從房地產市場向金融系統轉移和傳遞。第二，房地產投資增長率/GDP增長率（D2）。在宏觀經濟處于成長和繁榮時期，房地產市場對于宏觀經濟的支撐作用較為明顯，D2的數值可能偏大，這也是泡沫風險最易產生的時期；較低的D2值也可能代表衰退型房地產市場存在可能性。（2）房地產供求狀況指標。房地產金融風險傳遞的主要原因之一源自房地產市場產品和資金的供求失衡。第一，房地產開發企業銷售額增長率（B3）能準確反映房地產市場供需狀態。過大的B3值說明市場對于房地產的需求較大，銷售額增長越快，企業越有動力進行房地產開發投資。第二，人均房產稅/城鎮人均可支配收入（C2）。該指標同樣反映消費者對于房地產需求的影響。房產稅占可支配收入比例過大會帶來消費者對購買房地產的負擔和消極態度，減少對于房地產需求。第三，人口增長率（D1）。從宏觀層面反映對于房地產的需求情況，人口越多，對于房地產的剛性需求越大，從而影響房地產市場的供給和投資。（3）房地產價格指標。房地產價格是房地產商品實際價值的直接體現，影響著房地產的有效需求。房價增長率/城鎮人均可支配收入增長率（C1）是價格指標的典型代表。C1值的增加一方面說明房價相較于收入不斷增加，高房價的消費者可能加大個人住房貸款比重，造成道德風險和信用風險向金融機構的傳遞。（4）房地產投機程度指標。高利潤的房地產金融行業易吸引投機資本的進入，造成市場供求失衡和投機風險暴露。第一，資產負債率（B1）。過高的資產負債率表明企業資金杠桿較高，投機程度較大，可能造成企業發生流動性風險。第二，房價增長率/地價增長率（B2）。其表示房價和地價的增長速度快慢。過大的B2值，一定程度上反映企業拿地成本相對較低，而銷售價格相對偏高，形成高利潤而引誘投機資本的加入，一旦泡沫破滅即造成風險暴露。第三，M2增長率（D3）和貸款基準利率（D4）。M2貨幣供應量的多少和貸款基準利率的大小一方面影響房地產市場資金的供求狀況，另一方面也可能造成基于投機目的的房地產開發投資。2.警限劃分。對應上文劃分的不同范圍域對應不同指標特征表現，只有當指標處于正常特征范圍域以內，才保證房地產金融的安全；超出特征范圍域以外，則可能出現一定房地產金融風險。本文采用3δ法作為范圍域的劃分方法。其認為數值分布位于平均值加減正負3倍標準差之外的概率為1%，可被作為異常值處理。本文將這一方法進行細化改進，正負1倍標準差之外的數值作為關注指標，2倍標準差之外的數值作為控制指標，3倍標準差之外數值作為惡化指標，從而將指標劃分為過冷、冷、偏冷、正常、偏熱、熱、過熱7個特征。μ,σ分別表示平均值和方差，“正常”表示該指標無風險，特征范圍為(μ-σ,μ+σ)；“偏冷”或“偏熱”表示應該對該指標進行關注，范圍分別為(μ-2σ,μ-σ)，(μ+σ,μ+2σ)；“冷”或“熱”表示該指標出現不良趨勢，應加以控制，范圍分別為(μ-3σ,μ-2σ)，(μ+2σ,μ+3σ)；“過冷”或“過熱”表示該指標已經惡化，有爆發風險的可能性，范圍分別為(-∞,μ-3σ)，(μ+3σ,+∞)。3.預警方法及模型選擇。根據我國大陸行政區域劃分，將我國分成31個省市，考慮到預警精度的要求以及我國房地產市場在2000年才開始逐步發展的實際情況，搜集每一個省市的2001~2014年的表1中10個指標數據。如表2所示，結合BP神經網絡和Matlab編程，輸入2001~2010年的指標數據作為訓練樣本，為降低年限的關聯影響，間隔3年期為標準，輸出2013年指標數據作為訓練目標，待訓練完成后，輸入2002~2011年癥狀數據作為檢驗樣本，輸出2014年數據作為檢驗目標，待檢驗效果符合誤差范圍，分別輸入2004~2013年、2005~2014年指標數據作為預警樣本，輸出2017年指標數據作為預警目標，將目標值與特征范圍進行對比，得到特征表現。

四、我國房地產金融風險預警——以貴州省為例

（一）樣本數據與警限劃分。鑒于31個省市預警過程相同，為節省篇幅，本文以貴州省為例進行預警分析，其他省市預警過程省略。表3為2001~2014年貴州省房地產金融風險指標數據。然后據表3指標數據，可得各指標的特征范圍，設置預警范圍。見表4。其中μ、δ分別表示均值和標準差。（二）樣本檢驗。利用前文BP神經網絡模型和Matlab編程對樣本進行訓練，訓練次數為5000次，權值和閥值都為0.5，訓練精度為10-6。神經元個數范圍為（5，15），輸入2001~2010年指標訓練樣本和2013年訓練目標，得到最佳神經元個數為9，進而得到訓練完成的BP神經網絡模型，對其輸入2002~2011年檢驗樣本，得到2014年模擬值并將其與2014年真實值進行比較，按照指標特征作為參考標準，若經過MATLAB訓練樣本得到的2014年檢驗模擬值表現特征與2014年真實值特征均表現為正常，則神經網絡訓練較好，準確率為100%，可以引用到接下來的房地產金融風險預警，如表5。表6即通過預警模型得到2017年貴州省房地產金融風險指標特征。2017年，A1偏冷，其意味著貴州省房地產開發企業貸款余額占比金融機構貸款余額比較少；B類指標中B2、B3偏冷可知房地產價格增長率相對于土地價格增長率緩慢，房價的增長率低于地價增長率，導致地產商成本上升，資金負荷過大；而房地產開發企業銷售額有所下降，會導致房企利潤下降資金回籠緩慢。C類和D類指標中，C1和D3偏冷說明2017年宏觀貨幣M2投放量增速會繼續放緩，貴州省房地產市場繼續受到宏觀調控影響，房地產企業開發貸款占銀行貸款余額的比重不高，房價增長率放緩，而D1過熱表示會因為人口增長率上升，導致居民增大購房需求。鑒于其他指標的正常表現，可以判斷貴州省2017年房地產市場屬于繼續去庫存的一年，供給端繼續偏冷，房價增長率小于地價增長率，房地產開發企業會減少房地產的開發，從而減少成本損失。或會因為人口上升導致居民增大購房需求；房地產繼續去庫存量，房地產金融風險總體保持穩定，但需要防范某些房地產企業資金回籠緩慢，拿地后資金鏈斷裂無法支付銀行貸款和工程款的風險。（四）我國31省市房地產金融風險預警分析。1.我國31省市2017年房地產金融風險預警分析。按照上述房地產金融風險預警過程，本文對我國大陸31個省市進行預警分析，得到2017年我國房地產金融風險指標的表現。8所示。2017年我國房地產金融風險異常指標主要集中于A1（房地產開發貸款余額/金融機構貸款余額）、B2（房地產價格增長率/土地價格增長率）、C1（房地產價格增長率/人均可支配收入增長率）、C2（人均房地產稅/城鎮人均可支配收入）、D1（人口增長率）、D2（房地產投資增長率/GDP增長率）。如表8所示，其中，北京、天津、山西、海南的A1指標表現過熱，房地產開發貸款余額占比金融機構貸款余額過大；吉林等7省市A1指標表現為熱，各地應該加大該指標的監管；遼寧省房地產開發企業貸款占比金融機構貸款有所下降，可能與東北地區經濟發展降速和人口減少有關；其余20省市在A1指標上表現正常。B2指標中，廣西、海南、重慶三地房地產價格增速明顯，福建、山東及四川房地產價格亦有所上升，上述地區經濟發展較好，房地產市場健康發展；而遼寧為主的東北地區房地產價格增速顯著下降。C1指標中，、山西、上海、安徽、廣西、云南等地的房地產價格相較于當地人均收入來說，增幅過快，房地產購買力會有所下降。C2指標表現中，河北等10省市指標較熱，即人均房地產稅相較于人均可支配收入來說相對過多，潛在影響該地區對房地產的需求。上海等5省市D1指標較熱，即上述五省市未來人口有所增加，提升房地產消費需求。天津、廣西等房地產投資額增長較快，會加大房地產供給；內蒙古、吉林、遼寧、河北等房地產投資增幅慢于GDP增長幅度，意味著未來上述區域的房地產供給有所下降，房地產市場不太景氣。從表7中指標惡化率可以得到，指標惡化率超過20%的有11個省市，其中天津、上海、安徽、河南、四川、六省市指標惡化率為30%，河北、遼寧、吉林、廣西、海南五省市為40%，江蘇、湖北、湖南、廣東、寧夏五省市惡化率為0，其他省市指標惡化率均為20%。華北區域主要集中于京津冀地區和東三省、豫皖地區、瓊桂地區、川渝地區、甘藏地區等六個區域。其中京津冀地區主要是A1指標較熱和C1指標較冷，即房價相對于人均收入增幅較低，可能導致較大的房地產需求，促使房地產企業加大貸款規模進行房地產開發和供給。東三省主要是D2指標的過冷，即2017年東三省區域房地產投資增速嚴重下滑，可能影響經濟發展。瓊桂川渝地區主要是房地產價格增幅遠遠高于土地價格增速，可能造成大規模房地產開發供給和投機行為，產生房地產市場泡沫。甘藏地區的問題主要體現在相對于人均收入增速來說，該區域的房地產價格增幅和房地產稅收增幅較大，可能抑制房地產需求，給房地產銷售和供給帶來較大壓力。加之過大的房地產貸款占比會給房地產企業帶來較大的經營壓力，可能產生企業違約和信用風險。因此，相較于2016年，可以預測2017年我國房地產金融風險在深度上有所強化；在廣度上，風險有進一步向區域集中化和多范圍擴散化的趨勢，產生風險的可能性有所增加，應進一步加大相關異常指標的關注和控制，防范區域性房地產金融風險的產生。2.預警結論。綜上預警分析，本文認為我國2017年爆發惡劣型區域性房地產金融風險乃至整體性和規模化的房地產金融風險可能性較低。可能產生風險的原因主要集中于房地產企業貸款余額占比金融機構貸款余額過大、房地產價格的快速上漲、房地產稅負的區域不合理征收、不同區域房地產投資建設逐步分化以及區域房地產金融風險的積蘊等。

五、我國房地產金融風險防范

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關鍵詞：房地產市場 金融風險 風險防范

由美國次貸危機引發的世界金融危機影響了世界各國的實體經濟，我國房地產業就是其中受到較大影響的產業之一。這是因為其與金融業的聯系最為緊密，所以對金融危機的反應也最為靈敏。房地產金融風險是指經營房地產金融業務的金融機構由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。它能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終危及整個金融體系乃至國民經濟體系的安定。在極端條件下，會形成泡沫經濟，最終泡沫破裂將會導致經濟危機。所以防范房地產金融風險不僅可以促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且能促使整個金融業和國民經濟的穩定與發展。

1.房地產市場金融風險的現狀及分類

1.1我國房地產市場發展現狀及特點

我國自2009年以來，受國際金融危機和國內經濟增速放緩的影響，以及房地產市場自身的調整等諸多的因素，商品房的銷售量呈現萎縮狀態。大量存量房和經濟適用房的出現，給樓市帶來新的變化，房價下降趨勢已基本形成。在這種狀況下，我國房地產市場又呈現出了新的特點：一、房價仍然過高，已遠超居民購買力。這個問題在我國大城市顯得更為突出。以國際上通用的判斷房價是否合理的指標――房價收入比看,幾年前上海就達到了10.5倍,廣州為10.7倍,深圳達到了16.1倍,遠遠超過了4～6倍的合理區間,使得居民難以承受。二、住房投資規模過大,且仍呈增長趨勢。在國家對地產行業宏觀調控加強的情況下,去年1～2月,我國房地產開發投資同比仍增加32.9%,這說明,房地產市場依然過熱。三、商品房空置面積上升。空置面積增加,極易引發經濟泡沫并帶來金融風險。四、市場秩序混亂。主要表現為：一是不能明碼報價。二是購房價外任意設定收費。三是各機構搭車收費現象嚴重。如測繪費、按揭貸款律師見證費和保險費等,開發商在售樓時又將此費用轉嫁給了購房者,這些都大大加重了購房者的負擔。五、房地產金融風險驟增。目前房地產業所需資金中約60%來源于金融機構，開發商自有資本少,嚴重依賴銀行資金的現象普遍。銀行向開發商貸款面臨著巨大的信用風險，再加上銀行發放個人住房貸款也存在很大的風險,這些都是引發金融市場的不穩定因素，加劇了房地產金融風險的程度。

1.2我國房地產市場金融風險的分類

我國房地產市場的金融風險主要有以下幾類：

一是房地產價格上漲過快，存在著泡沫破裂的風險。世界各國爆發的金融危機的導火索有兩個，一個是股票市場的泡沫經濟，另一個是房地產泡沫經濟。房地產的功能有兩個，一個是居住，一個是投資，所以房地產業很容易出現投機。房地產業帶動著不少行業的發展，如建筑、鋼材等，而這些行業資金也大多來自銀行，一旦房地產泡沫破裂，極容易產生聯動效應。

二是土地儲備貸款存在著隱性風險。我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產價格的上漲。土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發貸款的隱性風險。

三是消費者投機預期帶來了房地產業金融風險。在當前我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房的宏觀調控下，逐漸形成了住房需求持續旺盛的市場現狀，根據供需原理，供不應求必然導致房價急劇上漲，借鑒國際經驗可看出，個人住房貸款的風險一般是在放貸后5-10年后才開始暴露。目前，我國個人住房貸款的不良率正呈逐年上升態勢。

四是法律、法規不健全帶來的房地產業金融風險。由于我國現行法律體系涉及個人信用方面的內容較少，沒有一部專門的法律、法規來規范個人信用活動中的行為。少數相關的法律，比如《擔保法》，《貸款通則》、《合同法》等與個人信用銜接不夠，針對性不強。另外，對于個人失信行為也無明確規定具體的懲罰力度及方式。

2.防范房地產金融風險的對策

2.1構建房地產業多元化融資體系

針對現階段房地產業面臨的融資困境，建議相關部門應區別近期和遠期采取不同的策略來解決。針對近期融資問題，房地產企業可采取發行融資券、利用融資租賃、合作開發等方式解決，針對遠期困境，有關部門則應思考進行一定的房地產金融創新，以求永久解決房地產業發展過程中長期融資問題。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我國目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應也對房地產市場的健康發展有著很大的影響。應在條件成熟時對土地制度進行必要的改革，加強對土地供應的監管和土地管理模式的轉變。有效的規范政府行為，規范土地供應市場，加快改革和完善與穩定房地產金融市場密切相關的其他各項制度。

2.3完善與房地產金融相關的法律、法規體系

國家應進一步完善房地產金融相關的法規和制度，已規范其行為，確定房地產金融的法律地位，如制定《房地產開發企業貸款管理法》《個人購房貸款管理法》等一系列配套法規。明確規定開發商及個人的權利及義務，使企業和個人能嚴格規范房地產的貸款行為，認真履行還款職責。

2.4改革商業銀行的風險管理制度

在我國，開放商將開發貸款與住房按揭貸款捆綁銷售是導致開放商貸款不良率高的主要原因之一。在利率市場化還不能完全起作用的情況下，銀行必然會以放松對開發商的貸款條件為代價取得住房按揭業務。因此，如果將開發商貸款與住房按揭貸款強制性分開，銀行就必然會加大對開發商貸款的審查力度和風險控制力度，房地產金融的風險必然會大大降低。

2.5建立防范個人住房貸款的信用風險制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，這直接導致了個人信用不高。可通過建立完善的個人信用風險制度并結合經濟手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本遠大于收益，從而降低借款人的違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對惡意違約及采用欺詐等手段騙貸的借款人信息及時在網上公布，嚴重的可取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越易獲得貸款且貸款期限、利率水平也可獲取更多優惠。

基金項目：淮安市科技支撐計劃項目資助（項目編號：HAS2009051）。

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關鍵詞：房地產金融風險；成因分析；防范策略

一、我國房地產金融風險的成因

1.高速發展的宏觀經濟影響。改革開放以來我國國民經濟發展良好，民間財富得到迅速積累，房地產投資的基礎就是人民的富有。統計數據表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產業占有比較大的比重。經濟學中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經濟的增長事實上已經對房地產經濟形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮化的步伐持續加快，均為房地產過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產金融風險便會暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機制和土地供應壟斷導致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導致投資最大化以及經濟增長率最大化，所以，地方政府可能會出現一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經將土地收入變為自己的“第二財政”，部分地區甚至出現了將二十年規劃的土地審批和建設行為集中在五年完成的現象，這種不計后果的擴張行為也為房地產金融風險做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產融資結構。很大一部分的房地產企業融資主要渠道是銀行貸款，商業銀行的信貸資金幾乎介入了房地產業運行的全過程(土地轉讓、房屋開發、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產權導致權責利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產權內部的信貸資金管理中，權責利并未有機結合起來，責任與約束均不明顯，可以說當前的商業銀行并非真正意義上的商業性金融機構，容易引發金融風險。

5.金融機構缺乏完善的內部控制制度，對風險的管理和防范缺乏有效的機制。

6.企業和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標準，銀行等金融機構在放貸前缺乏對借貸企業和個人的詳細考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現不良貸款。

二、我國房地產金融風險的防范策略

1.改進土地供應制度，加快管理模式轉變，加強監管力度。

土地市場的健康發展，離不開正確完善的土地供應管理政策，這個政策需要要適應宏觀經濟的發展形勢，房地產的金融風險。當今，我國所儲備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業用地資源和用地效率等，但是它的負面影響如政府對土地供應高度壟斷、限制集體建設用地流轉、地方債務平臺壞賬風險、土地財政推高房價等，也會對房地產市場的健康發展和金融風險防范有一定的影響。為保持房地產市場的可持續發展，在條件比較成熟的時候，可以適度改革土地供應制度，加快對土地管理模式的轉變，同時應對土地供應加強監管。

2.促進融資渠道多元化，推進房地產直接融資渠道建設

當前我國房地產融資的特點是渠道較少，銀行貸款還是房地產資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產的融資機制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉化為銀行貸款、公積金貸款、房地產信托、住房資產證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構建房地產多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業的房地產金融風險。具體需要考慮以下的幾個方面：第一，要充分地發揮房地產基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發展，實施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風險的前提下，可以在國內的房地產適當引進外資；第四，擴展住房公積金貸款方式的服務范圍，除原有個人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設開發貸款等領域。

3.加強國家宏觀調控引導，加大對房地產行業的監管力度

對于國家來講，房地產行業的健康發展是金融市場穩定的重要保證，國家有必要加強對房地產金融機構的監控以有效地控制風險，一方面中央銀行、銀監會等監管機構可以通過定期監督檢查引導金融機構逐步建立完善的內控機制、開展有序競爭；另一方面監管機構還須認真對房地產市場的運行狀況和發展規律進行調查研究，通過科學詳實的調研可以提高對房地產市場研究判斷的準確性，并可逐步建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時對相關房地產金融機構發出預報和警示。

4.完善房地產金融的法律環境

房地產金融業務的開展離不開要良好法律環境的支持，隨著房地產金融的不斷發展演化，相應法律法規也需要進一步完善和健全。針對房地產資金籌集、融通、借貸、使用等各環節中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規予以約定，以便從法律層面保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產行業的金融風險。

5.建立房地產企業及個人信用制度，健全信息傳遞機制

現在，我國的企業及個人信用信息不健全，信息不對稱等現象時有發生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，通過對信用檔案系統的信息檢索，房地產金融機構可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經營和收入變動以及財產增減情況實行動態監控和追蹤調查以鎖定貸款風險。此外，應把各類房地產企業經營業績以及違法違規記錄向社會公開，將使得有劣跡的企業在擴大經營、承接新業務方面受到限制，從而引導房地產企業守法、誠信經營。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當前我國房地產金融風險的表現及防范對策【J】當代經濟(下半月)2007，(05)

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關鍵詞：房地產 評估風險 防范

防范房地產抵押估價風險對金融機構防范房地產抵押貸款風險意義重大，防范風險首先得認清風險，然后才能防患于未然。

一、房地產抵押貸款評估的內涵

房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。

二、影響房地產抵押貸款評估風險的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》《物權法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。

（二）估價機構和估價人員因素

估價機構和估價人員是抵押房地產價值評估的直接參與者，是房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產估價都需要詳實的基礎資料來支撐，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，在一些中小城市的評估機構中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。

（三）其他相關經濟活動主體因素

其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。

三、房地產抵押貸款評估風險的防范

（一）規范房地產抵押貸款評估的程序

一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。

（二）建立健全估價制度

規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。

建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

（三）提高估價人員素質和估價技術

一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

（四）商業銀行提高風險預警能力

積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

四、小結

防范房地產抵押評估風險，不僅對于降低金融風險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機構和評估人員的執業風險。評估機構及其從業人員應提高風險防范意識，嚴格按估價規范流程操作，不斷提高執業水平，從而有效防范房地產抵押評估風險

參考文獻：

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2. 謝經榮，朱勇，曲波，周健，朱海洪，豐雷 地產泡沫與金融危機 經濟管理出版社.

3.宋戈.房地產抵押評估目前面臨的問題及對策[J].中國房地產估價師。

篇(6)

關鍵詞：房地產泡沫，房地產估價，金融風險，估價方法

 

2008年，美國次級貸風波，就是由于房地產泡沫經濟等原因導致了嚴重的金融危機，政府采取了多種解決措施，其中最重要的手段就是治理整頓不動產抵押貸款評估業，做好房地產貸款項目評估工作，對于合理有效地利用信貸資金，防范貸款風險，具有十分重要的意義。

一、房地產估價是防范金融風險的有力工具

（一）房地產估價

房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，按照估價程序，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對估價對象在估價時點的客觀合理的價值進行分析、測算和判斷的活動。[1]

根據央行提供的數據，2009年前三季度，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，前三個季度個人按揭貸款增速達107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提高了6.6個百分點。鑒于房地產信貸規模較大的情況，央行強調需要關注房地產市場波動帶來的宏觀經濟波動、房地產價格下跌和房地產信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風險。房地產估價作為金融機構發放抵押貸款過程的中介環節，在防范金融風險中起著承上啟下的重要作用，只有科學合理的把握好估價環節才能維持房地產市場的健康發展。

二、目前商業銀行抵押貸款業務中抵押物估價存在的問題

（一）房地產抵押估價中估價方法的選擇

房地產估價的三大基本方法為市場比較法、成本法和收益法。1999年建設部頒布的《房地產估價規范》中要求:“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法”。但尤其在房地產市場繁榮甚至過熱的階段，大量運用市場比較法進行估價極易增加金融風險。

市場比較法是將估價對象在估價時點今起交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正和調整，以此求取估價對象的價格的方法。

1．可比實例選取注意問題

所謂可比實例是指用作比較參照的交易實例。選取可比實例應符合下列要求:（1）是估價對象的類似房地產；（2）成交日期與估價時點相近，不宜超過一年；（3）成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

2．可比實例價格、因素差異修正應該注意問題

選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致、互相可比，并統一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進行后續的修正、調整建立共同的基礎。建立價格可比基礎包括:統一付款方式；統一采用單價；統一幣種和貨幣單位；統一面積內涵；統一面積單位。

為便于對交易案例與待估對象進行比較與修正，通常把影響房地產價格的因素分為如下幾類，并依次修正，修正順序為:①交易情況修正；②交易日期修正；③房地產狀況修正；④………。

其估價公式是:p=p0*f1*f2*f3*…*fn

其中:P為估價對象價格；

P0為可比實例價格； f1、f2、f3、…fn為各因素修正系數。進行因素差異修正時，計算修正系數的方法有百分率法和差額法等。百分率法是將交易案例與待估房地產在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正交易案例價格的方法。而差額法是將交易案例與待估房地產之間的差異所導致的價格差額求出來，對交易案例價格直接進行加減，從而得出價格修正值的方法。[1]

由以上幾點可見，市場比較法的本質是以近期的房地產交易價格為導向進行評估。在市場過熱、交易價格高出合理價格區間時，依此方法計算出的抵押物價格必然也高出其真正價值，擴大實際貸款額度。之后，當市場回歸理性，房地產成交價格下跌至合理區間時，抵押物的實際價格也逐漸顯現出來，由此造成借貸方違約成本減小、金融風險增加，帶來大量的呆賬、壞賬。

（二）商業銀行在選定房地產估價機構時缺乏制度約束

商業銀行應以估價機構的資質、信譽和報告質量、服務水平作為衡量標準，選擇估價機構。倘若不能嚴格按照上述標準而依據社會關系、收費分成及其他主觀條件進行選擇，勢必出現以下常見違規行為：一是要求估價師根據抵貸比例調整評估價值，甚至先貸款，后評估，以完善貸款手續；二是要求估價結果與貸款金額相“匹配”，以應付金融檢查；三是干預估價作業時間，使估價師不能完成正常的現場勘查和資料搜集，或來不及確定合理的估價技術路線，影響出具高質量的估價報告，或對報告格式只要求列明評估項目名稱、坐落位置和估價結果，并由估價機構和房地產估價師簽章后就結束。

三、完善房地產估價措施、建議

（一）重視收益法的應用與不同類型房地產要采取合理的估價方法

1．重視收益法的應用

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。論文大全。

報酬率資本化公式如下：

V—評估價格；

N—房地產的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限；

A1，A2…—分別為房地產相對于評估時點而言的未來第1期，第2期…第n期末的凈收益；

Y1，Y2…—分別為房地產相對與估價時點而言的未來第1期，第2期，…第n期末的報酬率。[1]

由此公式可以看出，收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。收益法不僅僅考慮當前的市場形式，更多的注重未來的市場走勢和收益狀況。運用收益法評估抵押物，能夠很好的避免市場比較法的缺陷和估價的時點性問題，有效評估出抵押物的長期合理價值，預防在較長的貸款償還期內的金融風險。尤其在市場出現泡沫的情況下，運用收益進行抵押物估價結果會更接近該房地產內在合理的價值，避免泡沫破裂時候，對金融的沖擊。

根據收益法的特征，收益額選擇的正確與否，直接決定收益法所產生結論的科學性。在資產評估收益法中，對收益額的定義是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。其具有兩個比較明顯的特點：其一，收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；其二，用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的世界收益。

折現率的確定。從收益法的公式中可以看出，折現率的細微差異，將會導致評估結果的巨大差異，因此折現率是收益法評估中最重要的參數之一。折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。通常確定折現率時，需要遵循四個原則：①不低于無風險報酬率；②行業基準收益率不能作為確定折現率的依據；③折現率要與收益額相匹配；④根據實際情況確定的原則。

綜上所述，對于未來收益額的確定，應總結和分析預測科學，研究預測科學應用評估實踐的科學體系，建立和完善評估預測科學體系，具有現實意義。對于折現率的選取，應借鑒國外的先進經驗，研究我國折現率影響因素及指標體系，提出一套完善的折現率選取的評估指標體系，用于指導、規范應用收益法的評估市場。

2．不同類型的抵押房地產要選擇合適的估價方法

不同類型的抵押房地產，具有不同的特征，影響房地產價格的因素就不同，其價格的形成也就各具不同的原理。論文大全。因此不同類型的房地產的估價，就必須選擇各自適用的估價方法。

①居住抵押房地產價格主要因素有造價因素、質量因素、成新因素和政策因素，居住房地產房屋和土地資產的成新度因素。居住房地產的折舊是指房地產價值的損失、貶值，它包括物理折舊、功能折舊和經濟折舊，房地產的物理折舊包括房屋折舊及土地資產折舊兩部分， 房屋的物理折舊主要由主體結構及水、電、煤、衛等功能設施和裝修部分的貶值。所以，在確定房屋的成新度時應把主體結構與功能設施及裝修部分的成新度分開，把主體結構成新度作為基礎，參考房屋功能。

②影響商業抵押房地產價格的因素主要有區位因素（地段、交通、臨街）、實務狀況（建筑品質及內部構造、樓層、凈高、面積、裝修、無形價值）。

對于出租型的商業房產一定要了解待估對象是否存在合約的限制。采用市場法時要直接求取商業房地產價格；在求取商業房地產的租金，再用收益法測算商業房地產價格，其關鍵在于交易實例的選擇和修正系數的確定，在交易實例選擇時應關注其交易形式、價格內涵。

對于運營中的商也地產主要采取收益法進行評估采用收益法進行評估。在評估時理論上可基于營業收入測算凈收益，即凈收益=主營業業務收入-主營業務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業利潤。

對整幢商業房地產估價，首先，了解不同樓層的業態、經營方式、類型、收入水平差異等；其次，了解同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素；最后，根據不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法。一般采用收益法、市場法。

③完整的工業房地產通常包括廠房、廠區內倉儲用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構筑物，以及所占有的土地等。一般地說，防范工業房地產抵押估價風險，應重點關注抵押的合法性、抵押價值的合理性和抵押房地產的變現能力等三個問題。

（二）合理選擇估價機構，共享估價機構質量保證資源

估價機構質量保證體系是在估價機構內部為減少面臨的風險而設置的一系列保證估價質量的組織模式。論文大全。該模式要求從獲取估價任務、選擇估價業務開始，一直到項目完成，即向用戶提供估價產品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。通過建立適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束，互相促進，做到職責分明，利益明確，從而保證估價機構內部風險最低化。由于房地產估價極具地域性，國家對估價機構的執業范圍沒有在諸如項目規模、評估價值大小及技術復雜程度等方面加以限制，導致在同一地區不論估價項目大小、操作難易，各資質級別的估價機構在職業上沒有本質區別。因此，商業銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有估價機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的估價機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件。

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價理論與方法.北京，經濟科學出版社，2004.

[2]江其務.中國金融:支持經濟與加強監管[M]. 北京，經濟科學出版社，2004.

[3]王永華.商業銀行房地產信貸概論[M].杭州，浙江人民出版社，1997.

篇(7)

【關鍵詞】美國次債危機；房地產金融風險；金融管理

一、當前國際房地產金融風險

美國次債危機已對世界經濟產生重大影響，尤其所展現出的房地產作為虛擬資產的特殊性和現代金融風險新特征相結合的當前國際房地產金融風險變化值得我們關注。

（一）沖擊傳統觀念，充分體現房地產價格的強波動性

美國次債危機是一起典型的由個人住房消費而非房地產投資引發的金融危機。傳統理論認為：住房消費引發信貸危機的風險小，而住房投資引發的風險大。這正是我國目前“鼓勵消費，抑制投資”的房地產業宏觀調控的基本原則之一，根據購房行為和主體的不同在政策上區別對待。但從虛擬經濟理論看，房地產屬于虛擬資產，其價格具有強波動性，它不僅是一般耐用消費品，更是一種投資工具，房價不只是由土地、建筑成本與消費者效用決定，更重要是由投資房地產所能帶來的預期收益和資產升值的潛力決定[1]。這導致住房消費與住房投資并無本質差異，在適時誘因下，兩者都可引發危機。 正是房價的強波動性，房地產的高風險和高收益使其成為投資或投機活動的主要對象，這是房地產容易引發金融危機的主要因素之一。

（二）現代金融風險新特征

1、現代消費者信貸風險的固有性

美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價完善，金融業高效監管，經濟景氣的背景下發展起來，采用了現代風險管理模式，對每個貸款人的信用風險進行科學評估，然后根據風險的大小來設定貸款的差異化價格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費者信貸。傳統的商業貸款可以通過對貸款申請者進行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費信貸者所固有的個體差異大，貸款數額小且分散，致使在美國金融機構對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規模經濟性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產泡沫帶來的財富錯覺和對新興金融衍生品規避風險能力的強化下，埋下了風險隱患。

2、資產證券化具有兩面性

資產證券化于20世紀70年代源自美國，能將缺乏流動性的資產轉換為在金融市場上可以自由買賣的流動性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風險的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創新之一。美國次債危機中各利益主體正是由資產證券化連接在一起，但最終也是因這個紐帶的斷裂導致了危機，并通過其風險傳導機制演釀為國際金融危機。這說明，資產證券化本身作為一種金融創新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產的流動性，轉移、分散風險，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。

3、金融風險波及范圍廣，影響深遠

由于美國證券市場的開放性，特別是在當今金融全球化與混業經營的發展趨勢下，國際資本快速大規模流動，任何一個國家金融市場的內部失衡都會反映為外部失衡，進而很快影響到與其具有緊密投資和貿易關系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機境地。美國次債危機從次級抵押市場開始，很快覆蓋整個資產抵押市場，再傳染到國內資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實上的全球金融動蕩就是一個有力的證明。

4、可能弱化本國政府宏觀調控能力

國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經濟決策的獨立性和國家對宏觀經濟的控制力，使得本國政府面對金融危機在調控時常陷入兩難困境。面對當前日趨嚴重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會進一步形成現貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當大批無辜者陷入危機的漩渦時，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標，如原先實施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動性，以保證市場的穩定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調控能力成為是現代金融風險中不可忽視的一個新特征。

二、我國房地產金融風險的主要表現

從融資看，目前國內的房地產金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產證券化更是尚未展開。整個房地產業的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產的市場風險轉化為銀行信貸風險，使銀行面臨潛在的金融危機。

從銀行看，雖然我國按揭市場發展時間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個人住房按揭貸款一直被奉為優質資產，各銀行將其作為市場規模擴張的根本。貸前銀行放松個人住房按揭準入標準，缺乏信用評級，次級信用評定更是不確定，貸后又缺乏有效的風險管理。這樣，出現了不少假按揭和假資產證明，尤其是在前期國內股市上漲及賺錢效應誘導下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時，沒有實現房地產證券化，國內個人住房按揭貸款潛在風險逐漸在銀行積累。

從市場環境看，從1998年到2006年，我國個人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產市場的空前繁榮讓個人住房按揭貸款過速增長的風險暫時潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經濟過熱、穩定通脹預期，連續多次加息，大大增加了購房人的還貸負擔。同時，隨著中央持續對房地產市場調控，房價出現了下跌。一旦房價出現大波動，房地產市場呈現周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風險也將暴露無遺。

與美國相比，中國房地產市場存在兩大突出情況。一是房價上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產繁榮期內，我國不少城市房價上漲了4到5倍，而美國的房地產市價格僅上漲50%。二是面臨的風險可能更大。美國次級信用的人僅占整個金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產品，個人信用評定，金融監管和法律配套。盡管這樣，個人按揭貸款仍引發如此巨大的金融危機。雖然國內個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風險擴展到整個金融市場之外，但實際上我國銀行所面臨的風險影響可能會更大。

三、對我國房地產金融風險管理的建議

（一）改變傳統觀念，警惕風險客觀存在

美國次債危機說明了，房地產信貸風險是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風險，而且住房貸款證券化產品也存在著市場風險；消費信貸風險是固有的，不僅住房投資能夠引發金融危機，住房消費同樣也能夠引發金融危機。只是房地產市場繁榮時，風險和危機被掩蓋，一旦市場逆轉時，就會逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產金融市場存在較大差異，但是國內銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注，吸取經驗教訓，避免類似危機在中國爆發。

（二）金融創新的同時必須注重金融風險的防范

21世紀金融業的發展趨勢是金融全球化和混業經營。我們須充分認識金融衍生品的兩面性：在分散風險的同時也兼具放大風險的作用。金融衍生品為貸款人提供流動性以及降低融資成本，并通過重新分配風險滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風險過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續推動住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產融資渠道的同時，還應加強對衍生品市場發展的監管，嚴控單一市場風險向其他市場傳播。

（三）商業銀行應實行嚴格的貸款審核制度和風險管理措施

我國商業銀行一要堅決落實國務院對房地產市場的調控政策，嚴控個人住房按揭貸款市場準入標準，對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，將風險防范在貸款發生之前。二是加強商業銀行內部控制和人住房信貸管理，防止風險貸款大量產生。三是建立并完善個人征信系統，加強個人信用風險評級，采取嚴格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現。

（四）監管部門應做好風險提示和檢查工作

我國監管部門應做好風險提示和檢查工作，一是在房價動態變化的市場環境下，要及時對市場參與各方發出風險提示，提高風險管控的前瞻性和有效性。二是嚴格監督國內商業銀行的個人住房信貸管理和相關政策執行，加大對違規責任人處罰力度。同時，完善個人信貸法規，加強對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費信貸業務的開展。三是實行必要的信息披露制度，對出現的社會經濟問題及時分析說明，穩定公眾信心。四是加強金融監管的全球性協調與合作，降低國際金融風險的沖擊。

（五）避免房價大起大落，穩定房地產市場

在當前經濟形勢和中央持續嚴控房價的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價強波動的負面影響。進一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導房地產市場健康發展。

參考文獻：

[1]周建成，包雙葉.住房消費、住房投資與金融危機[J].財經科學，2008，（3） .