序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇銀行自有資金投資范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

房地產業有四大特點：投資金額大，投資周期長，高風險，高回報。人們的全部資產當中有一半左右在房地產上。房地產占用銀行的資金特別多。如果房價突然大幅度下跌，肯定會導致銀行業的危機，并且很迅速地蔓延到所有的行業。覆巢之下豈有完卵。因此，世界各國都特別關注房地產業的金融安全。

房地產貸款的構成

近年來房地產貸款持續上升。在1998年房地產貸款總額只有3106億元。到2005年底上升為30712億元，在七年內增長了9倍多。居民個人購房貸款從1998年的426億元到2005年底增加到8430億元，增加了40多倍。工商、建設、中國銀行等金融機構的房地產貸款超過了同期人民幣貸款余額的20％。

房地產貸款主要分為二個部分：房地產開發商貸款和個人購房貸款。2005年第一季度銀行發放的房地產貸款余額27650.6億元。其中房地產開發商貸款8177.5億元，占29.57％。地產開發貸款1586.4億元，占5.74％。這二塊在房地產開發商手上。居民購房貸款(按揭貸款)16743.7億．元，占60.55％。

老百姓買房要貸款，房地產企業建房也要貸款。購房者或房地產商都有可能由于各種原因不能按期歸還貸款，可是銀行卻不能拒絕自己的儲戶來提取存款。在一般情況下，在全部資產當中銀行自己只擁有8％的產權，其余92％的錢是老百姓存款。存款者從來就沒有把產權讓渡給銀行。如果銀行的貸款要不回來，成了不良貸款，那么銀行必須用自己的錢來賠，一旦把自有資金賠光了，在理論上這家銀行就破產了。因此，銀行的許多規章制度的理論根據就是防范不良貸款，比如銀行要求購房者首付至少20％。因為從大量數據中人們得出一個統計規律：在正常情況下，房價暴跌20％的可能不大，如果購房者首付20％，出現不良貸款的概率相當低。

從金融安全來說，零首付的按揭貸款孕育著很大的金融風險，而高于20％的首付則沒有多大的必要。目前房價持續上漲，短時間內還看不出房價暴跌的可能。目前，雖說購房按揭貸款的不良貸款率有所上升，但是還沒有構成對銀行體系的重大威脅。

與購房者按揭貸款相比，房地產企業貸款的風險就大多了。2005年末，個人購房貸款的不良貸款率為2.1％，房地產企業貸款的不良貸款率為8.4％。房地產企業的不良貸款率比購房貸款高出4倍。

在發放貸款之前銀行必須非常謹慎地估計企業投資的風險。對于一般的產業，銀行通常給企業的貸款最多不超過項目總投資額的60％。

但房地產不僅和普通商品一樣能夠滿足人們日常需求，還具有投資功能。當前，在中國房地產市場上的投機活動遠遠大于其他行業。因此，房地產投資利潤的不確定性更高，風險更大。從理論上來說，給房地產企業發放貸款理應要求項目自有資金的比例高于一般行業。

過度依賴銀行信貸

中國房地產企業的自有資金有多少？

房地產開發企業的資金可分為四大類：定金和預收款，自籌資金，銀行貸款和其他。2004年房地產開發資金17158億元。其中銀行貸款為3158億元，占全部資金的18.4％，看起來所占比例似乎不太大。其實，這只不過是房地產商直接從銀行獲得的貸款。在自籌資金、定金和預收款當中還有不少資金間接來自于銀行。

根據中國人民銀行房地產金融分析小組報告，在“定金和預收款”當中大約有30%來自于銀行貸款。許多房地產企業提前向購房者收款或者向購房者出售期房，用下期的收費來支付當期的各項費用。對發展商來說，預售可以籌集到必要的建設資金，加大了房地產企業的財務杠桿力度。

無論商品房銷售款還是預售、定金都來自于購房者，在房地產企業收取的購房款、預售款和定金當中，有相當大的部分實際上還是來自于銀行貸款。所以一旦房地產開發項目出現風險，最終勢必把危機轉嫁給發放貸款的銀行。

除此之外，在自籌資金中有很大比例來自于銀行貸款，再加上房地產企業商接從銀行取得的貸款，房地產開發中使用的銀行貸款比例高達55％。房地產業過度依賴銀行信貸，加劇了中國銀行業的風險。

目前房地產企業的資金結構也不符合防范金融風險的要求。在2004年房地產商的自籌資金為5207.6億元，占全部開發資金的30.3％。2005年自籌資金7039億元，占33.2％。請注意，房地產企業的自籌資金并不等于自有資金，自有資金只不過是自籌資金的一部分，按理說房地產企業的自有資金應當不低于40％才對。

在2005年11月，房地產業的自籌資金6065億元，自有資金3378億元。在自籌資金中自有資金占的比例只有55％左右。在全部開發資金中自有資金所占的比例只有20％左右。由此可見，房地產業承受金融風險的能力相當弱。

必須要防范房地產金融風險

在銀監會2004年9月的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中明確規定：商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35％。

在2006年頒布的“國六條”中再次規定：“對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。”按照中國人民銀行提供的數據，在2005年年底，房地產開發資金總額21178億元，自有資金約為3871億元，如果要達到“國六條”和銀監會的要求，房地產開發企業自有資金的缺口為3540億元。

2007年5月10日，央行在《2007年第一季度中國貨幣政策執行報告》中指出房地產開發企業的自有資金仍然偏低，平均約在20~25％之間。

在2002年房地產企業的資產負債率為74.9％。某些房地產企業的負債率還要更高。2000~2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2％。房地產企業的負債率要大大高于其他行業，例如制造業和服務業。房地產企業靠高比例的財務杠桿來運作。通過杠桿作用，房地產企業運作的資金總量超過了他們自有資金4倍以上。

為什么央行和銀監會三令五申之下，房地產企業的自有資金還是遲遲不能達標？答案很清楚：利令智昏和軟約束不足。各商業銀行缺乏危機意識，銀行經理們總覺得“經濟形勢大好，房價只漲不落，以前發放的房地產貸款都能按期收回來，今后可能也不會有問題”，銀行中超額存款準備金太多，多貸出去一些可以增加銀行的利潤；房地產企業追求利潤，自有資金比例越低，資本回報率越高，最好是能空手套白狼，用別人的資金來牟取自己的暴利，把金融風險轉嫁給銀行。

此外，對于房地產企業的金融監管不到位。目前對房地產金融的監管有三個搞不清楚：搞不清楚房地產企業項目自有資金的來源，搞不清楚自有資金占全部資金的比例，搞不清楚房地產企業是否通過關聯公司轉移資金。

在許多地方，房地產企業和地方政府、銀行結成了利益共同體，明擺著房地產企業資金存在著嚴重的問題，各家銀行還是閉著眼睛繼續違規貸款，對中央文件和上級指令視若無睹。

目前在國內金融市場流動性過剩，資金并不短缺。房地產企業完全可以采取合作開發融資，轉讓部分產權而獲得資金，可以通過債券市場、證券市場融資，也可以通過信托融資、房地產投資基金融資，利用新型金融工具和新的資金來源融資（例如引入保險資金和房地產抵押貸款證券化），還有其他融資形式：如租賃融資與典當融資等等。融資的渠道很多，沒有必要也不應當把銀行間接融資當作房地產業的最主要的融資渠道。房地產業資金過度依賴銀行貸款，加大了潛在的金融風險。當房地產企業獲得高額利潤的時候，國家卻正在承受著越來越大的潛在的金融風險，這樣的狀況絕對不應當繼續下去了。今后不僅要堅持房地產開發商自有資金必須達到35％的標準，還應當逐步提高到40％，還應當將那些資本結構不符合金融安全要求的房地產企業逐步清理出去。

篇(2)

雖然該階段產品已經開始盈利，但資金需求仍然保持在高水平上，因此會存在資金缺口。觀察到銷售額較大幅度增加，但現金流量仍保持較低水平；企業融資成本在產品批量生產前一段緩慢增加，到達頂點后，出現緩慢下降趨勢。由于在批量生產前，企業未轉化成品還未得到市場認可，融資成本在一定范圍緩慢增加；當產品轉化成功，增加了市場對產品的信心，企業面臨多樣化融資渠道，所以融資成本緩慢下降，但這時候增加的銷售收益還不足以抵消融資成本。成熟期的資金供需矛盾進入成熟期后，隨著市場份額的增加，產品盈利能力也在增加，企業具有充裕的現金流量，可以作為留存資金以備下一次技術創新所需，企業銷售收益增長較快于融資成本增長，企業獲得盈利，面臨的產品風險性最小，企業為了保持一定市場占有率，主要通過債權等方式進行融資，無疑大大降低融資成本，且處于成熟期的企業可以用充裕的現金流量回購股份，集中控制股份，更有利于公司治理。

創業期的分析企業創業初期研究人員只是針對具有可能的產品方案進行分析探討，面臨較大的來自技術、產品、市場的風險，此階段項目方案淘汰率較高，企業不易從其他途徑獲取資金，并且考慮自有資金融資成本率最小，所以該階段融資方式主要為自有資金。根據甄選出來的產品方案，企業進行研究開發和產品試制進入創業孵化期，產品風險與市場風險加大，資金需求量劇增，自有資金很難滿足，企業則通過天使投資人和政府投資獲取資金來源。所有者投資主要是指企業利益關系人支持企業進行技術創新而發生的投資費用，所有者投資是自有資金的根本來源，是經過留存收益和折舊形式對企業再投資。天使投資人主要指對企業技術創新感興趣的投資者；政府扶植投資主要是指政府成立的技術創新基金，專門對有前景的企業進行投資。當資金仍存在缺口時，企業考慮與科技銀行及風險投資公司合作，雖然此時融資成本增大，但科技創新蘊藏的高收益性刺激企業擴大融資，進行技術研發與產品試制。此時創業期的融資方案為所有者投資、天使投資人投資以及政府投資、科技銀行以及風險投資公司。成長期的分析在成長期，企業需要用大額資金來完成產品轉化，并投入市場。隨著企業產品的研制成功，技術風險基本排除，與之相適應服務開始運作時，產品風險和市場風險逐漸降低，企業越來越被市場所看好，企業規模逐漸形成，企業形象與產品品牌逐漸具有一定影響力度。此時，企業融資來源相對豐富，融資成本慢慢下降。尋找風險投資公司以及大型企業進行股權投資是最佳融資方案，這樣不僅可以獲取資金，而且可以獲得較先進的管理經驗，促進企業治理。

近年來，除了風險投資公司和大型企業進行一般股權投資外，面對企業技術創新資金短缺，科技銀行的興起猶如一匹黑馬讓許多企業看到希望。科技銀行打破了傳統中小企業貸款模式，引入風險投資，突破了債券式投資和股權式投資限制，將信貸市場與資本市場完美連接起來。科技銀行貸款主要對象為科研機構和科技型中小企業等，為技術研發、產品試制等與科技創新有關業務提供服務，而不用于普通房地產開發投資。科技銀行不同于風險投資公司，其特有融資特性使得能貫穿于整個技術創新過程中，在企業創業期與成長期，市場風險和產品風險均較大，科技銀行以股權式投資方式進行投資，在成熟期階段，企業現金流量逐漸寬裕，科技銀行可以債務方式投資，這時它相當于普通的銀行金融機構。當然這屬于理想化的融資方式，國內科技銀行還處于初級階段（謝林林，2012），但科技銀行的前景已經很明朗，運用科技銀行支持科技型中小企業技術創新指日可待。成熟期的分析隨著企業進入成熟期，進入大規模生產階段，盈利急劇增加，擁有較多的現金流量，這代表企業有能力擴大生產，將盈余轉化為資本。同時企業在成熟期一般會實現蛻變轉型，進行組織創新，優化管理機制以提高盈利能力而在資產數量的增加和質量的改變，這需要大量資金的投入。企業技術已經成熟，市場風險降低到最小，企業擁有足夠的信貸能力，所以此階段主要以債務性融資為主，以擴大規模生產。從收益滯后性效果上看，債權型資金對技術創新影響最大，所以在成熟期間利用債權籌資，不僅能降低融資成本，而且能夠對技術創新績效方面產生巨大的影響。

篇(3)

8月16日，東阿阿膠公布了2011年中報，9億元投資銀行理財產品的議案也同日披露。隨之而來的并非一片叫好聲，市場普遍質疑其提價后銷售遇阻，且銀行理財屬不務正業。

東阿阿膠連續三年入選《投資者報》“TZ50公司”，在對比此前五年的數據后我們發現，2010年上半年東阿阿膠的銷售量并非常態，不能以該數據來判斷其2011年銷售不暢。

“去年上半年，由于經銷商有漲價預期而提前囤貨，至少多賣了300噸”，秦玉峰在接受《投資者報》獨家專訪時對此予以了確認，“如果去掉這300噸，今年上半年銷量實際上是恢復到正常”。

銷量回歸正常

“今年以來，僅原料成本就增加了1.8億，如果沒有相應提價，利潤勢必大幅下降”，秦玉峰認為，已公布半年報的中藥企業中，就利潤而言，云南白藥第一，東阿阿膠第二，這證明提價是正確的選擇。

2011年中報顯示，東阿阿膠上半年實現營業收入12.8億元，同比增長2.92%；實現凈利潤4.56億元，比上年同期增長46.57%。

質疑者將銷量同比下滑歸結于東阿阿膠年初提價。與去年同期相比而言，2011上半年阿膠塊平均出廠價上漲60%，收入僅同比增長16.23%。質疑者由此推斷，東阿阿膠今年的銷量同比下降35%左右。

若僅對比2010年上半年數據，2011年上半年東阿阿膠的銷量下降是事實，但綜合分析2006年至2009年的銷量情況，《投資者報》發現，2010年上半年的銷售量大增并不尋常。

從已經披露的2006年至2009年年報不難發現，東阿阿膠每年上半年的凈利潤占全年的40%左右，阿膠產品對公司盈利貢獻率約90%，根據其價格推算，上半年銷售量約占全年的四成。但是，在2010年情況發生了變化，其上半年利潤占全年的52.33%，以阿膠塊的計價情況計算，2010年上半年阿膠的銷量占全年銷量的六成。

這意味著去年上半年阿膠的銷量比正常年份多賣了兩成。東阿阿膠每年的產量幾乎都維持在1800噸左右，上下半年的銷量比例一般為4:6。以此粗略計算，2010年上半年比往常年份同期多賣了360噸。

投資回歸主業

就在披露中報的同日，東阿阿膠了關于投資銀行理財產品的公告，擬利用自有資金9億元投資銀行理財產品，投資期限為一年，預期收益率為6.5%。

此舉普遍被市場質疑是“不務正業”，可秦玉峰卻認為，“公司自有資金充裕，理財產品是比較保守的投資，是為了最大限度地發揮資金效益。”

其實，這并不是東阿阿膠第一次投資銀行理財產品。2010年公司前后兩次共投6億元購買中國農業銀行聊城市分行“本利豐”人民幣信托理財產品，投資期限為1年；3億元購買華夏銀行“華夏理財-創盈資產池”理財產品，投資期限為2年。今年上半年累計購買銀行理財產品人民幣2.22億元，收回理財投資本金并實現收益約793.8萬元。

在秦玉峰看來，東阿阿膠的投資思路已經非常明確，即“投資要向主業回歸”，“主要有兩個方向，一是投資阿膠的產品和品牌，做大做強市場，促進阿膠價值的回歸；二是投資自己的團隊，提升員工的專業性。”

中報顯示，截至6月30日，東阿阿膠賬面貨幣資金超過17億，較之年初增長5.67億元。依據公告，投資銀行理財產品是“公司自有資金較為充裕，提升自有資金使用效率，增加自有資金收益”。

篇(4)

關鍵詞：房地產融資渠道；現狀；房地產企業；房地產金融市場體系

中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A 文章編號：1671-9255（2013）03-0036-04

近幾年，大多數房地產開發商面臨資金鏈緊張、資金嚴重不足、融資困難、融資渠道狹窄等問題。然而，長期以來，我國房地產企業傳統的融資渠道主要還是通過銀行貸款來籌集資金，這種單一的融資渠道必然會危及到房地產企業的良性發展。房地產開發資金一旦受阻或面臨資金困難局面，將會累及相關產業，進而可能阻礙我國國民經濟發展。[1]這一問題的化解迫切需要發展多元化的融資渠道，促進房地產業持續穩定發展，實現金融風險控制和宏觀經濟增長的良性循環。

一、房地產業融資現狀

我國經濟自改革開放以來發展迅速，目前已在世界經濟大國中排名第二，僅次于美國。房地產業在我國經濟發展過程中占了很大比重，已經成為我國國民經濟的支柱性產業。房地產業的開發資金需求量龐大，這使得融資對房地產而言相當重要，可以說，房地產融資是房地產項目成功的基礎，那么，房地產開發所需的龐大資金從哪里來？表1反映了我國房地產企業近幾年通過國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源等四個方面籌集資金的一般情況。

（一）國內貸款

由表1可以看出，2009年房地產開發資金來源總額為57799.04億元，到2010年，資金來源總額

為72944.04億元，比2009年增長了26.20%，2011年資金來源總額為85688.73億元，該值增長速度放緩，僅比2010年增長了17.47%。國內貸款總額在2009年為11364.51億元，2010年國內貸款總額為12563.70億元，2010年國內貸款總額比2009年增長了10.55%，2011年國內貸款總額為13056.80億元，其比2010年只增長了3.92%，可見增長速度明顯放緩。依據表中數據計算可知，2011年國內貸款占了資金來源總額的15%，2010年國內貸款占了資金來源總額的17%，2011年的國內貸款比例低于2010年。可見，國內貸款這一融資渠道在我國有所放緩。

（二）利用外資

依據表1中數據可知，2009年利用外資總額為479.39億元，2010年增加為790.68億元，比2009年增長了64.93%；但2011年利用外資總額為785.15億元，該值比2010年下降了0.71%，利用外資增長速度放緩。依據表中數據計算可知，2011年利用外資占了資金來源總額的1%，2010年利用外資占了資金來源總額的1.2%，2009年利用外資占資金來源總額的1%，2011年的利用外資比例略低于2010年，2010年利用外資比例與2009年相當。可見，利用外資這一融資渠道在我國近幾年來保持著比較平穩的水平。

（三）自籌資金

2009年房地產企業通過自籌方式獲得資金總額為17949.12億元，2010年自籌資金總額為26637.21億元，2011年自籌資金總額為35004.57億元。2010年自籌資金總額比2009年增長了48.40%；2011年該值比2010年增長了31.41%，自籌資金環比增長速度放緩。依據表中數據計算可知，2011年自籌資金占了資金來源總額的41%，2010年利用外資占了資金來源總額的37%，2009年該值占資金來源總額的31%，連續3年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升，但不會上升太快。可見，自籌資金處于相對穩定的增長狀態。

（四）其他資金來源

2009年其他資金來源總額為28006.01億元，2010年其他資金來源總額為32952.45億元，2011年其他資金來源總額為36842.22億元。2010年其他資金來源總額比2009年增長了17.66%，2011年該值比2010年增長了11.80%，其他資金來源環比增長速度明顯處于緩慢趨勢。依據表中數據計算可知，2011年其他資金來源占了資金來源總額的43%，2010年其他資金來源占了資金來源總額的45%，2009年該值占資金來源總額的48%，自籌資金占資金來源總額的比例在不斷下降，但不會下降太快。可見，其他資金來源處于相對穩定的下降狀態。

二、我國房地產企業融資渠道存在的主要問題

（一）房地產企業自有資金嚴重不足

目前，絕大數房地產企業的開發條件不完整，房地產企業自有資金嚴重不足，這些房地產企業的自有資金一般占總投資的19%，甚至更少。若開發商的自有資金嚴重不足，將會導致貸款難度加大，從而使項目停滯。[2]

自有資金受企業自身盈利影響很大，自有資金的大小取決于企業的盈利能力并與之成正比。房地產投資本身就存在很大的風險，所以投資者很少會對房地產業投入很大的資本，導致了自有資金難籌集。自有資金籌集不了，對房地產企業而言就會受到很多阻礙，一些很有投資潛力并且有很大把握成功的項目，但因為自有資金不足，貸款困難，而胎死腹中。換言之，開發商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有一身技能卻不能施展。

因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投資者相信該項目能成功、盈利能力強、值得投資、這需要企業具備很專業的技術人員，很有經驗的銷售人員和策劃員，人力方面要求要高，并且能遇到好的項目并進行成功的策劃，這樣才能吸引別人來投資該項目，從而籌集到更多的自有資金。

（二）房地產企業融資渠道單一

由表1可知2011年國內貸款的增長速度為17.47%，遠低于自籌資金和其他資金的增速，在2011年占資金來源總額的比例才15%，相比2010年的17%更低，可見銀行貸款的增長速度在逐年下降。但在事實上，房地產企業開發項目的資金，其中銀行貸款的比例明顯高于統計數據，這是因為土地出讓金使用的是自有資金，從而忽略了開發商前期欠款，而這些欠款是準備項目實施后通過銀行貸款取得[3]；一般建筑施工企業墊支，只有一小部分自有資金，銀行貸款占了較大的比重。在整個項目的運作中，資金鏈基本上80%的買家預付費和建筑的發展資金都來自銀行貸款，還包括開發商22%-30%的開發貸款，銀行貸款占資金總額的比率達到60%以上。[4]

資產負債率在大量的小型和中型的房地產企業中占80%以上，而低于65%的房地產企業的資產負債率更安全，所以大多數房地產企業抵御風險的能力薄弱，一旦融資渠道受阻，資金鏈緊張或斷裂將會導致風險爆發。

（三）房地產企業股權及債券融資難度大

房地產企業股權債券融資作為房地產開發商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產債券融資與股票融資相比有很高的安全性，其資金回收速度快、流動性強，所以國外大多數企業都更偏向于債券融資，債券融資的金額能夠超過4到11倍量的股權融資。[5]但在中國的房地產債券發展仍處于起步階段，債券融資總額遠遠低于股權融資的金額。目前，中國的真正的房地產債券發行的規模是非常小的，債券市場是不完善的，債券發行程序不標準，債券評級的準確性、可信性有問題，這影響了企業通過債券融資的資金比例大小。[6]

（四）房地產融資渠道受國家政策影響大

開發商獲取資金的渠道是房地產企業融資渠道中的銀行貸款融資、債券融資、房地產信托融資以及利用外資。[7]政府為了抑制房價過快上漲，不斷地出臺一系列的調控政策，使這些融資渠道紛紛受阻。2010年出臺的《國十條》和《新國十一條》以及2013年剛出臺的《國五條》導致銀行信貸收緊，房地產交易數量顯著降低，嚴重阻礙了房地產企業資金的快速回籠，增加了資金的運行成本。這也說明國家政策對房地產企業融資渠道具有很大的敏感性，同時說明房地產企業融資渠道太過單一，缺乏靈活性。

（五）房地產金融創新工具有限

和發達國家對比，中國的房地產金融創新工具基本都是一些傳統的工具如銀行貸款、自有資金、預收款，這顯示出中國房地產金融創新工具薄弱。[8]這種情況在很大程度上影響了中國房地產業的防范風險能力及金融服務水平，使中國的房地產金融業與發達國家的差距進一步擴大。因此，它的創新是必要的。根據中國的國家條件和房地產業務的運作，要快速高效地發展真正的房地產金融創新工具；不斷完善房地產相關法律制度，施行更加寬松的融資政策，從發達國家的融資渠道中挑選適合我國發展的融資渠道，并總結研究出中國的房地產金融創新工具，發明出品種多樣化有針對性的的融資渠道，為中國房地產企業的發展和建設提供更多的選擇空間。

三、完善我國房地產企業融資渠道的對策建議

（一）建立健全房地產金融市場體系

建立健全房地產金融市場體系，首先要建立一個不同的市場功能以圍繞房地產企業融資的金融體系。同時，要建立健全市場體系來提高房地產企業的金融資產流動性。房地產企業建立資產流通的市場體系是非常重要的，因為流動性決定著房地產企業資金的變現能力和流通能力。建立流通的市場體系需要現代金融工具去實現，資產證券化和共同基金以及資產指數化等工具可以使房地產金融資產在二級市場上更容易交易和流動，信用風險和市場風險可以大大分散，不再集中于信貸機構。同樣地，也需要建立更加專業化的市場體系來完善我國房地產金融市場體系。專業化的市場體系有房地產資金管理協會、房地產貸款專業機構和房地產風險管理機構等。[9]

（二）國家適當放寬房地產融資渠道政策

事實上，我國房地產企業的融資渠道非常少，銀行貸款是首要之選，很多企業對其他類型的融資渠道缺乏認識，導致很多融資渠道難以發展。由于近幾年來的房價也只高不低，國家不得不采取措施調控房價，國家通過提高銀行存款準備金率進行控制房價或是提高私人購房的首付款比例來限制房地產交易的數量，從而導致房地產企業回籠資金速度減慢。由此可以看出，國家調控房價主要是使房地產融資渠道變窄，限制通過銀行貸款方式進行資金融通。這些無不表明融資渠道范圍很窄，需要各房地產企業去發展更多新的融資渠道，政府也需要多鼓勵房地產企業拓寬融資渠道。[10]

政府采取的抑制房價手段只能在短期生效，不是解決問題的根本方法，應該采取適當寬松的房地產融資渠道政策，支持多種融資渠道的發展，支持房地產企業大力建設廉租房和經濟適用房，用以滿足低收入家庭的住房需求。而對于商品房，其價格應通過市場機制來調節，政府不應過多參與其中，否則會對房地產業的有效發展和完善造成很大的阻礙。

（三）進行融資渠道組合，發展多元化融資渠道

近年來，國家不斷出臺貨幣政策，使得企業難以從銀行貸款獲取資金，導致房地產企業資金緊張，因此開發新的融資渠道是大勢所趨。現有很多融資渠道可以選擇，比如股權及債券融資，房地產信托，抵押貸款證券形式。可以單獨發展這些渠道，也可以進行渠道的有效組合去籌集資金。各種融資渠道的結合不但可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力，而且可以降低資金成本和融資風險。

當前，發展多元化融資渠道已成為房地產企業的研究重點，已有很多房地產企業開始試行多元化融資渠道并取得了一定的成效。很多大型房地產公司在融資渠道方面都不會僅限于單一的融資渠道，其內部母子公司之間可以資金融通，集團內部可以建立專門的用于資金融資的財務機構，也可以并購一些即將破產或是需要重大整改的公司用以調整資本結構。資本結構和資本成本會影響公司的發展，房地產企業在資本結構和成本上所做的調整能為以后的融資產生很大影響，譬如，催生多種融資渠道，提高企業整體經營能力，等等。當然，發展多元化的融資渠道必須遵循符合公司制度要求的發展方向，全面考慮各種環境因素，分析其優缺點，從而最終選定最優的融資渠道或融資渠道組合。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；融資；現狀；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）004-000-01

一、房地產企業融資方式

房地產企業的主要融資方式

1.企業自有資金。競爭性投資建設項目主要由企業運用自有資金投資，并確定項目最低的資本金比例。企業或項目自有資金的籌集主要通過吸收投資、發行股票、內部留存盈余等形式進行。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求，按我國有關規定，從事房地產開發企業的自有資本金不得低于總開發投入的30%，但開發商一般不太愿意動用過多的企業自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

2.銀行貸款。房地產企業的重要融資方式之一就是銀行貸款，是房地產開發企業直接向銀行及非銀行金融機構借入的用于房地產開發與經營的各種國內貸款。包括銀行直接向房地產開發企業發放的房地產開發貸款和流動資金貸款。近年來房地產市場持續發熱，銀行投放給房地產領域的貸款逐年增加，從歷年統計數據來看，2002年銀行貸款僅為2220.3億元，2011年銀行貸款資金為13056.8億元，是2002年的6倍左右。

3.股票融資。發行股票是房地產企業有效籌資的重要渠道之一。其發行主體限于房地產股份有限公司，包括已經成立的房地產股份有限公司和經批準擬成立的房地產股份有限公司。

4.企業債券。債券是企業為籌集資金而發行的，承諾按期向債券人支付利息和償還本金的一種有價證券[5]。發行債券是房地產企業為建設和發展籌集大筆長期資金的一種重要方式，我國企業發行的債券一般稱為企業債券，房地產企業發行債券融資時應該注意以下幾個問題：一是債券的價格。二是債券利率、利息支付方式及支付時間。三是企業債券的償還期限和方式。四是企業債券是否記名和流通。

二、目前房地產企業融資所面臨的問題

1.當前我國房地產企業面臨的融資環境不容樂觀。按照當前房地產市場調控政策：貸款利率從高執行、住房貸款首付比例提高、多套住宅停止貸款等措施都從根本上限制了房地產開發企業可用的資金來源。如果這些政策繼續執行下去，那么經過不太長的時間就會對房地產開發企業的融資環境產生致命的影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。

2.房地產預售資金監管使得房企融資狀況雪上加霜。近年來，國務院下令要求對商品房預售資金進行監管：禁止房地產開發企業直接收存商品房預售資金。按照北京市的要求，房地產公司將按照一個預售證對應一個賬戶的原則，把商品房預售資金全部存入監管專用賬戶，并在地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個節點專項用于工程建設。如果預售資金監管細則能落實，那么無疑是繼收緊信貸、關閉資本市場融資閘門之后，對房地產商資金命脈的一次精準外科手術刀式的調控，許多房地產開發商的資金鏈將雪上加霜。

3.房地產企業融資的限制因素多。房地產業是資金密集型產業，資金對房地產經濟的正常運行具有極其重要的意義。中國人民銀行前副行長吳曉靈曾指出，商業銀行直接或間接為房地產業提供了60%以上的資金。

對于嚴重依賴于銀行貸款的我國房地產業，銀行為了在最大限度內規避自己的信貸風險，在信貸管理政策方面有嚴格的審批和限制政策，再加上發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求更為嚴格，導致大多數的房地產開發商無法接受和實現，基于這些問題，致使我國房地產企業，特別是中小型地產企業在資融通方面陷入兩難的境地，它們在很大程度上不能進入資本市場進行正規的直接融資活動，因此銀行信貸以外的其他融資方式在我國當前的金融市場條件下不能很好的發揮它們融通資金的優勢，各方面受政策和金融體系的制約比較大。

三、優化房地產企業融資結構的對策措施

1.房地產企業應根據自運營狀況來選擇合適的融資方式

對于不同房地產企業，應根據自身狀況來靈活選取融資方式，并不是上述的每一種融資工具都適用于每一個企業。由于不同企業有著不同的抗風險能力與融資需求，如何根據自身實情來確定融資方式，優化融資結構，規避融資風險成為融資決策的核心內容。例如房地產企業在業績表現良好等等的條件下可以考慮債券融資和私募融資，但是利用這些融資模式有一定的要求，企業應當謹慎權衡。

2.房地產企業應提高資產資本周轉率和利用效率

資本周轉率和利用效率，尤其是被很多企業忽視的提高資金周轉率方面，對降低融資成本和融資風險有著十分重要的作用。企業資金（包括固定資金和流動資金）在生產經營過程中不間斷地循環周轉，從而使企業取得銷售收入。加快資金周轉本身就是一種變相的融資模式，這也大大降低了企業運營融資的風險系數，從而實現增強資產流動性，分散風險的目的。

3.完善房地產信用評級體系

有效的信用評級制度是地產金融發展的重要前提和保障。應該加強信用控制，將企業和個人的借貸還貸行為建立長期的信用記錄，建立對失信企業和個人的懲罰機制，建立完善的社會監督網絡，逐步建立健全與金融市場配套的信用評級制度，為房地產融資渠道的多元化運行和發展奠定牢固的基石。

4.提高企業自身實力，增強企業融資能力

房地產業融資渠道多元化必須通過房地產企業、政府和金融機構的多方協調努力才能實現。房地產企業要想具備更強的融資實力就必須誠信經營將自身的綜合競爭力不斷提高。隨著市場的高速發展告訴我們房地產業發展的關鍵在于企業的市場競爭力。企業如何走上專業化、品牌化、規模化的道路是擺在地產企業面前最迫切的問題。因為只有企業做大做強了才能降低成本、獲得土地、提高市場份額，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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[關鍵詞] 房地產 融資 渠道

房地產企業由于工程項目開發的需要耗費的時間較長,加之資金占有和使用量巨大,除非其經濟實力十分雄厚,否則很難不依靠融資來進行項目開發。并且在市場經濟條件下,單純依靠自有資金進行項目開發的辦法也是違背市場競爭規律的,對于房地產企業的健康發展企業價值最大化目標的實現都沒有好處,可見房地產企業進行融資活動是十分必要的。從目前房地產企業的實際情況來看,大多數企業進行項目開發都需要對外大量融資,因此,對于融資渠道的把握對于企業整體的生產經營和發展就顯得尤為重要。

一、房地產企業的融資渠道分析

房地產業作為資金密集型產業,其融資活動對企業生產和發展具有至關重要的意義。目前,房地產企業主要還可以通過以下幾類融資渠道來進行融資活動。

1.房地產信托投資

房地產信托投資是基于商業信托組織形式,它是通過聚集多個投資者的資金,來收購和持有房地產或者為房地產項目進行融資的一種投資方式。現階段我國的信托產品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對房地產項目投資,另一種是債權融資。信托投資公司直接投資方式主要適用于一些自有資金不足35%的房地產企業,信托投資公司通常以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到要求,而信托投資公司作為股東獲得投資回報。對于資金相對緊張的房地產企業來說,信托投資公司通常以一次性購買其部分資產的方式向其提供后續開發資金,并且在房地產開發項目銷售款回籠以后實施再購回。房地產信托投資主要針對一些自有資金已達到較高水平的企業,這類企業往往是因政策、市場等原因導致其面臨短期資金困難,在這種情況下,信托公司向房地產企業提供一筆定向征信貸款,使其能夠快速彌補資金缺口,繼續進行項目開發。

從信托資金的使用情況來看,其已經成為了我國房地產行業一項新型的融資渠道,特別是在銀行信貸緊縮的政策環境下,房地產投資信托對于我國房地產企業的生存和發展尤為重要,但是目前國家對于信托產品的限制還比較多,這在一定程度上影響了房地產信托的發展速度和質量,并且也在一定程度上促使房地產企業去尋求其他的融資渠道。

2.企業上市融資

通過上市來融資是房地產企業一個較為有效的融資渠道。企業上市之后不僅可以有效化解金融風險,還可以在很大程度上降低項目的融資成本。但是,國家處于對金融體系安全性的考慮,對房地產企業上市的審批十分嚴格。而從房地產行業的整體情況來看,短期內大多數房地產企業還不具備上市資格,因此利用上市進行融資的方式還難以在房地產行業廣泛應用。

3.房地產基金融資

隨著國家對房地產業宏觀調控政策的實施,當前很多房地產企業都面臨巨大的資金壓力,在這種情況下,很多海外房地產投資基金進入了中國市場,為房地產企業提供了又一新型的融資渠道,目前,摩根士丹利、盛陽地產基金等國際地產基金都已進入我國房地產市場。海外房地產基金的進駐對于我國房地產行業是具有一定好處的。基金投資主要有兩種基本形式:一類是股權投資形式,即基金直接注入房地產項目進行投資,待項目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利潤。另一類是債權基金,即基金將資金借給房地產企業用于開發,帶項目建成之后,如期向借方收回債權。從目前情況來看,無論采取哪一種方式進行融資都對房地產企業具有很大的好處。一方面,房地產基金可以有效緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,促進房地產市場的持續健康發展。另一方面,多種融資渠道能夠有效分散金融體系的風險。但是不可否認的是,目前海外房產基金在我國發展還存在一定的障礙,要使得充分發揮作用還有待時日。

二、房地產企業融資中存在的問題

近年來,雖然我國房地產融資渠道不斷多樣化,企業整體融資能力有所增強,但是在實踐中還存在一定的問題有待改進和完善。相關資料顯示,目前我國房地產行業的投資渠道整體來看還較為單一,過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在,加之一些地方市場監管不利,很多房地產企業盲目擴張,長此以往,將對整個金融體系的穩定性構成巨大的威脅。目前,我國房地產企業在融資方面主要存在以下幾個方面的問題:第一,房地產企業對于風險缺乏預期。目前,我國房地產企業大多對經營風險缺乏足夠的預期,很多企業依靠短期貸款來進行長期投資使企業資金鏈條薄弱,極易出現資金短缺問題。第二,我國房地產資金從來源上來說過于依賴商業銀行,從融資方式上來看也較為單一,這嚴重加大了銀行方面需要承擔的風險。第三,從銀行方面來看,很多銀行看好房地產市場,而盲目房貸給房地產企業,很多中小銀行一再降低貸款標準,這嚴重加大了銀行的貸款回收風險。

三、拓寬房地產企業融資渠道的對策

1.完善房地產融資相關法律法規

近年來,隨著我國金融法規體系度不斷完善和住房市場不斷規范,房地產企業所處的金融制度環境已經大為改觀。但是國家鑒于房地產行業的高風險性,對于房地產融資的宏觀調控政策還較為嚴格,對許多金融產品的引入都采取較為保守的態度,這就導致很多房地產融資相關的政策還沒有完善起來。如,對于房地產投資基金、債券融資的法律法規就很不完善,融資過程中的很多細節問題都沒有在法律法規中予以規定,這在很大程度上影響了房地產融資渠道的拓寬和創新,因此,未來我國有必要不斷完善房地產融資法律制度體系,以法律的形式規范好房地產企業的融資活動,在為房地產企業提供充足的項目開發資金的同時最大限度的降低金融風險,確保整個行業的持續穩定發展。

2.靈活運用多種金融工具進行融資

上文我們已經提過,融資渠道相對單一是影響我國房地產行業發展的重要因素之一。由于地產行業在項目開發上的特殊性,巨大的資金需求使其與金融體系保持著很強的依賴性,在這種情況下,由自有資金和銀行貸款構成的融資組合式我國大多數房地產企業的融資形態。但是國家處于對宏觀經濟調控的考慮,銀行貸款門檻相對較高,房地產企業很難順利從銀行獲得足量的資金用于項目開發。在這種大環境下,房地產企業必須不斷拓寬融資渠道,根據企業自身特點,采用更為靈活多樣的融資方式,選擇多種融資方法。如,企業可以根據自身資金狀況和項目資金需求情況自主選擇多種融資方式。具體的可以采用自有資金和銀行貸款相結合、自有資金和機構投資相結合、自有資金與基金相結合等方式來進行融資,通過運用多種金融工具,能夠充分利用房地產企業自身的優勢,利用好外部各類資金更好的為企業項目開發服務,在確保企業融資計劃順利進行的基礎上最大限度的降低企業自身的融資風險。

3.住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為標的資產,并以其產生的現金流作為擔保,通過發行證券的方式將資產出售給機構投資者的融資活動。實施住房抵押貸款證券化對于房地產項目開發各方來說都具有積極的意義。首先,購房者可以通過購買有價證券來實現對房地產的保值。根據經濟學原理,實行住房抵押貸款證券化有利于盤活大量長期性住房貸款資產,提高資產的流動性,進一步為房地產企業提供充足的資金來源。其次,住房抵押貸款證券化有利于將商業銀行的風險分散到多家機構和投資者身上,從而能夠有效的降低金融風險,提高金融體系的穩定性。從目前的情況來看,我國政府對于個人及機構投資者介入抵押貸款二級市場還有諸多限制,但是隨著房地產市場日趨成熟,國家必然會根據市場情況適當放寬政策,到那時房地產企業進行融資將更為便捷和安全。

4.在房地產行業引入瑞茨模式

實踐證明,單純靠財政和銀行貸款來發展房地產業是不現實的,房地產業所需的大量資金應更多的利用金融手段來籌集,我國可以借鑒國外經驗,引入瑞茨的辦法來收購和經營廉租房。瑞茨的基本模式類似于個人出資購買房產來出租賺取租金,不過不同的是它是由社會公眾集結起來的,通常購買的是個人無力購買的大型住宅區,然后通過出租在實現住宅在社會上的流通。目前,韓國、日本、馬來西亞等地都已在房地產行業引入了這種模式。我國目前還沒有正常采用這種模式,因為政府考慮到該種方式會在一定程度上影響樓市的價格,對房價產生進一步的推高作用。但是如果靈活的引入這種方式,對于房地產行業來說還是十分可行的。

參考文獻:

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關鍵詞：房地產開發貸款；資金平衡；風險防范

中圖分類號：F832．45 文獻標識碼：A 文章編號：1003－9031（2006）09－0066－03

市場經濟改革深化后，商業銀行預算約束加強，必須將風險識別和控制焦點從借款人特征擴展到借款人與市場并重，才能滿足日益嚴峻的競爭形勢的要求。這種轉變意味著，商業銀行不能夠僅僅從債權人角度孤立的考慮如何保障債權安全，而要從借款人角度出發，綜合、整體的考慮整個投資過程是否可行、可能存在的主要風險因素是什么、如何規避等問題。只有借款人投資達到期望的效果、銀行的債權才能得到根本保障。[1]

借款人的投資過程就是將自有資金和債務資金投資形成固定資產后通過生產的產品實現銷售后回流資金補償投資的過程。該過程涉及到借款人資金籌措、融資安排、投資計劃、生產管理、市場銷售、負債償還和利潤分配等資金過程。這一過程要求現金流入和流出必須保持平衡。在銀行貸款參與資金循環過程后，凡是可能減少現金流入和增加現金流出的因素都可能成為銀行的風險因素，需要進行準確揭示、提前控制。本文以房地產開發投資為例，從項目資金平衡角度考察投資過程中資金流動特點，通過分析影響項目資金流的各種因素來識別風險、測量風險和控制風險，并評價房地產開發貸款風險控制中可能存在的問題和對策。

一、房地產開發投資的資金平衡

1．房地產開發投資的資金運行。房地產開發投資過程按照房屋形象進度可以分為三個階段，即建設準備期、建設期和現房銷售期。在建設準備期，開發商通過招、拍、掛等方式購置土地、進行土地平整、工程設計、工程招標和市政報建等工程前期準備，所需資金主要來源于開發商自有資金。在房屋建設期，投資支出的主要是工程費用和相關稅費；由于商品房開發采取的預售制度，這一階段的資金來源可以分為自有資金、銀行開發貸款和預售收入三部分。房屋竣工結算后進入現房銷售階段，投資支出主要是當期經營成本、相關稅費、貸款本金償還和凈利潤分配，所需資金來源于銷售收入（見圖1）。房地產項目開發投資的建設準備期、建設期和現房銷售期必須保持資金平衡。

2．考慮資金時間價值后的投資資金整體平衡。考慮經營期和貼現率后，以通過項目財務凈現值來反映房地產開發投資資金的整體平衡。上述三個階段的資金平衡都能夠通過凈現值的公式來衡量：

NPV＝∑（CIi－COi）／（1＋r）ii＝1、2、3、．．．、n

其中，CIi是現金流入，COi是投資過程第i期的現金流出，r是貼現率，i是開發經營期。

（1）建設準備期的資產平衡：CI＝F（E，L，R）

房地產開發投資的現金流入是自有資金E，銀行貸款L和銷售轉投入R的函數。其中，自有資金來源于前期存貨銷售凈利潤、固定資產折舊、長期費用攤銷和股東追加投入等，是企業前期經營成果和股東信心的綜合反映，屬于內生變量。銀行貸款是銀行對借款人和項目的綜合評價后發放的，屬于外生變量。銷售轉投入取決于市場價格、消費者付款方式等因素，也是外生變量。

（2）建設期和銷售期的資產平衡：CO＝G（I，T，c L e）

房地產開發投資的現金流出主要是投資I、稅費T、經營成本c、貸款L和股東收益e的函數。其中，投資、經營成本和股東收益是可控的內生變量，稅費T和貸款償還L是剛性支出，屬于外生變量。

需說明的是，貼現率r是股東預期收益、貸款利率、風險升水等因素的綜合體現，還受市場競爭程度、政策環境等因素影響。

二、影響房地產開發投資資金平衡的主要風險因素

影響房地產開發投資資金平衡的風險因素可以分為減少資金流入的風險因素和增加資金流出的風險因素。一般采用的方法是分析影響項目投資資金平衡的各種因素變動對項目凈現金流量的影響程度，找到敏感性因素后再研究規避風險的具體措施。當前房地產開發投資中常見的風險因素主要是：

1．市場風險。房地產市場的價格是決定項目資金流入的決定性因素，工程投資和償債資金主要依賴銷售收入帶來的現金流入，因此，市場風險是房地產開發貸款面臨的主要風險。房地產市場風險可以分為企業個體性風險、系統性風險和區域性風險。Allen和Gorton1991證明了理性投資者與資產管理者之間的問題會產生資產泡沫。Allen等（1993）指出資產市場的信息不對稱會使價格操縱成為可能，并最終導致資產的價格泡沫。房地產市場的系統性風險主要是由于經濟周期、信貸、國際資本流動等宏觀經濟因素造成的。袁志剛等（2003）通過一個具有理性預期的購房者、地產商和銀行的房地產市場局部均衡模型，分析了房地產市場的均衡價格存在理性泡沫的條件和程度，以及導致泡沫破裂的相應條件。關于區域性市場風險，王維安等（2005）對存在地區經濟差異的房地產市場區域風險產生和擴散機制進行了描述，認為通常在經濟欠發達地區，房地產開發商對土地價格的炒作和居民對房地產價格的升值預期是導致房地產市場區域性風險的重要原因。[2]

2．項目資本金籌集風險。股東新增貨幣資金投入也是項目資本金的重要來源。為了彌補企業現有資金不足，借款人可能要引入新股東投入項目資本金。部分開發商為了獲得稅前抵減費用的優惠，不在實收資本中核算新增項目資本金、而是在“其他應付款”或“資本公積”科目核算。因此，對新投資者投入的資本金，銀行除了要審核投入資本形式和到位情況，還要其在借款人財務報表中的核算形式。

3．經營風險。房地產開發項目自籌資金主要來源于借款人前期經營凈收益形成的自我積累投入。房地產開發企業的主營業務收入是住宅、商鋪和車庫等存貨租售，在抵償成本、稅費后形成的凈現金流量能夠用來進行新的投資。應當重點考察借款人前期項目銷售情況，凡是能夠影響到企業存貨銷售的各種因素都可能成為影響資金流入的風險因素。如果借款人前期存貨余額較大、銷售期較長，應當進一步分析其存貨的構成，找到存貨銷售緩慢的原因。通常認為，存貨中大戶型住宅銷售緩慢可能是定價過高、當地購買力有限等原因；商鋪銷售不暢多是因為當地商業氛圍尚未形成等原因造成的。借款人前期存貨銷售不理想既占用了原有投入自有資金又影響到對新項目的資本金籌集能力。

4．土地購置風險。由于政府壟斷國有土地使用權轉讓的一級市場，借款人只能通過招、拍、掛方式獲得國有土地使用權。所有關于土地轉讓的制度、政策、稅費等變化都可能導致土地購置成本上升，將直接增加土地成本資金支出。為了保障項目用地，開發商一般要提前進行土地購置，待條件成熟后進行開發。銀行要關注企業的土地購置計劃，如果企業在貸款期內頻繁購置土地，將占用經營活動產生的現金凈流量，形成現金流出剛性壓力，相應減少了償債資金。

5．財務風險。房地產開發企業一般采用開發、建設和物業管理一體化的經營模式。這種經營模式造成開發企業和建筑商等企業存在密切的關聯方關系。各關聯方之間能夠通過頻繁的股權轉換、資產交易、往來賬款及等關聯方交易轉移成本和利潤。部分實行集團開發管理的公司還對各下屬公司實行統一對外融資、集中財務管理等方式在集團內部調控資金。銀行對于這類關聯方交易很難監控，難以保證項目資金的封閉運行，存在資金監管風險。

6．貸款方式風險。房地產開發商一般通過項目土地和在建工程為開發貸款提供抵押擔保。這種抵押方式存在法律瑕疵，必要時難以執行擔保、可能影響第二還款來源的穩定性。首先，由于土地使用權是與其地上附著物的權利一并轉移的，當項目實現銷售后，房屋所有權將從開發商轉移到消費者，消費者所購房屋對應的土地使用權也轉移給消費者所有，造成抵押物懸空。其次，相關法律規定，開發商在未付清建筑房工程款時，建筑商對在建工程形成的債權優于銀行的抵押權利。銀行只能在建筑商工程款付清的情況下才可能處置抵押物，存在較大不確定性。

7．償債風險。開發商一般采取滾動開發的方式進行運作，如果開發商前期項目銷售不暢，前期開發貸款不能按期償還，而開發商償債資金主要依靠新項目銷售收入。原項目貸款等負債造成借款人償債時間集中、償債壓力加大，可能影響新項目貸款按期償還。

三、在風險控制前提下提高房地產貸款使用效率的對策

考察房地產企業投資資金平衡過程說明，在準確識別投資風險后提高風險控制水平，就能夠提高房地產貸款的使用效率。

1．選擇貸款進入時間。項目前期土地購置、拆遷安置、場地平整和報建等工作涉及面廣、資金要求集中，風險較大，在基本建設條件尚不具備的情況下銀行貸款不宜過早進入。為提高市場效率，可以提前了解借款人融資需求，跟蹤項目進展情況，進入投資循環。

2．關注行業政策變化。政府行業調控政策是系統性風險的重要來源。要密切關注政府主管部門和各地方政府出臺的行業政策，及時調整貸款風險控制重點。政府政策主要從土地供應、施工規劃、利率水平、信貸政策和稅費政策等方面調節房地產市場價格。由于政策調節具有時滯性、動態性等特點，銀行要關注政府部分的房地產市場價格等方面變動情況的信息，分析市場價格各影響因素，及時調整貸款投放節奏。

3．提高市場風險識別能力。市場價格變化是市場風險的主要來源，銀行要分析反映房地產價格需求的指標，如當地經濟發展水平、人口數量和年齡構成概況、人均可支配收入情況和近年來房地產銷售面積和銷售收入的變化情況；反映供給水平的因素，如房地產投資規模變動情況、施工和竣工面積、空置面積變化情況等。

4．做好貸款封閉運行管理。設定還貸資金專戶，對貸款使用和償還進行封閉管理、專款專用。關注借款人的關聯方交易情況，督促其規范財務管理和會計核算，及時充分披露經營信息，防止借款人挪用項目開發貸款資金。

5．設置合法、有效、足值抵押。銀行應當關注項目土地權證的真實合法性、建筑工程付款等合同執行情況以及項目土地等權利是否已設為其他債務抵押等情況。由于房地產項目土地和在建工程抵押存在法律瑕疵，還應尋找非本項目土地和在建工程為開發貸款提供合法有效足值擔保；對借款人提供的抵押物依法進行實地審查并進行相關抵押登記，確保第二還款來源。

參考文獻：

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