序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產融資監管新規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：房地產；財務管理

一、引言

我國房地產行業歷經二十多年的持續發展，在社會經濟發展中具有較強的支撐作用。房地產開發涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業，房地產項目開發涉及產業板塊多、資金投入時間長、財務風險和管控風險大，由此也使房地產企業財務管理業需要依照房地產開發的項目特點和企業管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現的風險消滅在萌芽狀態，來實現房地產企業的持續健康快速發展。

二、房地產財務管理的內容

傳統意義上的財務管理是對資金的使用和分配，結合房地產資金投入大、周轉期限一般較長的特點，房地產財務管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產融資和房地產資金的投放，房地產開發項目的利益分配重點體現在對項目的管控程度和開發節奏的把控上。房地產企業財務管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產開發項目的周轉效率、減小房地產項目的資金占用成為財務人員，甚至是房地產企業管理者的重要內容。房地產企業的財務管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務風險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發揮財務管理的分析指導功能，為房地產企業的發展保駕護航。經過二十多年的充分競爭和持續發展，房地產企業的規模越來越大，房地產企業集團化運營、規?；l展特點越來越突出，其財務管理可以概括為以下幾個方面：

(一)房地產財務管理效率和管理水平持續提高

隨著社會文化水平的提高，財務人才隊伍對房地產項目開發投資長、資金大的行業特點和周期屬性的認識程度不斷成熟，伴隨著房地產開發全過程的越來越規范，貫穿房地產開發建設經營整個階段的管理水平穩步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產企業財務管理效率逐步提高，財務管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產財務管理挑戰越來越高

房地產開發項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產行業規模集中程度越來越高，千億級的房地產企業不斷增加，行業呈現集中化趨勢，強者恒強的時代已經來臨。規模化、集中化、跨地域的生產經營特點，使得房地產財務管理面臨的管理難度和管理挑戰越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監管特點有所區別，對財務人員的要求也越來越高。整體性上，房地產財務管理的困難程度增加。

(三)房地產財務管控風險越來越高

房地產企業開發周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產財務管理水平的高低直接影響了開發項目的經濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發建設運營過程，預防各類財務風險，提供財務管控水平，成為各個房地產企業面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產的快速發展，房地產企業公開市場融資越來越多，政策監管風險和公開市場財務披露也客觀上提高了對房地產財務管控的要求。因此，房地產財務管控風險越來越高。

三、當前房地產財務管理的特點

房地產行業經過近十年的黃金發展期，房地產企業規模擴大。而隨著房地產政策調控的不斷多元化，房地產財務管理也呈現出獨有的特點。

(一)房地產企業資金管理方面

中央政府對房地產監管日趨嚴格，地方政府對房地產的調控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發前期階段支付各項規費和保證金、建設階段要支付的材料款和工程款的結算等要求，給房地產企業的資金管理帶來巨大的壓力和風險。同時隨著房地產行業限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產企業的集中化和規模化，房地產企業的資金優勢越來越向大型房地產企業集中。無形當中給房地產企業的資金管理帶來的風險。

(二)房地產企業資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監會等各個監管機構頻頻發文規范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發貸款條件調高、信托融資通道被限制、房地產債券發行被叫停、資管新規暫停了房地產資管類產品、委托貸款新規出臺、銀行理財辦法出臺、房地產資產證券化窗口指導趨嚴、金融機構聯合授信辦法出臺、監管層禁止房地產企業融資公司債與票據互還。當前房地產企業外部融資主要依靠銀行開發貸款、信托融資、企業債券等渠道，客觀上使得房地產企業面臨的財務風險較大、財務成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產企業資金籌集面臨的難題。

(三)房地產企業稅費管理方面

房地產開發環節涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業全面發展的基礎上，統籌安排協調好稅費對房地產企業現金流和成本的影響，提高企業內部競爭力，成為考驗財務人員的重中之重。

四、房地產財務管理的建議

(一)培養專業的財務人員隊伍

財務人員水平直接影響房地產企業財務管理水平。無論是校招生逐步培養、還是社會化高薪招聘，培養專業財務人才隊伍，提高房地產財務人員專業素質并長期為企業服務是最終目的。專業、穩定、高效的財務人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務問題的能力，而且可以防范財務風險，甚至可以提出合理化的企業發展建議，實現房地產企業的長遠健康發展。

(二)健全財務管控體系

隨著房地產企業的規模不斷做強做大，全國性房地產企業的財務信息化水平發展很快，財務業務一體化水平取得了長足的發展。對房地產財務工作者而言，具備的系統管理思維、優化財務邏輯關系、健全完善的房地產管理財務管理和控制體系，實現有效的財務管控成為克敵制勝的法寶。同時財務人員在實際業務開展中，還要統籌考慮人力資源、成本管理等協同業務內容，制定符合企業財務管理目標的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發揮財務管控作用，才能使財務工作成為房地產企業的核心競爭力。房地產企業外部政府關聯單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產企業不斷提高財務管理風險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務業務風險，縮小、降低、甚至避免因為財務管理帶來的風險和損失。只有建立健全的財務管控體系、具備良好的風險管理理念，對房地產業務風險有充分的認識，才能真正防范財務風險。

(三)強化財務成本管理職責

房地產的成本管理水平直接影響房地產企業的經營業績。作為房地產企業的財務工作者領導者，不僅要對項目的技術經濟指標等整體情況有所了解，還要根據開發項目的開發進展情況，利用財務的反映和監督職責，通過控制手段實現地產企業的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產合約規劃和成本管理方面，發揮財務對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務風險、降低財務成本、延緩現金流出，為企業發展的形成強大的支撐。

(四)做好稅務管理

房地產企業預繳預征稅款比較多、金額比較大，對企業現金流的影響更是重要。稅務管理是財務管理的重要組成部分。借助專業的稅務咨詢機構、房地產企業稅務管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務人員與稅務部門的密切聯系，越來越多的房地產企業實現了預繳稅款的返還，促進了房地產行業的健康發展。

五、結束語

篇(2)

內容摘要:隨著我國房地產市場的發展,房地產投資信托基金(REITs)的推出成為大勢所趨。但是由于現實的環境影響,在我國發展REITs存在著一些障礙。本文從法律、房地產投資資源、經營管理水平、金融市場環境等方面客觀地分析了在我國發展REITs的現實障礙,并提出對策。

關鍵詞:房地產投資信托基金(REITs) 障礙 對策

房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一種新興的房地產融資和投資方式,源起美國,是指一種采取公司、信托或者協會的組織形式,集合多個投資者的資金,收購并持有收益類房地產(例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲中心等)或者為房地產進行融資,并享受稅收優惠的投資機構。這是一種利益共享、風險共擔的集體投資方式,它是以發行收益憑證的方式匯集信托人(即投資者)的資金,并由專門機構進行投資經營管理,然后將投資綜合收益按比例分配給信托人的信托基金制度。

我國發展REITs面臨的現實障礙

(一)法律障礙

房地產投資信托包括投資、融資、基金運行、管理等方面錯綜復雜的金融活動過程,因而,為保證其規范高效運作,一個完整健全的法律體系是必不可少的?？v觀美國REITs的發展歷程,可以發現法律為美國REITs的健康發展提供了大力支持。無論是專門的REITs法案、《國內稅收法》,還是稅收改革法案,美國的REITs在稅收優惠的刺激下興起、發展、壯大。同樣,在亞洲,2000年以來,日本、新加坡、中國香港等地紛紛吸取美國房地產金融市場的經驗,相繼頒布了專門的REITs法規,專門為本國或地區特色的REITs服務。

與之相反,由于內地引入REITs概念的時間并不長,相關部門對REITs的認識需要進一步深化,所以目前并沒有專門的REITs法規。2008年3月,銀監會曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產投資信托業務管理辦法(草案)》征求意見稿。銀監會出臺的“信托新規”中,曾明確將REITs作為信托公司今后創新業務的重要方向之一。銀監會在上述征求意見稿中將REITs定性為“以信托方式組成而主要投資于產生穩定租金收入的成熟房地產項目的集合投資計劃”。同時要求“房地產信托收益權憑證在全國銀行間債券市場發行和交易”。這基本搭建了REITs的發行與交易框架,對發起人、受托人、托管人等相關機構給予了相對清晰的勾勒。但此時美國爆發的次貸危機使決策層對于推出與房地產相關的金融產品趨于謹慎,征求意見稿就此沒了下文。

同樣,在稅收體制方面仍然存在不足:目前,僅有1998年頒布的《關于證券投資基金稅收問題的通知》中明確了基金營業稅、印花稅和所得稅的征收問題,對于信托財產管理中的稅收征管問題,至今始終沒有法律法規出臺,目前信托投資公司適用的是一般的稅收政策―即信托投資公司33%的比率繳納公司所得稅,個人投資者繳納所得稅的稅率為20%。而美國在這方面經過多次的稅法改革,凡符合法定要求的REITs就具有避免雙重征稅的優勢,極大地促進了美國REITs的發展壯大。相比之下,我國呈現出總體稅負過重的特征,這不僅損害了投資者的利益,還影響了投資者對基金的投資積極性,不利于REITs在我國的推行。

(二)REITs投資資源障礙

房地產投資信托中很關鍵的一個概念是收益性房地產,即是說投資者是從房地產源源不斷產生的租金收益中持續獲益的。在美國,從資金的投向來看,凡是能夠獲得租金收益的商業房地產都是REITs投資的對象,譬如:工業地產、購物中心、多元化地產、旅游休閑設施等。而我國1998年才進行了住房制度改革,住房商品化的時間較短,加上受傳統觀念“居者有其屋”的影響,在大多數國人心中至今仍然懷揣著置業的夢想。所以,在我國房地產市場供給結構中,具有獨立產權的住宅居于主導地位,住宅的交易也以一次性銷售為主,符合REITs主要投資范圍的成熟商業地產和出租型公寓則十分稀缺,REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。

以上所述的房地產資源在國內往往屬于國家所有,無論是工業還是商業地產。私人所有者具有提高投資收益的強烈動機,交易成本會較低。而國有的房地產資源使用單位對于這一點往往并不是太看重,如果不是同樣國有的REITs發起者并有政府的推動,信托投資協議往往難以達成。因此,這也成為一個潛在問題。

(三)REITs經營管理水平障礙

在REITs運作過程中,REITs發起人通常將自有的或購買的物業委托給專門的物業銷售和管理公司經營并從中收取租金。因而,REITs收益水平的高低直接受托管機構經營管理水平的影響。在美國,諸如此類的管理機構有全美最大的物業管理公司―賓至國際,它為各種各樣的地產類型提供優質專業的服務。例如,其住宅項目管理服務就以PINNACLE PLUS(賓至增值服務)著稱,即“努力為客戶、住戶和租戶創造價值并增值”。REITs的持久健康運作正是以物業的保值增值為基礎,否則投資者將失去對REITs投資的信心。同樣地,亞洲的日本、新加坡、中國香港等地為規范REITs的有效運作,都以法律的形式對REITs中的管理公司所應具備的條件進行了嚴格的規定,以此保證管理公司物業經營管理的質量,充分維護REITs投資者的利益。

與此同時,和REITs推出密切相關的信托投資公司、資產管理公司、基金上市發行服務公司等機構也還需進一步規范。如,目前在我國有些大城市,私募的REITs已出現,但相關私募物業經營人才缺乏,都是從房地產公司轉型過去的中高層人員,至于專門從事REITs事業的人員培訓、資格認證體系等還遠遠不在日程上。目前國內從事REITs業務的證券服務機構也不多,經驗相對缺乏。這些在REITs發展的初期可能會帶來市場接受的障礙。

(四)REITs發行的金融環境障礙

由美國次貸危機引發的全球性金融危機的源頭就是房地產業,作為金融工具之一的REITS在這場危機所受影響不小:據統計,2008年下半年除澳大利亞以外的亞洲地區REITs在過去一年市值減少了16%,降至約700億美元;同年6月,日本第二大建筑商Daiwa House Industry因缺乏投資者需求而被迫取消其房地產投資信托部門規模為5.62億美元的首次公開募股(IPO)計劃,令日本REITs市場長達八個月的IPO“旱情”延續。

在中國,由于中國金融市場發展處于初級階段,具有強烈的投機性。而且,又由于資本過剩,投資渠道選擇少,投資行為往往會呈現羊群效應,帶來過強的波動。而REITs的投資特點之一就是通過打包資產降低風險,具有穩健性,而中國市場可能產生的系統性風險會損害REITs的這一特性。

(五)REITs發行的投資人認可障礙

作為一項新型投融資工具,REITs在我國的推出所要面臨的障礙還包括道德風險、信息披露、退出機制以及利益輸送等諸多問題。以道德風險為例,由于REITs這種模式存在著雙重的問題,即受益人將資金委托REITs進行運作,而REITs由于自身經營能力的限制又將該筆資金交由專門的機構經營。因此在這個過程中便存在著人為了自身利益而損害受益人利益的道德風險。

信息披露方面,國外關于REITs的信息披露有著嚴格的要求,在美國,REITs的投資計劃、財務計劃、投資報酬率、管理費用等需由美國證券管理委員會批準,而且必須公開化和透明化,與之相比,我國現有的信息披露機制還顯得比較簡單,信息的公開化和透明化還難以得到保證。

同時,中國股市的收益表現比較特別,很多投資人會沉浸在2006、2007年的巨大收益當中,而對REITs的收益表現抱有一種懷疑的態度,或者是對其收益提出不切實際的過高要求(因為參照系的問題)。如果投資人對此產生懷疑,再加上前面道德風險和信息披露方面的疑惑,則將影響它的發行募資,進而影響業績,如此循環,就會影響整個中國市場上REITs的發展成熟。

REITs發展對策

(一)完善相關法律體系建設

首先應專門制定完善針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等基本法規,并制定房地產投資信托基金的專項管理法規,提出REITs的設立條件、投資渠道、投資比例等監管要求;其次,對《稅法》進行修訂給予REITs稅收優惠,為其發展創造良好的稅收環境。此外,還應當在強化證券市場秩序方面投入力量,以改善REITs的發展環境。

(二)培養相關專業管理和金融人才且培育專業受托機構

人才和專業機構是行業主體,應當通過行業協會、政府機構和培訓部門協作,培育REITs專業從業人員。REITs所需人才應該既懂得房地產專業知識,又掌握投資銀行業務和相關法律法規,并且具有相關的實際工作經驗,屬于復合型人才。這方面可以通過引進國外成熟機構以及培訓體系,也可以通過合作、通過業內經營管理專家聯合培訓來進行。

(三)建立有效監管體系

REITs的成長成熟特別需要有效的監管體系以保護投資者利益以及建立市場信心。在這個問題上,一是要確立REITs產品監管機構。針對REITs具有跨行業(跨房地產市場和資本市場)的特點,盡可能避免出現多頭監管的格局, 以增強監管效率;二是要完善REITs產品的信息披露制度,參照上市公司的信息披露要求,制定專門的制度,以滿足投資人、托管機構和監管部門的需求。

參考文獻:

1.汪波,楊坤.REITs法律環境國際比較與經驗借鑒.國際觀察,2008(9)

篇(3)

房地產投資信托，也即RealEstateInvestmentstrust，簡稱REITS，這是源起于美國的一個概念，1960年美國國會頒布的《國內稅法典》（InternationalRevenueCode，I.R.C.），使得設立REITs成為可能，法典在此基礎上給予其以優惠的稅收待遇。房地產投資信托制度在以往被稱為不動產投資信托，是指一種采取公司、信托或者協會的組織形式。它集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產（例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲中心等）或者為房地產進行融資，并享受稅收優惠的投資機構。然而在我國多將其稱為房地產投資信托。房地產投資信托是一種新型的信托形式，與一般的信托相比，它有著自己的獨特之處。首先，REITs的投資模式主要是對現存房地產的獲取與經營。這一點與共同基金的特征相類似。其次，從制度淵源我們也可以看出，房地產投資信托制度有著避稅的功用。REITs在一定程度上減免了組織實體應當繳納的稅款；另一方面也可以通過租金收入分紅的方式減少個人所得稅。這樣就避免了對REITs和個人的雙重征稅。最后，REITs是一種被動的投資。這種被動性體現在只能從房地產投資中被動地取得收入，這樣可以防止房地產過于積極地投入到市場風險之中去，進而對小投資者穩定收入提供保障。在實踐中，REITs往往會與一個與其相似的概念相混淆，那就是房地產資產信托（RealEstateAssetTrust，簡稱REAT）。房地產投資信托是在風險分擔的原則之下，不特定多數人的資金聚集，由專門知識技能的人負責運行的貸款投資。這類投資運用于房地產買賣管理或者是抵押權貸款。一般都是中長期投資，投資的利益分配給股東或者是投資人。區分REITs與REAT的實益在于，它們所受法律規束不同：REITs通常會受到專門立法的調整，而REAT往往只有信托法規范。因此有必要指出，這是兩個完全不同的產品。

二、REITs在我國的現狀

中國的REITs可以追溯到上世紀80年代，但是其真正興起，是自2002年下半年開始。這一時期，“一法兩規”開始實施，在經過了五次清理整頓之后，信托公司得到了新的生存機會。信托公司在央行121號文件發出之后，結合房地產企業對融資的迫切需求，推出了各自的作為基金管理人的房地產投資信托計劃。在這樣的環境下，中國房地產投資信托產品出現并積極發展。我國房地產投資信托產品，整體上來說，有以下的一些特點。首先，在產品的構成條件上，中國的房地產信托計劃必須受到的管束主要來自于《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規的規定，而這些規定對房地產信托計劃的投資方向、資產組合以及收入構成等方面都沒有具體地規定。這一點與美國的房地產投資信托在投資方向、資產組合等方面都有著嚴格的限定有著明顯的不同。其次，在投資規模和期限上，從中國人民銀行的《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》來看，并結合我國REITs實踐來看，我國RE-ITs產品往往體現出期限短、規模小的特點。這與美國產品有著很大不同，美國的REITs產品一般而言都是中長期信托，在金融體系中發揮著長期融資的作用。我國雖然也規定了信托公司的期限，它要求“信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年”，實踐中，目前中國一般的REITs產品多為1～3年期，很難說發揮了中長期融資功用。此外，規模小這一特征又使得投資組合的有效建立出現障礙，在有效降低投資風險方面不盡如人意。再次，在組織結構上，與一般國家既存在公司型，又存在信托型不同，我國目前房地產投資信托全部采取信托型。信托型的最大優勢就在于它在保護投資者資產和收益的安全方面可以提供其他類型不可比及的保障。信托型使得信托財產取得了相對獨立性，這就擺脫了其他資產或者管理業績的影響。如果某房地產置于了信托計劃之下，那么只要該房地產存在，信托計劃持有者仍可以取得其收益，這種取得不會因為房地產管理公司破產或者信托機構倒閉而受到限制。另外，我國依舊處于REITs的初級發展階段，選擇穩定性較強的REITs組織結構類型，可以降低其受股票市場等金融因素的影響，從而有利于REITs自身的發展。但是也有必要指出，我國應當在已有的信托管理經驗上，積極地探取REITs的其他種類。最后，在產品的銷售方面，由于監管政策的限制，我國的信托機構不可以開設分支機構，異地經營也受到限制，多數信托機構重新登記不久，積累的客戶量不多，直接銷售也不樂觀，如此一來，中國信托機構自己所擁有的營銷網點十分微薄，銷售網絡的優勢并不明顯。

三、我國對REITs的立法現狀及其存在問題

我國現階段并沒有具體針對REITs的立法規制，只是在大體上形成了“一法二規”的格局。這里的“一法”指的是2001年出臺的《信托法》，這一法律是我國在信托領域的基本法律規范，自然對REITs有著約束作用。所謂“二規”，指的是《信托公司管理辦法》以及《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，這兩部規定都是由銀監會在2007年出臺的。以上可以說是我國關于REITs的全部立法項目，不論在理論探討過程中，還是在實踐操作運行中，這些法律規制都不可謂完善。首先，我國相關立法并不健全。需要澄清的是，房地產投資信托在性質上更接近于投資基金，對于它的調控，除了專項法律外，還需協助以《證券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。這其中，《基金法》和《信托法》發揮著不可替代的作用。但是從我國現階段立法來看，《基金法》嚴格說來，只是一部并不十分完備的“契約型證券投資基金法”。其次，我國現有的基金大多是契約型?；鸬脑O立和運作，有賴于契約的規定。由于契約不可苛求完備，其在權利義務和責任承擔等方面的不足之處，需要法規的詳備規定來補位。然而我國《基金法》、《信托法》包括其屬細則和實施規則，都沒有很好的發揮到法律補位的作用，對于權責安排、利益制衡等可能存在的漏洞也沒有法律的補救。在內容上，證券投資基金并沒有得到法律的定義，《基金法》實際上的調整對象并非十分明確；對于基金持有人、基金管理人和基金托管人等參與者的權利義務規定也有失公允，這種失當安排往往使得了基金管理人較于他者處于優勢地位，不利于監管。整體來說，“一法兩規”的相繼頒布，雖然為信托業和信托公司的發展提供了必要的法律保障，但是由于相關法律法規的不配套和實施細則的不健全，REITs如要獲得相關的法律依據還是很困難的。

除此以外，從我國現行《信托法》的規定來看，能夠取得具有受托人資格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托機構發行，這樣一來信托機構很容易成為法定壟斷的中間機構，這就削弱了市場競爭，也降低了房地產專業團隊管理REITs的可能性。另外，還有學者指出，現行“二規”實際上是取代2007年以前的“二規”的新二規，雖然新規定有助于投資信托計劃的規模擴張，也有利于流動性較強的REITs的開展，但即便是我國現有信托法律體制，也存在著改革不徹底的缺陷。我國《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第五條、第六條以及低八條的規定使得我國信托公司推行信托計劃始終被限定在非公開發行的范圍之內，這就使得REITs，沒有辦法擺脫私募基金的帽子，無法實現其變現性、流通性強的特點。

四、完善我國REITs建設

完善我國REITs建設，需要在有關組織形式、設立條件、稅收法制以及運作模式上對現在處于的困境加以突圍。這以過程必然伴隨著巨大困難，但也是大勢所趨。有關組織形式方面，前文已經有所述及。相對于公司型組織形式，我國應當在契約式或曰信托式組織形式上予以更多考量。其優勢主要在于，一方面契約性REITs具有破產隔離功能，能夠切實保護投資人的利益；另一方面契約性的REITs在設立、組織和運行上都比較方便，此有利于資金的迅速流動。在設立條件方面，我國立法可參考美國法的規定，對REITs的設立規定法定條件。可以借鑒美國法的“百人規則”限定RE-ITs所享受優惠稅收的范圍。為了防止REITs成為少數富有者積累財富的工具，應當對一個納稅年度后REITs的持有人的股票或受益憑證的市值做出限制。此外，出于風險回避的考慮，我國REITs的設立條件還應當包括以下幾個限制性方面：其一，不得投資于閑置土地；其二，不得提供信貸，不得為他人承擔債務，不得在沒有征得受托人同意的情況下用資產為其他債務提供擔保；其三，不得投資于任何承擔無限責任的產業。在稅收法制方面，對于REITs這樣一種新興行業應當予以保護，尤其是在重復征稅方面要引起足夠重視。配套的稅收政策也需要加以適當調整。

篇(4)

【關鍵詞】房地產市場 管理與調控 金融安全 分析

現如今我國房地產開發企業的融資渠道主要有股票增發、發行債券、銀行開發貸款、民間借貸及預售回款等。但多數房地產開發企業的籌集資金來自于銀行貸款（其中一部分為開發貸款，另一部分為預售回款而百姓買房多數要靠銀行按揭貸款），在這種情況下銀行將會承擔房地產市場波動帶來的危險，并且隨著房價的不斷升高極易形成的房地產泡沫帶來的危險因素也逐漸增多。房地產市場大幅波動對我國金融安全有著一定的影響，有關部門需要采取有效措施減少其帶來的不利影響。

一、新時期下房地產市場現狀分析

相關調查表明當前我國房地產行業將市場風險轉向銀行，下面對其進行研究。

第一，房地產開發建設過程中可能出現的市場風險轉向銀行的方式進行研究。以前在房地產相關政策上缺乏完整性，并且政府部門未對房地產進行相應的輔助，在這種情況下多數房地產開發商僅投入少量資金便可保證房地產開發項目進行正常運轉。近幾年政府部門將我國房地產發展的具體情況作為主要依據制定了一些全新的規定，并且在實行后取得了較好的效果，但是上級決策人員仍然存在妥協的情況，從而導致新規定失去了價值和意義。如我市某（商業房產占比較高）開發項目，開發商實力不足又高價拿地，通過銀行大量融資，融資后銀行未對資金用途進行有效監管，近年來趕上經濟下行、國家開發貸款額度收緊及商業房產銷售不景氣的形勢下，開發企業后續資金跟不上進行開成爛尾樓，如此將市場風險轉向銀行，給銀行、購房戶、社會造成了較大的影響。（注：目前該項目在政府、銀行的合力下已順利化解風險）

第二，在房地產銷售時將市場風險轉向銀行。在銷售過程中的轉向方法主要包括如下三種：其一，虛假購買。房地產開發商在正式銷售前讓公司員工以自己及員工親屬、朋友的身份簽約并向銀行申請辦理了按揭貸款，有的開發企業為了從銀行中獲取個人按揭貸款會出現偽造身份證的情況，在遇到真正購房者后才將該房產向行政主管部門申請辦理的抵押預告登記和合同備案登記注銷，之后再將房源轉讓給購買者。在房價不斷升高的情況下此種行為不容易被發現；如果房價出現大幅度下降時銀行則成為市場風險的主要承擔者。其二，提高申報價格。此種移向方式同第一種基本相似，主要指房地產開發商為了從銀行獲取更多的貸款對房產品質進行了虛假申報，進而提高銷售備案價格，虛假簽約從而巧妙的將房地產市場風險轉向銀行。其三，多次倒手。此種轉向方法相比上述兩種方法帶來的后果更為嚴重，此種轉向方法主要指炒房者形成組織（人稱炒房團），在開發企業配合下通過對房子進行倒賣倒買的方式抬高房價及獲利，從而在銀行中獲取更多的貸款；在獲得銀行貸款后使用此項資金繼續對房價進行提高，當房地產運行和發展情況較好時房子可以高價售出，但是如果出現經濟下行、房地產行勢下行時便會出現不同程度的金融風險。

二、維護房地產金融安全對策

通過對目前我國房地產發展情況進行詳細研究，可知房地產市場仍存在較多的問題，并且這些問題將會對金融安全產生不利影響，為了減少不利影響可以從以下幾點進行解決。

第一，對投機性購房行為進行管控。在高房價持續不降的情況下我國政府部門為確保金融安全、穩定房價已采取行政命令的形式出_了房屋限購政策，基于此各地可據“因城施策”的原則結合實際情況制定合理的限購措施，減少虛假購房出現的幾率。目前我國政府部門對投機購房行為也制定了一些解決措施，對購買房子過程中出現投機行為進行嚴重打擊，從而減少房價增長對我國金融安全帶來的負面影響。房屋在人們生活中必不可少，如果任由開發商將其作為商品進行經營而不加管控，商人逐利是本性，長此以往將會對社會的穩定產生一定影響。除此之外我國住建部門應擴大個人住房信息聯網系統的覆蓋面，進而保證限購政策可以得到最大程度的發揮，并且在城鎮中也可以實行此政策，減少城鎮中一些炒房者哄抬房價的情況。

第二，制定科學、合理的懲罰制度。在房地產項目銷售過程中虛假按揭的情況較為多見，為了對此種行為進行有效控制，金融管理部門需要制定合理的懲罰制度。在制定懲罰制度前需要對當前房地產市場情況進行充分調查，根據調查結果制定懲罰制度，加大日常管理力度建立信用檔案，如果發現違規行為需要及時進行記錄，并且對相關信息進行收集，在信息和數據整理完成后移交政府部門，由政府依法對其進行懲罰，從而減少虛假按揭發生的幾率。此外金融管理部門需要對信貸管理工作產生足夠的重視，貸款銀行應對借款人資質和相關資料的真實性進行嚴格檢查，如有不實則禁止發放貸款，減少謊報房價的情況出現。

第三，調整房貸首付比例。為了更好的實行房屋限購政策，銀行可以根據當前經濟發展情況對房貸首付比例進行調整，國家法律法規中明確說明在二次購買住房時房貸首付的比例必須超過全部房款五成，同時貸款的利率較基準利率大；在三次購買或多次購買住房時需要對房貸首付和貸款利率進行合理的調整，從而減少房地產市場風險。近幾年上述規定逐漸得到強化，此種規定對收入偏低的人群有一定的影響，但是對聯合炒房組織的影響較小，為此需要加強政府監管力度，禁止出現一戶多房按揭現象。

第四，加大保障性住房的投資建設力度。隨著我國住房限購政策實施，對房地產市場進行了有效的管理和調控，但是對房地產交易也產生了一定影響，通過相關調查發現在實行此項政策后我國房產交易數量逐漸減少，對我國經濟的發展產生一定阻礙作用，受到人們的詬病與此同時人們對限購政策持不滿意的態度。加大保障性住房的投資建設力度，有利于解決低收入者的住房問題，也在很大程度上減少了因限購等對房地產這一支柱產業的不利政策帶給社會的影響，與此同時對我國經濟的發展有一定的積極作用。

此外政府部門應通過加強銷售監管及銷售資金的監管等方式對當前房地產市場進行適當的調控，也可以使用稅收方法對現有的房產資源進行合理調配，以保證房地產市場井然有序、維護金融體系安全、促進社會經濟穩定發展。

三、結束語

上述文章對新時期下房地產市場管理與調控的金融安全進行了分析，并且對維護金融安全提出了對投機性購房行為進行管控、制定科學合理的懲罰制度、調整房貸首付比例及加大保障性住房的投資建設力度等對策，希望在當前經濟復雜多變的環境下，政府監管部門及金融監管機構遵循正確分析，區別對待的原則，及時跟蹤、分析各地的房地產業及房地產信貸的運行情況，提高對房地產調控及金融安全系統性認識，制定相關政策，從而保證房地產市場正常運轉，保證金融安全，促進我國房地產經濟健康、快速發展。

參考文獻

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由于互聯網技術的發展和普及，在家辦公的從業人員每年逐漸增長，個人創辦小公司，或經營一個小店面或者互聯網絡上開辦虛擬商鋪，或加盟某個實體連鎖店。店主、員工與客戶無需見面，而是通過互聯網保持著高效的信息交流，快捷的交易，管理費用低，潛在客戶眾多，銷售區域廣泛，商機無限。特別是在實體大型企業無法兼顧到的經營領域，小微企業更加具有得天獨厚的優勢。小微企業主要從事技術服務性行業、裝配制造行業、手工作坊和小型種植、養殖業，特別在家庭手工業、修理修配、旅店服務、餐飲服務、小學生中午小飯桌、小商品零售、家政服務、初級衛生保健服務、嬰幼兒看護、殘疾兒童特殊教育訓練、養老服務、病人看護、幼兒和學生接送服務、洗染縫補、復印打字和理發等方面為居民解決了許多生活難題。

二、主要存在的問題

第一，小微企業偷逃稅款是普遍現象。小微企業主會想盡辦法與稅務人員搞關系，能少繳稅就不會多繳稅。而大型零售企業，稅務人員明知其偷逃稅款也無能為力。

第二，小微企業一般為個體經營和合伙經營，面臨融資難困境。小微企業由于是自主創業，其資金來源大多都是自籌資金。由于小微企業信用度低，依靠商業貸款舉步維艱。銀行對于小微企業發放貸款要求嚴格，一般銀行規定，企業必須要有3年以上的經營業績或者資產抵押。小微企業成立3年以內、沒有資產抵押的，銀行都不能發放貸款。有些小微企業為了獲得流動資金只能依靠民間借貸融資。由于經濟形勢的變化，民間借貸的年利率水漲船高，不少借貸年利率已經漲到了20%~30%，高額利息成為小微企業發展過程中沉重負擔。

第三，小微企業獲得項目時常常遭到不公正的待遇。許多大企業接項目都是靠關系。各種名目的項目招標活動往往邀請小微企業參加，充當圍觀者，其實中標結果早已內定。小微企業所做的每個項目，都是靠品質和低價格，沒有討價還價的話語權，勉強維持生存。

第四，企業的人工成本逐年增高。去年招一個本科生，起薪2500元，而今年則起碼要3000元，另外企業要為員工交納“三險一金”，企業要按照員工工資的45.6%繳納，這樣，一個人工成本每月要在4368元。小微企業雖然在各大招聘網站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企業招聘走了。如果小微企業對技能型人才的工作能力要求高，所以很難有合適的人員長期留下來，小微企業的員工不得不身兼數職，既要懂技術，又要懂營銷，工作壓力非常很大。小微企業入門的門檻很低，但是要做大做強不容易，很多小微企業只能生存一兩年。

三、國家相關政策及實施效果分析

東北地區小微企業的快速發展，對增強東北區域的經濟活力、調整經濟結構、解決就業和再就業發揮了重要作用。但是融資難的問題仍然是當前制約小微企業快速發展的瓶頸。信用擔保方面，由國家財政予以支持，遼寧、吉林、黑龍江等省市政府共同出資設立，為東北區域各類中小企業信用擔保機構提供增信和分險功能服務的區域政策性再擔保機構。這也是經國家發改委批準設立并由其監管的全國第一家區域性中小企業信用再擔保機構試點。

再擔保機構通過與擔保機構開展授信再擔保、增信再擔保、聯保再擔保和異地互保再擔保等再擔保業務，重點支持《東北振興規劃》相關產業及配套項目，支持裝備制造業、新農村建設、農牧業產業化和農副產品深加工、對俄貿易與合作等領域的中小企業融資，支持與就業和再就業有關的小額融資，同時為外資和民間資本興辦中小企業或投資項目提供信用擔保。在稅收方面，小微企業辦稅成本居高不下。由于國稅與地稅分離，不同稅種減免的認證事項、認證機構和手續各不相同，多數認證不能通用，有些稅種前置認證條件由中介機構認證，小微企業辦稅成本較高，一些認證成本與稅收減免金額相差無幾。

國務院決定自2012年1月1日起以上海為試點，增加11%和6%兩種增值稅稅率，交通運輸業和現代服務業營業稅轉變為增值稅征收，在試行結束后逐步向全國推行。這次稅制轉型應有利于制度規范的大中型企業和微利企業降低稅負，但對有些小微企業不一定取得預期的效果。增值稅是價外稅，稅款最終由消費者承擔，但是如果經營者無法取得可抵扣的進項發票，就會增加經營者的經營成本。目前有大部分服務型微小企業由于各種原因無法取得可抵扣的增值稅發票，在新規實行后可能會造成名義稅負降低，但實際稅負上升。

四、促進天津市小微企業發展之對策

第一，地方政府相關機構給小微企業提供寬松的創業環境。天津市有些區縣為小微企業開辦“一站式”服務，將工商、稅務、消防等辦事窗口集中在一個大廳辦公，方便創業者辦理創建小微企業的相關手續，為創辦小微企業提供了便利，值得提倡和全面推廣。

第二，天津小微企業對于支付辦公用房租逐年上漲也備感無奈，只有地方政府嚴格執行中央政府對房地產市場的調控政策，才能平抑房地產市場價格。建議成立天津市房地產交易所，將本地區全部房地產集中在房地產交易所內進行交易，交易品種包括土地使用權、期房、新房、經濟適用房、二手房、公產房屋使用權和房屋租賃等等。房地產交易所統一房地產報價、競價、成交等相關信息。房地產交易所采用會員制，將房地產開發企業、房產中介企業納入會員。房產中介企業旗下的各個連鎖店作為房產經紀營業部，直接為客戶提供房屋買賣和租賃服務，收取傭金。集中在房地產交易所內進行交易就能夠防止捂盤惜售、虛假買賣。二手房屋買賣和房屋租賃也必須在房地產交易所進行交易，這也能夠防止房地產中介企業哄抬房價和房租、欺騙客戶，同時也能防止偷逃稅款。

第三，鼓勵和引導創立網店。以社區為單位，組織有創業意向的人員進行創立網店培訓，幫助創業者尋找創業切入點。

第四，政府工商、稅務、公安等部門應該對網店進行有效管理，對假冒偽劣產品一查到底，防止偷稅漏稅，對網絡詐騙保持高壓打擊態勢。

第五，以社區為單位組建社區創業基金。社區創業基金來源社區居民個人閑散資金（損失也不影響其日常生活的資金）和捐贈，杜絕非法集資。社區創業基金對創業者投放基金必須公開、透明?；鹚腥酥苯訉摌I者使用基金進行全程管理，防止基金被濫用，保證基金安全。使用基金產生的盈虧由基金所有人和使用基金的創業者本著互惠互利原則共同平等協商解決。

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關鍵詞：行業定位 被動管理 主動管理 核心價值

中圖分類號：F832.49 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）04-019-03

一、我國信托行業定位的歷史軌跡

我國信托業發展可謂一波三折。最初信托公司成立的目的在于探索引進外資的新渠道。但隨著信托公司的職能由對外融資逐漸擴展到國內的資金融通，隨著我國信托機構的逐漸快速增加，一些問題也暴露出來，監管機構開始了對信托行業的調整。在調整―發展―問題―調整的循環中，監管機構共進行了6次整頓：

第一次整頓開始于1982年4月，整頓的要點是信托投資業務一律由人民銀行或人民銀行指定的專業銀行辦理。經批準辦理的信托投資業務，其全部資金活動要納入國家信貸計劃和固定資產投資計劃。目的在于清理非金融機構設立的信托公司，禁止變相的信貸業務。

第二次調整是在1985年9月，人民銀行發出通知，決定停止發放新的信托貸款，停止新增信托投資，明確了信托公司的經營范圍，并明確框定了信托公司的資金來源渠道。目的在于打擊信托公司超范圍經營，避免其影響國家的宏觀調控。

第三次調整是在1988年10月，依循著撤并信托機構、壓縮信托公司的政策方向，基本上是前一次整頓模式的復制。

第四次調整是在1993年到1996年間，監管機構決定信托投資公司與專業銀行脫鉤，壓縮信托投資公司數量，從1995年的392家下降到1996年的244家。目的在于改變信托公司高息攬存、盲目投資、不良資產增多的現象。

第五次調整是在1998年6月，對所有問題嚴重、地方政府不愿救助或無力救助的信托公司一律實行停業整頓、關閉、撤銷，并進入清算程序，而且信托業與證券業徹底分離。

第六次整頓是在2006年12月，對信托業實施分類監管，信托公司或立即更換金融牌照，或進入過渡期。新規下發之后，各大信托公司開始實業清理，爭取早日換發新牌照。

以《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的頒布為標志，中國信托業步入規范運行的軌道。信托從以信貸、實業和證券為主營業務和收入來源的模式，轉向以“受人之托，代人理財”為主營業務，以收取手續費、傭金和分享信貸收益為主要收入來源的金融機構。2007年1月，銀監會修訂的《信托公司管理辦法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式出臺，“信托新兩規”的修訂，開宗明義強化信托公司的信托功能，提出防范風險與鼓勵創新并舉。2010年銀監會《信托公司凈資本管理辦法》（征求意見稿），信托行業正式進入凈資本管理時代。

二、我國信托業發展現狀與存在的問題

（一）信托業蓬勃發展

近年來，我國信托行業持續擴容，行業發展景氣度大幅提升。從2006年到2010年五年間，中國信托業管理資產規模高速擴張，規模從3000多億擴張到3萬億，增長達10倍。在信托產品數量上面，2006年全行業共發行534只信托產品，發行規模達到400億元；而到2010年全行業發行2566只信托產品，發行規模達到2800億元。

從行業整體盈利情況來看，2006年行業整體凈利潤為42億元，至2010年行業整體凈利潤達到162億元，增長4倍，信托行業的繁榮活躍了中國的資本市場，也使其逐步縮小與銀行、保險和證券之間的發展差距。

從結構上看，截至2011年上半年，單一資金信托仍占據主要地位，占比為72%，集合資金信托以24%位居第二，管理財產類信托僅占4%；從信托資產運用構成來看，融資類信托仍占據主要地位，占比為57%，投資類信托以28%位居第二，事務管理類信托占15%；從信托資產的投向分布變動來看，隨著我國對基礎產業投入的加大以及2008年4萬億經濟刺激計劃的施行，投向實業的信托資產占比由2007年的10%逐步上升到2010年上半年的19%；與此同時，信政合作信托資產占比由2010年的12%下降到2011年年中的8%，銀信合作資產占比雖有所下降，但仍維持在50%以上。

從行業集中度上看，截至2010年，以凈利潤為參考標準，行業共有65家信托公司，排名前5名的信托公司凈利潤占全行業43%，前10名公司占全行業58%，前15名公司占全行業68%。

（二）持續發展的問題依然嚴峻

雖然目前信托資產管理規模超過公募基金，信托公司收入和凈利潤也大幅上升，但我國信托行業發展仍存在一些突出問題，這些問題制約著信托的可持續發展。

1.行業定位模糊，信托公司缺乏核心競爭力。在過去的30多年中，信托公司每三五年都要“面臨調整”，每次整頓都沒有真正回答信托公司的主營業務和盈利模式。雖然銀監會多次表示信托公司是“受人之托，代人理財”的專業機構，但在專業理財機構的定位下，信托公司仍面臨和銀行、券商、基金、保險公司的競爭，這些機構都有自己的專營業務。信托公司表面上是金融百貨公司，但實際上每一個細分領域都將遭受其他金融機構的強烈競爭。比如，做貸款和銀行競爭，做證券投資遭遇券商和基金的競爭，做股權投資遭遇政策紅線和私募基金競爭，信托業一直在探索自己的核心業務和核心競爭力，卻一直被短期利益所左右陷入迷途。

2.信托公司缺乏獨立性，淪為大型機構的政策工具。在信托的發展過程中，經歷了地方政府辦信托、銀行辦信托、保險辦信托，信政合作、銀信合作都曾火爆一時，如今大型央企以“產融結合”為口號大舉進入信托業，目前，在總共65家信托公司中，實業類央企控制了16家。這一方面顯示出信托業近幾年的快速發展，以及其自身靈活性和綜合性所孕育的市場價值，引起市場廣泛認可；另一方面也反映出信托公司缺乏獨立性，由于信托缺乏的核心競爭力，但信托牌照又賦予其橫跨貨幣市場、資本市場和實業類領域的靈活性，很容易使信托公司淪為“工具”，而信托公司也甘于靠牌照獲取微薄的“制度紅利”，這大大限制了信托公司的創新能力和開展業務的自由度。

3.商業模式上，以融資類、通道類的被動管理為主，經營較為粗放。從商業模式上看，信托公司盈利模式主要依靠融資業務、通道業務等被動管理方式，信托的投資功能和資產管理功能沒有充分發揮，這也是信托整體利潤水平增速低于信托資產規模增速的原因。項目融資型業務是“先有項目，后有資金”，這種融資屬于過渡型業務，缺點是項目太分散，難以形成核心競爭力和規模效益；并且完全依賴手續費或傭金的方式收取信托報酬，無法成為信托公司的主營業務收入，業務模式不具備可持續性。

從具體業務上看，該商業模式主要表現為銀信合作的信托貸款和房地產信托業務。在銀信合作中，信托公司主要扮演通道角色，獲利微薄，且信托資產運用于貸款比例過大影響其發揮“受人之托，代人理財”的作用，使信托公司進一步偏離回歸主業的軌道。另一方面，銀監會頒布72號（2010）文和14號（2011）文進一步規范融資類的銀信合作，要求融資類項目將由表外轉至表內，以及相應滿足150%撥備覆蓋率和大銀行按11.5%、中小銀行10%的資本充足率要求計提資本。受上述規定制約，銀信合作業務規模將減少，傳統的銀信合作不具備可持續性。

房地產信托在2010年第三、第四季度分別占信托資產的13%和12%，目前比例有所降低，但仍保持在9%左右。房地產信托的活躍受益于銀根的緊縮和國家對于房地產市場嚴厲的宏觀調控，具有一定的周期性和偶然性；而且由于資金面緊張，房地產信托融資成本大幅上升，2011上半年我國房地產信托產品利率普遍在10%~15%左右，個別項目甚至超過25%，項目風險較大。綠城集團旗下房地產信托遭遇調查給該市場帶來巨大壓力，一旦信托資產違約將會給購買信托產品的投資者造成損失，并給信托公司信譽帶來不利影響。銀監會還對多家大型信托公司進行窗口指導，要求停發房地產信托。

4.監管當局監管力度過于嚴格，一定程度上抑制了信托的良性發展。改革開放以來，我國多個行業均出現過“不管就亂，一管就死”的局面，信托業在“一法兩規”頒布前由于資本市場不完善和監管制度不健全，出現了一系列的違約事件和信托公司破產事件，監管機構處于審慎性考慮，對于創新型極強的信托行業實行了嚴厲的監管，相繼叫?！肮蓹?回購”的信政合作、信托開立證券開戶、通道類銀信合作、過橋類銀信合作、部分房地產信托業務等，監管機構習慣于以“叫停”的方式處理信托行業出現的問題，一步步將信托的生存空間越壓越窄。與此同時，銀監會強調信托公司“剛性兌付”機制，信托公司不僅要有嚴格的風控體系，而且對信托項目強調“剛性兌付”以保障投資者利益，這與公募基金和私募基金“風險共擔”的模式有所區別，無形中也限制了信托公司業務的拓展和創新的激勵。

綜上所述，我國信托行業雖已初具規模，但發展方式較為粗放，業務類型和資金來源較為單一，經營效率有待提高，缺乏核心競爭力和核心價值，信托難以像銀行、保險和證券成為金融市場的核心支柱，信托行業的破繭成蝶還任重道遠。

三、信托公司的核心競爭力及發展方向

信托業要實現可持續發展，成為獨立有影響力的支柱，必須明晰自身的定位，在為客戶提供專業的金融服務方面發力，要將盈利模式逐漸向財富管理、私人銀行等主動管理業務改變。同時信托公司要大力發展金融創新，以創新產品服務并領先市場，從而成為真正的“受人之托，代人理財”的專業金融機構。

首先，信托公司應著重于滿足客戶需求，為客戶提供專業的金融服務。財富管理是信托的本質訴求，也將是中國信托業未來的發展方向。因此，以服務客戶為導向的發展就顯得尤為重要。依托專業人員，為客戶量身定制差異化信托產品和服務，是提升信托公司核心競爭力的關鍵所在。

其次，信托公司應強化自主管理能力。目前，在一些專業領域，信托公司的經驗以及經營能力并不占優勢。在這種情況下，信托公司以有限合伙形式開展相應的投資業務，是一種值得肯定的方式；通過與實力較強的專業公司開展合作，逐步培養自己的投資隊伍。待自身條件具備時，再以信托計劃的形式直接開展相應直接投資業務。

最后，信托公司應加強創新能力。信托公司創新能力的提高是信托公司更好地滿足客戶需求，提升自主管理能力的基礎。依托產品創新，信托公司能夠為客戶提供專門的產品與服務，在產品設計中充分考慮客戶的偏好；通過產品創新，在自主管理中信托公司才能敏銳地把握市場的變化。信托公司應進一步加大公司的研發投入和研發力度，大力引進和培養產品研發人才，設立專門的研發機構，組建一支高水平的研發團隊，以高質量的信托產品贏得客戶滿意度和市場份額。

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9.吳江.論中國信托業的規范發展.西北大學碩士論文，2004.6.1

篇(7)

近日，中國人民銀行和銀監會聯合了《關于進一步做好支持節能減排和淘汰落后產能金融服務工作的意見》(以下簡稱“意見”)，要求商業銀行控制對產能過剩、落后產能和節能減排控制行業的信貸融資，吹響了銀行業打造新型綠色銀行、發展綠色信貸的集結號，被銀行人士稱為行業限貸的“第三板斧”。此前的兩板斧則是地方政府融資平臺和房地產領域的貸款限制。

“發展低碳金融和綠色信貸是未來銀行業推進戰略轉型的現實需要?！敝醒胴斀洿髮W中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，他們接觸過一些銀行，基本上壘完大戶之后就壘政府，未來壘完政府之后繼續再壘什么呢?

“所有銀行都可能會面臨這個問題?！睌祿@示：2009年銀行業新增貸款9.59萬億，其中有5、6萬億都投入到地方政府那里去了；再加上房地產貸款，就更多了。對銀行來說，以前緊跟大型國企、央企貸款是一個主流，然后給政府融資平臺貸款又構成了2009年銀行業盈利的主要來源。

事實上，這三板斧無疑讓各銀行陷入集體恐慌。據記者了解，目前這三個領域的貸款占據銀行貸款的絕大部分，項目儲備占各銀行項目儲備一半以上。限貸之后，各銀行正準備積極擴展儲備其他領域的貸款源。銀行的壘大戶現象在政策倒逼下正在步入調整通道。

監管層動真格

“從國家層面來講，未來要轉變經濟增長方式，銀行也必須找到一些新的增長點?！惫镉卤硎荆@種轉變遲早要到來，不僅是結構上的簡單變化，核心還在于創新產品和服務，轉變經營理念和方式。

從不久前各銀行紛紛披露的年報來看，“壘大戶“仍在視野中，大部分銀行“最大十家貸款客戶”不約而同集中在公路、鐵路、交通等交通運輸及基礎設施上，也有部分銀行以投資、房地產業為主。2009年至今，地方融資平臺和房地產貸款成倍數增長，余額均超過7萬億元；水泥制造、煉焦、有色金屬等“兩高一資”、產能過剩行業的信貸也以近30％的增速擴張。

“新增貸款集中投向波動性高的行業，銀行資產質量向下的壓力很大?！睒I內人士透露，銀行為了防止資產質量惡化并維護客戶關系，仍會傾向于給現有項目提供貸款，除非實行特別控制措施，信貸供給黏性將推動銀行繼續擴張信貸。

業內人士指出，在信貸高速擴張的過程中，銀行信貸的行業、地區、客戶集中度越大，越容易受到宏觀經濟波動和企業經營周期的影響，嚴重的情況下甚至可能出現系統性風險。同時，“壘大戶”導致一些大企業信貸過多，從實體經濟和虛擬經濟兩個領域的關系看，貸款一旦超過實體經濟的需求，就會進入虛擬經濟領域，在經濟持續下行期間加劇金融風險的累積。

監管層顯然也意識到這一點，在宏觀調控與監管政策雙劍齊出之下，銀行已經停止了大量地方政府融資平臺項目的身帶，對房地產企業融資也實行名單式管理。此后，嚴控產能過剩又成為宏觀調控的又一焦點，淘汰指標需在三季度強制落實。

根據人民銀行和銀監會5月31日的《關于進一步做好支持節能減排和淘汰落后產能金融服務工作的意見》，要求銀行把近期公布的淘汰落后產能等政策作為加強銀行審貸管理的重要參照依據，并合理上收產能過剩等領域的授信權限，對待擴大產能的融資應更為謹慎。

此外，兩部門還要求各銀行對系統內信貸管理制度進行一次系統梳理，并制訂詳細的和可操作的授信指引、風險清單和相關信貸管理要求。對于違規發放的貸款，將按“誰審批、誰負責”的原則，依法追究相關機構和人員的責任，并視情節給予相應處罰。此次清查行動，兩部門將選取部分有代表性地方進行重點核查和督導檢查。

“以前的文件更多是原則上的指引，雖然對淘汰落后產能項目的貸款在逐步減少，但有些時候銀行在逐利的要求下仍會對一些大型企業開道口子。此次在銀行系統進行全面清查，可操作性增強了，而且還設有處罰機制，執行力度肯定跟以前不一樣?！蹦炽y行人士告訴記者。

倒逼銀行信貸轉型

“銀行信貸增長不能像農業上的大水漫灌，看似總量很大，但效果不理想?！庇浾卟稍L的一位銀行人士如此形象地比喻。因為從產業本身看，大企業大項目比較容易獲得貸款，“水”大多流到那里去了；而相對更需金融支持的小企業、“三農”貸款則比較少。所以，銀行必須下大力把信貸結構調整落到實處，改變以前“漫灌”的工作方式，把“滴灌”的成效體現在結構調整中。

“從未來來看，政府投資主導難以長期維系，再加上房地產業也要有一個調整期，銀行在房地產上也會變得更加慎重，要改變銀行壘大戶局面，平衡信貸結構，就必須改變目前信貸資金過多集中在政府項目的狀況，引導銀行更多關注中小企業?！北本┦薪鹑诰帚y行處處長劉剛提到，還有一個很重要的領域，就是低碳經濟這一塊，這也是銀行業未來實現自身轉型的現實需要。

對各銀行來說，拓展培養新的領域絕非易事，目前的策略是搶占先機?！澳募毅y行轉型轉得比較快，就占了先機；哪家銀行跟著別人跑，就遲早要倒閉。”

據記者了解，中國銀行在醫療、教育方面開始著力；而建設銀行正在進軍民生、中小企業及涉農領域，此外，他們還在拓展未來發展比較看好的領域，比如門頭溝的棚戶區改造。

北京的銀行則以“專營機構”的方式進行著中小企業融資新途徑的探索。據劉剛介紹，從去年開始，北京市金融局就鼓勵銀行設立專營機構，通過風險補償等多種方式支持專營機構在各示范和新區開展金融創新試點，綜合運用多種金融工具加大對示范區核心區科技型中小企業的融資支持。截止到今年一季度末，北京共有中小企業信貸專營機構21家，累計發放貸款達到288 47億元，其中在中關村設立的科技型中小企業信貸專營機構有7家，累計發放貸款超過50億元。他表示，中小企業信貸專營機構的迅速發展，不僅為科技型、文化創意、“三農”等中小企業提供了有效的資金支持，還創新了銀行為中小企業服務的模式。

交通銀行北京分行中小企業部負責人談到，幾年前他們行就開始開設專業支行扶持中小企業，在文化產業，他們把各支行分成不同的專業支行，公主墳支行側重于網絡游戲的業務，三元橋支行主攻影視業務，中關村支行將關注網絡視頻業務，石景山支行重視創意設計業務等等。

“我們現在的做法是集中研究透幾個板塊的中小企業，比如服務外包、節能環保、文化創意等，然后有針對性地提供貸款，這樣風險也是可控的。”該負責人表示，此前，銀行一般只做兩件事情：發放固定資產貸款和發放流動資金貸款，而他們在針對北京一些輕資產公司的研究中卻發現，其實企業貸款，可用的金融工具是多方面的，比如針對EMC企業正在推出的貸款，就使用一些簡單的金融工具組合，使得那些既無資產又無抵押，還需要長期大額貸款的EMC企業受益。

郭田勇提到，缺乏核心競爭力一直是中國銀行業的軟肋。多年來，商業銀行的存貸差一直居高不下，商業銀行依靠利差就可獲得豐厚利潤。銀行缺少創新的動力，也缺乏核心競爭力，這反過來又加重了銀行對存貸差的依賴。長期的同質化競爭，使商業銀行在業務上高度雷同，爭奪業務的有力武器就是降低價格或者提供額外服務。這種競爭模式，導致金融領域長期存在“壘大戶”、降價營銷等問題。信貸投放過于集中，又使銀行業務隨政策調控大幅波動，并導致系統性風險。

此外，在為爭奪優質客戶而競相授信時，銀行往往忽視貸款用途和相關背景，一筆大額授信就提款了之，對貸款項目的背景和進度沒辦法了解，重貸輕管。而企業則可輕易將資金挪作他用，部分資金脫離實體經濟空轉，增加金融系統風險，也推高資產價格。

“低碳金融對銀行業發展是一個契機。因為低碳經濟是一個新生事物，大家都沒有搞過，未來針對綠色產業，我們銀行可以有針對性，通過一些創新理財產品的方式來做，但未來銀行業要在低碳金融上有所作為，可能在綜合經營上還需要有一定突破?！惫镉卤硎尽?/p>