序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產業固定資產投資范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞 宏觀經濟 房地產調控 經濟過熱 資源供給 投資率 固定資產投資 房地產業

[文獻標識碼]A

[文章編號] 1672-4690(2009)02-0001-02

一、中國經濟較快發展不等于過熱

中國經濟總體狀況良好，已有連續5年的10%以上的增長，大多數宏觀經濟指標（企業利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現。中國經濟并非不存在問題，但對中國目前的經濟作出已經“過熱”的判斷不能令人信服。

1、判斷中國經濟是否過熱極為困難

一個國家（地區）的經濟發展實質是一個自然歷史的過程，其發展速度主要取決于該國（地區）的復雜的內外部經濟、政治、社會、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經濟學家們的計劃或預期。

2、國內外條件為中國經濟較快發展提供了可能

正在完成的工業化、加速的城市化進程和居民生活水平的日益提高對中國經濟較快發展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高投資提供了前提條件，從而成為中國經濟較快發展的重要動力源泉。日益改進的宏觀調控為中國經濟穩定較快發展增加了保障條件。這就是通常所說的中國戰略機遇期。用好這一戰略機遇期是中國實現全面建設小康社會目標的要求。

3、在現階段中國經濟較快發展具有必然性

經濟發展的存量、基數、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經濟增速即使達到兩位數，增長總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元；美國經濟增速即使僅有3%，經濟增量亦達4000億美元之巨，人均增量則達1000美元以上。

4、中國經濟較快發展面臨的資源供給和環境容量兩大約束，是可以通過調整發展路徑，加快科學技術進步適步得到解決的

中國經濟的較快發展有風險，但較快發展的風險并非不可避免，又好又快的發展可以把風險減少到最低；相反，若中國經濟發展速度慢下來則會面臨更大的風險，支付更高的社會成本。經濟體制改革的深入和經濟的快速發展更進一步增強了這種抗風險能力。警惕中國經濟“過熱”風險是必要的，但過分高估這種風險將支付極高的現代化建設成本。

二、較高投資率是中國現階段經濟又好又快發展的重要保證

學界通常把高投資率、固定資產投資快速增長作為經濟過熱的重要依據，把擴大消費作為中國調整經濟結構的重要方面。其實，較高的固定資產投資在中國現階段有必然性和合理性。

1、較高的儲蓄率決定了中國現階段較高的投資率具有必然性

較高的儲蓄率既源于中國國民文化傳統，也是中國作為發展中國家特殊的歷史發展階段和相應的社會保障制度缺失使然。在今后一個較長的發展階段，中國較高的儲蓄率要求有較高的投資率來消納，中國較高的儲蓄率為較高的投資率提供了支撐條件。

2、中國經濟社會又好又快發展有賴于一個較高的投資率

中國是一個發展中的大國，發展不足是當代中國社會主要矛盾的主要方面。發展中國家的基本特征不僅表現為物質生產供給相對不足，而且表現為提高居民生活品質提供服務的基礎設施的嚴重短缺。有一個較長時期的較高的投資率才能為中國建設全面小康社會，進而實現現代化逐步奠定物質基礎，有一個較長時期的較高的投資率才能從根本上解決物質條件不足這一當代中國社會的主要矛盾。

3、較高的投資率是否導致經濟過熱，主要取決于投資結構的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低

固定資產投資既包括增加物質產品生產能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務的基礎設施投資；既包括生產性的固定資產投資，也包括非生產性、消費性的固定資產投資。生產性固定資產投資中，既有擴大生產資料再生產的固定資產投資，也有擴大最終消費品再生產的固定資產投資。城鄉公用基礎設施、交通運輸基礎設施、居民住宅、教育文化、醫療衛生、環境保護、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強等非生產性和最終生活消費品擴大再生產的固定資產投資為社會經濟運行和城市的運行提供物質支撐，為居民物質文化生活提供物質保障，與產能過剩（若有過剩應通過市場優勝劣汰）、經濟過熱沒有必然的因果關系。有需求、有效益的固定資產投資是中國國民經濟又好又快發展的重要保證，也是加快推進以改善民生為重點的社會建設、文化建設、生態文明建設的物質基礎。

三、中國房地產業應有較快發展

中國目前房地產投資約占社會固定資產投資的近20%。房地產投資快速增長是中國社會固定資產投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產投資增速為由限制房地產投資則值得商榷。中國城鎮目前的住房投資占房地產業投資的70%左右，所以房地產業投資主要應視為消費性的固定資產投資。若把住宅投資從固定資產投資中扣除，則中國目前的投資率將下降6~7個百分點。大規模進城農民的基本住房需求，城鎮居民消費結構升級所導致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業化對工商業用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國城鎮房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內房地產業以較快的速度發展具有必然性，決定了一定歷史時期內房地產業投資高于社會固定資產投資增長幅度是合理的、正常的。

今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬，2013年前后中國的城市化率將超過50%，2020年中國的城鎮人口將超過7.5億。房地產業是為城市化提供物質基礎的部門，也是為全面建設小康社會提供物質基礎的產業。快速的城市化有賴于房地產的快速發展，健康的城市化有賴于房地產業的健康發展。

據測算，2020年中國城鎮實有房屋建筑面積將達400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產業是否被稱為支柱產業無關緊要，但房地產業是上下游關聯度極強的產業則是確定無疑的。房地產用地約占城市用地的40%左右。適度松動土地和資金兩個閘門，特別是土地閘門，增加房地產產品供給滿足住房需求，不僅是抑制房價過快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對于擴大內需，消化“過剩”產能（如果有“過剩”），降低過高的存貸差，增加就業，推動國民經濟持續穩定快速發展等等具有重要現實意義。美國的“次貸風波”的教訓固然應該引起我們的警惕，但過度夸大美國次貸對中國房地產市場的影響，于中國房地產市場健康發展是有害的。中美兩國國情、發展階段不同，中國的房貸對象也完全不同于美國。基于中國房貸結構和經濟社會發展的宏觀環境，預防房貸風險的主陣地和主防線應是金融機構自身的內部治理結構。

四、中國房地產宏觀調控的主導方向應是增加有效供給

年終歲尾，幾個城市商品房價出現下降，或市場交易量銳減，有價無市。但作出中國房地產市場已經出現拐點的判斷為時尚早。2007年全國房地產投資2.52萬億元，同比增長30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長5.0%；商品房銷售面積6.91億m2，同比增長24.7%；70個大中城市房價同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬m2，同比下降16.6%。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產市場供求關系的基本面沒有發生根本性變化。商品房價漲漲落落是市場發揮配置房地產資源基礎作用的基本形式。

中國房地產業發展有一個逐步完善、提高的過程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給應是中國房地產業宏觀調控長期主導方向，也是解決房地產市場問題的基礎。中國要建設市場發揮基礎作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時也不能奢望市場化能夠解決中國住房的所有問題，尤其是政府應該擔負起構建住房保障體系的責任。房地產發展關系國民經濟又好又快發展，關系民生改善，核心問題是房地產開發用地的升值收益合理分配，是統籌協調政府、市民、開發商、被征地農民（拆遷市民）之間的利益關系。在房地產宏觀調控上，政府承擔著相互聯系，但又不能混淆的兩個方面的責任：一是重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求所造成的負面影響，強化行政手段在市場失靈領域的作用，以增加有效供給為主導方向，對房地產市場實施正確的調控，包括規范房地產交易環境，打擊合同欺詐、捂盤銷售、哄抬房價，加強房屋建筑質量監管，強制披露房地產信息等；二是根據公共財力提供的可能性，著力建設和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。

篇(2)

內容摘要：本篇論文主要介紹房地產業，共分為四大部分：一，房地產的重要地位二，匯率的波動情況三，人民幣升值對房地產的影響四，總結及建議。其中重點研究對象為人民幣升值對房地產業的影響，并從四方面研究匯率降低的影響：1，國內房價2，外資走向3，國內購買力4，過度升值的影響

關鍵詞：房地產、匯率、投資、總需求、進出口、房價、購買力等

一、房地產業的重要地位

衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發展的現階段，衣食飽暖對大部分人來說已經不是問題，而住房問題已成為百姓關注的“頭等大事”。如果說，中國現階段的主要矛盾是落后的社會生產力同人民群眾日益增長的物質文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。由此，我們也就不難理解當前房地產市場需求的旺盛和各界對房地產市場的關注。

我們小組的調查分析結果表明，從1998年我國實行住房改革以來，房地產一直處于快速發展之中。從投資角度看，房地產開發投資占全社會固定資產的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產開發投資增長速度平均為22.5%，房地產在國民經濟中的地位越來越高，對國民經濟的拉動作用越來越顯著，已成為我國的支柱產業之一。

表11995-2004年GDP、全社會固定資產投資、房地產投資及其增長率情況

年份GDP全社會固定資產投資額房地產開發投資額GDP增長率固定資產投資增長率房地產開發投資增長率房地產開發投資占固定資產投資比重

19955847820019314910.517.523.315.73

1996678852291432169.614.82.114.04

1997744632494131788.88.8-1.212.74

1998783452840636147.813.913.712.72

1999820682985541037.15.113.513.74

200089468329184984810.321.515.14

2001973153721463447.51327.317.05

20021051724350077918.316.922.817.91

200311725255567101549.327.730.318.27

200413651570073131589.525.828.118.78

圖11995-2004GDP增長率、固定資產增長率和房地產開發投資增長率

圖2房地產投資占GDP比重

由表1，圖1和圖2反映的事實可見，房地產業在國民經濟中扮演舉足輕重的角色。

二、匯率波動情況

影響房地產業的因素有很多項，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來研究。

表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）

年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1

匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021

圖3:美元兌人民幣匯率制

人民幣升值主要有以下兩方面原因：

1.外在的升值壓力。

近些年來，中國經濟增長迅速，出口勢頭非常迅猛，外匯儲備一再創出新高，與此同時美國和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國向外輸出通貨緊縮，而美國要求中國實行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態的點名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會使經濟成本上升。美、日等國此舉的真實動機都是希望中國承擔世界經濟調整的沉重成本。

2.內在的升值要求。

進入20世紀90年代以來，隨著國家宏觀調控手段的不斷完善，經濟波動減少，經濟發展進入了可持續增長的階段，中國經濟整體質量不斷提高，出口的非價格競爭能力不斷增強。同時，國家駕馭宏觀經濟的能力日益成熟，國內物價穩定。這些因素也決定了未來人民幣匯率將保持穩定和升值趨勢。

由于內外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點起，我國開始實行有管理的浮動匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對人民幣交易價格調整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。

三、人民幣升值對房地產業的影響

下圖是我們組根據現實數據做出的房價波動表，由此表也可以看出全國平均房價呈上升趨勢。

圖41991-2004全國平均房價

1．國內房價

人民幣升值使物價總水平降低，房價也隨之會出現短時期內的降低，使人們對房地產偏好上升，導致對房地產業的需求量增加，從而使D曲線向上移動價格P上隨之上升，進而導致房價最終上漲（如圖5所示）

圖5國內房價供求分析圖

2．外資走向

人民幣升值，外國投資者投資中國資產將獲得兩部分收益，一是購買人民幣標價的資產價格上漲的收益，二是匯率變動收益。人民幣升值幅度、商品房價格漲幅是影響外資進入中國房地產的動力。言外之意是，人民幣繼續升值的預期會吸引外資投資中國房地產，外資進入又會進一步推升房地產價格上漲。進而同時也可以得出市場預期人民幣將要升值時，許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產達到保值增值的目的，導致大量的短期投機性資金將涌入中國，必然會有部分資金流向房地產市場。

3．購買力變化

擠出購買力，人民幣升值意味著進口商品價格與升值前相比較有所下降，進而帶動國內一般消費品價格走低，擠出多余的購買力將大量進入房地產領域。

擠出內資，我國目前實際上已經出現了局部的資本過剩，外資的超常流入會很容易形成對內資的大規模“擠出”人民幣升值，意味著中國老百姓購買力的提高，這樣進口商在進口乃至銷售價格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對所有的進口商都是利好。，房地產市場也不例外。

4．過度升值的影響

人民幣適當的升值，匯率穩步下降，對房地產來說是有益的，且會帶動區域的經濟快速發展(即國民收入大大增加)。中國目前正處于順差失業狀態，經濟發展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因為D曲線上升（如圖5）即內需A增加向右移動，如圖所示是經濟好轉的現象，會使中國經濟發展趨向平衡，即將帶動國民經濟快速發展（見圖6SwanModel）。

圖6SwanModel

然而,人民幣過渡的升值匯率快速下降，對經濟是毀滅性的打擊。房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房價下降，會給房地產市場帶來前所未有的震動，容易產生房地產經濟泡沫，一旦泡沫破滅，就會給投資者造成巨大損失。

四、總結

匯率的降低即人民幣升值使房價上漲并且拉動內需，刺激經濟增長，使資本大量流入，擠出購買力和內資。然而在房地產業不斷進步和發展過程中要注意過度的價格上漲而導致的“經濟泡沫”現象，所以要保持良好的宏觀經濟與政策環境，才能使房地產業穩步、快速、健康地發展。

房地產業既是資本密集、關聯度高的產業，又是提供生活必需品的基礎產業，判斷房地產業形勢和發展前景必須從基本國情出發，充分考慮中國加速的城市化進程和住房市場化改革的影響，以科學發展觀為指導，在經濟社會發展的整體環境中去把握。

從短期來看，房地產業受政策性因素影響較大；從中長期來看，房地產業屬于朝陽產業，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區域性矛盾屬于前進中的問題，是長期發展中必然出現的相對波動。未來房地產業必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策的調整逐步解決，房地產業的中長期趨勢良好。

參考文獻：

[1].李凱《中國行業發展報告》中國經濟出版社，2005

[2].牛鳳瑞《中國房地產發展報告》社會科學文獻出版社，2005

篇(3)

上半年，亮點頻頻出現

基礎設施投資較快增長。2013年上半年，平谷區完成基礎設施投資14.7億元，比上年同期增長71.9%。其中全區新增了平谷河（海子水庫——上紙寨）治理工程、平谷區2013年平原地區造林工程、北京市交通委員會路政局平谷公路分局的721水毀恢復工程3個用于基礎設施投資的重點工程項目，合計投資達9.7億元，占固定資產投資總量的66.0%。同時，在上年結轉續建的基礎設施投資項目中，平谷區再生水廠二期及再生水利用工程2013年上半年的完成額是去年全年的2倍。可見，重點工程項目的拉動，確保了2013年上半年全區基礎設施投資的穩定增長。

從建安投資分產業看，一三產業比重突出。2013年上半年平谷區完成建安投資37.8億元，比上年同期增長24.8%，占全社會固定資產投資的49.7%，同比提高5.8個百分點。分產業看，一三次產業建安投資與上年同期相比，增速分別為6.5%、37.6%，占全部建安投資的比重分別為13.9%、71.4%。

三產投資成為平谷區的投資主體。按三次產業劃分來看，2013年上半年平谷區一二三次產業投資分別為9.4億元、9.7億元和56.9億元，同比增速分別為32.1%、-20.4%和14.5%。第三產業投資占全社會固定資產投資的74.9%，成為全區的投資主體。2013年上半年全區第三產業投資主要集中在房地產業、交通運輸倉儲和郵政業、水利環境和公共設施管理業、文化體育和娛樂業、公共管理社會保障和社會組織五大行業，投資額合計46.7億元，占第三產業投資的82.1%。

重大項目帶動作用明顯。截至2013年6月底，平谷區計劃總投資500萬元以上的固定資產投資項目、全部地產開發項目（包括上年結轉續建項目和本年新增項目）共224個。其中投資在5000萬元以上的項目有24個，投資在億元以上的項目有10個，投資額分別為44.9億元和33.9億元，分別占全區投資總量的59.1%和44.6%。上述數據說明重大項目的順利進展，有力帶動了全區固定資產投資的增長。

下半年，形勢仍然緊迫

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［關鍵詞］房地產;市場競爭;現狀

［中圖分類號］F283 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）9-0006-04

房地產業是進行房地產類投資、開發、經營、管理和服務的行業,屬于第三產業。主要包括：土地開發、房屋的建設、轉讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產業是我國支柱性產業,是具有基礎性和先導性的產業。

根據國民經濟行業分類標準(GB/T 4754―2002)分類方法,房地產業可分為房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、其他房地產活動。

近年來形成的房地產熱吸引著眾多投資,房地產企業像雨后春筍一樣,迅速冒出來,急速增長。企業數量的增多引得市場競爭更加激烈,在激烈的市場競爭中,企業要尋找發展的機會,就必須對企業、行業進行分析。目前,學術界及企業界研究企業、行業的文章非常多,但大多數的文章只是概括性的提到房地產業現狀,采用數據作為理論依據進行分析相對較少,本文收集官方數據對目前房地產行業進行詳細分析,通過分析有助于對我國房地產業現狀進行了解,也有助于對房地產企業進行科學分析。

1 房地產業的重要作用

房地產業在國民經濟中起重要作用,是增強國民經濟和改善人民生活的重要產業。由于房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的重要產業。它的重要性體現在以下幾方面：

1.1 房地產業直接推動經濟的增長

投資、消費、進出口三項是國民經濟增長的發動機,而房地產業是構成投資、消費、進出口三大增長發動機的主要拉動力量。我國自1998年實行住房市場化改革,推行住房分配貨幣化以來,房地產業進入持續穩定發展的時期,對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2007年,房地產開發固定資產投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元,年均增長24.14％；房地產業增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元,年均增長14.76％；高于年均國內生產總值12.8％的增長速度。房地產投資通過關聯產業和帶動消費對GDP 的拉動,1998―2007年,房地產投資占GDP比重為4.07%~4.75%,近十年平均比重為4.49%,在國民經濟中占有較大比例。下圖為房地產業投資、增加值與GDP增長對比圖。近十年房地產業增加值占國內生產總值比重見表1。

1.2 房地產業帶動性對經濟增長的貢獻

房地產業除了直接推動經濟增長外,由于房地產業在國民經濟鏈中處于中間環節,具有很強的關聯效應。能通過前向效應帶動建材、冶金、機械制造、金融等產業,通過后向效應帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關產業的發展,房地產業的興旺繁榮能夠有力的帶動很多產業的興旺繁榮。房地產業對其他產業關聯度達1.416,其中對金融保險業和商業的帶動效應最大,為0.145,兩者并列第一,而對建筑業的關聯效應為0.094,居第二,與美國、日本、英國、澳大利亞等發達國家均值相近。所以,當經濟發展面臨需求不足或者其他困難時,通常都會采取相應的房地產市場宏觀經濟政策,以發揮房地產業關聯度高、帶動力強這一特點來拉動經濟增長。

1.3 改善人民的居住和生活條件

構建社會主義和諧社會主要內容之一就是民生問題,而住房問題是重要的民生問題,直接關系到人民生活水平的提高和生活質量的改善。加快城市住宅建設,解決人民住房緊張的問題,是關系國計民生、發展生產、改善人民生活水平的一件大事。促進房地產業健康發展,是提高居民住房水平,改善居住質量,滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產業迅速發展的近十年,全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。

1.4 房地產業對財政收入的貢獻不斷加大

財政收入是衡量政府財力的重要指標,政府在社會經濟活動中提供公共物品和服務的范圍和數量,很大程度上決定于財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要,彌補市場失靈,以國家為主體參與的社會產品分配活動。它既是政府的集中性分配活動,又是國家進行宏觀調控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源,房地產企業上繳稅金近十年持續增加,從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元,房地產企業上繳稅金占財政收入比重由1.41%上升到3.24%,對財政收入的貢獻不斷加大,在財政收入中占有較重要地位。房地產企業稅金占財政收入比重見表3。

2 我國房地產業的發展現狀

我國房地產業從20世紀80年代改革開放起,經過三十年的發展,房地產固定資產投資快速增長,隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產業得到飛速發展,取得了令人矚目的成就。

2.1 投資方面

房地產投資的總體規模逐年增大。由1997年的3178億元,逐年增加至2006年的25289億元,增長率高于全社會固定資產投資增長率,房地產開發投資占全社會固定資產投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%,增長5.7個百分點，詳見表4。從商品房投資類型結構看,普通住宅比重稍有上升,從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經濟適用房所占比重直降,從1997年的13.4%下降為4.5%,尤其是2000―2007年的七年間,更是下降達15.7%；辦公樓所占比重稍有下降,而商業用房所占比重趨于穩定,基本維持不變。表4為1997―2007(2008)年固定資產投資和房地產開發投資對比。1997―2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。

信貸比重有所降低,但對銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降的態勢。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%,資金結構有所調整。但國內貸款額自1997年以來持續增大,2007年超過7000億元,為1997年的近8倍,是1997年以來的最高值。房地產開發企業資金來源見表6。

2.2 銷售方面

銷售量持續增長,商品房銷售面積、銷售額持續上升,2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍,達到77355萬平方米,其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米,增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元,為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。

房價大幅攀升。1997―2007年全國商品房價格,年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價大幅攀升,1年增長400元/平方米左右。商品房價格從1997年到2005年增長了1171元,其中2004年和2005年增長了809元/平方米,占69％。2007年較2006年增長了497元/平方米,占1997年以來商品房價格增長的27%。商品房價上漲是綜合因素導致的,這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。房地產業在我國的發展三十年,屬于新興起的產業,存在較高的利潤,同時宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加,推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產進入壁壘和房地產產品完全差別的內在特性導致房地產市場不完全競爭性,形成壟斷競爭市場；而我國區域經濟發展不平衡加劇了房地產產品的差別性,加強了房地產商的市場力量,提高了他們進行壟斷定價的能力,進行產品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余,這是當前我國房地產價格持續上漲的原因。全國商品房屋平均銷售價格見表8。

2.3 開發方面

開發規模快速增長。2007年全國房地產施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米,增加了191333萬平方米,房地產開發規模逐步擴大。房地產開發企業建設房屋建筑面積見表9。

2.4 區域發展

東部、西部區域發展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優越、交通方便、經濟發達、資金相對寬裕,城市規模和城市密度較大,城鎮化水平較高,這些優勢使得東部的房地產業在起步階段就走在中西部房地產業的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%,竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%,均占有一半以上比例。隨著東部地區土地資源的減少,土地價格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇,一些房地產商投資重心開始向中西部轉移,房地產投資的最優區域發生變化。西部地區由于地理位置、基礎設施條件較差,經濟發展水平和城市化仍然處于初級階段,因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發”戰略的扶持,西部地區宏觀經濟的發展正在享受著高速增長的回報。2007年全國分地區房地產業情況對比見表10。

3 結 論

近年來我國房地產業熱度不斷提高,房地產業得到迅速發展,本文總結出房地產業有直接推動經濟增長、帶動性影響經濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。在此基礎上分析出我國房地產業發展現狀：房地產投資的總體規模逐年增大；信貸比重有所降低,但對銀行的依賴度依然過高；銷售量持續增長,商品房銷售面積、銷售額持續上升；房價大幅攀升；開發規模快速增長；東部、西部發展不平衡等。通過本文可有助于對我國房地產業現狀進行了解,也有助于對房地產企業進行科學分析,本文總結出的數據可以供以上分析研究做參考。

參考文獻：

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篇(5)

Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.

關鍵詞： 黑龍江省；房地產市場；健康狀況；綜合評價

Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）33-0167-03

1 房地產市場健康標準

基于房地產業的產業性質和產業功能定位，從房地產業與國民經濟協調發展及房地產業內部各部門協調發展的角度考察，從宏觀層次上判斷房地產業發展是否健康的標準大致有以下五個。

1.1 產出角度——房地產業與宏觀經濟是否協調增長 要想正確度量房地產業與宏觀經濟之間的關系，首先應當選擇合理的總量指標。只有弄清楚房地產增加值與國內生產總值之間的關系，才能對房地產業發展與宏觀經濟發展是否協調做出正確判斷[1]。

1.2 投入角度——房地產投資與全社會固定資產投資是否協調增長 雖然房地產投資不是衡量房地產業貢獻率的理想指標，但由于房地產投資與房地產業增加值通常具有很強的正相關性，因此可以根據房地產投資與固定資產投資之間的關系來間接地觀察一個國家或地區的房地產業發展是否健康[1]。

1.3 購買力角度——房地產價格與消費者收入之間是否協調 房地產這個行業，既是經濟屬性比較特殊，同時也是民生性的。就是要保障性住房，滿足老百姓，特別是中低收入群體的基本住房需求。這樣的話如果房價偏離實際購買力，就會影響房地產健康發展，也就是有購買力的房地產市場才是健康的。

1.4 金融角度——房地產國內貸款占房地產業全部資金比重是否合理 房地產貸款的作用至關重要，其增長對房地產市場的供求、價格均產生了較大影響。房地產業是資金高度密集的行業，具有投資規模大、經營周期長、資金需求量大的特點，能否獲得足夠的資金支持是房地產業發展的關鍵。但是國家沒有抑制的發放貸款將會引起房地產泡沫。

1.5 內部結構角度——房地產業內部各類房屋所占比重是否合理 房地產業開發的房屋主要包括：住宅、經濟適用房、商業營業用房，如果某一類房屋比重過高或者過低都會影響房地產整個行業的健康發展。可以根據各類房屋所占比重是否合理來評價房地產市場是否健康。

2 房地產市場健康狀況評價指標的初選

對反映房地產市場發展的指標進行歸納整理，初選出能夠反映房地產市場發展狀況的并且具有一定代表性的20個初選指標[2]。各初選指標見表1。

3 利用聚類分析法對初選指標進行分類

3.1 劃分指標類群 將2001-2010黑龍江房地產發展相關指標的初選指標數據[3]輸入SPSS18.0中進行聚類分析[4]。本文將20個初選指標分為五類，結果過程及結果如表2所示。

如表2所示，可將黑龍江房地產市場健康狀況指標分為如下5類：

第1類群指標包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均銷售價格、GDP、全社會房屋每平方米造價為第1類群。第一大群類指標主要反映了影響黑龍江省房地產市場發展的宏觀經濟環境與城市居民消費、收入的總體水平。

第2類群指標包括：房屋銷售價格指數、租賃價格指數。兩個指標從不同方面反映社會物價水平。

第3類群指標包括：商品房銷售額、全社會固定資產投資額、房地產投資額、房地產投資完成額。這些指標主要反映黑龍江省房地市場投入與產出的基本情況，以及房地產市場投資的分部。

第4類群指標包括：全部資金、國內貸款。這兩個指標主要反映黑龍江省房地產市場發展投入方面的規模狀況。

第5類群指標包括：經濟適用房竣工面積、商品房銷售面積、住宅銷售面積、房屋施工面積、本年土地購置面積、房屋竣工面積、房屋新開工面積、商業營業用房新開工面積。這些指標主要是反映黑龍江省房地產市場總體發展的供應、需求方面的規模狀況。

3.2 分析各類群指標的經濟含義 第1類群：宏觀經濟類指標。第2類群：房地產價格類指標。第3類群：房地產投入產出類指標。第4類群：房地產金融類指標。第5類群：房地產供需類指標。

4 建立黑龍江房地產市場健康狀況評價指標體系

4.1 第1類群指標不作為房地產市場健康狀況評估的一級指標。原因為第1類群的宏觀經濟類指標非房地產類指標。

4.2 基于第2類群的房地產價格類指標，構建一級指標——價格健康狀態。結合房地產市場的健康標準之一——房地產價格與居民收入之間是否協調，在“房地產價格指數”與“房屋租賃價格指數”基礎上，將“商品房均價增長率/居民可支配收入增長率”也作為二級指標。

4.3 基于第3類群的房地產投入產出類指標，構建一級指標——規模健康狀態。基于房地產市場的健康標準之一——房地產投資與全社會固定資產投資是否協調增長，將“房地產開發投資額/固定資產投資”作為二級指標，基于房地產市場的健康標準之一——房地產業與宏觀經濟是否協調增長，將“房地產投資完成額占GDP比重”作為二級指標。這兩項二級指標均能反映房地產業在整個國民經濟中的比重，即反映行業規模健康類指標。

4.4 基于第4類群的房地產金融類指標，構建一級指標——金融健康狀態。基于房地產市場的健康標準之一——房地產國內貸款占房地產全部資金的比重是否合理，將第4類群中的“國內貸款”指標和“全部資金”指標進行組合調整為“國內貸款/全部資金”，并將其作為二級指標。

4.5 基于第5類群的房地產供需類指標，構建一級指標——供求健康狀況。由于房地產開發或竣工面積的絕對值不能反映房地產市場的健康狀況，因而對部分初選的指標進行調整，選擇“房屋竣工面積增長率”、“商品房銷售面積增長率”、“房屋施工面積與房屋竣工面積”比作為二級指標。這三項指標是從房地產開發或竣工面積的增長速度角度來反映房地產市場供需健康狀況。

4.6 基于第5類群的房地產供需類指標，構建一級指標——結構健康狀況。結合房地產市場的健康標準之一——房地產內部各類房屋所占比重是否合理，本文將第5類群房地產供需類指標中的“住宅銷售面積”、“商品房銷售面積”、“經濟適用房竣工面積”、“房屋竣工面積”、“商業營業用房新開工面積”、“房屋新開工面積”6個初選指標進行調整，最終將“普通商品住宅銷售占比”、“經濟適用房竣工面積/全部商品房竣工面積”、“商業營業用房新開工面積/房屋新開工面積”作為二級指標。

綜上所述，建立的黑龍江房地產市場健康評價指標體系如表3所示。

5 結論

5.1 房地產市場健康標準的確定不能僅考慮房地產市場發展的外部表現指標，還要從房地產市場內部結構的合理性角度，以及房地產與宏觀經濟、各利益相關者之間的協調發展角度，全面把握房地產市場各個環節運行狀況。

5.2 通過實證分析所構建的黑龍江省房地產市場健康狀況評價評標體系，第一，更符合黑龍江省房地產市場的區域特點，第二，與提出的房地產市場健康標準具有較高的吻合度。

參考文獻：

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篇(6)

當前固定資產投資增長的特點

2008年以來，我國固定資產投資增長的特點如下：

1、投資增長保持平穩態勢

綜觀2008年以來各月固定資產投資增長情況，可以看出，各月之間的投資增幅基本保持了一個平穩的態勢，相互之間變化不大，詳見表1。

2、制造業和房地產業仍是城鎮投資增長的主要力量

目前看，城鎮投資增長主要由制造業和房地產業投資帶動的格局并未改變。1-5月，制造業投資增長30.5%，房地產業投資增長34%，分別比城鎮投資增長高4.9和8.4個百分點，占城鎮投資的比重分別達到32.5%和26.7%,合計占到59.2%。制造業投資增長對城鎮投資增長的貢獻率為37.3%,房地產業投資增長的貢獻率為33.2%，二者合計達到70.5%。

3、資金來源中國家預算內資金和自籌資金增幅較高

從資金來源看，作為占比最大的自籌資金（60%左右）增幅比較高，同時國家預算內資金今年也一改往年占比不斷下滑的局面，增幅是各資金來源中最高的，其他方面的資金增幅均低于平均增幅，詳見下圖。

4、行業投資結構有所改善

1-5月全國完成城鎮固定資產投資40264億增長25.6%，其中，第一、二、三產業投資分別為509億元、17846億元和21909億元，同比分別增長66.1%、25.6%和25.0%。與此同時，高耗能行業投資平穩增長，部分行業投資增幅回落。其中，電力、熱力的生產與供應業投資2471億元，增長4.4%；黑色金屬礦采選、冶煉及壓延加工業投資1114億元，增長24.5%；有色金屬礦采選、冶煉及壓延加工業投資658億元，增長41.5%。具體詳細見表2。

5、中部和東北地區投資領先增長

2008年以來，各地區投資增長有一定差別，1―5月，增幅最高的是寧夏，增長57.4%,增幅超過40%的還有安徽、江西、海南，增幅最低的上海市，僅增長1.7%，是唯一一個增幅為個位數的地區。分區域看，中部地區和東北地區增速比較快，投資比重上升，西部地區與全國水平相當，而東部地區特別是經濟發達的江浙滬地區增幅較低，比重下降。

下半年投資增長趨勢

目前看，促進下半年投資增長的因素有：

1、短期慣性仍存

盡管截止到5月底，新開工項目84368個，同比增加9667個；新開工項目計劃總投資27212億元，同比下降2.5%。但從施工項目情況看，截止到5月底，城鎮50萬元以上施工項目累計168508個，同比增加17369個，施工項目計劃總投資206150億元，同比增長17.6%。特別是2007年新開工項目增加比較多、計劃總投資增幅較高，起碼為2008年下半年投資增長保持較高水平提供了基礎。

2、促進投資增長的基本因素依然存在

一是我國正處于工業化、城市化和國際化快速發展階段，社會主義新農村建設、中西部開發建設穩步推進，產業升級和產業地區間轉移不斷加快，這些促進投資增長的因素2008年下半年繼續存在。

二是保持較高投資的理念在許多人特別是地方政府方面仍占據主導作用。改革開放以來，中國的經濟增長一直以“高投資、高增長”為特征，投資對經濟增長的貢獻總體上居于40%以上。同時，為保證中西部地區、農村地區的較快發展并縮小地區差距和城鄉差距，保持較高的投資率和投資增長率是必不可少的條件。特別是地方政府在面對經濟增長、居民生活改善、財政收入增加等壓力下，固定資產投資熱情一直不減，投資欲望和信心依然較強。

3、節能減排項目受到政策支持

從國家調控政策方面來看，為了淘汰落后產能，加快產業結構技術升級和節能減排，需要加大對先進產能和節能減排設施的投資。2007年，財政部安排了70億元資金支持節能技術改造項目，發改委也安排節能技術改造資金，支持了800個節能減排項目。2008年，國家在經濟政策上會加大力度支持節能減排項目，包括信貸、稅收等。

4、采掘業投資動力充足

長期看，能源、礦產需求，特別是中國需求在短期內還難以明顯降低，而在高油價下背景下，上游資源類行業，如煤炭、鐵礦石、非金屬礦產、石油等采掘業的投資前景普遍為大家所看好，起投資動能比較強。

5、農業投資受惠政策支持可望繼續高增長

按照中央要求，今年發展改革委繼續加大支農投入力度：全年初步安排中央預算內固定資產投資1521億元，比2007年預算增加217億元，其中用于農業農村的投資近740億元，占全部安排的49%，比上年增加93億元。在農村基礎設施建設方面，中央初步安排農村飲水安全工程中央投資70億元；安排農村沼氣中央投資30億元；安排農村公路中央投資203億元；安排中央投資29億元，重點用于無電地區電力建設、中西部地區農網改善和農村小水電(含代燃料試點)建設等。在一系列政策支持下，下半年農業投資可望繼續高增長。

6、重大投資項目的帶動作用

2008年，諸多關系民生的重大項目陸續開工建設，比如京滬高鐵、西氣東輸二線工程以及第三代核電站等。重大項目的建設將帶動固定資產投資的增長。

此外，災后重建需要投入大量的資金，一定程度上也會對固定資產投資形成一定的拉動作用。

抑制投資增長的因素有：

1、外貿出口增速下滑對中小企業投資將起抑制作用

2008年以來，受世界經濟環境變化、能源、原材料價格上升以及人民幣升值等多種因素的影響，出口增速開始下降，由于目前我國許多產品對國際市場的依賴程度較高，出口的下降將會明顯地影響到企業的銷售和盈利狀況，沿海地區一些中小企業已經步履維艱。企業利潤增長的下降甚至由盈轉虧，將對企業特別是中小企業的投資產生抑制作用。

2、股市低迷不振，對企業資金來源產生一定影響

2008年以來，我國股票市場震蕩向下，跌幅巨大，目前尚未看到真正向好的跡象，在這樣的背景下，IPO明顯放緩，企業發行股票融資的規模縮減。同樣，由于股市環境、理念的變化，以前被視為利好的增發，目前卻一味地被理解為利空，增發面臨困局。這樣，作為固定資產投資資金來源最重要的企業自籌資金增長就會遇到一定的難度。

3、資源價格上漲對下游產業投資有所抑制

2008年，在投機資金的炒作下，國際石油價格加速上漲，不斷創出新高，高油價時代已橫在人們的面前。考慮到各類能源之間的比價關系，國際石油價格的上漲，已對國內煤、電、油、天然氣價格產生了影響。前不久國家發展和改革委員會提高國內成品油價格和電價，就是為了應對國際石油價格上漲的影響、促進產業升級。同時，大家熱議多時的資源稅改革方案已經醞釀多時，一旦出臺，將會對企業特別是中下游企業的投資成本產生影響。此外，為了減輕經濟增長對資源和環境的壓力，國家提高了許多行業的技術標準，這些技術標準的實施，短期內將會加大企業的投資和生產成本，抑制企業的投資。由于目前一些投資項目之所以在經濟上可行，是基于較低的資源價格進行評估的，隨著上述幾方面因素影響的顯現，一些投資項目的經濟可行性就會出現問題，有可能在經濟上變得不可行，從而對投資產生抑制作用。

4、房地產投資能否持續高增長面臨一定的難度

當前的房地產開發投資是在房地產價格徘徊，開發投資資金緊張及房地產銷售面積不斷下滑的環境中進行，這意味著房地產市場已出現了很大的變化，房地產企業的投資收益可能會下滑，而資金鏈比較緊。盡管目前關于房地產價格走勢還有分歧，但如果房地產銷售跟不上，房地產投資快速增長的趨勢就將很難維持。

此外，從緊的貨幣政策如果沒有變化的話，也會對投資增長產生一定的抑制作用

綜合考慮，2008年下半年我國固定資產投資仍將保持較高增幅，不會出現增幅大幅下滑的局面。我們預計，2008年全社會固定資產投資名義增長25%左右，與2007年增幅基本相當，但由于價格因素，實際增幅會有一定的下降。

實現投資持續穩定增長的政策建議

1、建立貨幣政策、產業政策和財政政策協調機制

這三大政策的協調配合對投資和信貸總量與結構的影響至關重要。一是政策制定層面上的協調配合。各級政府宏觀調控部門要在經濟和社會總體發展規劃的基礎上，科學合理制定宏觀調控政策，加強政策交流，避免政策制定和政策自身的矛盾和不協調。二是政策實施層面的協調配合。各級政府部門要盡量減少對宏觀調控政策的行政干預，努力創造良好的市場運行機制，各宏觀政策調控主體要加強政策實施情況的交流和反饋，適時進行微調。三是政策監督層面的協調配合，政策監督的目的在于提高各項宏觀政策在執行中的權威性和實施效果。

2、轉變觀念，確立管理就是服務的政府理念

傳統政府是一種管制型的政府，其主要表現為行政權力的無限性、行政權力行使的隨意性、低效率和責任豁免，即權力型政府；現代政府有限政府、有效政府、法治政府、責任政府，即服務型政府。要實現傳統向現代的轉變，首先要實現觀念更新，確立管理就是服務的政府理念。

3、注重政府與市場的結合

投資體制中政府與市場結合，要充分運用競爭機制的兩個重要方式，就是政府采購招標與政府項目特許經營權招標。兩種引入市場主體的投資方式有如下共同特點：一是程序的公開性。整個采購或招標程序都在公開的情況下進行，招標信息的公開、評標標準的公開、開標和中標結果的公布等。二是競爭的公平性。政府采購招標與政府項目特許經營權招標，作為一種規范的、有約束的競爭，有一套嚴格的運作程序和實施方法，可以最大程度地吸引和擴大投標人的競爭，同時所有參與競爭的產品和服務供應商地位一律平等，保證了競爭的公平性。三是效率的最優化。開放的公共產品市場和規范的招投標程序，可吸引優秀的產品和服務供應商來參與投標競爭，從而可使政府以更優惠的價格采購到所需的產品或服務，更充分地獲得市場利益。

4、動態修訂核準目錄

2004年國務院的關于投資體制改革的決定，經過三年多的努力，改革取得了突破性進展。但在實際工作中，核準制和備案制還存在一些不盡完善的地方。

對企業投資項目進行核準制和備案制兩種制度，實行核準制的范圍就是由核準目錄來規定。核準目錄涵蓋企業投資項目的范圍不到20%，也就是說80%的項目是實行備案管理。從調控角度講，制定這個目錄的初衷，就是在國家宏觀調控下，充分發揮市場配置資源的基礎性作用。核準目錄已經實施三年半了，需要視情況進行適時修訂和調整。根據目前的實際情況和可持續發展要求，應把“兩高一資”，就是高污染、高排放和資源消耗大、問題比較突出的項目納入到核準目錄范圍。

5、更多地關注投資效率

目前看，投資效率低下，已對我國經濟發展產生了極大或潛在的不利影響，因此，在我們關注投資速度、投資率的情況下，應把更多的目光瞄準投資效率。因為如果投資效率能夠切實提高，即使投資速度略快一點，問題也不會很大，而如果投資效率沒有提高甚至繼續惡化，那么投資速度偏快就將產生許多問題。

篇(7)

一、當前我市房地產業發展來勢喜人，但相對全國、全省而言，發展差距仍然很大

近幾年來，我市房地產業得到了長足發展。外埠房地產開發品牌企業和我市一些技術優良、資金雄厚的房地產開發商，陸續在市城區開發建設了一批品質、品位俱佳的樓盤項目，有力地激活了房地產市場，增強了房地產業實力。近兩年來房地產開發投資年均增幅達35%。目前，市城區在建在售的房地產開發項目就有23個，計劃總投資5.07億元；至6月底止已實際完成投資2.7億元；建設總規模為47.2萬㎡，其中商品房住宅38.7萬㎡。同時，商品房銷售價格近幾年也呈持續上漲之勢。今年一季度，市城區商品房銷售均價為1080元/㎡，其中商品房住宅銷售均價為920元/㎡，非住宅商品房為4100元/㎡，均比上年末有較大幅度增長。

但同全國、全省相比，我市房地產業發展仍然滯后。主要表現在兩個方面：一是房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重偏小。全國房地產開發投資占全社會固定資產的比重為16.2％，越是發達地區的比重越大，其中長三角、珠三角、京津唐地區平均達31.72％，財稅貢獻率達40％，房地產業已發展成為發達地區重要支柱產業。我省房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為15.97%,財稅貢獻率為18.12％；~市近幾年來房地產開發投資所占全社會固定資產投資的比重僅為9.22%,比全國、全省平均水平低40％以上，與發達地區差距更大。二是我市商品住宅價位仍然偏低。就全國來看，國家公布的2007年一季度全國70個受監控的大中城市商品房銷售價格同比上漲5.6％。就全省來看，省統計局的2007年一季度房地產市場形勢通報顯示，我省商品住宅銷售均價為2119元/㎡，同比上漲6.6％。其中~市為3194元/㎡，且在全國31個省會以上城市房價泡沫指數測算排位中名列倒數第四位，屬于房價基本無泡沫城市，不在國家本輪調控范圍之列。就我市來看，雖然一年多以來房價上漲幅度較大，市城區一季度商品住宅銷售均價已達920元/㎡，但與全省一季度商品住宅均價2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我們認為~房地產業總體上不是投資過熱，而是發展滯后；不是過快，而是慢了節拍；不是商品房價格過高，而是相對周邊地區明顯偏低。

二、我市房地產市場不斷拓展，但相對商品房消費需求而言，市場空間仍然很大

近年來，我市房地產市場得到培育和拓展，市城區房地產市場發展日趨規范，房地產交易十分活躍，交易量連續三年以80％的幅度增長。尤其值得一提的市新城區工業園大規模投資開發建設標準廠房及配套服務用房，以租賃或出售的方式供應需求者，這一舉措為豐富房地產內涵、擴大房地產需求、擴展房地產市場起到了積極的推動作用。

雖然我市商品房開發規模不斷擴大，但從商品房特別是住房消費需求來看，我市仍然有著進一步拓展的巨大空間。首先，新一輪消費升級正在形成和發展。隨著經濟加快發展，城鎮居民人均可支配收入逐年增長，住房消費能力不斷提高。隨著改革的深入，居民消費觀念也發生了明顯變化，加上我市居民住房條件及居住水平客觀上遠低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趨旺盛，城鎮居民住房消費升級換代明顯加快，人們已不能滿足于“夠住就行”，住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。在商品房市場上，由小換大、由差換好、由單一居住型向綜合配套型轉換已逐漸成為居民住房消費主題。根據去年我局的抽樣調查，~城鎮人均居住建筑面積32.5㎡，購房意向率為27.4％，近三成居民有購房需求，其中因改善居住條件需購房的占72.6％。其次，城鎮化步伐加快將為樓市發展提供有效需求。隨著城鎮化和工業化的強力推進，城鎮人口不斷增多，住房需求也隨之增長。住房消費需求進入總量增長期，這為房地產業發展開辟了廣闊的市場空間。

三、房地產業既是財源性產業，也是民生性產業，對促進地方經濟社會發展具有重大作用

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，已成為很多地方經濟發展的增長極、財政增收的動力源，它在改善居民居住條件、繁榮城市產業、擴大城市就業，提升城市形象等方面的作用更加凸顯。

首先，房地產稅費征收是地方財政增加收入的重要來源。按照國家有關規定，涉及房地產開發項目及房地產市場的主體稅費資源有營業稅、土地增值稅、個人所得稅、房產稅、印花稅、城市教育費附加及契稅等諸多種類，還有多項行政事業性、服務性收費。據綜合測算，新建商品住宅應繳稅費為投資額的24.07％，非住宅應繳稅費為投資額的34.05％。

其次，房地產業綜合帶動作用大。據世界銀行調查分析，房地產業能帶動建筑、建材、建筑設備、農林、輕工、冶金、機械、家電、家具、金融保險、裝飾裝潢、中介服務等30多個行業70多個產業的發展。據國家建設部測算，房地產的需求帶動效應是：每100元的房地產需求，能夠帶動335元左右的其他需求，帶動系數為3.35。同時，房地產屬勞動密集型產業，就業容量大，就業勞動能力強，房地產開發建設和管理及與之相關的建材、裝飾裝修、中介服務等市場，提供了大量的就業崗位，為擴大勞動就業、促進社會和諧發揮了不可估量的作用。一般來說，每投資開發建設1萬平方米商品房，則可增加建安從業人員2.3萬個工作崗位，按勞動就業有關政策規定，相當于90人全年就業，人平收入1.8萬多元；每1萬平方米商品房的物業管理，則可增加就業人員6—8人。

四、加快推進我市房地產業發展的建議

㈠進一步明確加快~房地產業發展的指導思想。“房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業”（[]37號）。應根據經濟社會發展的需要，把房地產業作為我市的重要支柱產業來打造，毫不動搖地鼓勵和支持房地產業加快發展。使房地產投資占全社會固定資產投資的比重達到18％以上。財稅貢獻率達到25％以上。

㈡加大新城區開發力度，加快舊城改造步伐。根據實際，合理確定我市房地產開局和供應結構，既注重加快新城區開發建設，又注重推進舊城區改造，以推動我市房地產業快速發展。新城區應堅持以開發中高檔商品房為主，針對目前房地產單個項目開發規模小的現狀，著力打造1—2個300畝左右的高品味住宅小區，滿足住房改善性需求和高收入家庭、外來購房者需求；舊城區要抓住沿河路改造契機，以開發建設普通商品房、經濟適用房和廉租住房為主，通過合理規劃、精心設計、綜合開發，多為中低收入群體提供面積不大、功能全、造價不高品質優、占地不多環境美的住宅、力爭通過2—3年的努力，徹底改變舊城區面貌，改善居民居住環境，提升城市整體形象。通過加快舊城改造，刺激住房被動需求，提高住房市場化程度。