序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景

1.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱

1.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位

1.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據(jù)與原則

1.2.1 編制依據(jù)

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

1.3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)

1.3.4 建設(shè)總投資及資金籌措

1.3.5 投資計(jì)劃與還款計(jì)劃

1.3.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

1.3.7 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評論

1.3.8 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論

1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

1.5 結(jié)論及建議

1.5.1 專家意見與結(jié)論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景

2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況

2.2.1 已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果

2.2.2 試驗(yàn)試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析與預(yù)測

3.1 市場調(diào)查

3.1.1 擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

3.1.5 產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

3.1.6 國外市場調(diào)查

3.2 市場預(yù)測

3.2.1 國內(nèi)市場需求預(yù)測

3.2.2 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

3.2.3 價(jià)格預(yù)測

3.3 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營銷戰(zhàn)略

4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

4.1.1 產(chǎn)品方案

4.1.2 建設(shè)規(guī)模

4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

4.2 市場推銷戰(zhàn)略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價(jià)格制度

4.2.4 產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測

第五章 建設(shè)條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)

5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料

5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施

5.2.3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案

6.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目組成

6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案

6.2.1 技術(shù)來源途徑

6.2.2 生產(chǎn)方法

6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程

6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)

6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案

6.3 總平面布置和運(yùn)輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內(nèi)外運(yùn)輸方案

6.3.3 倉儲(chǔ)方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價(jià)估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動(dòng)力及公用工程

6.5.3 地震設(shè)防

6.5.4 生活福利設(shè)施

第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節(jié)能措施分析

8.2.1土地資源節(jié)約措施

8.2.2水資源節(jié)約措施

8.2.3電能源節(jié)約措施

第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件

9.1 主要原材料供應(yīng)

9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度與管理

10.1 工程建設(shè)管理

10.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃

10.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)

第十一章 環(huán)境影響評價(jià)

11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

11.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物

11.1.4 自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;

11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;

11.1.8 交通運(yùn)輸情況;

11.1.9 其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。

11.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

11.4 治理環(huán)境的方案

11.4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

11.4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

11.4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目對周圍自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化

11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議

11.6 環(huán)境保護(hù)投資估算

11.7 環(huán)境影響評論結(jié)論

第十二章 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

12.3 勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

12.4 消防措施和設(shè)施方案建議

第十三章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員

13.1 企業(yè)組織

13.1.1 企業(yè)組織形式

13.1.2 企業(yè)工作制度

13.2 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

13.2.1 勞動(dòng)定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算

14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額

14.1.2 流動(dòng)資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案

14.3 投資使用計(jì)劃

14.3.1 投資使用計(jì)劃

14.3.2 借款償還計(jì)劃

第十五章 財(cái)務(wù)與敏感性分析

15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

15.1.1 生產(chǎn)總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財(cái)務(wù)評價(jià)

15.3 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)

15.4 不確定性分析

15.5 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

15.5.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目對國家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響。

15.5.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性;

15.5.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析

16.1 風(fēng)險(xiǎn)影響因素

16.1.1 可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

16.1.2 主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

16.2 風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施

16.2.1 風(fēng)險(xiǎn)影響程度評價(jià)

16.2.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

17.2 對主要的對比方案進(jìn)行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。

篇(2)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過程控制

中圖分類號(hào):F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、引言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷階段對項(xiàng)目運(yùn)營周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系

建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營各階段均有發(fā)生,但對應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。

三、實(shí)現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應(yīng)開發(fā)運(yùn)營流程的過程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

施工和營銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項(xiàng)目投資過程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營周期。

3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。

項(xiàng)目后評價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評價(jià),它通過對項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過去同類項(xiàng)目的后評價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

(作者單位:1,2.南陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)

主要參考文獻(xiàn):

[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京:計(jì)劃出版社,2009.

篇(3)

房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項(xiàng)目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。

1、概念策劃模式

2、賣點(diǎn)群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵

（1）土地價(jià)值研判

（2）概念設(shè)計(jì)

（3）視覺設(shè)計(jì)

（4）營銷策劃

（5）市場推廣、媒體組合

（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制

（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)

（8）品牌培植與運(yùn)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇與論證

──房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法

一、對房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證認(rèn)識(shí)的誤區(qū)

誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化

誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化

誤區(qū)三：房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證的形式化

以上認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項(xiàng)目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁?xiàng)工作簡單行事，令項(xiàng)目草率上馬，以致項(xiàng)目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計(jì)脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運(yùn)計(jì)劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項(xiàng)目是難以成功的。

二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識(shí)項(xiàng)目選擇與論證的重要性

1、房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)；

(2)由于開發(fā)周期長，開發(fā)者需要預(yù)計(jì)市場變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)程度；

(3)開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險(xiǎn)的能力與限度。

一項(xiàng)成功的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報(bào)，但一個(gè)疏忽、些徽延誤，會(huì)令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開局的好壞是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項(xiàng)目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。

(2)項(xiàng)目選址不當(dāng)，前期市場定位與建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤的項(xiàng)目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。

(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)；

(2)同一地塊不同時(shí)期，不同的開發(fā)方式會(huì)產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。

因此，缺乏前期對項(xiàng)目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對發(fā)展項(xiàng)目有勝的把握。

4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時(shí)序性。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從實(shí)務(wù)上來講具有很強(qiáng)的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計(jì)劃工作，見步行步，會(huì)造成入手容易，實(shí)施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項(xiàng)目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和步驟

1、概念：項(xiàng)目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。

2、項(xiàng)目選擇的步驟：

a、廣泛尋找投資項(xiàng)目

b、精心篩選投資項(xiàng)目

c、對重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)性研究（初步可行性研究）

d、項(xiàng)目投資談判

e、詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）

f、公司的決策與實(shí)施

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）

1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證是在項(xiàng)目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運(yùn)用已有的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的評價(jià)方法，尋找到項(xiàng)目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項(xiàng)目的實(shí)施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。

2、項(xiàng)目論證的階段性

(1)項(xiàng)目投資開發(fā)的機(jī)會(huì)性論證

指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗(yàn)為主，按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其開發(fā)的市場機(jī)會(huì)、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究論證。

(2)項(xiàng)目投資開發(fā)的詳細(xì)論證

指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對項(xiàng)目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項(xiàng)工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。

3、項(xiàng)目論證要解決的問題

(1)立項(xiàng)時(shí)的宏觀環(huán)境是怎樣的

主要了解項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦浴L(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。

(2)立項(xiàng)時(shí)的微觀環(huán)境是怎樣的

了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項(xiàng)目的基本條件與建設(shè)條件、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)要求，項(xiàng)目參與各方的狀況與優(yōu)勢。

(3)項(xiàng)目的市場定位分析

包括市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，市場定位三個(gè)方面，這是論證的重點(diǎn)，關(guān)鍵是要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目的在市場上的競爭地位。

(4)初步確定項(xiàng)目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項(xiàng)目開發(fā)提建議。

(5)項(xiàng)目開發(fā)分期與樓價(jià)的初步設(shè)定，項(xiàng)目投資與效益測定

(6)項(xiàng)目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。

五、項(xiàng)目選擇與論證要注意的問題

1、營銷與規(guī)劃設(shè)計(jì)必須前期介入，強(qiáng)調(diào)市場為先導(dǎo)的同時(shí)又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。

2、項(xiàng)目定位以市場調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升。

3、項(xiàng)目的客觀市場條件與研件因素是項(xiàng)目前期決策的基礎(chǔ)。

4、開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項(xiàng)目后期成敗的關(guān)鍵。

5、既要借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，又要從失敗的項(xiàng)目中尋找到教訓(xùn)。

六、房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的工作理念簡介

房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的工作理念

1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策

2、對客戶的適應(yīng)性：滿足需求引導(dǎo)需求發(fā)掘需求

3、服務(wù)的目標(biāo)：

(1)建立能夠達(dá)致利潤最大化的發(fā)展模式

(2)建立資金運(yùn)用的最優(yōu)化策劃方案

七、最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究過程參與營銷培訓(xùn)與監(jiān)測）

八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：

1、項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值評估；

2、項(xiàng)目地塊的開發(fā)價(jià)值評估；

3、重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析；

4、微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細(xì)分市場和區(qū)域市場）；

5、項(xiàng)目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開發(fā)模式的選取（細(xì)分市場的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比）；

7、市場定位（基于消費(fèi)者搜索之上的營銷策劃方案）；

8、物業(yè)管理的要求；

9、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的要求與評估；

10、成本效益分析；

11、風(fēng)險(xiǎn)分析。

篇(4)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)； 投資項(xiàng)目； 經(jīng)濟(jì)評價(jià)

本文對目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)評價(jià)中出現(xiàn)的過于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素及經(jīng)費(fèi)不足等一些問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。

一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的問題

（一）經(jīng)濟(jì)評價(jià)具有主觀性

在開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)商將之前失敗的項(xiàng)目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負(fù)面因素進(jìn)行可行性方案的實(shí)施，有些施工項(xiàng)目沒有做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和周密的分析工作就開展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，浪費(fèi)了人力、物力、財(cái)力及土地資源。

（二）缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評估

經(jīng)濟(jì)評價(jià)中最重要的是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估工作，要求使用科學(xué)的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點(diǎn)，同時(shí)評估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過一段時(shí)間市場調(diào)研的經(jīng)濟(jì)專家、有過投資預(yù)算的工程師或財(cái)務(wù)人員，實(shí)行過市場推廣的營銷專家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)中卻不是以上那些人在主持開展，評價(jià)人員不具備高度的責(zé)任心，在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的能力。甚至以沒有經(jīng)過市場分析、財(cái)務(wù)分析、資本運(yùn)作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項(xiàng)目，對項(xiàng)目資金的運(yùn)作造成一定風(fēng)險(xiǎn)[1]。

（三）缺乏市場分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進(jìn)行評價(jià)，要通過大量的實(shí)際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟(jì)評價(jià)理解為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場為前提進(jìn)行調(diào)研的重要，要在項(xiàng)目實(shí)施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場環(huán)境的問題進(jìn)行分析。

（四）忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素

大多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商都將眼光瞄準(zhǔn)投資回報(bào)率和盈利能力，在其進(jìn)行細(xì)致的分析，而在項(xiàng)目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中導(dǎo)致項(xiàng)目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）經(jīng)費(fèi)不足

我國房地產(chǎn)過于依靠經(jīng)驗(yàn)主義，在決策中植入大量的主觀意識(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)的認(rèn)識(shí)不夠充分，在實(shí)際項(xiàng)目的開展中時(shí)常由于經(jīng)費(fèi)不足而不得不縮減財(cái)力，在一定層度上抑制了評價(jià)方案的科學(xué)性與高效性。

二、對策與建議

（一）改變觀念，增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重視

經(jīng)濟(jì)評價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與實(shí)行中是一項(xiàng)十分重要的決策報(bào)告。要在意識(shí)形態(tài)上充分的承認(rèn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要，如果想在評估報(bào)告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項(xiàng)目的進(jìn)行就必須加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重視，無論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實(shí)可行的方案，落實(shí)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的工作進(jìn)程。同時(shí)，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟(jì)評價(jià)的正常運(yùn)行[2]。

（二）完善評價(jià)體系

使評價(jià)體系走向規(guī)范化，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作出規(guī)范，合理利用財(cái)務(wù)手段分析評價(jià)指標(biāo)，在財(cái)務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行明確清晰，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的可行性進(jìn)行完善其評價(jià)體系，使用綜合的評價(jià)方法將運(yùn)營角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟(jì)角度衡量項(xiàng)目對區(qū)域的貢獻(xiàn)，使得到完善的評價(jià)體系使經(jīng)濟(jì)評價(jià)更具有合理有效性。

（三）規(guī)范經(jīng)濟(jì)評價(jià)市場

國家對建設(shè)部門要加強(qiáng)管理與引導(dǎo)，通過可行性的研究工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)專業(yè)市場的培育，優(yōu)化市場環(huán)境，還可以號(hào)召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟(jì)學(xué)專家，營銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟(jì)評價(jià)得到應(yīng)有的客觀準(zhǔn)確性[3]。

（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)

適應(yīng)時(shí)代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時(shí)俱進(jìn)，在不斷的學(xué)習(xí)與進(jìn)步中對經(jīng)濟(jì)評價(jià)作出一份貢獻(xiàn)，通過提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟(jì)評價(jià)的結(jié)果更加準(zhǔn)確、更加高效，從業(yè)人員要時(shí)刻擁有使命感，要時(shí)刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢。

（五）市場調(diào)查的作用

經(jīng)濟(jì)評價(jià)是重要的投資依據(jù)，所以這就對經(jīng)濟(jì)評價(jià)有了更高的要求，必須進(jìn)行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過后才能作出項(xiàng)目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過實(shí)踐，要進(jìn)行大量的調(diào)查通過走訪的形式，通過實(shí)踐獲得可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)，利用準(zhǔn)確的信息進(jìn)行周密的分析，再加之對分析后的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理才可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)具有較高的準(zhǔn)確性，才能從根源上對投資項(xiàng)目的擬建有實(shí)現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（六）加大再評估力度

要將經(jīng)濟(jì)評價(jià)與經(jīng)濟(jì)評估相結(jié)合，通過專家對經(jīng)濟(jì)評價(jià)實(shí)行驗(yàn)證，將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的評估意見共同權(quán)衡，要對專家的評論總結(jié)不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強(qiáng)決策的科學(xué)性。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作，對提高其經(jīng)濟(jì)效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對房地產(chǎn)進(jìn)行審批的依據(jù)，同時(shí)對金融機(jī)構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚荷婷.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)研究[D].安徽建筑大學(xué)，2015.

[2]吳雪峰.我國房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)存在的問題與對策分析[J].商，2013（15）： 238+235.

篇(5)

【關(guān)鍵詞】眾籌，房地產(chǎn)眾籌，互聯(lián)網(wǎng)金融

一、房地產(chǎn)眾籌概念及基本模式

（一）房地產(chǎn)眾籌是一個(gè)新興的電子商務(wù)模式。房地產(chǎn)眾籌是基于互聯(lián)網(wǎng)金融中“眾籌”發(fā)展而來的新理念。眾籌是指在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個(gè)有特定意義的項(xiàng)目。其基本模式是項(xiàng)目發(fā)起者在網(wǎng)站上展示項(xiàng)目，投資者則根據(jù)相關(guān)信息選擇投資項(xiàng)目。而房地產(chǎn)眾籌則是眾籌的一個(gè)細(xì)分市場，指一群人通過 Internet 為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目或者創(chuàng)意提供資金支持從而取代諸如銀行、風(fēng)投、天使投資這類公認(rèn)的融資實(shí)體或個(gè)人。

（二）房地產(chǎn)眾籌基本模式

目前，房地產(chǎn)眾籌處于起步階段，發(fā)展中的模式主要有以下四種：投資理財(cái)型;營銷推廣型;合作建房性;合作購房型。

1.投資理財(cái)型。主要指投資者在互聯(lián)網(wǎng)第三方平臺(tái)上瀏覽交易市場的相關(guān)信息，確定投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將資金打入第三方平臺(tái)，第三方平臺(tái)再將資金轉(zhuǎn)給由信托公司審核通過的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在項(xiàng)目資金籌集到位后，投資者自此開始將會(huì)經(jīng)常受到有關(guān)投資項(xiàng)目進(jìn)展情況的最新消息。

2.營銷推廣型。房地產(chǎn)商聯(lián)合知名的房產(chǎn)信息平臺(tái)已經(jīng)完工樓盤的眾籌信息。眾多投資者可以以較低的價(jià)格聯(lián)合購買特定優(yōu)惠的房產(chǎn)。籌資時(shí)，較低的價(jià)格迅速吸引購房者的目光，帶來一定轟動(dòng)效應(yīng)，為房地產(chǎn)商樓盤的推廣起到推動(dòng)作用。

3.合作建房型。在該模式目前只在微信平臺(tái)初步發(fā)展。由一名或多名資深房地產(chǎn)行業(yè)人員發(fā)起。具體流程如下：申請人先遞交申請表，通過審核后，交納100元訂金即可進(jìn)入購房微信群，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、戶型、價(jià)格等，全部通過微信群成員商議決定。打造別具一格的建筑裝修風(fēng)格。

4.合作購房型。發(fā)起者通過此模式籌集資金，來購買相關(guān)地產(chǎn)，滿足自住的需求。合作購房型的房地產(chǎn)眾籌主要是指個(gè)人通過眾籌平臺(tái)向若干出資者借款。 這一過程中，平臺(tái)的作用是多樣的。 一些平臺(tái)起到中間人的作用;一些平臺(tái)還擔(dān)當(dāng)還款的責(zé)任。 相比于銀行眾多的審批程序和高額的還貸利息，發(fā)起者可以利用眾籌平臺(tái)立刻獲取所需資金，貸款利息相對較低。而借款人的小額借款也可以獲取較高的借款利息。平臺(tái)將二者的需求結(jié)合，達(dá)到互惠共贏的目的。

從目前的發(fā)展情況來看，投資理財(cái)型的房地產(chǎn)眾籌模式發(fā)展較好，市場上存在成功的案例，已經(jīng)得到消費(fèi)者的認(rèn)可，為消費(fèi)者帶來了實(shí)際的收益。其他幾種模式尚處于探索階段，模式的成功運(yùn)作還要等待市場的檢驗(yàn)。

二、關(guān)于房地產(chǎn)眾籌分析及建議

（一）發(fā)展優(yōu)勢

1.門檻低，面向普通大眾。互聯(lián)網(wǎng)金融最大的特點(diǎn)就是降低了投資的門檻，使普通民眾也可以參與金融理財(cái)?shù)幕顒?dòng)中。房地產(chǎn)眾籌打破地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚資金實(shí)力的傳統(tǒng)，將地產(chǎn)所有權(quán)細(xì)碎零分，面向所在地產(chǎn)項(xiàng)目居民以及社會(huì)出售基于所有權(quán)的股份，籌集公眾的閑置資金，同時(shí)公眾獲得項(xiàng)目盈利和地產(chǎn)升值的紅利。

2.鏈接行業(yè)鏈兩端的需求。房地產(chǎn)眾籌在項(xiàng)目選擇時(shí)就充分考慮投資者的需求，參與投資的居民對于附近建筑更加具有話語權(quán)，建筑更加符合居民的需求。比如：因?yàn)榇鷾系仍颍?0-60歲老人們不愿與子女居住，并且有一定退休金，想要購買適合未來養(yǎng)老的房型。平安好房推出的養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，就是充分考慮老人的需求。

3.較高投資收益率。房地產(chǎn)眾籌充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的長尾效應(yīng)，積少成多，吸取公眾大量的閑置資金，來投資房地產(chǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目。不僅如此，相關(guān)平臺(tái)也繞過了復(fù)雜的地產(chǎn)中介和銀行貸款程序，砍掉了中間傭金和貸款利率等費(fèi)用，讓整個(gè)項(xiàng)目的成本更加低廉。項(xiàng)目實(shí)施過程中考慮投資者需求和建議，成交量上升，為普通大眾帶來較高的投資收益率。

4.公平性、公開性、提高透明度。利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)搭建雙方信息互通的平臺(tái)。籌集資金完成之后，投資者就會(huì)時(shí)刻收到項(xiàng)目開展的信息。眾籌中的資金將會(huì)交由第三方支付機(jī)構(gòu)全程監(jiān)控管理，保障信息公開化，透明化。致使投資者和地產(chǎn)商在收益和損失方面是公平的。

（二）面臨的障礙

1.不動(dòng)產(chǎn)投資的流動(dòng)性較低。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成需要一段時(shí)間，短則幾個(gè)月，長則可能需要幾年時(shí)間。另外，房地產(chǎn)行業(yè)市場容量有限，交易成本較高，造成房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性較差。投資者在投資完成之后，需要相當(dāng)長的周期才能獲取收益。投資時(shí)間變長，投資人可能認(rèn)為存在較大風(fēng)險(xiǎn)或者自身現(xiàn)金需求，而撤去投資。

2.政策、法規(guī)不完善。在中國，由于相關(guān)政策、法規(guī)尚不完善，推進(jìn)中國國內(nèi)首例眾籌買房項(xiàng)目也面臨著一系列爭議。因此，應(yīng)從監(jiān)管上加強(qiáng)眾籌平臺(tái)的消費(fèi)者保護(hù)。美國JOBS法案中對眾籌的界定、關(guān)于保護(hù)投資者利益的相關(guān)規(guī)定都值得中國借鑒。

（三）實(shí)踐應(yīng)用建議

1.投資者：推薦投資人從小額投資開始嘗試，并且多和其他投資人進(jìn)行交流。投資人應(yīng)該確定他們所投資的資金，是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的。并且，在投資項(xiàng)目獲得全部目標(biāo)金額之前，投資人應(yīng)該時(shí)刻注意資金的安全和動(dòng)向。

2.房地產(chǎn)商：首先要提供有投資價(jià)值的項(xiàng)目，才能吸引投資者。其次在項(xiàng)目開展的過程中保證項(xiàng)目信息的公開性，注重透明度。另外，注重良好服務(wù)，不是一味地進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)略。

3.第三方平臺(tái)：建立一套標(biāo)準(zhǔn)來尋找合格投資者和籌資者，并且要有專業(yè)的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)和風(fēng)控團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行篩選。不僅要選擇信譽(yù)較好信托公司進(jìn)行擔(dān)保，還要做出詳細(xì)的數(shù)據(jù)報(bào)告和后期收益分析，保證投資人的收益安全。時(shí)刻關(guān)注國家政策，不要跨越政策紅線。

總的來說，房地產(chǎn)眾籌模式具有良好的商業(yè)前景，未來有極大的發(fā)展空間。在實(shí)際企業(yè)運(yùn)用的過程中，要與市場具體情況相適應(yīng)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與創(chuàng)新，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)眾籌模式的優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]范家琛. 眾籌商業(yè)模式研究[J]. 企業(yè)經(jīng)濟(jì)， 2013， （8）： 72-75.

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法　改革

【中圖分類號(hào)】G　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長足的進(jìn)展，并且已經(jīng)形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越大。而社會(huì)對房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實(shí)際操作能力以提高其就業(yè)率及競爭能力尤顯重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對學(xué)生的實(shí)踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對課程理論的認(rèn)知進(jìn)行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動(dòng)程度被動(dòng)的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、思考及解決問題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對從業(yè)者的要求不但有扎實(shí)的理論知識(shí)，更要有市場調(diào)查的能力、市場細(xì)分及市場定位的能力、實(shí)施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨(dú)立思考的素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達(dá)自己見解的素質(zhì)等等。

經(jīng)驗(yàn)表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽了大都會(huì)在幾天后遺忘，直到考試之前才會(huì)重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點(diǎn)內(nèi)容，臨時(shí)抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時(shí)的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程的教學(xué)改革勢在必行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探

（一）擇本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，模擬實(shí)戰(zhàn)

為了讓學(xué)生切實(shí)提高學(xué)習(xí)興趣，主動(dòng)學(xué)習(xí)，教師需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實(shí)戰(zhàn)的感覺。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達(dá)調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項(xiàng)目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動(dòng)，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對問題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對具體的項(xiàng)目，一切從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場環(huán)境，展開有針對性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會(huì)差。

（二）讓學(xué)生“動(dòng)”起來，在“動(dòng)”中學(xué)

1　動(dòng)口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進(jìn)行市場調(diào)查、需要與合作團(tuán)隊(duì)溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達(dá)能力，而一路從應(yīng)試教育的獨(dú)木橋上走來的學(xué)生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強(qiáng)訓(xùn)練。

一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號(hào)順序，由兩位同學(xué)依次上臺(tái)脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡短評論，時(shí)間一般以1～2分鐘為宜。通過重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達(dá)能力，同時(shí)增加了學(xué)生對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是與房地產(chǎn)市場結(jié)合非常緊密的一門課程，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不熟悉就不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過程必須讓學(xué)生學(xué)會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及國家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問題，增加學(xué)生討論、小組交流的機(jī)會(huì)；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段。可以圍繞一個(gè)具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運(yùn)用已學(xué)的專業(yè)策劃知識(shí)結(jié)合自己的思維對一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學(xué)生上講臺(tái)是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗(yàn)其運(yùn)用課外閱讀、社會(huì)觀察等來分析問題、解決問題的一個(gè)標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識(shí)面，更深地把握教材，更好地對學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場調(diào)研報(bào)告以及其他模塊的作業(yè)、課程實(shí)習(xí)報(bào)告要求均做成PPT上講臺(tái)匯報(bào)。這看似平常的課堂“動(dòng)口”卻在無形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達(dá)能力，也加強(qiáng)了學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。討論過程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時(shí)間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉。可以小組為單位進(jìn)行市場調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進(jìn)行問卷調(diào)查和進(jìn)售樓處對置業(yè)顧問進(jìn)行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團(tuán)隊(duì)協(xié)作等能力。同時(shí)，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識(shí)的扎實(shí)程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達(dá)能力，分析判斷能力。通過一定的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)專業(yè)、愛專業(yè)的積極性，經(jīng)過初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達(dá)、解決問題、應(yīng)變等能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。

2　動(dòng)腦。對于習(xí)慣了被動(dòng)接受知識(shí)的大部分學(xué)生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項(xiàng)。現(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會(huì)了分析問題、解決問題的能力和具有團(tuán)結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來的職場上具有較強(qiáng)的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對問題的解析發(fā)言，然后由老師進(jìn)行歸納總結(jié)。為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會(huì)自覺地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識(shí)來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識(shí)，同時(shí)獲得分析問題，解決問題的能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。

3　動(dòng)手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強(qiáng)的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動(dòng)手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進(jìn)行市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì)、市場調(diào)研報(bào)告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過程是對所學(xué)知識(shí)的應(yīng)用，在這個(gè)過程中不但有利于提高學(xué)生的書面表達(dá)能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強(qiáng)學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時(shí)有什么也沒有學(xué)到的感覺。讓學(xué)生勤于動(dòng)手“做”的同時(shí)，教師也要對于學(xué)生的報(bào)告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點(diǎn)、修改方法及注意事項(xiàng)等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會(huì)修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進(jìn)步。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）注重賞識(shí)激勵(lì)，提高學(xué)生“多動(dòng)”的興趣

心理學(xué)家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強(qiáng)烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵(lì)的環(huán)境中，人往往會(huì)受到負(fù)面信息的左右，對自己做出較低的評價(jià)。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵(lì)，行動(dòng)也會(huì)變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動(dòng)”起來時(shí)，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)步。強(qiáng)化學(xué)生的長處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會(huì)達(dá)到期望的效果。

（二）認(rèn)真設(shè)置討論問題，重在啟發(fā)，及時(shí)引導(dǎo)

課上的動(dòng)口、動(dòng)腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進(jìn)行討論式教學(xué)時(shí)，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問題。如帶學(xué)生對在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對調(diào)研對象進(jìn)行SWOT分析，并對他們現(xiàn)有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實(shí)戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時(shí)教師應(yīng)注意觀察每個(gè)組的討論情況，并及時(shí)地進(jìn)行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個(gè)學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動(dòng)探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點(diǎn)，以充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性、主動(dòng)性。

（三）加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)場地建設(shè)，提供實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)

篇(7)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;限額設(shè)計(jì);造價(jià)控制

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷四大階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營銷階段有一定的重合。作為房地產(chǎn)開發(fā)商而言,要想有效控制投資就應(yīng)從源頭上做起,而控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于實(shí)施前準(zhǔn)備的設(shè)計(jì)階段。一般情況下,設(shè)計(jì)階段對整個(gè)工程造價(jià)的影響程度約為85%以上,對項(xiàng)目總投資的影響程度約為70%以上。如果設(shè)計(jì)時(shí)考慮最多的是設(shè)計(jì)方案的安全性和美觀性,而忽視節(jié)約建設(shè)成本的要求,沒有進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì),就必然導(dǎo)致設(shè)計(jì)保險(xiǎn)系數(shù)偏大、建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)高于市場平均造價(jià)指標(biāo)的結(jié)果,因此必須采取有效措施,從源頭控制,實(shí)施限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)、總概算控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制不合理變更,保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目來源的相對單一性決定了設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)控制更加有效。目前,我國房地產(chǎn)項(xiàng)目除經(jīng)濟(jì)適用住房外,土地的取得大都是通過招拍掛出讓土地,在項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制數(shù)據(jù)會(huì)因招拍掛行為產(chǎn)生的成交價(jià)格的變化而變化,從而使決策階段的預(yù)測數(shù)據(jù)失真而影響項(xiàng)目造價(jià)的真實(shí)性。通過招拍掛取得土地后,土地成本和項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件已經(jīng)基本固定,項(xiàng)目實(shí)質(zhì)已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,限額設(shè)計(jì)成為項(xiàng)目造價(jià)控制的主要手段。

2、“量價(jià)分離”提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)對比分析的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及地域廣泛,地方材料差別較大,即便是標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),造價(jià)的地域差別也很大。目前,工程計(jì)價(jià)由定額計(jì)價(jià)改為清單計(jì)價(jià),計(jì)價(jià)方式的改革也改變了限額設(shè)計(jì)的額度,量的對比使限額設(shè)計(jì)有了更強(qiáng)的可操作性,由單純的限價(jià)設(shè)計(jì)改為限量、限價(jià)設(shè)計(jì),剔除了地材價(jià)差的影響,從而提高限額設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目功能相對簡單化有利于運(yùn)用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行造價(jià)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目無論是住宅、商業(yè)、辦公,使用功能較之大型公共設(shè)施要單一得多,限額目標(biāo)的設(shè)置和分解比較容易,限額設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性和可操作性較其他項(xiàng)目容易滿足。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行造價(jià)控制的方法

1、建立基于業(yè)主方的造價(jià)管理體系。業(yè)主方自身或聘用的造價(jià)中介機(jī)構(gòu)將涉及整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程,經(jīng)歷整個(gè)造價(jià)控制循環(huán),較之設(shè)計(jì)方的造價(jià)工程師更具事后控制和糾偏經(jīng)驗(yàn),設(shè)計(jì)限額的目標(biāo)和分解更有針對性,因此必須建立基于業(yè)主方的造價(jià)管理體系,并參與限額設(shè)計(jì)目標(biāo)和分解的控制。限額設(shè)計(jì)需講究科學(xué)和實(shí)際,業(yè)主的高層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門都應(yīng)參與全過程監(jiān)管。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方造價(jià)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。

2、建立科學(xué)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)控制體系。業(yè)主確認(rèn)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo),經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或總設(shè)計(jì)師提出,經(jīng)主管院長審批下達(dá),其總額度一般只下達(dá)直接工程費(fèi)的90%,以便項(xiàng)目經(jīng)理或總設(shè)計(jì)師和室主任留有一定的調(diào)節(jié)指標(biāo)。用完后,必須經(jīng)批準(zhǔn)才能調(diào)整。專業(yè)之間或?qū)I(yè)內(nèi)部節(jié)約下來的單項(xiàng)費(fèi)用,未經(jīng)批準(zhǔn)不能相互平衡,自動(dòng)調(diào)用。除直接費(fèi)外,均得由費(fèi)用控制造價(jià)工程師來協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理或總設(shè)計(jì)師控制掌握。

3、建立科學(xué)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)評價(jià)體系。根據(jù)“量價(jià)分離”原則,建立有量有價(jià)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)評價(jià)體系,制定科學(xué)合理的投資指標(biāo)限額和用料指標(biāo)限額。既有價(jià)來評價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果,又有量來具體評價(jià)分部分項(xiàng)工程的經(jīng)濟(jì)性,特別是平方鋼含量、平方砼含量、平方模板含量等材料量、人工量的評價(jià)指標(biāo),可以剔除地域、時(shí)間差別,評價(jià)更為科學(xué)準(zhǔn)確,更易確定限額設(shè)計(jì)的總體目標(biāo)和分解目標(biāo)。

4、建立限額設(shè)計(jì)的縱橫雙向控制體系。通過實(shí)施縱向控制,保證限額設(shè)計(jì)貫穿到各個(gè)設(shè)計(jì)階段,而在每一階段中又必須貫穿到各個(gè)專業(yè)的各個(gè)工序,使各個(gè)環(huán)節(jié)相互連接成有機(jī)的整體。在每個(gè)專業(yè)、每道工序中都要把限額設(shè)計(jì)作為重點(diǎn)工作內(nèi)容,明確限額目標(biāo),實(shí)行工序管理。限額設(shè)計(jì)的縱向控制應(yīng)注意以下幾個(gè)環(huán)節(jié):方案設(shè)計(jì)要重視方案選擇,按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)一步落實(shí)投資的可能性。初步設(shè)計(jì)應(yīng)該是多方案比較的結(jié)果,是項(xiàng)目投資估算的進(jìn)一步具體化。在初步設(shè)計(jì)階段,對關(guān)鍵設(shè)備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各種費(fèi)用指標(biāo)要提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià),科學(xué)決策,以保證投資限額的實(shí)現(xiàn)。在施工圖設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項(xiàng)目和投資額進(jìn)行。當(dāng)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設(shè)計(jì)方案發(fā)生重大變化時(shí),必須重新編制或修改初步設(shè)計(jì)及其概算。施工圖設(shè)計(jì)階段的投資分解和工程量控制的項(xiàng)目劃分,應(yīng)在與概算書要求相一致的前提下,由設(shè)計(jì)和技術(shù)人員協(xié)商并經(jīng)總設(shè)計(jì)師審定。施工圖階段的限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)放在工程量控制上,各專業(yè)、各工序?qū)嵤┫揞~設(shè)計(jì),以保證總限額的實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理,應(yīng)嚴(yán)格控制變更的發(fā)生,對非發(fā)生不可的變更,應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,反之損失越大。

限額設(shè)計(jì)的橫向控制是指建立和加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位及其內(nèi)部的管理制度和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,明確設(shè)計(jì)單位及其內(nèi)部各專業(yè)科室以及設(shè)計(jì)人員的職責(zé)和相應(yīng)的權(quán)力;實(shí)行在考核各專業(yè)完成設(shè)計(jì)任務(wù)質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)限額指標(biāo)好壞的基礎(chǔ)上的獎(jiǎng)懲制度。

四、結(jié)論與建議

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)工程,只有具備完善的工程造價(jià)控制體系、明確的工程造價(jià)控制流程和切實(shí)可行的工程造價(jià)控制措施,才能實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目的工程造價(jià)控制目標(biāo)。限額設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的重要手段,有利于強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員工程造價(jià)意識(shí),扭轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)概預(yù)算本身的失控現(xiàn)象,可促使設(shè)計(jì)與造價(jià)控制形成有機(jī)的整體,克服相互脫節(jié)現(xiàn)象。通過工程限額設(shè)計(jì)來控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)綜合性問題,不能片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約投資,正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一是控制投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在保證工程設(shè)計(jì)要求的前提下,通過對設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)分析比較,用法規(guī)政策、市場競爭機(jī)制、優(yōu)化設(shè)計(jì)等來推廣工程限額設(shè)計(jì),有效地控制工程投資,節(jié)約投資資金,從而真正達(dá)到工程限額設(shè)計(jì)的效果。

(作者單位:1.南陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司;2.河南四建股份有限公司;3.桐柏縣城建局)

主要參考文獻(xiàn):