序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇商業項目運營模式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：商業地產 運營模式 資本運營 產權式商鋪 頤高模式 萬達模式

隨著我國商業地產的迅猛發展，與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。

本文認為商業地產運營是個系統工程，并從商業地產運營的構成分析入手，結合成功案例和具體實踐，從系統角度對商業地產運營模式進行了研究，并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。

商業地產運營構成研究

商業地產運營環節構成

本文認為，商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗；地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業地產運營主體構成

根據運營環節構成，相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中，可能出現主體重合的現象，比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色，并且承當了部分商業運營商的工作，這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。

商業地產運營中的常用模式

地產開發商占主導地位

所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外，還參與項目選址、商業運營商的選擇，并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講，地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段，而商業地產運營是個長期，所以從這個角度上考慮，地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢，并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發，然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位，具有先天優勢。

萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表，其創新性和優勢在于：地產商充分發揮自身領域優勢，通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現了商業地產運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營。

但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注，它們分別是：

商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點，以地產耦合商業，地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處，商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外，資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合，在實現商業的持續經營上（尤其是在商業低迷階段時）存在一定隱患。

萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。

商業運營商占主導地位

所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外，還參與地產開發（主要是商業選址、商業設計和商業規劃），并主導整個運營過程的資本運營。

商業地產運營的核心是商業運營，無論是地產開發、資產運營，最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢：商業運營商主導項目選址和前期規劃，為后期商業運營的成功提供良好基礎；商業運營更具穩定性和持續性；資產運營可與商業運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。

下文以頤高商業地產模式為例，分析商業運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎，IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務，融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面：

地產耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展；近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端，直接與地產開發商在資產上進行耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在：參與并主導商業物業的選址；用資產的形式與開發商形成強耦合；在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制，獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營：頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權，并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業地產開發，建立完善開發商退出機制，完成開發商的資本周期（投入并獲得合理回報）；通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業長期持有，通過持續經營獲得持續的商業收益，物業增值，滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于：

充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性，通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位，進而實現商業地產運營以商業運營為核心；充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性；完善的退出機制，保障地產開發商利益的同時，強化商業運營對項目的主導作用；除傳統商業地產資產運營模式外，還可實現以商業經營為載體的資產運營，使商業地產的運營更具有持續性；頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心，以資本為杠桿的商業地產運營。

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求，除商業運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析

篇(2)

關鍵詞：財務核算 商業地產 服務行業 管理會計體系 

一、管理會計體系建設需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展 

對于新興行業的初創型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務會計工作，管理會計體系構建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務核算體系一般會伴隨業務的發展先行建立起來。為了推進企業管理會計體系建設，財務核算體系在設計和建設過程中，需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展。本文以商業地產服務行業為例，強調用管理會計理念構建財務核算體系，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的遠景目標。 

二、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策 

商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。 

第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。 

第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。 

由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。 

從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。 

三、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能 

第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。 

商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。 

第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。 

四、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊 

針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業性功能公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業性功能公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。 

以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業性功能公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業性功能公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。 

第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。 

五、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃 

財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。   [h: 0px" />

參考文獻： 

[1]財政部.關于全面推進管理會計體系建設的指導意見（財會[2014]27號）. 

篇(3)

【關鍵詞】分布式能源 運營模式 投資主體 運行模式 經濟效益

針對上述問題，除了政策體制需要進一步完善之外，還需有更能適應當前環境的商業運營模式。本文圍繞分布式能源的商業運營模式展開研究，從經營模式、投資主體、運行模式等方面進行重點分析，然后就不同的分布式能源發展階段進行商業模式推薦，并對單個、綜合分布式能源系統進行經濟效益分析。

1 分布式能源經營模式分析

針對電網統一經營、合作經營、租賃經營、獨立經營及BOT等幾種商業模式的優劣勢進行分析比較：

（1）統一經營模式具有項目權屬清晰及便于管理、流程簡單的優點，但也有成本劃分不清晰及資源整合能力有限的缺點，在項目的技術、資金、運營等方面上只能依靠一家企業，很難綜合利用不同企業的資源及優勢。

（2）合作經營模式具有優勢資源共享和項目成本核算清晰的優勢，但合適的合作伙伴尋找以及投資利益分配存在較大困難。

（3）租賃經營模式具有快速獲得分布式能源站項目以及獲取一定的建設、運營及技術經驗的優勢，但租賃費用的確定和審批存在困難，而且難以獲得項目的核心技術和資源。

（4）獨立經營模式具有項目核算簡單清晰以及方便轉讓項目的優勢，但資源會受到限制，項目收益存在不確定性。

（5）BOT模式具有融資便利以及獲得政府支持的優勢，但由于前期談判時間較長延緩了分布式能源站建設的時間，并且在建設小型分布式能源站時，采用BOT模式不經濟。

2 分布式能源投資主體分析

研究分布式能源項目的各類型投資主體的投資模式、特點及優劣勢。所得結果如表1所示。

3布式能源運行模式分析

分布式能源可能運營主體主要包括：專業運維公司、節能服務公司、投資商和用戶等類型。表2對比分析了不同運營主體的優劣勢。

4布式能源商業模式選擇

基于以上對分布式能源商業運營模式特點的分析，以電網公司為主體在不同的發展階段給出商業運營模式的建議：

（1）示范階段：統一經營的投資模式，與燃氣公司進行合作，爭取政府在項目建設階段給予支持；

（2）起步階段：采用獨立的項目公司進行統一管理，與燃氣公司進行合作，爭取政府在電價、財稅等方面給予優惠；

（3）發展階段：尋找不同合作方進行合作投資，與燃氣公司及用戶合作，爭取政府的區域全能源特許經營權及BOT項目。

（4）成熟階段：靈活地替代抽水蓄能的調峰效果，爭取政府出臺更多的優惠政策，推薦與燃氣公司、用戶、社會企業合作投資。

5 分布式能源經濟效益分析

5.1單個分布式能源系統經濟效益分析

分別對某商業和民用的分布式能源項目案例進行經濟效益分析：

（1）商業用戶：裝機容量為4MW，年運行小時數為2500小時，項目內部收益率為12.67%；

（2）民用（公立醫院）：裝機容量為4MW，年運行小時數為4000小時，項目內部收益率為2.69%。

可見投資商業項目相比投資民用項目會獲得更高的收益，因此在分布式能源發展的示范及起步階段，應大力發展商業型用戶，以獲取較大的經濟效益，從而促進分布式能源項目公司的進一步發展。

5.2分布式能源系統綜合經濟效益分析

以某市2013-2017年五年的電網投資為背景，對建設分布式能源系統前后的經濟效益進行對比分析：

方案一：不考慮分布式能源項目的建設。經測算，電網投資內部收益率為8.92%；

方案二：在方案一基礎上建設60萬千瓦的分布式能源項目，并減少相應的電網項目及抽水蓄能項目建設。經測算，電網投資內部收益率為9.88%；

方案三：在方案二基礎上考慮天然氣價格每立方下降0.5元。經測算，電網投資內部收益率為10.4%。

可見在大電網建設的基礎上，若能進行合理的分布式能源規劃及建設，可以提高電網項目建設的經濟效益。若能爭取天然氣價格優惠，可進一步提高項目投資的收益水平。

6 結語

本文首先從經營模式、投資主體、運行模式等幾方面分析了不同商業運營模式的特點及優劣勢，從而給出分布式能源在不同發展階段的商業模式建議。針對單個、綜合分布式能源系統進行了經濟效益分析，得到以下結論：在示范及起步階段，應大力發展商業型用戶；對民用型用戶，需要在政府提供一定的扶持政策、天然氣優惠及電價補貼的前提下進行投資建設；在大電網建設的基礎上，進行合理的分布式能源規劃及建設，保持現有的電價、冷熱價格水平，保證一定的電負荷及冷熱負荷，可以提高電網項目建設的經濟效益。

參考文獻：

[1]華 賁.我國分布式能源發展戰略探討[J].科技管理研究，2004，（1）：3-4.

[2]韓曉平.發展分布式能源的障礙與解決對策[J].中國石油企業，2011（11）：22-23.

[3]曾鳴，劉宏志，薛松.分布式能源商業投資模式及實現路徑研究[J].華東電力，2012，40（3）：346-347.

[4]曾鳴，程俊，錢霞.分布式發電競價上網市場交易機制研究[J].華東電力，2012，40（1）：1-4.

篇(4)

1綠色建筑商業地產項目建造成本控制的特點

持有型為主的商業地產主要經營收益為租金及物業增值，是以實現營業周期內運營成本最低、運營收益最高為目標的商業地產項目類型。因此，商業地產項目與住宅項目相比，對開發技術要求更高，同時,運營增值空間也更大。由此可以看出，決定商業地產項目適合作為綠色建筑發展的著力點的主要原因是：第一，商業地產項目多采取租賃為主、租售結合的經營模式，與傳統綠色建筑住宅項目相比，改變了綠色建筑增量成本的投資者和受益者分離的尷尬局面；第二，與傳統綠色建筑住宅項目相比，綠色建筑商業地產項目投資規模更大、回收期更長，但同時運營增值空間也更大。這兩個因素都導致了投資方追求的將不再是能夠賺取市場眼球以其將建筑產品賣個好價錢的綠色建筑評級指標，而是真正能節約后期運營成本的綠色建筑運營指標。而這種通過運營成本節約彌補前期綠色建筑增量成本的動機將有利于改變傳統綠色建筑住宅項目重建設、輕運營的弊端，成本管理所關注的將不僅局限于規劃設計階段和施工階段所發生的全部費用，還要充分考慮運營階段成本情況，以項目特定運營周期為視角進行項目開發成本管理研究更有意義。

2綠色建筑商業地產項目建造成本控制存在的問題

盡管目前我國對發展綠色建筑商業地產項目建造成本的控制模式進行了不懈的探索，但目前仍然存在諸多問題。

1）項目成本參考數據缺乏或不準確，又沒有合理的、簡單可行的綠色建筑成本投入績效評價標準，因此，許多開發商難以確定合理的項目目標成本，使后期成本管理困難。

2）項目設計指標偏高，又沒有評價體系進行規范和指導，造成能耗浪費嚴重。

3）缺乏系統設計的理念，許多商業地產項目成為技術堆砌的產物，實際節能指標遠低于設計節能指標的現象普遍存在，部分節能技術不實用且成本高昂，未能實現綠色增量成本和效益的有效平衡。

4）缺乏有效的綠色建筑商業地產項目成本動態管理方法，對項目的管控偏管理而輕治理，項目過程控制效果不理想。

二綠色建筑商業地產項目成本控制的要點

綠色建筑商業地產項目建設規模大、參與方眾多、技術復雜的特征決定了其成本管控過程的復雜性。基于綠色項目設備的循環周期N進行的成本管控視角，以下從決策設計管理、制度管控方面對綠色建筑商業地產項目成本管控的要點進行論述。

1決策設計管理

（依靠績效評價體系作出判斷）綠色建筑商業地產項目決策設計階段的成本控制工作要遵循以下原則：

1）決策階段尤為重要，可行性研究的成功與否在一定程度上決定了項目的成敗：盡量使綠色建筑咨詢顧問提前介入項目，以便綠色建筑顧問從決策設計階段即可對項目各專業的設計方案提出意見，避免方案確定后因綠色建筑申報引起方案變更所導致的成本增加。

2）可以采用成本預估和效益回收預期情況對項目采用綠色建筑技術、設備及材料的情況進行績效評價，形成較為可信的績效評價結果和運營成本分析。

3）堅持資源節約的理念，合理確定項目的建設規模和建設標準，在確保項目使用功能及舒適性的前提下，權衡優化設計指標，避免設計指標偏高造成的資源浪費。

4）重視各專業設計的系統整合，綠色建筑商業地產項目涉及專業眾多，技術體系復雜，與傳統的住宅或非綠色建筑商業項目相比更加重視專業穿插，對于設計的精細程度也要求更高，商業項目的系統性要求亦更高，因此，各專業要從概念設計階段就緊密合作，通過精細專業化的設計，對各種方案進行技術經濟統籌優化，避免專業設計沖突導致的設計變更或者后期節能效果不理想。

5）技術選用要兼顧技術的適宜性及可用性，既要充分與當地氣候、水文條件相適應，且兼顧綠色建筑商業地產的實用功能要求，又要有技術成熟且易操作的特性。

6）要兼顧所選用技術的前期施工及后期運營成本，以特定的運營周期為視角進行項目經濟分析，對綠色建筑增量成本、建造成本及產生效益進行深入研究,充分論證項目的經濟可行性,真正實現綠色建筑商業地產項目“使用成本最低”的目標進行方案選優，確保實現科學決策，全面提高項目的經濟、社會和環境效益。

2制度管控

（項目治理與項目管理相結合）綠色建筑商業地產項目涉及的參與方眾多，各個參與方在項目中考慮問題的角度不同，這就給項目整體的實施帶來了難題。然而目前，我國對綠色建筑商業地產項目成本管控的研究還是集中在對施工階段居多，且大多重管理輕治理的思維傾向也十分嚴重，這極大地制約了綠色建筑商業地產項目在我國的發展。因此，更需要有效的項目管控機構，實現對項目從制度到流程的全方位管控，即項目治理和項目管理相結合的項目管控模式。對于綠色建筑商業地產項目的建設過程，強調的是在項目參建各方的協調下，在項目建設各階段都能夠體現綠色建筑的特色，這就要求項目參與各方的有效溝通和協調，通過良性的溝通避免造成綠色建筑特性的缺失，保證綠色特性的可用性。因此，在綠色建設項目的項目管控模式中，主張做到摒棄靜止的、片面的和孤立的立場和觀點，堅持發展的、全面的、系統的項目管理和治理相結合的項目管控。實現項目治理與項目管理相結合的項目管控模式的核心思路，是通過完善的責、權、利分配制度更好地保障項目的順利實施。在此治理模式下，首先要明確的是在綠色建筑建設管控過程中，綠色等級方面及商業項目功能需求的實現是面向全生命周期的，要建立一套合理的制度體系，將項目建設任務分解到各個環節，并通過項目治理在參建各方中完善責、權、利的配置與制衡，從而維持項目交易中的一種良好秩序的過程，這種秩序絕非只是在出現治理問題時才需要，而是貫穿項目的整個建設過程。實現項目治理與項目管理相結合的項目管控模式的最終目標是通過建立以項目建設目標為導向的項目管控結構，使最有能力，最有積極性做出正確決策的人掌握決策權，以合理的部門責、權、利關系和有效的執行力去開發和利用最合適的資源，從而在此制度下，更好地通過項目管理實現資源、能力和態度的匹配，配合有效的監督機制，實現綠色建筑項目的成本、質量、工期和節能減排的項目目標。

3建立獨立的商業綠色建筑項目節能及效益實現的績效評價及管理平臺

（商業綠色建筑項目的項目核心管理目標統一）綠色建筑商業地產項目建設過程的復雜性決定了其成本管控模式的探索將是一個漫長的過程，且目前我國綠色建筑商業地產項目尚處于起步階段，參考數據缺乏，這就要求參建方在建設過程中，一方面要積極通過綠色建筑專題會議、論壇等平臺學習新經驗，并根據項目自身開發和運營特點進行改造實現為我所用，另外更重要的是，要做好建設過程中的經驗總結和數據庫的積累，并在施工階段就要形成項目節能及效益管理平臺，實現能耗指標監測、節能成果展示和對外宣傳的展示平臺能耗在線監測，以便后期跟蹤各項技術的實際運營效果，積極總結經驗，完善節能技術措施。最終通過積累和分享，在標準化的基礎上，實現綠色建筑商業地產項目的模塊化的設計、生產，有效形成成熟做法的拼接復制，形成節能技術的菜單化操作，模塊化設計、成本測算、工程實施一體化操作；最終實現綠色建筑商業地產項目成熟成本管理模式的推廣。

三小結

篇(5)

【關鍵詞】科技企業孵化園 服務體系 商業模式

【中圖分類號】F127.9 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-6623（2013）04-0079-04

作為創新服務業重要內容的我國科技企業孵化器事業，從1987年首家試點開始，經歷了四個發展階段，孵化器在我國已由當初的科技成果轉化戰術路徑，上升為建立創新型國家戰略最有效的戰略性工具和載體，孵化器的功能亦逐步得到拓展和完善。

截至2010年，國際上企業孵化器約5000余家，其中歐洲1200-1300余家，美國和加拿大1000余家，亞洲1700余家。美國孵化器企業平均孵化場地面積0.34萬平方米、平均在孵企業20家，86.5%是非營利機構（2001年）；歐盟平均孵化場地面積0.58萬平方米、平均在孵企業24.7家，77%是非營利機構（2001年）；中國也超過1000家（2009年，納入國家科技部統計范圍的有772家），平均孵化場地面積3.76萬平方米、平均在孵企業65.43家，絕大多數為各級政府投資舉辦的非營利機構。

深圳的科技企業孵化園均按市場機制進行運作，無論是孵化器建設、還是公共服務平臺的搭建，以及配套的種子孵化基金設立所需的資金，均依靠經營收入和銀行貸款等市場途徑來解決。

市場化運營是深圳科技企業孵化園企業良性循環發展的重大創新，本文就其商業模式進行探討。

一、市場化運營新型商業模式概述

圍繞科技企業孵化園服務體系構建和服務價值鏈的延伸，深圳為入駐孵化器的科技創新、創業者提供優質的環境和服務，逐步建立了“科技企業孵化+種子期投資+孵化社區（科技地產）”三位一體、可持續發展的創新服務體系。

（一）以科技企業孵化作為構建新型商業模式的業務基礎

在孵化器網絡體系和孵化社區拓展過程中，眾多企業在深圳和深圳周邊地區新建孵化器。其余的孵化器和加速器項目將由分支機構或合作伙伴投資建設。深圳以輸出品牌和管理、延伸孵化服務鏈方式，掌握孵化器和加速器的管理運營權、在孵科技企業的期權和優先投資參股權，并通過孵化器和加速器管理運營的收入分成，做大孵化器網絡化經營的收入規模，以做優科技企業孵化為基礎、以在孵科技企業“服務換期權”和“持股孵化”為方式、以孵化器和加速器社區建設為補充，穩步推進全國性孵化器網絡化創新服務體系建設，為科技企業器創新服務價值鏈的有效延伸奠定堅實的基礎。

（二）以種子期投資作為構建新型商業模式的盈利手段

按《國家級科技企業孵化器認定管理辦法》要求，深圳建立“創業導師+天使投資+專業孵化”孵化器創新服務體系，設立為孵化器配套的種子孵化基金。通過孵化器創新服務的“服務換期權”價值鏈延伸，與在孵科技企業建立以股權為紐帶的互動發展關系。形成孵化科技園獲得分享在孵科技企業成長碩果的機會與機制，構建起孵化科技園投資參股孵化器在孵優質科技企業的盈利渠道。

（三）以孵化社區（科技地產）新型業務作為構建新型商業模式的新的經濟增長點

孵化社區（科技地產）業務通過延伸孵化器創新服務的價值鏈，將孵化器和加速器配套設施建設與科技地產業務有機結合，為孵化器和加速器入駐科技企業定向開發配套的住宅和商業等設施，幫助中小科技企業解決發展空間、法人地址固化、做實資產賬戶、企業骨干員工安居、工作人員日常生活服務等問題。同時，通過孵化社區的建設與運營。獲取科技地產開發和配套商業設施經營的收益，縮短孵化器和加速器項目投資的回收期、彌補孵化器和加速器為人駐企業提供創新服務的虧空，有效協調孵化器和加速器社會公益性與企業化經營逐利性的矛盾。

二、三大主要業務的商業模式

（一）科技企業孵化業務

1 管理模式。由企業統一領導、統一規劃、統一管理。實行“平臺開放式”的三級管理體制：在企業設立決策層，主要負責孵化器和加速器業務的發展戰略、中長期發展規劃、管理運營制度制定等重大決策；在科技企業孵化園內設孵化器和加速器管理部門或與合作伙伴設立孵化器運營公司，具體負責相關戰略規劃、制度的貫徹執行以及孵化器和加速器日常事務的處理；在管理部門和孵化器運營公司一線組建專業化的孵化管理運營團隊，整合資源為孵化器和加速器入駐企業提供一系列的創新服務。

2 業務對標標桿。孵化器網絡體系建設運營，尋求以國內如武漢東湖新技術創業中心的“連鎖經營”為對標標桿；科技企業孵化器創新服務體系建設，尋求以上海楊浦科技創業服務中心的“創新機制、團隊作用、搭建通暢平臺聚合創新服務資源”模式為對標標桿。

3 運營模式。以企業為基礎，建立團隊職業化、孵化專業化、服務標準化的孵化器管理運營模式，構建有鮮明特色的孵化服務體系和業務專長。通過品牌和管理運營模式輸出，打造全國性的孵化器和加速器網絡化體系，吸引優質中小科技企業入駐孵化，使企業孵化器網絡體系成為知名的自主創新基地。在創新服務體系建設和運作過程中，積極爭取利用、整合政府和社會資源，打造各類公共專業技術和公共服務平臺，以及各類專業創新服務協作平臺，依托這些平臺構建孵化器和加速器的專業化綜合運營能力。每個合作項目都簽署合作協議明確合作各方的權利與義務、設立獨立法人的項目公司負責合作項目的管理，并按現代企業制度的要求，健全項目公司的法人治理結構。管理制度，規范項目公司的管理運營、防控風經營險。

4 投資模式。孵化器和加速器網絡體系建設，除在深圳市及周邊的孵化器項目由科技企業孵化園直接投資建設外，其余的孵化器和加速器項目多采取輸出品牌和管理模式進行。

5 盈利模式。通過穩步擴大孵化器網絡體系的規模，提高孵化器和加速器的入駐率，實現孵化器和加速器物業租賃收入的穩定增長，保證孵化器和加速器的正常運轉；再根據在孵科技企業對創新創業服務的實際需求，提供專業化、個性化的創業創新和商務服務等，延伸、挖掘創新服務的增值環節和收入增長點，改善孵化器和加速器管理運營的收入結構。

（二）種子期投資業務

1 管理模式。設立為孵化器配套的種子孵化基金，發揮經營孵化器和加速器、了解和掌握在孵科技企業資源的優勢，通過創新創業服務的延伸，穩步推進在孵企業的“服務換期權”和“持股孵化”工作。采取引進專業人才、培訓在職人員、聘請投融資顧問相結合等方式，組建科技企業孵化園種子孵化基金管理運營團隊。聯合相關風險投資和融資擔保機構，共同搭建投融資服務平臺，提升創新服務體系的投融資功能。

2 業務對標標桿。種子期投資業務，以本地企業為標桿，如深圳清華研究院的“企業孵化+風險投資”模式為對標標桿。

3 運營模式。借鑒其他創業投資公司的經驗，建立健全符合種子期投資特點的項目投資管理辦法、投資項目篩選與評估體系、業務流程、階段工作目標要求等制度與程序，并采取與有實力和行業經驗的投融資機構、地方政府的風險投資、融資擔保機構等建立長期合作伙伴關系，聯合開展投資項目的篩選、評估和投資參股（行權）工作，提高種子孵化基金業務的工作質量、工作效率，有效控制項目投資工作的風險。

4 投資模式。實行孵化器入駐科技企業簽署孵化協議制度、用法律協議確保對孵化器人駐科技企業的服務換期權和優先投資參股權。種子孵化基金對項目的股權和期權投資，均按科技企業孵化同投資管理辦法中風險連帶責任條款的規定，每個投資項目中企業占出資總額的50%、員工（包括投資決策委員會成員、投資團隊、員工）和其他創投合作伙伴占出資總額的50%。

預孵化器（種子期孵化）：對經篩選、評估的預孵化器人駐企業，提供為期兩年的孵化場地（3個桌位或30平方米以下的場地，第一年免費、第二年減半收費），并與所有人駐企業簽署含有孵化服務換期權條款的預孵化器孵化協議（占人孵企業注冊資金額度的10%-20%，在約定的期限內，對發展狀況好的企業行權參股、并安排進入孵化器接力孵化，發展狀況不好的企業、租賃合同到期后淘汰遷走，有效規避種子期企業（項目）高失敗率的風險。

孵化器和加速器：對新申請入駐的科技企業，科技企業孵化園與所有新入駐企業簽署含有在企業增資擴股時，企業有按與其他創投機構同等價格優先投資參股的權利（占企業股份2%～5%）條款的孵化協議；對已入駐的在孵企業，爭取與其簽署同樣的孵化協議。

5 盈利模式。采取種子孵化基金投資參股、孵化器和加速器物業租金折股、孵化器和加速器物業評估作價入股等方式，擁有一批高成長性優質科技企業股份，借助這些中小科技企業的快速成長、帶動科技企業孵化園股權資產的快速增值，在時機成熟時，以企業上市、股權轉讓、期權轉讓、企業并購、股權回購、分紅等方式獲取股權投資回報。

（三）孵化社區（科技地產）

1 管理模式。科技企業孵化園孵化器網絡體系的孵化社區項目，將采取統一規劃、統一配套、統一管理方式，無論是獨資、參股或輸出品牌和管理（合作伙伴出資建設）的孵化社區項目，都由獨立法人的孵化器和加速器專業管理機構負責建設與運雷。

2 業務對標標桿。孵化社區（科技地產）業務，部分科技企業孵化園以武漢東湖新技術創業中心的“創業人社區”模式為對標標桿。

3 運營模式。在孵化器和加速器拓展過程中，科技企業孵化園利用品牌和科技企業（項目）優勢，根據在孵科技企業對發展空間、創業創新服務、商務和生活配套等方面的需求，代表在孵企業向政府爭取政策支持，給予孵化社區項目建設運營專項扶持政策，采取科技企業孵化園獨資、參股或輸出品牌和管理（合作伙伴出資建設）等方式進行建設運營。對加速器物業和配套的住宅、商業設施等物業實行租、售、租金折股、物業作價參股等綜合經營方式。

爭取國家科技部和項目所在地地方政府的支持，整合產權交易所、大學、科研院所、科技中介服務機構、創業投資公司等戰略合作伙伴的優勢資源，為入駐科技企業提供高水平、專業化的孵化和加速服務。

篇(6)

為進一步推動中國商業地產的健康發展，2004年12月22日，首佳公司在北京舉辦了商業地產“Z模式”實例深度分析會。會上，該公司專業團隊的成員和中關村國際商城、西安立豐購物中心等商業地產項目的操盤代表通過對實例的深度剖析，對“Z模式”進行了全方位的展示和介紹。中國商業地產聯盟理事長荀培路出席會議并發言指出：一個行業和市場成熟與否的一個重要標志是中介服務機構是否全面、細分和達到一定的水準，首佳在這方面所做的努力是值得肯定的。他希望中海首佳在今后工作中不斷完善“Z模式”，使“Z模式”引領中國商業地產開發和商業網點建設中介服務的方向。

那么，現在的商業地產開發中到底蘊涵著哪些風險，“Z模式”又是如何助力于商業地產項目的成功運營的？帶著這些問題，記者對中海首佳公司的副總經理兼咨詢總監何雨生進行了采訪。

記者：你覺得現階段的商業地產開發中存在哪些問題？

何雨生：很多的商業地產發展商和開發商都是從住宅開發轉型而來，他們缺乏商業開發的經驗，因此對商業地產開發的操作思路，操作程序，招商渠道把握得不是很好。其中最大的問題是他們沒有認清商業地產和住宅項目開發存在著本質上的區別：住宅是先開發后銷售，而商業地產則應該是先招商后開發。這種本質上的差異決定了住宅和商業地產的開發模式應該是有所區別的，現在的很多開發商顯然是忽視了這一點。

記者：作為一名商業咨詢師，你認為應該如何解決這些問題？

何雨生：商業地產開發應該“以謀為先”，正確處理好前期地產開發和商業經營的關系尤其重要，現在很多投資者在利益的驅動下，忽視市場的需求，不經調查分析便盲目上馬，這為項目后期的經營管理埋下了隱患。因此，發展商要具有高度的商業敏感，重視事先的商業設計和規劃，這是確保一個商業地產項目成功的必要條件。

記者：這種商業“規劃”或者“設計”具體應該如何進行？

何雨生：首先應該通過詳細的調查分析，探求到市場的確切需求，并據此確定商業地產項目的主題，然后才能圍繞主題進行資源上的整合，開展招商和運營。而首佳所推出的“Z模式”提供了一個更加系統化的解決方案，它的一個重要特征是突出了“全程化”的概念，這就使得商業咨詢服務囊括了前期的項目定位、后期的經營管理等各個環節，從而有助于實現項目效益的可持續增長。

篇(7)

關鍵詞： 大學生； 創業； 項目運營； 培育路徑

中圖分類號： F241.4 文獻標識碼： A DOI：10.13411/ki.sxsx.2016.03.017

傳統意義上，企業是市場經濟的重要細胞，是社會財富的直接創造者、經濟發展的主要推動者和就業機會的重要提供者，因而，企業是與自然人（包括家庭承包經營）相對應的一種商業化運營實體。法律層面，從事財富創造和經營的實體包括具有獨立法人地位的公司和非法人實體（包括自然人、家庭承包經營、合伙以及未注冊成立公司的企業等），在“大眾創業、萬眾創新”的新時期，它們盡管存在著法律性質、經營模式、風險責任等差異，但認識層面，“依附于已有的企業實體”不再是從事生產經營的唯一模式，特別是“互聯網+”所帶來的經營模式的深刻變革，使商業運營不再完全受制于特定的時空，而是為原子化的自然人個體釋放出更廣闊、更靈活的商業運營空間。這種轉型，輻射于高等教育領域，也解構和建構著高等教育發展、人才培養以及大學生成才的新思維，突出體現為：高校在堅持人才培養、科學研究、文化創新等功能的同時，其與社會的聯系日益密切，服務于社會經濟發展的功能持續增強，而大學生也不再僅僅是知識的被動接受者或單純的受教育者，而且是直接參與知識創新和財富創造的有生力量，“就業”也不再是廣大畢業生的唯一出路，相反，多元就業觀念日益被接受，大學生“創業”后勁十足，創業項目的商業模擬訓練、小規模實踐和實體運營成為在校大學生實踐教育的重要部分。這種趨勢，得益于日益成熟的市場經濟帶來的時代機遇，同時，大學生創業訓練與實踐尚處于起步階段，亟待建立、發展和形成一套成熟的培育機制，便于盡早地發掘苗子、挖掘潛力，為有志從事創業的學子提供完善而有力的支持。

一、大學生創業的發展現狀透視

“創業是指創業主體整合創業團隊、籌備創業所需資源、在一定的創業環境中識別并把握創業機會，通過創建新的商業運營模式為客戶提品和服務，創造新組織或開展新業務的價值創造過程。”[1] “大眾創業、萬眾創新”的提出，加快了創新創業的步伐，政府與高校均對大學生創新創業予以高度重視，這很大程度上促進了人們思想觀念的變化，有力地營造了與“互聯網+”時代相適應的社會氛圍，也調動了大學生的創業熱情，初步形成了政府、高校、大學生“三位一體”、縱向聯動的立體化創業格局。

（一）政府對大學生創業大力支持

政府是大學生創業的重要引導者和政策支持者。2015年5月1日，國務院了《關于進一步做好新形勢下就業創業工作的意見》，重點強調“統籌推進高校畢業生等重點群體就業”，明確提出：“深入實施大學生創業引領計劃、離校未就業高校畢業生就業促進計劃，整合發展高校畢業生就業創業基金，完善管理體制和市場化運行機制，實現基金滾動使用，為高校畢業生就業創業提供支持。”[2]目前，一些地方政府出臺了支持大學生創業的文件，比如《黑龍江省人民政府關于促進大學生創新創業的若干意見》，對大學生創新創業意愿啟發、創新創業能力提升、創業準入門檻、創業場所、資金扶持、融資擔保、稅收減免、公共服務等作出了較全面的規定；再如，保定市啟動“創業就業三年行動計劃”，2016-2018年，“各類創業孵化園將達到60家”，“ 將新增創業擔保貸款2.78億元”，“ 創業培訓將實現8.35萬人”，“將扶助4.2萬人實現創業，帶動就業12.5萬人”，等等。[3]總體而言，政府對大學生創業的支持主要體現為政策支持與優惠服務，包括：一是通過建立大學生創業見習基地、科技園、孵化器，評選創業示范園，組織舉辦創業論壇等活動，持續地打造創業平臺、宣傳政策、交流經驗和提升大學生創業能力；二是為大學生創業提供專項財政資金、政府貼息貸款、小額貸款、融資擔保等資金扶持；三是工商、稅務、人社、戶籍等部門聯動，為大學生創業的證照辦理、稅收征收與減免、檔案保管、落戶等提供便利服務；四是對大學生注冊成立的創業實體，提供稅收減免、政府采購招標、科技成果轉化等的優先優惠政策和獎勵。這些措施，為推動大學生創業提供了便利的政策環境。

（二）高校對大學生進行創業教育與實踐指導

高校是大學生創業工作的直接推動者。近年來，各高校紛紛成立大學生創業平臺，通過課程培訓、項目指導、項目孵化、實體運營等，將一批具有市場前景的項目孵化注冊為公司實體，實行商業化運營。比如，華北電力大學堅持“學科支撐、創新引領、創業驅動、服務為本”的工作理念，涵蓋項目凝練、孕育、孵化和轉化等，構建了“創新為基、創業為魄”的大學生創新創業工作體系。

高校對大學生的創業教育與實踐指導主要體現為：一是開展課程培訓和創業實踐教育，開設了通識性知識、專業技能、管理知識和創業實踐等課程，夯實大學生創業的基礎知識與實踐技能；二是采取項目制，建立由學生處、團委、教務處以及院系等共同組成的創業教育與項目凝練機制，學生處、團委、教務處等各部門根據其職能征集和各類創業項目選題（指南），吸納大學生在專業導師的指導下，以項目為依托，進行創新創業的策劃、調研、籌備、試運行和實體運營；三是對入學的大學生創新創業項目予以資金支持，通過大學生創業經費撥款、專項基金、社會投資、校友投資等多元渠道籌措創業資金，為大學生創業提供經濟保障；四是配備由企業導師和校內專家共同組成的高規格導師，對項目進行全方位的指導；五是以國際、國家級以及省部級項目競賽為抓手，鼓勵、扶持和指導大學生創業項目積極參與各類競賽，以此為契機，支持大學生申請專利、撰寫調研報告、發表學術論文等，形成高水平的創新創業成果，推動項目質量提升；六是組織大學生參與各類項目推介會和路演，將具有市場前景、經濟效益或社會效益的項目推向市場，吸納企業家和投資者對感興趣的項目進行洽談合作，為大學生創新創業項目的商業化運營提供市場化的指導和投資支持，實現項目成果的市場轉化。

（三）大學生積極投身于創新創業實踐

大學生是創業教育的接受者和基本主體，“大學生創業是開辟一個屬于自己的空間，干自己從來沒有干過的事業，自主生產、經營和管理。”[4]大一適應期，輔導員、班主任以及專業教師利用班會、經驗交流會等，對大學生進行目標教育，引導大學生盡快適應大學生活，確立明確的發展目標。未來發展目標（就業、考研、出國、創業等）作為目標教育的重要部分，經過大一學年的調適期，一般而言，自大二以來，大部分學生已確立了較為明確的發展目標，并主動地關注創新創業競賽、創業項目征集等信息，一些同學也較早地參與到創新創業項目中。以華北電力大學為例，大學生對創新創業的總體認知與參與狀況可歸納為：一是充分地認識到“大眾創業、萬眾創新”帶來的良好機遇，主動關注與之相關的信息，創新創業熱情較高；二是以專業知識的提升與應用為基礎，以創新創業實踐項目和競賽為依托，主動聯系導師，自愿組隊，積極投身于創新創業實踐，并涌現出國際國家級精品項目和優秀成果；三是大學生充分利用學校提供的各類平臺和機會，扎實進行技術研發和商業路演，經學校的精心培育，將成熟的項目推向市場，孵化為公司實體，實行商業化運營。由此可見，大學生不再僅僅是書本知識的被動接受者，而且是知識創新和成果創造的重要參與者；不再僅僅是理論知識的受眾，而且是創新創業的實踐主體；“大學生開辦公司”不再是“神話”、“傳說”或“另類”現象，而是在國家鼓勵和支持下的“新常態”。

二、大學生創業項目商業化運營面臨的問題

大學生創業在我國起步相對較晚，盡管政府、高校和大學生對“創業”的熱情飽滿，但目前發展尚不成熟，特別是離商業化運營存在較大差距，亟待進一步解決。

（一）觀念滯后：學習與商業化創業不兼容

深受傳統思想文化的影響，人們普遍認為學生的天職是學習，應當“兩耳不聞天下事，一心只讀圣賢書”，不宜過多地從事社會化程度較高的活動，特別將從事商業活動視為“游手好閑”、“不務正業”。造成這種認識誤區的原因在于：首先，中國古代文化中將“商”作為一種“低賤”的職業，與正統觀點中“學而優則仕”無法媲美，盡管現代社會并不排斥商業，但人們的思想觀念遠遠沒有轉變到“學而優則商”上來，何況大學被譽為“象牙塔”，大學生應當“術業有專攻”，靜下心來認真學習，做一個名副其實的“讀書人”；其次，很多人也片面地將“創業”理解為“銷售”，認為推銷產品是一件毫無技術含量的事情，大學生不應將美好青春浪費在推銷產品上，而且家長含辛茹苦將孩子撫養成人，孩子也經奮力拼搏跨過高考這座“獨木橋”，進入大學后就應珍惜光陰，延續長期以來養成的學習習慣，不應參與“商業”類的“邪門歪道”，甚至一些家長對于孩子畢業后從事銷售業務，也感覺到“很無顏面”，孩子考上大學時的自豪感蛻變為“臉上無光”；最后，高等教育是專業性教育，大學生在中學階段從未接觸到與專業有關的知識，大學階段主要是學習專業知識，夯實專業基礎，不能“沒學會走，就想學著飛”，擔心大學生在不具備專業基礎的情況下“創業”，不僅耽誤專業知識學習，而且無專業基礎也就不具備充分的創業能力，到頭來“竹籃打水一場空”，純屬虛度光陰，荒廢青春年華。基于這些認識誤區，目前尚未完善形成“大眾創業”的社會氛圍，相當部分人對大學生創業抱著懷疑甚至排斥的態度。

（二）定位不明：大學生創業何去何從

就“大學生創業”自身而言，盡管一些地方出臺了鼓勵和支持大學生創業的文件和政策，但大學生創業的定位仍不明晰，除了少數項目經過精心培育推向市場孵化為公司實體外，作為創業主體，很多大學生創業者臨近畢業時也很茫然，不知何去何從。對大學生創業項目的跟蹤和對創業者的深度訪談結果表明，很多大學生的創業動機具有功利性，主要目的在于為保研、評優、出國等增加“資本”；同時，各類官方或重量級的比賽項目對于大學生也具有很強的吸引力，參賽獲獎所得到的心理優越感進一步激發了大學生的創業激情。這就導致大學生創業不具有持續性和穩定性，除了少數大學生創業者將“創業”作為畢業后持之以恒的“事業”外，大部分大學生只是以參與者的身份投入到創業項目中，他們不具備以合伙人的身份進行創業的責任感，項目進展也參差不齊，很多項目無法取得實質性的突破；“作為最具創新創業潛力且擁有互聯網優勢的大學生群體，實際執行或參與創業的人數屈指可數，絕大多數畢業生未將自主創業作為其未來職業的首選”，[5]無論是項目負責人還是主要參與者，臨近畢業時也往往是“兩手準備”，將主要精力投向求職、保研等，如果這些創業項目無法通過恰當的機制吸納“后繼者”，就很可能隨著原始創業者“各奔前程”而告終。

（三）資金匱乏：創業運營經費受限

近年來，政府、高校、社會各界紛紛加大對大學生創業的資金扶持力度，這為大學生創業提供了一定的經費保障，但對于創業項目而言，資金匱乏仍是制約創業項目發展的突出因素。很多高校對于初次入選的創業項目，資助額為1000元至3000元，主要用于購買必要的器材設備以及前期的調研論證，這對于具體項目的運營而言可謂捉襟見肘。一方面，大學生創業者只能將精力和眼光局限于“大學生”力所能及的范圍內，比如，通過查閱文獻資料撰寫項目企劃、在實驗室進行簡單的數據試驗、撰寫分析報告、進行產品設計和技術創新等，他們沒有足夠的資金進行市場調研、商業化經營和市場額分析等，只能主要在校園內從事創業活動；另一方面，“從家庭來看，經濟條件一般的家庭難以提供創業資金，經濟條件較好的家庭又不一定有創業意愿，創業資金與創業意愿的不匹配造成創業活動難以展開”，[6]受制于資金，大學生創業項目的培育和成長可以用“異常艱辛”來形容，很多項目的市場前景很好，但大學生自身無法整合社會資源，不能以雄厚的資金和技術實力為基礎形成規模，在未孵化成公司實體之前也很難吸納社會資金的注入，而大學生自身并無經濟來源，除了極少數大學生受到家長的經濟支持外，大多數大學生創業者畢業時無法將創業項目推向市場，這就導致創業項目的短期化、階段化甚至被市場邊緣化，無法真正地作為市場主體，通過商業化運營參與市場競爭，實現創業的可持續性。

（四）技術主導：市場對接不到位

思想觀念、創業定位、資金受限等因素導致大學生創業的一般模式是“走技術路線”，即在校大學生主要運用專業知識從事技術研發與創新，但與諸如“基于網絡領域的技術型創業模式”[7]的差距較大。從大學生創業項目的階段性成果來看，主要分為以下四類：一是經過前期調研分析，撰寫商業策劃書、實證調研報告、對策建議或者發表學術論文，形成文本成果；二是進行技術研發和產品設計，形成專利、實用新型、外觀設計、軟件著作權等知識產權成果；三是對上述文本成果或知識產權成果進行市場推廣，實現成果的市場轉化；四是以技術成果為基礎，籌措資金，組建團隊，成立實體，實行商業化運營。目前，絕大部分創業項目停留在前三類，也就是技術創新位于主導地位，包括知識產權成果的市場轉化在內，這些項目距離商業化的“創業”還很遙遠。此外，技術研發的周期一般較長，研發成功率也非定數，在短短四年內（大學生創業主要集中在大二和大三兩年）實現從“技術”到“創業”的跨越也非易事。“創業”是一種商業化的市場行為，技術主導下的大學生創業項目，直接參與市場運作的機會很少，很難通過市場經營為創業提供較為持久的流動資金，這就導致創業項目主要只能在校園的封閉空間內向技術縱深方向發展。

三、大學生創業項目商業化運營的培育機制

大學生的主要活動場所是校園，其年齡、知識、性格、閱歷等自身特點決定了大學生創業與成熟企業的市場經營存在顯著差別，這是大學生創業不容忽視的客觀現象。因此，不能苛求大學生創業項目完善達到商業化運營的成熟水平，但作為未來的市場經營主體，大學生創業項目處于“種子期”和“初創期”，應當著眼于“商業化運營”，將著力點放在“培育”上，通過建立科學的培育機制，將創業項目推向市場，并使之盡快地適應市場，在競爭中體現相對優勢，從而走上大學生自主創業的道路。

（一）加強“創新+創業”的層級化教育

社會公眾的思想觀念轉變需要較長時期的宣傳引導，“由于大學生校內創業實踐的蓬勃發展只是近幾年的事情，在‘創新’向‘創新創業’并重的轉型期，‘創新驅動型’創業模式較為普遍，實質上秉承的是‘創新―創業’的發展路線”，[8]但對于大學生而言，應當立足于“互聯網+”時代，加強“創新+創業”的層級化教育，培育大學生的現代意識和商業思維，將其長期被壓抑的經濟意識釋放出來，形成對“創業”的立體化認識，從“創新”升華為“創業”，使其積極主動地參與到“創業”的大潮中，將“創業”作為“事業”去做。這種理念的轉變，主要寄寓高校的常態化教育，特別是經濟常識和法律知識教育，使大學生深刻地認識到，市場經濟環境下，作為自然人的大學生，不僅參與生產和消費環節，而且也是流通環節的“微主體”，無論是在已有企業中從事生產或流通（經營）業務還是自主創業，均屬于商事行為，應具備法律風險意識和經濟意識；而“互聯網+”時代的創業，不再是傳統的資本密集型或勞動力密集型，而是高智力主導下的創意或服務制勝，“小而精、求品味、重品質、個性化定制”成為現代消費的一大趨勢，“誰運營了創意，誰就搶占了先機”，當代大學生應充分發揮“創新”優勢，將創新成果及時地投向市場，運用商業思維去經營創新成果，實現“創新”與“創業”的對接。為此，專業課教學中，可加入適度的技術前沿教育，解析具體技術的發展趨勢和市場前景，幫助大學生激發創新閃光點，捕捉商業化運營的可行性，作為創業項目的重要來源。

（二）探索創業項目與企業運營的實質對接

目前，很多高校建立了與企業的密切聯系，聘請著名企業家作為大學生創業的企業導師，進行商業化運營的指導；鼓勵或組織大學生深入企業實習或見習；畢業設計環節，吸納企業導師進行畢業指導，等等。這些舉措，對于提升大學生的實踐能力具有積極意義，但對于大學生創業而言，一方面，企業導師的創業指導主要側重于技術評估和商業化經營的一般模式，缺乏針對性，大學生也缺乏親歷體驗；另一方面，大學生企業實習或見習，主要獲得的是直觀感受，而無法深入了解企業運營的真實狀態，導致“創業教育實施方式與社會實踐脫節”，調研數據表明，“有48.9%的學生聽過相關講座，28.6%的學生參加過創業社團，有 21.7%的學生在校接受過創業課程教育，僅有 0.8%的學生參加過創業實踐活動”。[9]這導致當前高校與企業的合作，無法滿足大學生創業的個體化需要。為此，可探索建立創業項目與企業運營的實質對接機制，鼓勵大學生利用暑假、寒假等，深入與創業項目最密切的企業，共同做項目，通過這類企業“以老帶新”，從模擬實訓邁向“借殼”運營，幫助大學生熟悉企業運營的具體流程、財務管理、風險控制等，真正地參與到企業運營中，然后進一步凝練項目方向，甚至作為畢業設計的選題來源。在創業項目與企業運營的實質對接和良性互動中，指導大學生創業者明確未來的商業化運營方向，比如加盟該企業、技術入股經營該企業或明確市場定位獨立創業等，實現創業項目商業運營模式的多元化。

（三）推進創業項目過程管理的市場化

推進創業項目與企業運營的實質對接機制建構。由于企業與創業項目在業務、技術、市場等方面具有較高的同質性，這不僅便于企業對創業項目的市場化指導，而且一方面，企業可將創業項目作為自身業務的重要組成部分（類似于在高校的一個實驗基地），將自己所需進一步研發和論證的項目交由大學生創業者去做，企業對創業項目的事實予以市場化指導，促使項目目標最大限度地與市場需求相契合；另一方面，大學生創業者可充分利用企業提供的項目運營機會，與市場保持“零距離”接觸，使項目成果不僅具有創新性，而且具有較強的應用價值。就項目管理而言，企業導師不再僅僅是項目指導者，或者受高校之邀為創業者做講座等培訓，而且對項目發展負有倫理責任，大學生創業項目作為企業核心業務在高校的一個分支，這能督促企業導師以企業家的責任感對待創業項目，避免大學生憑借“一腔熱血”在茫茫市場中摸索。為此，對于高校和大學生創業者而言，重點在于凝練項目主題和尋找適合的企業，然后與企業建立實質性合作機制，創業項目孕育階段，可將之定位為企業外駐高校的一個項目部或分公司，采取市場化的過程管理和運營，創業項目孵化成功后，根據合作協議，選擇適合的商業運營模式，將之推向市場，實現創業項目的實體運營。

（四）完善大學生創業支持的配套機制

大學生創業需要多方面的支持，對于創業者而言，首先應當牢固樹立團隊合作的理念，切實克服“單打獨斗”或“一枝獨秀”的思想，盡可能地向社會借力，尋求資源的最大限度整合。就支持機制而言，主要包括：一是高校內部、同一區域高校乃至行業或跨行業，逐漸建立不同層級的創業聯盟，以項目制的形式靈活整合資源，實行資源共享，最初可在高校內部深化創業俱樂部的運行模式，各個創業項目團隊之間進行技術、信息、人才等方面的共享互用。二是建立完備的治理結構，實行創業項目內部的準公司化運營，高年級創業者在離任之前，必須完成創業項目的新老交接，保證項目運營的可持續性。三是高校可探索實行完全的學分制，對于有志從事創業的大學生，經家長同意，辦理無期限的休學手續，為其創業提供時間和精力保證；創業者復學修學分時，對其實行社會化管理，按學分收費，只要達到課程合格要求就計學分，達到畢業要求則授予畢業證書，達到學位授予條件即授予相應的學位。四是資金支持方面，應當深刻認識到，“大學生創業政策的基本目標在于糾正市場的外部性與不完全競爭性，促進大學生創業”，[10]因此，資金支持可實行階段化管理，處于項目策劃孕育期的經費，通過政府和高校予以資助；對于與企業建立實質對接的項目，可通過協議方式吸納企業資金；對確有市場前景、具有繼續支持價值但尚未尋求合適的企業支持的創業項目，高校可以股權投資的方式予以支持，孵化為獨立的公司實體運營后，高校轉讓股權撤出項目。

四、結論

建立大學生創業項目與企業的實質性合作與對接機制，是以商業化運營模式進行創業項目培育的可行路徑。由此構建的基本框架是：大學生入學后，通過專業課老師和創業指導課程等，發掘創業苗子，并在導師的指導下，確立適切的項目主題；然后通過遴選機制，對于入選大學生創業平臺的項目，高校予以前期的資金、培訓等支持，同時引導大學生搜索與項目主題相關的企業，通過路演和洽談，建立與企業的深度合作機制，以企業需求為導向（一定程度上反映了該項目的市場需求），通過創業項目進行企業在技術、管理、市場等方面的專項或綜合性需求的實驗或試點，進而爭取企業資金的支持，并采取商業化運營；對于尚未與企業建立合作機制的創業項目，高校可通過創業平臺，向校內課題組以及企業等進行推介或予以后續支持，促進創業項目不斷走向成熟，最終達到孵化為商業化運營的實體。

參考文獻：

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