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房地產開發企業審計精品(七篇)

時間:2023-06-12 15:59:58

序論:寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感,挖掘那些隱藏在內心深處的真相,好投稿為您帶來了七篇房地產開發企業審計范文,愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑,助力您的創作。

房地產開發企業審計

篇(1)

房地產開發企業生產的最終產品――開發產品生產周期較長,最少數月,多則數年,而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本,但房地產開發產品一般按分戶分套局部分割銷售,而且可以預售。從財務上講,預售不等于銷售成立,而要等房地產開發產品竣工,產權移交購房業主,同時隨同房產的使用權、收益權和風險也轉移購房業主后才能確定銷售成立。因此,房地產開發企業都要等到后期,待房地產開發產品竣工決算,可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本,并向購房業主移交房產,可以確認銷售收入實現時,才能將銷售收入與銷售成本對比,計算確定企業的盈虧。這使得房地產開發企業會計核算涉及面廣,核算環節多,核算對象繁雜,客觀上為房地產開發企業銷售收入作假創造了條件,本文擬就房地產開發企業銷售收入審計做些探討。

一、房地產開發企業銷售收入常見的作假方法

房地產開發企業資金投入大,銷售時資金流入大,其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。

根據《企業會計制度》,銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件:(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;(2)企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權,也沒有對售出商品實施控制;(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業;(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規定,房地產開發企業應在工程決算并與購房業主辦理產權移交手續后,確認銷售收入的實現。但現實中,有些房地產開發企業人為推遲工程決算,從而達到延遲確認銷售收入。

2、利用房地產銷售專用發票管理漏洞隱瞞收入。

房地產銷售專用發票是房地產開發企業銷售產品的主要原始憑證,也是稅務機關計稅的主要依據。但實際工作中,有些房地產開發企業不按發票管理辦法嚴格管理發票,在發票的使用和保管過程中存在著許多問題,主要表現在開“陰陽票”,甚至不開發票。這樣便給企業偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產銷售專用發票,調整銷售收入入賬時間。

房地產開發企業應在工程竣工驗收合格、工程決算后,購房業主交清房款并辦理了移交手續后,向購房業主開具房地產銷售專用發票。而實際中,有些房地產開發企業借用種種理由,延遲向購房業主開具房地產銷售專用發票,從而達到了調整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定,轉讓不動產有限產權或永久使用權,以及單位將不動產無償贈與他人,視同銷售不動產。有些房地產開發企業將開發產品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業外支出”、“應付賬款”、“無形資產”直接沖減“開發產品”,不按視同銷售計提相應的稅金,這造成了房地產開發企業減少了當期的計稅基數,從而少計了稅金。

5、將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出。

房地產開發企業的開發產品在待售期間用于出租即成出租房,用于安置拆遷戶則成為周轉房。出租房與周轉房對外銷售前往往要發生改裝修復支出。房地產開發企業的開發產品、出租房、周轉房三者之間變化頻繁,在銷售出租房、周轉房時,故意不作銷售核算,而將出租房與周轉房銷售收入沖減相關的改裝修復費用支出,從而達到隱瞞收入的目的。

二、房地產開發企業銷售收入作假的審計策略與方法

針對房地產開發企業上述種種的作假手段,注冊會計師應憑借專業知識、經驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷,選擇高效率的審計策略和方法。

1、從管理當局的誠信度及能力分析。

管理當局肩負著建立和健全完善的內部控制制度并監督其得到合理有效執行的責任,故管理當局的品行、閱歷、經驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產開發企業運行的規范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價,并關注其待遇是否與房地產開發企業業績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩定等因素,以便從整體上判斷房地產開發企業作假的可能性。

2、對房地產開發企業預收售房款長期掛賬,延遲確認收入;延遲開具房地產銷售專用發票,調整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

針對房地產開發企業通過推遲工程決算、延遲開具房地產銷售專用發票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中,可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計,核查其相應的已在房產管理部門備案購房合同,并親臨房地產座落地進行現場核查,了解購房業主是否與房地產開發企業辦理了移交手續、是否已入住。在查實了房地產開發企業已與購房業主辦理了移交手續并入住的情況下,注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中經濟實質重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現:,要求房地產開發企業將長期掛賬的往來款項結轉銷售收.入。

3、對房地產開發企業利用房地產銷售專用發票管理漏;洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

針對房地產開發企業利用房地產銷售發票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時,首先,可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標,并將其與房地產開發企業前期及同行類似規模的指旨標進行比較,若存在較大差異,注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計;其次,注冊會計師可以通過將房地產銷售專用發票存根聯與相應已備案的購房合同進行相互核對,甚至,對于有較大疑慮的房地產銷售發票存根聯,注冊會計師可以將發票存根聯與業主取得的相應房地產銷售專用發票聯進行相互核對;最后,注冊會計師可以通過將房地產銷售發票存根聯所載的售房價與同地段類似的房地產市場價格進行比較,這也可以從中發現其中所存在的問題。經審計,若房地產開發企業存在上述問題,注冊會計師可以根據會計核算原則中重要性原則要求房地產開發企業進行賬務調整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業務約定。

4、對房地產開發企業將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產開發企業將開發產品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數,從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時,首先,可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目審計,如:“營業外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產――土地使用權”,發現是否存在此類業務;其次,注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發現問題。若審計中發現上述問題存在,注冊會計師可以要求房地產開發企業進行相應的賬務調整,計提相應的房地產涉稅稅金。

5、對房地產開發企業將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出,不作收入入賬的審計策略與方法。

篇(2)

企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度,目的是確定可能影響企業的潛在事項,并進行管理,為實現企業的目標提供合理的保證。2004年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為“:內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動,旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果,從而幫助組織實現其目標。”本定義第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位,使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業,還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。

2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性

2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要

傳統的居住觀念,催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大,是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位,其工作指向改善企業經營活動,增加企業價值,內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求

房地產開發項目復雜的業務流程,決定了內控審計手段和方法必須與之相適應,需要多學科和專業密切協同,從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定:“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”

2.3外部審計的影響

注冊會計師業務領域的不斷擴展,勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員,熟悉了解本單位情況,能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律,對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

3房地產開發企業中內部審計存在的問題

3.1企業內部審計監督理念缺位,往往忽視內部控制建設工作

房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家,重視工程項目的開發與建設工作,對財政管理工作了解得不多,對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制,不需要什么內部審計監督,往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如,某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程,乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收,保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年,工程款超支,沒有經過驗收,不能正常供暖,引發業主訴訟維權,造成直接經濟損失三十余萬元。

3.2企業內部審計監督體系薄弱,對企業的內部控制監督流于形式

房地產開發企業有些業務流程設計不科學,很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題,監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴,工程款發生超付;有的工程劃線不及時,結算滯后,會計信息反映不及時,未督促施工方開具發票,影響了項目進度;有的不遵循收入成本配比原則,未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用,存在人為調節收入成本的現象。

4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中

4.1加強內部審計全過程監督,充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能

房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督,對每一個環節進行經濟效益評價,杜絕舞弊行為的發生,減少不合理行為造成的損失,是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此,不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性,還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如,對完工產品的管理,各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作,確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中,則要加大銷售力度,減少庫存,加速資金周轉,將開發成本努力實現為產品銷售收入,將商品變現為資金,并搞好后續土地儲備,增強可持續發展的活力。

4.2要優化內部審計人員結構,培養高素質的審計人才

房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能,需要綜合素質較高的各類專業技術人員,更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚,相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員,以促進工程管理,嚴格工程變更審批流程,整治“三邊工程”,規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款,為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎,確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內部控制制度

對于房地產開發企業的內部審計,必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體,涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度,尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合,決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。

4.4推行全面預算管理,保障資金有序流動,提高經濟效益

注重并深化全面預算管理,成立高層預算小組,由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算,加強對庫存物資的管理工作,特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理,對限制資產逐一登記在冊,責任到人,能出手的盡快出售,一時難以銷售的進行短期出租,盤活現有的存量資產,回籠資金,減少資金占用,提升經營活動的增效點,激活現有資產的動態價值,為企業增收創效。

4.5建立相應的評價考核與激勵機制

篇(3)

房地產開發企業是指對城市土地綜合開發、經營和管理,具有獨立法人資格,實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。近年來,我國房地產企業發展迅猛,房地產業已經成為我國經濟支柱之一,伴隨著房地產政策的改進,以及金融政策的創新,房地產業得到了越來越廣闊的發展空間。房地產業作為一個尚未成熟的新興行業,豐厚的利潤吸引了許多房地產開發商的參與,面對著中國房地產市場所擁有如此廣闊的前景,大批的投資者紛紛進入房地產業,使得該行業的競爭日趨激烈,其面臨的風險也不容忽視。

我國的房地產市場起步于80年代中期,但是它的發展是非常迅速的,它為國民經濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經濟的發展,人民生活水平的提高,對房地產的需求呈現日益擴大的趨勢,使得房地產行業資產規模迅速擴張,但同時國家也逐漸加強了對房地產行業的宏觀調控,房地產企業出現財務危機的可能性更加大。加強開發項目的經營管理,特別是財務風險管理,提高資金使用效果,提升競爭力,向效率和創新要利潤將是未來房地產業健康發展的必由之路。

1 我國房地產財務風險研究現狀

我國對于房地產財務風險研究起步比較晚。在這之前,我國房屋建設從不追求效益,主要是用于福利分配。從理論層面上來分析,那是一種低風險甚至零風險的投資建設,這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期,國內出現了房地產投資熱,我國才真正開始了對房地產財務風險的研究。一些專家、學者都發表了這方面的相關著作,彌補了我國在這方面的缺陷。

目前,我國房地產建設正處在高峰期,隨著我國改革開放的層次加深,房地產市場也開始了與國際接軌,使得房地產項目競爭更加激烈,企業面臨的財務風險越來越大。大部分房地產開發企業,由于不重視風險管理與經營管理,在激烈的競爭中敗下陣來,有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產項目開發的始終,因此,深化房地產項目財務風險的研究,建立適合我國房地產開發實際的、系統化的風險管理體系與風險管理模式,是當前理論界與實業界亟需解決的重要課題。

2 企業財務風險內涵及其表現形式

2.1 財務風險內涵

財務風險是指在企業的各項財務活動中,因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響,在一定時期內,企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離,從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業財務風險表現形式

房地產是一個非常注重資金流的行業,在房地產企業內部控制管理中,基本以財務為主。現階段房地產企業的財務風險主要由以下六個方面構成:

2.2.1 稅率變動風險 房地產是一個非常注重現金流的行業,因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業稅、印花稅、教育費附加稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等,在投資、開發、經營過程中稅率的變動,將導致企業成本費用增加或減少,預期收益和銀行流動現金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產企業財務內部控制的重點在于保持凈現金流量的穩定,只有擁有穩定的現金流,才能保證資金鏈的穩固。只有在保證凈現金流量為正的情況下,才有資格談論投資報酬率,才有資格談論企業的未來發展規劃,因此,房地產開發企業需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現金流的大小,防止出現資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經濟周期影響的風險 房地產開發企業與國民經濟有著相當密切的依存關系,非常容易受到國家宏觀調控政策和經濟環境變化的影響。在經濟繁榮時期,貨幣政策相對寬松,居民收入水平顯著上升,投資的需求增大,對房地產企業的發展有良好的促進作用;相反在經濟蕭條時期,貨幣政策相對緊縮,居民收入水平下滑,投資的需求減少,對房地產企業的需求也會下降。由此可見,房地產開發企業的發展存在隨經濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。

2.2.4 融資風險 由于房地產開發企業需要大量資金,而房地產開發企業在融資的時候容易受到經濟周期波動、政府宏觀政策調控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響,使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產負債率超標 房地產企業是資金密集型行業,開發一個項目需要投入大量的資金,我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。近年來,大部分房地產開發企業的資產負債率都在警戒線附近上下波動,如果企業達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數額,就會面臨相當巨大的償還債務風險。

2.2.6 預期投資回報風險 房地產企業的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策,如果受到政治、經濟等因素的影響,有可能會出現一些房地產開發企業的產品空置,或者房地產的開發租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況,然而此時房地產企業的資金已經投入,短時間內套現是不可能實現的。由于存在種種不能預期的影響,房地產企業的投資回報也就不能確定,就會存在資金鏈斷裂的風險。

3 企業財務風險的原因

3.1 企業管理者的風險意識淡薄

財務風險存在于財務活動的始終,是企業管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而,在企業現實經營中,企業管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足,防范風險的意識淡薄,從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業務當中,正是由于相關人員的意識淡薄,從而導致了應收賬款風險產生。

3.2 企業的資本結構不合理

在企業全部資金來源中,權益資金與負債資金之間的比例,就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害:第一,增加企業的財務負擔;第二,造成企業償貸能力不足的現象;第三,使企業資金的流動性不足。資產的流動性是指,資產變為現金并保持其購買力的能力。它不僅是企業得以運行的關鍵所在,也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現在存貨積壓、資金缺乏。企業的資本結構不合理也往往體現在籌資決策失誤造成的財務風險。

3.3 企業內部財務關系的復雜性

我國企業財務關系混亂,子公司與母公司以及企業的各個部門,在利益分配、資金管理使用等方面,存在著管理混亂、責權不明的現象,從而不能保證資金的完整性、安全性,使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業財務風險的重要內因,所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產企業財務風險的防范措施

4.1 提高管理層及財務人員的財務水平

隨著政府部門不斷調整監管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面,并且全面施行新會計準則,企業有必要進行財務方面的調整。企業管理層是企業的舵手,決定著公司的發展走向。企業管理層的財務管理水平的提高,有助于他們做出對公司發展有益的決策,有利于公司財務機制建設,從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業工程等方面的培訓,從而提高自身素質,進而提高自身財務管理水平。

4.2 實現財務管理預算化

在房地產開發企業的經營過程中,在預算方面有很多不確定因素,決定著企業投資項目的成敗與經濟效益良好與否。房地產開發企業的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎,具體安排企業資金的收入與支出、取得與投放、經營成果與其分配等等。對于資金預算,企業財務部門應依據企業運營的整體情況,規劃資金需求與使用計劃,從而構建財務預算指標體系。對于項目預算,財務部門研究前期建設的可行性,整體預算經營收入、規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用、借款計劃等等,并做到認真貫徹執行財務預算,從而提高投資決策的準確性,減少投資決策失誤。同時加強考核執行力度,適量企業經濟行為,從而發揮預算監督的財務預警功用。

4.3 優化資本結構

房地產企業必須保持合理的資金結構,適度負債經營,在充分考慮企業償債能力的前提下,設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下,通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法,降低資產負債率,控制企業資本成本,改善資本結構減輕籌資壓力,降低財務風險。一方面,加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理;另一方面,可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金,使企業逐漸做大,并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展,還可以優化公司結構。

4.4 完善內部審計

房地產企業發展到一定階段,內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制,做好事前控制和事中控制工作,重視風險管理,充分發揮內審的風險評估、防范作用,及時消除不良隱患,維護企業的合法權益,最大限度地發揮資產經營效益;同時,也要做好事后審計,由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展,評價生產力各要素的利用程度,挖掘潛力,實現各種資源的優化組合,全面實現監督、控制、服務、評價職能。

4.5 收益分配風險的防范

筆者根據房地產開發企業的實際,對利潤分配方面提出一些建議:①做好利潤分配的長期規劃。因為目前房地產開發企業沒有發揮內源融資成本低的優勢,從而給企業融資增加了負擔,減少了企業利潤。另外,房地產開發企業利潤分配極不規范,十分隨意,從而導致企業資本結構不合理,增加企業負債率,影響企業的外部融資。因此,房地產開發企業應依據企業經營戰略與融資策略的要求,把利潤分配制度化,從而優化資本結構,整合內源融資,進而增加企業利潤。②減少以現金分配的方式進行利潤分配。因為房地產開發企業擁有較少的融資渠道,較小的資金規模,所以資金是房地產開發企業發展的瓶頸。房地產開發企業,要依據內源融資優勢,制定以增加實收資本為主,現金分配為輔的利潤分配戰略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本,擴大資金規模,優化資本結構;還能夠促進企業盈利,增強企業競爭力,降低企業財務風險。從企業自身及所處環境來看,在中短期內,這種分配方式應占據主導地位。

篇(4)

一、指導思想和工作目標

(一)指導思想。按照全面貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求,以全縣開展的“效率革命深化年”活動為契機,堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針,圍繞房地產項目審批、開發、交易、中介等環節,充分發揮各部門職能優勢,開展房地產市場秩序專項整治,嚴厲打擊房地產領域違法違規、權錢交易行為,建立健全長效機制,促進我縣房地產業持續健康發展。

(二)工作目標。通過專項整治,使房地產領域違法違規、權錢交易行為得到有效遏制,建立健全房地產市場共同監管體系和長效監管機制,促進我縣房地產市場持續、健康發展。

二、工作依據

(一)法律法規規章。《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《重慶市城市規劃管理條例》、《重慶市建筑管理條例》、《重慶市城鎮房地產交易管理條例》等。

(二)規范性文件。建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國家稅務總局、國家發展改革委、國家工商總局《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》(建稽〔**〕87號)、《重慶市人民政府關于做好穩定住房價格促進房地產市場健康發展的通知》(**府發〔2005〕55號)、《重慶市人民政府辦公廳轉發市國土房管局等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格促進房地產市場健康發展的實施意見》(**辦發〔2006〕167號)、重慶市人民政府辦公廳《轉發市國土房管局等部門重慶市房地產市場秩序專項整治工作方案的通知》(**辦發〔**〕130號)等。

三、專項整治的重點內容

緊緊圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位,對我縣2005—2006年期間開工建設并已批準進入商品房預售環節的房地產開發項目進行重點檢查,對投訴舉報2005年以前和2006年以后的項目也可以進行追溯和延伸檢查。

(一)組織全面檢查。檢查房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目立項、土地取得、規劃審批、施工許可、資質審批、開發建設、預售許可等環節的違規審批、濫用權力等行為和房地產稅收政策執行情況;檢查房地產企業違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規強制拆遷等行為。對在檢查中發現有問題的房地產開發企業要依法進行審計和檢查。

(二)查處違紀違法案件。暢通舉報投訴案件線索渠道,對外公布舉報投訴電話(023—43769789),建立案件線索移送制度,對在排查和群眾投訴舉報中發現的案件線索進行梳理,與監察機關、檢察機關配合,集中查辦房地產領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權索賄受賄的違法違紀行為,依法懲處房地產企業、中介服務機構及其從業人員的行賄行為。

四、職責分工

(一)領導小組

組長:胡華超縣政府副縣長

副組長:陸俊昌縣政府辦主任

童強縣國土房管局局長

(二)領導小組成員單位

本次專項整治工作由縣國土房管局牽頭,縣建委、縣財政局、縣審計局、縣監察局、縣地稅局、縣國稅局、縣工商局、縣物價局等部門作為房地產市場秩序專項整治工作小組成員單位。

(三)領導小組辦公室

領導小組下設辦公室,辦公室設在縣國土房管局。

辦公室主任:縣國土房管局局長童強。

辦公室副主任:縣國土房管局副局長鄭榮碧、縣紀委常委、執法室主任薛千勇、縣建委副主任李剛。

領導小組各成員單位派一名科長作為辦公室聯絡員,具體負責本單位開展房地產市場專項整治的聯絡工作。

(四)領導小組成員單位主要職責

1、縣國土房管局:負責領導小組辦公室日常工作,負責各成員單位的信息溝通和專項整治工作的協調;負責將各成員單位的檢查情況進行匯總,負責將各部門報送的重大案件及時上報縣房地產市場秩序整治工作領導小組處理。

負責本部門、本行業專項整治有關工作;嚴肅查處土地供應、房屋拆遷、商品房預售、房屋交易以及房地產中介服務環節的違法違規行為。

2、縣監察局:負責專項整治有關工作;嚴肅查處房地產領域違紀違法案件。

3、縣建委:負責本部門、本行業專項整治相關工作;嚴肅查處房地產規劃、開發、建設等環節的違法違規行為。

4、縣財政局:負責專項整治有關工作;對房地產開發企業在土地取得環節漏繳稅費情況進行查處。

5、縣審計局:負責專項整治有關工作;對整治工作中發現問題的國有房地產開發企業的財務收支情況進行審計和檢查,嚴肅查處審計中發現的違法違規行為。受縣房地產市場秩序整治領導小組的委托對有關企業進行審計。

6、縣地稅局、縣國稅局:負責專項整治有關工作;對房地產開發企業納稅情況開展稅收專項檢查。

7、縣物價局:負責專項整治有關工作;進一步完善商品房銷售明碼標價制度,加強對房地產開發企業虛假銷售價格和在房價外違規加收費用、中介機構違規收費以及有關單位向房地產開發經營企業違規收費的監督管理,嚴肅查處房地產開發企業違反“商品房銷售價格一價清”規定的違法違規行為;查處房地產交易過程中違反價格法律法規的問題。

8、縣工商局:負責專項整治有關工作;嚴格房地產市場主體準入,嚴肅查處房地產開發企業虛假違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權利的違法違規行為。

五、工作步驟

專項整治工作分為三個階段:

(一)動員部署階段(**年4月中旬至4月底)

1、制訂方案。縣國土房管局聯合有關部門制訂《方案》,明確職責分工,落實工作責任。

2、下發文件。縣國土房管局聯合有關部門制定專項整治文件,經縣政府批準后下發,并按要求安排部署。

3、部署工作。按照《方案》的要求,結合實際,制定專項整治工作實施辦法,召開會議部署專項整治工作。

(二)組織實施階段(**年4月30日至8月30日)

1、4月30日至5月30日,各級有關主管部門和企業自查。

縣國土房管、規劃、建設等城市建設及房地產主管部門要對2005—2006年期間開工建設并已進入商品房預售環節的房地產開發項目按照各自職責進行清理自查,對所批準項目進行登記造冊。重點查找并糾正在立項審批、土地供應、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權力等行為。

房地產開發企業對2005—2006年期間開工建設并已進入商品房預售項目存在的違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規強制拆遷等行為進行自查。房地產企業自查表由縣房地產市場秩序整治辦公室制定并統一印制。

縣有關主管部門和房地產開發企業將自查情況報縣房地產市場專項整治領導小組辦公室,縣有關主管部門要將本部門的自查報告同時報送上級主管部門。

縣有關主管部門和房地產企業要根據自查存在的問題,積極進行整改并有針對性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2、6月1日至7月10日,縣有關主管部門組織檢查。

在房地產企業自查的基礎上,縣有關主管部門要對所有規定項目進行檢查,對有投訴舉報的項目進行重點檢查,依法打擊擾亂房地產市場秩序的違法違規行為。對檢查中發現有問題的項目,由審計、稅務、價格、工商等行政執法部門對相關企業進行全面檢查。對檢查出的問題有關部門要按照職責分工依法進行處罰。

3、7月10日至8月30日,內部梳理問題,分門別類處理。

縣有關主管部門在自查、檢查工作結束之后,要將全縣及本部門檢查總體情況于7月15日以前報市級主管部門和縣房地產市場專項整治工作領導小組辦公室,報告中應包括查處的典型案列。

縣房地產市場專項整治工作領導小組辦公室對各部門自查和抽查中發現的問題嚴重、情節惡劣的房地產開發企業依法委托審計部門進行審計,對涉嫌犯罪的國家工作人員、房地產開發企業和中介機構人員移送司法機關。

8月底,縣房地產市場整治領導小組對房地產市場專項整治工作進行總結,形成我縣開展房地產市場秩序專項整治工作的書面報告,并分別上報市國土房管局、市建委、市財政局、市審計局、市監察局、市國稅局、市地稅局、市工商局和縣政府。

(三)總結鞏固階段(**年11月10日)

篇(5)

由于土地資源的稀缺性,土地價格的長期上漲趨勢難以逆轉,開發商通過種種方式融資囤積土地問題比較普遍。在三線城市招商引資的大環境下,有的開發商拖欠土地出讓金問題得到了政府及有關方面的默許,致使部分開發商只需交納部分資金便可控制大量土地。有的開發商為加快資金周轉速度或規避風險,常常通過倒賣國有土地使用權非法牟利。

二、套取銀行信用騙取銀行信貸資金或票據

房地產開發投資金額大,建設周期長,需要金融機構的大力支持――銀行貸款是房地產開發企業的主要融資方式。在信貸資金收緊、開發商無法滿足銀行借款準入資格的情況下,有些房地產開發企業采取違規方式套取銀行信用,騙取貸款及銀票。基本方式有兩種:一是開發商讓本單位職工及其他關系人冒充購房人與開發商簽訂虛假售房合同,由開發商墊付首付款后代有關人員到銀行辦理貸款手續,套取銀行按揭貸款供開發商使用。

三、改變開發項目土地、房產用途,漏繳土地出讓金

現階段國家對學生公寓、經濟適用房的土地供應有特殊政策,但這也為部分開發商尋租提供了空間。有的房地產開發企業取得劃拔土地后未按規定使用,而是開發成商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊,房地產開發企業取得土地后改變用途的應按規定補繳土地出讓金。但實際上房地產開發企業改變劃撥用地用途后一般都未按規定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金流失。

四、漏繳規費和地方性政府基金

房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用和政府性基金,如城市基礎設施配套費、散裝水泥專項基金、新建房屋白蟻預防費、人防工程異地建設費、新型墻體材料基金、水利和價調基金等。房地產開發企業往往利用各種關系,采取緩繳、欠繳或關系減免等方法,漏繳各種規費。

篇(6)

【關鍵詞】房地產開發;會計核算;企業;有效措施

房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點,是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況,直接影響相關產業的發展,從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持,同時房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題,在對房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展,也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。

1 房地產開發企業的經營特點

1.1 經營風險大

房地產開發企業所實施的每一個計劃、建設,都需要大量的資金投入,這也就決定了房地產開發企業經常會陷入負債問題當中,這無疑為房地產開發企業的運作、經營帶來了非常大的風險,如果任何一個環節出現問題,都將會直接的影響到企業的資金周轉,從而影響到房地產開發企業的正常運作以及發展。

1.2 建設周期長

房地產開發企業產品的推出,往往需要經歷很多的步驟,比如說預期的市場調查、具體的建設考核、建筑的安裝、產品的環境建設等等,而一個項目的完成往往需要花費幾年的時間。建設周期的時間過長,既會受到市場變化的威脅,又使得房地產開發企業難以在短期內收回成本。

1.3 經營比較復雜

房地產開發企業的經營,不僅僅只是產品推出后的銷售,更包括了建設過程中眾多企業之間的合作、交易,例如材料的購買、建設單位的承包等等,而這當中都牽涉到了過多的經濟問題,既加劇了房地產開發企業自身的會計核算工作難度,又造成了經營復雜的現象。

1.4 產品具有商品性

房地產開發企業所推出的產品具有一定的商品性,也就是產品在進入到市場之后,必須根據供需雙方的合同來進行市場價格的協定以及相關的轉讓、銷售等等工作,從另一個角度來看,房地產開發企業的產品又不是一般的商品,因為其消費的水平并不是普普通通的日常需求品,所以具有商品性的同時,還具有一定的銷售難度。

1.5 開發、經營具有計劃性

房地產開發企業產品的推出涉及到眾多的問題,比如說企業的資金、企業的能力以及項目的發展等等,如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作,不僅僅會影響到企業的效益,甚至會威脅到企業的生存。正是因為這樣,房地產企業在開發、經營具體的項目產品之前必須嚴格的做好相關的計劃,以確保企業的利益。

2 房地產開發企業會計核算工作中存在的問題

2.1 會計科目不完整,無法準確反映會計信息

房地產行業從另一方面來說,也是產品加工廠,只是生產的產品比較特殊,雖說商品房也是房地產企業的庫存商品,但是僅憑“生產成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產企業商品開發流程的會計核算,也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中,除房地產會計制度以外,都沒有專門用于房地產開發企業的會計科目及核算辦法,這給這些企業的會計核算帶來很大不便。

2.2 執行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業會計準則以來,新的準則對企業會計核算規定了具體的執行標準,方便了會計業務的實際操作,加上各級財政部門多次對企業會計人員進行培訓,因此對新的準則了如指掌,會計核算水平較高,提供了準確的會計信息。但是對大多房地產企業會計來說,不知道房地產行業該執行何種會計制度,可以采用的有新準則、《小企業會計制度》、《企業會計制度》、行業會計制度《房地產開發企業會計制度》,這些都涉及房地產開發企業的,但是究竟應該按何種制度核算,具體操作中五花八門,沒有明確規定究竟應該執行哪個會計制度,影響了會計核算正確核算的準確性,也是房地產會計核算的難點之一。

3 加強房地產開發企業會計核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質上來分析,房地產開發企業要想從源頭上加強自身企業的會計核算工作,提高工作的質量以及效果,就必須及時的提高信息的披露含量,這樣才能夠促使預期的目標得以實現。具體的實施措施包括了以下幾點:第一,重視質量保證金及風險的披露。房地產開發企業的運作會面臨各種各樣的風險,而這些風險必須在自身企業會計工作信息披露中得到揭示,這樣才能夠更好、更有效的幫助企業規避這些風險;第二,增加分項目現金流量信息的披露。企業的資金是企業運作的靈魂,而房地產開發企業如果能夠良好的披露每一個項目的現金流量信息,就能夠使企業的資金更加透明化,從而提高房地產開發企業的資金使用率,加速企業的發展;第三,增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發企業的發展與土地有著直接的關系,而土地也同樣是房地產開發企業中的重要內容,占據著企業財務中的很大一部分,只有增加了土地的儲備量以及相關的成本構成信息,才能夠使企業更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益,對于企業的運作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認

作為房地產開發企業,在進行會計核算建筑物以及土地使用權的時候,應該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認:第一,作為房地產的建筑物和土地使用權,應該能夠單獨的計量并且出售,也就是說該房地產的產權可以單獨的進行劃轉或者交割;第二,房地產開發企業的具體房地產成本應該能夠可靠地計量;第一,企業能夠取得與該項房地產相關的租金收入或增值收益。除此之外,房地產開發企業還可以采用排除法確認投資性房地產;企業用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及房地產開發企業作為存貨的房地產不屬于投資性房地產;企業出租給自身企業工作人員居住的宿舍,即使按照市場價格收取租金,也不屬于投資性房地產;母公司以經營租賃方式向子公司出租房地產,該項房地產應確認為母公司的投資性房地產,但是在編制合并財務報表的時侯,則應該作為企業集團的自用房地產。除此之外,企業持有的房地產應作為投資性房地產。

4 總結

總而言之,會計核算工作是房地產開發企業的重要構成內容,關系到房地產開發企業的生存、發展,特別是在激烈的市場競爭下,房地產開發企業要想真正的獲得可持續發展,就必須及時的加強自身的會計核算工作,這樣才能夠更好的保障自身企業的利益,提高企業的核心競爭力,促進企業的發展。

參考文獻:

[1]邊霞,趙業猛.房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息,2011,(02).

篇(7)

(一)未認識到內部審計的重要性

計劃經濟環境影響我國經濟發展已經有很長一段時間,在計劃經濟環境下,企業中管理人員會將注意力放在生產管理上,很多領導在企業內部審計中在認識上存在嚴重的偏差,這種思想一直延續到了現在。現在始終有很多領導認為對財務會計的監督就是企業的內部審計,這種思想無疑混淆了審計與財務的概念,甚至在一些房地產開發企業的財務部門中設置了審計崗位。還有一些企業中并沒有將內部審計的范圍進行擴展,更沒有將其擴展到管理與經營領域。

(二)內部審計缺乏一定的獨立性

很多房地產開發企業中的內部審計獨立性差,在這種形勢的影響下,內部審計工作人員的信心會嚴重不足。因為受到我國特有的體制的影響,我國企業形成了特有的管理模式,在這種特有管理模式的影響下,很多人對內部審計工作并不理解,一些企業領導對內部審計工作在企業各方面進行干涉甚至制約,內部審計機構和工作人員在企業中地位并不高,審計職能得不到充分的發揮,審計機構以及人員的地位受到了影響,缺乏相對的獨立性。在這種情況的影響下,內部審計人員缺乏做好內部審計工作的信心。

(三)審計手段滯后于會計核算

我國的會計電算化發展速度非常快,現在已經明顯超過了審計工作的發展,房地產開發企業中,審計人員對計算機技術并不是很熟悉,很多審計工作始終停留在手工查賬的階段,很多審計人員甚至排斥新技術在審計工作中的應用,這不僅使審計工作的難度得到了增加,同時審計工作的準確性非常差,效率不高,影響審計作用的發揮。

(四)審計人員專業結構不合理

房地產企業中,審計人員很多都是從財務部門中分離出來的,他們中的很多人實際上并沒有關于生產、經營以及管理等方面相關的知識與經驗,企業中缺乏相關專業的人員,人員結構非常不合理,對審計職能的正常發揮造成了影響。同時,很多審計人員在審計工作中存在不安心的現象,在這種情況的影響下,內部審計隊伍中出現了不穩定現象,審計人員的整體素質不是很高。

二、建立與完善內部審計制度的措施

(一)提高對審計工作重要性的認識

目前《審計署關于內部審計工作的規定》已經頒布和實施,《規定》對內部審計工作的作用、性質以及職能等方面都做出了非常詳細的規定;此外,《內部審計基本準則》以及各種準則也相繼出臺,這些準則都對企業內部審計工作進行了相應的規范。作為房地產企業,我們應該提高管理人員的整體素質,使領導者加強對內部審計工作重要性的認識,對內部審計機構進行監理和健全,使內部審計人員在企業中的地位得到相應的提高,為內部審計工作的順利展開創造良好的環境。

(二)健全企業法人治理結構

現階段我國房地產開發企業中的企業法人治理結構并不健全,這主要表現在企業經營管理層中權利交疊、職責不明等,存在董事會干預審計工作、經營管理等現象。在如此不健全法人治理結構中,內部審計工作在方向上存在模糊性,內部審計的正常發展受到了制約。針對這種現象,必須要健全法人治理結構,促進企業內部審計的不斷發展。

(三)對內部審計管理制度進行完善

對內部審計工作進行規范與完善是企業中內部審計工作相關制度的一種重要保證。內部審計存在的獨立性是內部審計工作職能得到正常發揮的重要保證,與此同時,要想保證內部審計的獨立性,就一定要由企業中的最高領導層領導內部審計。《規定》中已經對這一點進行了明確的規定,但是在現實的企業管理工作中,很多企業中內部審計工作只是由財務部門的相關領導負責,內部審計的獨立性受到了影響。所以,一定要以相關規定為根據,由企業中的主要領導對內部審計工作進行領導,保證審計機構具有較高的獨立性。

(四)對工作方法進行改進,不斷提高審計工作質量

應該對內部審計發展趨勢進行準確的把握,對現代內部審計的相關方法和理論進行學習,改進內部審計工作,保證內部審計工作的戰略性審計方向,審計部門中相關工作人員應該建立起正確的審計理念,在審計方法上真正做到事前、事中以及事后審計,進而實現由原來的財務收支審計向經營全過程審計的轉變,將審計的重點放在完善內部控制制度上。審計手段從以前的手工操作轉變為電算化處理,對計算機技術進行充分利用,對實用軟件進行積極開發與應用,使內部審計的技術支撐得到進一步的提升,最終使企業內部審計的工作效率和工作質量得到進一步的提升。同時,采取合作參與的方式,本著一種合作的態度與被審計部門針對審計目標和審計內容展開討論,以獲得被審計部門的支持。

(五)對內部審計人員的專業結構進行優化

近年來在現代企業中,內部審計的地位日益提高,在實際工作中內部審計部門中不僅要有財務會計專家,還要有具備企業管理學知識和經濟學知識的專家,除此之外,還要有風險管理、內部控制以及公司治理和信息系統等方面的專家。但是現在內部審計部門中人員結構非常單一,不能與內部審計的實際發展要求相適應,在工作中應該與生產技術特點相結合,增加一些懂管理、具有專業技術的人員,將一些專業人員加入到內部審計隊伍中,這樣內部審計人員的專業結構才會更加合理,與房地產開發企業內部審計的發展要求相適應。對內部審計人員專業結構進行審理時內部審計人員素質的提高是非常關鍵的。建立現代企業制度就是為了對內部審計人員的品德和業務素質提出相關的要求,所以相關人員應該重視專業學習和知識更新,內部審計人員不僅要精通審計和財會專業的知識,同時還要了解統計、經濟管理以及工程技術、計算機等相關的專業知識。在此基礎上建立起一支職業道德水準高、知識素養好的內部審計隊伍。

三、結語

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