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時間:2023-06-08 15:40:13
序論:寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感,挖掘那些隱藏在內心深處的真相,好投稿為您帶來了七篇房地產存在的問題及建議范文,愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑,助力您的創作。
摘 要 隨著時代的發展和國民經濟的騰飛,各行各業的發展趨勢都是不容小覷。而發展之際也帶來了不少令工作人員頗為頭疼的問題。隨著人口的增長,房地產行業悄然走俏,近年來的發展勢頭極為迅猛。而投資性房地產行業的發展中就存在不少問題,會計核算就是影響非常重要的其中一個。根據國家相關規定以及投資性房地產內部行業的有關準則,明確指示了投資性房地產的發展方向以及會計核算的有關要求。本文接下來將針對投資性房地產會計核算存在的問題進行細致的說明和研究,并提出相關的改進建議。
關鍵詞 投資性房地產 會計核算 改進建議
近年來投資性房地產行業的發展也間接帶動了國民經濟的發展速度,其目的是為了解決市民的基本居住問題以及反映投資者對當前房產形勢的預測。但是一切預測都是需要以豐富的數據和精密的計算為基礎的,所以對于投資性房地產中的會計核算顯得非常重要,它真實正確的反映當前房地產的各種走勢以及投資風險等等。由于存在不確定性,所以投資性房地產中的會計核算勢必存在著許多亟待解決的問題,這也是眾多房地產投資者所重點關心的問題。
一、投資性房地產會計核算的基本內容
(一)基本概念
所謂投資性房地產,就是投資人先對某一房地產搜集相應的數據再進行初始化成本計量,然后再與建筑方的管理人員就房產的出租日期和使用權進行細節的研討。一旦房產總經理或者主要負責人進行了房產交接的書面協議,即使沒有正式的租賃或者買賣協議,都稱之為投資性房地產。
(二)會計賬簿
會計核算的關鍵所在是會計人員負責的會計賬簿,它集中了投資性房地產整個交易過程的所有數據,重要性不言而喻。只有一本信息完備條款清晰的會計賬簿才能正確真實的反映出投資性房地產中的各種信息。具體而言,會計賬簿有自己專屬的記錄格式和信息分類。帳頁由連綴紙張構成,這樣有利于分類而且能全面記錄房地產中的各種業務。
(三)投資性房地產會計核算
在投資性房地產中的會計核算與其它行業的會計工作大致相同,通過平時的數據收集,然后在后期自主記賬、算賬和報賬。這中間需要會計師對賬簿實行一定的編制工作,如填制憑證、確定記賬方案以及賬務來源等等。這些都需要一一記錄在案,便于投資者在后期進行賬簿核查、財產分類和匯報工作等等。總之,掌握正確科學的會計核算方式,對投資者的選擇方向有非常大的指導作用。
二、投資性房地產會計核算中存在的問題
(一)公允計量問題
投資者對某一房地產進行投資前,一定會結合大量的數據信息對所選擇的房地產進行全面的價值評估。在投資性房地產的這個評估過程中,對于房地產價值的計量問題有多種選擇,如果是選擇的方式或者核算的過程出了問題,那么就會導致會計賬簿的資產負債表中的公允價值變動產生的收益錯誤的加入總投資中,這樣顯然不利于投資者的利益,嚴重情況下將會失去大批的客源。
(二)轉換計量問題
投資性房地產是一項風險投資事業,對于個人投資者或者是團隊投資企業而言,獲取直接經濟效益是最終目的,但是一旦投資性房地產的用途發生了變化,譬如住宅小區變為了私人別墅,這就需要會計人員對房地產的價值進行轉換計量。而在轉換成本計量的過程中存在一個很難解決的問題:僅僅只能轉換為對應的投資性房地產項目。
三、對投資性房地產會計核算的改進建議
(一)改進公允計量方式
在投資性房地產的會計核算中,假如房地產的估計價值發生變動,那么公允價值和賬面價值需要進行一定的浮動,具體做法是將房地產的資本公積向公允價值變動公積的方向浮動。通過這樣的改進方式可以最大程度保障投資者的權益,同時能夠大大提高投資性房地產的企業的公信力和顧客回頭率。
(二)改進轉換計量方式
在投資性房地產的轉換計量問題上,可以采用如下改進方式,將當日公允價值轉換為自用房地產的賬面價值,并以此作為房屋計量的基礎,這樣一來就會使得投資的房地產的真實價值能夠更加直接的反映給投資方,投資者將會有更多的選擇進行會計核算的工作。
(三)公允價值的確定方法的研究
一般有三種計量方法:市價法、類似項目法、現值法。具體內容如下:
1、市價法
如果需計量的資產或負債本身沒有活躍市場的公開標價,或即使有但可靠程度不高,應優先采用市價法估計公允價值。
2、類似項目法
要特別注意其使用條件:首先,要求所挑選的相似資產或負債具有相關性和替代性;其次,要求有足夠數量的比較對象,并且交易數據是真實可靠的。
3、現值法
其基本思路是:將項目所引起的未來的經濟收益按照一定的比率折現,得到的現值作為所計量項目的公允價值。
總之所有的計量方法都需要圍繞一個特定的流程圖(如圖)來進行,而公允價值評估模型如下:
總而言之,投資性房地產事業并不是一個簡單的房地產交易,還需要參考很多額外的因素,而會計核算內容作為房地產中經濟效益的直接反映,是房地產相關工作人員重點關注的問題。隨著時代的發展,國民經濟也在日益增長,房地產的熱度一直居高不下,在投資性房地產會計核算中也勢必還會出現許多令人頭疼的問題,而這也要求我們眾多的投資性房地產會計師能夠精密準確的完成數據核算的每一步,有效降低核算中出現問題的概率。
參考文獻:
[1]李燕.投資性房地產采用成本計量模式和公允價值計量模式的會計處理及分析.中國鄉鎮企業會計.2010(07).
在當前房地產市場環境中,受政府宏觀調控、銀行等金融機構信貸政策的調整以及社會輿論造成的社會性購房欲望下行等因素的影響,房地產市場中的競爭逐步加劇,房地產企業過度追求利潤的最大化以應對當前的經營壓力,但是房地產企業本身作為一個多因素所構成的經濟系統,各要素間存在一定的利益相悖點,導致整體的聯系與協作不甚協調,企業的競爭力與獲利能力自然下降。在此背景下,房地產企業必須在企業的管理制度上進行改革,使企業管理與市場經濟發展需求相協調,建設現代化、精細化管理的體制并貫徹執行,是房地產企業生存發展的必然趨勢。
房地產企業的內部控制制度就是針對內部各要素、各部門間垂直管理與水平監督的客觀環境進行有效利用,維護房地產企業內部資產安全,通過協調企業內部工作,強化經營信息質量與傳遞效率,促進生產經營活動的積極發展,以實現精細化管理,在當前環境中對于房地產企業塑造長遠的核心競爭實力具有顯著作用。
二、房地產企業內部控制存在的問題
(一)內部控制環境缺失
內部控制環境是內部控制管理活動的重要要素之一,對內部控制管理有著奠基作用。目前,我國房地產企業內部控制環境存在以下幾點問題:一是缺乏績效考核制度,房地產企業整體的勞資分配模式不健全,崗位薪資及績效分配隨意,導致房地產企業內部員工在根本上缺乏參與內部控制的動力和積極性;二是房地產企業在管理活動中過于依賴“人治”,對于制度的貫徹和執行力不夠,雖然內部控制是企業全員參與的管理活動,但是仍要以企業所制定的制度化規定為準繩,然而實際工作中,大多房地產企業都存在“人治大于法治”的問題;三是中基層管理者缺乏內部控制管理意識,對于內部控制制度的積極意義難以理解或拒絕執行內部控制相關措施,導致上層管理意志難以有效傳達到基層,戰略部署逐層弱化。
(二)內部控制體系不健全
內部控制是我國房地產企業為適應時展所采用的精細化管理模式,但因種種原因導致房地產企業整體對于內部控制體系的建設不甚完整。不同的企業制定適應其自身需要的內部控制策略,這本無可厚非,但據筆者調研而知,多數房地產企業內部控制管理過于片面,大都缺乏對于風險防范以及內部活動約束機制的管理,造成房地產企業風險的堆積,使得內部控制的事前管理職能弱化。另外較多企業崗位責任制度難以明確,削弱了內部控制的執行力,一旦發生生產經營風險,難以落實責任人,造成大部分風險由企業去承擔,無形中增加企業的生產經營壓力,削減了房地產企業的利潤空間,拉緩企業的發展步伐。
(三)內部監管不完善
內部控制是基于內部崗位聯系與矛盾的利用,服務于企業戰略目標的實現,因為其是企業全體共同參與的管理活動,所以,在貫徹時更應注意對于內部控制相關活動的監督與管理。因為企業大部分經營活動都是可以通過財務數據來體現的,所以內部控制較為重點的一面就是基于財務管理進行的控制活動,內部審計就是財務監督管理的重要體現之一。但在實際工作中,較多房地產企業將審計部門與財務部門合并,造成監督者與被監督者混為一體,相關財務數據真實性受到嚴重影響。
三、房地產企業強化內部控制措施淺析
(一)優化內部控制環境
內部控制的質量與效率直接受制于內部控制環境,所以,內部控制環境的優劣必須受到足夠的重視。建設完善內部控制環境的首要環節是在意識層面的引導,也就是樹立內部控制管理觀念,并在企業內部進行普及與推行,使得企業內部從業者充分認識到內部控制的重要性,能夠積極參加到內部控制活動中去。另外要將內部控制相關理念在企?I經營管理的理念和方式中進行滲透,使得內部控制與企業大環境和根本制度想適應,在組織結構、績效管理、部門責任落實與權力分配等模塊進行細化管理,使得內部生產經營活動和內部控制管理相適應,實現內部控制最優效果,進一步保障企業經營風險的最小化,促進房地產企業的可持續發展。另外,要不斷提升財務人員的素質,財務人員是內部控制的主要力量,只有財務人員的能力提高了才能創造良好的內部控制環境,加強對財務人員的培訓,充分利用現代信息技術,實現信息共享,為內部控制建立保障條件,降低企業經營風險。
(二)完善內部控制制度
制度是企業實施一項管理的重要依據,完整的內部控制制度除了包含表面的控制活動和監督管理,還應該包含對經營風險的評估與應對、生產經營相關信息的傳遞與解讀等。房地產企業投資大、周轉期長,其風險堆積相比較而言更為嚴重,風險評估與應對必須要進行制度化的規范。而在當今的市場環境中,信息已經成為企業生存發展的重要影響因素之一,所以,在內部控制制度中必須對信息進行詳細規劃,基于企業生產經營活動的特點與行業特性,研發或采購一套完整的信息化處理系統,保障內部各部門之間信息溝通的時效性,加強內部各部門橫向監督的效率與質量,也確保企業內部生產經營信息與外部市場信息的有效溝通。
(三)建立健全內部控制體系
房地產企業采用部門管理制度,將整體的經濟體系以部門形式分為幾大要素,房地產企業作為各部門的組織與控制核心,必須對其職能、地位等進行嚴格規劃,完善內部控制組織結構框架,將各部門職責進行明確劃分,建立健全崗位責任制度,落實責任主體,一方面確保企業在生產經營活動中出現問題可以直接問責,保障企業營業外損失的最小化;另一方面通過落實崗位責任制度與內部控制績效考核獎懲制度,在企業中塑造出內部控制氛圍,提升員工對內部控制活動的參與積極性。各部門間的內部控制崗位應采用不相容職位相分離的原則進行設置,明確權力與責任區間,保障內部控制相關活動的合理和合法,服務于房地產企業整體的內部控制目標。
(四)嚴肅監督系統獨立性
監督系統是房地產企業保障內部控制各項制度得到有效落實、準確實施的重要保障,所以其工作獨立性必須要得到有效的控制,不可與其他受監督部門混為一體,監督管理活動的負責人不可同時兼管其他受監督部門的經營活動,做到監督管理獨立成為一個系統。必要情況下,監督管理系統應直接由董事會負責,使其監管活動不受其他部門及管理層領導,績效不受其他部門經營活動盈虧所影響,保障監管獨立性和公正性,并依據企業實際情況賦予監督管理部門內部控制范圍內足夠的監管權限,保障審計監督活動的及時有序進行,維護內部控制成果的完善。
(五)建立健全風險評估與防范機制
房地產企業建立健全并貫徹實施內部控制制度的根本意義在于降低企業生產經營活動風險,保障企業長遠戰略目標的實現。無論是內部控制制度的建立還是內部控制具體措施的執行,都要在企業經營風險的評估與預防角度進行綜合考量,防范房地產企業在經營活動中造成風險堆積。雖然內部控制制度中涵蓋了風險評估與防范機制,但是在實際工作中卻只有部分房地產企業對該模塊進行落實,所以筆者在此就該模塊的重要性進行論述,以期能夠引起讀者在內部控制管理活動中的重視。
[關鍵詞]商品房 預售制度 對策
一、我國商品房預售制度概況
我國的商品房預售制度起源于香港,隨著市場經濟的發展、房地產市場的繁榮,商品房預售制度迅速風行于全國各地。中國是從20世紀90年代初開始逐步建立并完善商品房預售制度的。1994年7月,全面規范城市房地產開發的法律――《中華人民共和國城市房地產管理法》,借鑒了香港的房地產開發模式,正式確立了商品房預售制度。此后1998年國務院頒布了《城市房地產開發經營管理條例》、2001年及2004年建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及新近頒布施行的《物權法》等,均對這一制度作了進一步的完善。
十幾年的發展表明,商品房預售制度對培育我國房地產市場和推動房地產業的發展起到了重要的作用。我國房地產業獲得了資本的原始積累,并且預售使得房地產開發商降低了融資成本,另外,預售房價格明顯低于現房,也使得購房者獲得了實惠。因此,在買賣雙方的共同推動下,商品房預售制度在國內迅速發展。但是,商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險,亟待關注和完善。
二、我國商品房預售制度存在的問題及成因分析
當前,我國的商品房預售存在的風險問題表現在以下幾個方面:
1、交易不公平問題
商品房預售存在著交易不公平的現象。通過這一方式,房地產商把商品房的開發風險全部轉移給了銀行和社會。根據我國的預售制度,當商品房還在建設過程中,買方就已支付大部分房價款。這種不完善的預售機制使房地產商不僅無息占用預付款、承建商的墊款、低成本使用銀行資金,而且也不須承擔施工建設風險和房屋存貨成本等等。因此,開發商將資金成本大部分轉嫁給了購房者,借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款等方式,把開發項目龐大的債務負擔、幾乎全部的開發風險轉移在銀行身上。更有甚者,當現房與預售協議、廣告和口頭承諾出現差異時,處于弱勢的購房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承擔毀約責任。
2、居民消費風險成本大
在商品房預售制度下,預售商和預購者掌握的信息嚴重不對稱,增大了居民消費的風險成本。商品房預售的交付履行周期長,不僅要受到建筑材料價格、土地價格影響,還要受到市場供求關系,不可抗力等因素的影響,交易雙方都面臨著不可預測的風險。現有國內市場的商品房銷售中,開發商擁有信息優勢,而購房者則相對處于信息劣勢的不均衡狀態。房地產商往往會利用這種信息不對稱,千方百計隱匿有關信息,轉嫁風險,謀取不正當利益,產生了經濟理論上的“道德風險”問題。
3、低效競爭
現行的預售制度容易造成低效率競爭和不公平競爭。商品房預售制度相對降低了房地產業的門檻,開發商只要具備聯系地方政府和商業銀行權勢人物的能力,獲得廉價的土地和低成本的貸款,往往就意味著項目的成功。這導致我國房地產業不但沒有形成優勝劣汰的市場機制,還造成了以“圈錢、圈地”為主要特征的贏利模式和以廣告、炒作為主的銷售方式,大量低質開發商充斥房地產市場。
綜其原因,我國商品房預售缺乏一套健全、完善的風險分擔機制。購房者和銀行缺乏保障自身利益的法律依據,使得開發商輕而易舉地轉移開發風險;同時缺乏房地產業監管體制。目前,對在建商品房銷售行政許可的書面審查沒有發揮應有的把關作用,這一機制的缺失助長了低效競爭的發生;另外,缺乏嚴格的準入和退出制度。這導致了房地產市場中,低于準入門檻的開發商充斥市場、參與競爭,分得一份“蛋糕”。
三、健全商品房預售制度的政策建議
針對上文探討的我國商品房預售制度主要存在的問題,我們從以下三個方面提出了健全商品房預售制度的建議:
1、設立房地產預售風險擔保基金
如上文分析,當前商品房預售中的風險分配極不合理,因此,政府應用基金平衡交易各方的風險、設立房屋預售制度的風險擔保基金,凡是房地產開發商都應參加這個基金。通過這一機制的設立,把整個房屋預售制度的風險分散給銀行、消費者以及房地產開發商,這樣可以有效地平衡各方風險。
2、完善預售房款監管
首先把目前我國房地產市場主流的預收款收存方式變成由買方自己將預付款存入預售房款監管賬戶的方式,嚴格規范預售房款資金的使用。房地產商除了可提取規定比例的備用金外,不能輕易動用賬戶內的資金。因工程建設需要用款,須由房地產行政主管機關審批,監管帳戶所屬銀行才能將款項轉入施工單位賬戶。這樣有效避免了開發商挪用預收款和攜款潛逃等行為,既保證了商品房預售款的融資作用,又保障了預付者的資金安全。廣東省已作過相應嘗試,應在全國范圍內推廣。
3、設立預售商品房單項建設資金審核機制
如前所述,當前我國商品房預售制度導致了大量、低質的中小企業充斥市場,深度危害行業環境和社會利益。因此,設立預售商品房單項建設資金審核機制,對房地產企業實行實時監控,經過嚴格審批方可進行房地產開發,可有效避免房地產商在其他項目上資金周轉不靈時,以預售商品房為手段,填補資金漏洞,有效地將不合格企業清除出市場。
參考文獻:
關鍵詞 房地產項目;前期設計;存在問題;改進措施
中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708(2013)88-0025-02
1 房地產項目前期設計的具體工作內容
房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言,設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景,以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性,前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外,設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”,是以房地產開發商委托為前提下,為房地產項目的順利進行而打好基礎。
房地產項目前期設計工作的開展,首先,應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計;其次,進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行;然后,要做好專業的項目評估和項目的立項工作,最后,提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后,通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制,然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有:首先,進行項目場地的選擇與用地規劃,其次,進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請,根據申請規劃要點條件,針對市政規劃設計指標,報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證,并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可,直至簽訂正式的建筑設計合同為止。
2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題
2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時,對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如,針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置,建造了高檔的單體別墅產品,從企業效益而言,可能并不會造成效益損失,反而是,這些房地產開發商進行設計的當初,只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮,帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖,也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析
對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性,都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段,只考慮了初期市場,缺乏對市場的預期分析,缺乏對目標客戶群的深入分析,由于建筑類項目建設周期較長,項目定位僅考慮了開發初期的市場,缺乏對目標客戶群的深入分析,例如:很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目,甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象,難以滿足客戶需求,從而導致出現了產品的趨同化想象,同時,對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如,由于缺乏對市場的預期分析,國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊,隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”,綜上分析,這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊,同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題
由于在房地產項目前期設計和規劃階段,很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統,致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次,一些開發商只注重開發項目的檔次和配套,致使產品結構不合理,再次,有些開發企業只追求盲目投資,缺乏應有的規劃和環境意識,致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報,在項目進行規劃設計過程中,一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標,其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。
在當前房地產現行的設計體制下,建筑行業細化的職能分工,也使得建筑設計師們日漸狹隘,在國內很多房地產項目實踐中,由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解,以及在前期設計中盲從開發商的意愿,已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外,一些房地產企業的設計部門,進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師,這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識,從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計;由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。
3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑
房地產市場的發展有其自身的規律,不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看,要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律,從微觀上,要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。
除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外,前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解;要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀,另外,要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。
很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門,勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行;因此,建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制,以保障后期工作有章可循。由于,當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的,而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平,因此,市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此,針對上述情況,在項目前期設計進行的過程中,要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估,其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測,并提出相應的解決措施,以此保證項目的順利進行。
4 結論
當前,隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響,以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了,房地產市場的供求水平逐漸均衡,房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。
參考文獻
[1]蘇泉.房地產項目優化設計探討[J].中國新技術新產品,2010(11):205.DOI:10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
論文摘要:本文首先分析我國房地產業發展的現實情況及存在的問題,在此基礎之上提出對我國房地產宏觀調控的政策建議,以保證我國房地產業健康有序發展,從而確保我國宏觀經濟在全球經濟危機的波及下能保持較快平穩運行。
一、當前我國房地產業存在的問題
1、我國房地產市場的資金來源結構單一
如前文所述,我國房地產行業中的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外,其余的房地產企業自有資金比例相對較低,而其他的融資途徑又很少,基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹,銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退,市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下,政府不可能坐視不管,一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下,實體行業不景氣會使財政收入不足,于是地方政府會著力把土地價格賣得更高,如此便形成了一個惡性循環。
2、房地產開發商囤地現象普遍
房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條,包括開發商、地方財政、商業銀行,以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下,許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度,因此獲得土地使用權的成本低廉,開放商在土地價格上漲的預期下,將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此,1999年國土資源部了《閑置土地處置辦法》,規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地,閑置時間超過出讓合同中規定的動工日期滿1年未動工開發的,地方政府可以征收相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。然而,這一政策卻一直未見被有效執行。
3、住宅供應結構不盡合理
我國的房地產投資結構中,大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資,而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時,交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻,且周圍配套設施不齊全,這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此,房地產行業中產品結構的不合理也是導致普通居住群體不得不調整需求結構的原因。
二、我國房地產業宏觀調控的政策建議
1、完善房地產市場的金融政策建議
(1)實行差別化的信貸政策
行業間的差別化信貸。如前文分析,在金融危機的影響下,應對危機最有效的方式應該是推動消費來擴大內需。擴大國內的消費需求,最根本的是要增加居民收入,提高居民消費能力。對于有良好發展前景的實體企業,銀行應該加大信貸規模;對于產能過剩、高污染、高能耗的企業,銀行應限制信貸規模。以此來體現國家的產業政策導向,促進國家產業結構優化升級和經濟增長方式的轉變。為了抑制房地產投機性需求,應對購買不同標準的住房實行不同的政策。
(2)穩定人民幣匯率政策
我國房地產市場中存在大量國際游資,在一定程度上是因為國外投資者對人民幣有升值預期。近年來,人民幣升值的壓力在各個國際集團的施壓下不斷增大。在金融危機的背景下,我國的出口行業已經受到嚴重打擊,人民幣升值會導致更嚴重的經濟后果。人民幣升值意味著我國的投資品價值也隨之升高。一方面,這意味著我國投資機會增多且收益水平可觀;另一方面,人民幣升值刺激人們形成了強烈的財富效應,將房地產作為消費升級的主要焦點。因此,一定要在房地產市場價格回歸到合理的范圍內后,才可以放開穩定人民幣匯率的政策。
2、完善房地產市場的財政政策建議
目前,我國的房地產業需求呈現出結構性矛盾。有投機性需求的購房者已經擁有多套住宅,但在利益的驅使下,仍然有動機繼續購房;而具有自住性需求的購房者卻因房價超出實際消費能力,剛性需求無法被滿足。在這種現實的矛盾下,可以通過調整各方的稅負差異或財政補貼將投機者、自住者區別對待,抑制投機性需求,調控房價。投機性需求旺盛是我國房價不斷攀升的重要原因之一。擁有投機性需求的購房者,只有在房地產的租售等流轉過程中才能獲取利潤。通過對兩套或兩套以上住房的居民,征收高額的房產交易稅;對別墅、大戶型房產的持有人征收住房保有稅等措施,會使國內房地產市場的需求快速下降。
3、完善房地產市場的土地政策建議
(1)有效增加土地供應量
土地是房地產開發的源頭,土地供應總量直接決定了房地產市場的供給規模的上限。在房產需求旺盛,供給不足的情況下,房地產價格只能越來越高。中央政府應制定有效措施,改變以拉動GDP增長和增加財政收入為考核指標的機制。引導地方政府將目標和責任從短期利益轉向長期解決民生問題上。同時,鑒于房地產行業“囤地”現象嚴重的現實,應將打擊土地閑置行為的辦法落到實處。
(2調整土地供給結構土地供應結構
應該由住房供給結構來決定,而住房供給結構應以居民收入結構為基礎。當前我國城市居民收入結構呈橄欖形。地理位置優越,交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房,而經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對偏僻,周圍配套設施不齊全,無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此,在未來的土地供應結構上,應更多地增加中小戶型、中低價位的商品房開發土地供給,增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當經濟適用房供給增加時,便可適當降低經濟適用房及保障性住房的申請標準,解決“政策夾心層”的住房問題。
參考文獻:
[1]陳柳欽,中國房地產發展的回顧展望[J],廣東經濟,2009(06):14-20.
關鍵詞:房產市場;現狀;法律規制
一、我國房產市場現狀及存在的問題
1.房地產業總體規模越來越大
我國的房地產業發展的規模越來越大,這是一個突出的情況。據國家統計局出版的《中國大型房地產與建筑業企業—2004》年鑒,2003年,全國房地產開發企業達到37123個,完成房地產開發投資10154億元,企業資產總值40486億元,經營總收入9137億元,利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月,房地產業共完成投資9958.42億元人民幣,比2004年同期增長23.9%。在國家統計局列舉的二十個行業中,房地產業投資完成總額的比重僅次于制造業(27.5%),位居第二。2005年上半年,全國房地產開發完成投資6193.06億元,同比增長23.5%。這些數字說明整個房地產業在數量達到了一個空前的規模,而且從投入的資金來看,房地產業也遠遠超過其他大部分行業。可以說房地產在我國的經濟發展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產市場的核心問題
住房不是簡單的商品,具有很強的“公共產品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”,社會才能長治久安,經濟才能持續發展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內,最近兩年,我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外,從而這個經濟問題轉換成社會問題甚至政治問題,才引起了政府的密切關注。房產價格雖依據市場,但是價格嚴重超出消費群體的承載能力,市場必然出現了問題,盡管對我國房地產業是否已經出現比較嚴重的泡沫存在著很大爭議,是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論,但普通城鎮居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價,商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高,拉動房地產市場需求。1978年至2004年,我國城鎮化水平由17.9%提高到41.8%,城鎮人口從1.7億增加到5.4億,全國城市總數由193個增加到661個。 能否抑制房地產出現的泡沫,關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系,特別是地方政府的利益。房地產業的絕大部分稅種,都屬于地方稅,為了增加地租收入和快速拉高地方GDP,地方政府以各種政策為地產業大開方便之門,以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展,如果地方政府只顧自己利益,國家各項政策措施就難以落實,抑制房地產泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位,抑制房地產泡沫才有希望。 三、對規范房產市場的法律規制建議
1.調控房價漲幅的必要性
關系到百姓安居樂業的問題,老百姓只有“居者有其屋”,社會才能長治久安,經濟才能持續發展。據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律,居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15%-30%;住房消費超過收入30%的家庭,即存在過度負擔。據我國主流媒體一項調查,目前31.8%的購房者月供占到月收入的50%以上,已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款,而嚴重影響了其他的家庭消費,他們就成了“房奴”。中國開發房地產的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比,中國金融機構的抗風險能力相對較弱,如果中國房地產出現嚴重泡沫并破滅,對金融機構產生的殺傷力更大,對整體經濟的影響程度也就更深。
2.明確房產市場的發展模式
目前國內房地產市場的許多問題也在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產市場的清楚定位。當國內房地產市場是一個消費者的市場時,那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益,并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為。可以說,盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明確,但是出臺的政策效果十分有限。因為,要形成具有中國特色的住房消費模式,也就得生產適應這種消費模式的住房產品。把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品,那么無論是發展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調控手段相結合
要真正實現房產市場健康有序的發展,房價得到控制,單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調控政策以外,還要綜合運用各種手段,包括稅收、信貸、監管等其他的規制方式,這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合,在各個方面都加強監管,尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產市場的監管方面,最好能建立一個專門的監管機構,專門收集市場的不誠信,不規范的行為和現象,提出相應的整改方案,向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻:
[1] 楊 波:《影響房地產價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價 2008.
關鍵詞:城鎮化建設房地產土地供給
城鎮化是經濟社會發展的必然過程,中國正處于城鎮化快速發展的階段。城鎮化進程中為農村轉移人口解決住房問題尤為重要,因而對地產發展有著巨大的推動作用。中國農村人口比例占人口總數的一半以上,那么城鎮化率每提高一個百分點,將有近一千多萬農村人口涌入城鎮。為了容納更多的居民,城市的空間必然要得到進一步的開發利用。在這一過程中,包括大量基礎設施的建設在內的各商業地產、工業地產等的開發會為地產開發商帶來的大量的商機。城鎮化建設將會對地產業發展產生巨大的推動作用,然而也存在一些問題。
一、城鎮化背景下地產發展存在的問題
1.土地供給問題
土地是房地產發展中最為重要的內容,城鎮化進程中所需的大量建設用地使得土地供給問題不斷凸顯。 部分地方政府不能合理利用土地,表現為搞粗放發展、無序投資等等。甚至有些地方政府和房地產商之間甚至會以不正當的方式達到謀取各自的某種利益的目的,導致在土地供給秩序混亂,資源分配不合理,謀取私利現象嚴重。
2.開發規劃不合理
目前我國城鎮化建設普遍存在規劃滯后于開發的現象。缺乏有計劃的,科學的規劃一方面導致了房地產開發出現混亂失控的局面,另一方面也使得城鎮房地產發展與資源、生態、環境之間的矛盾和沖突日益突出和嚴重,最終導致城鎮土地資源使用效率偏低,生態平衡被破壞等嚴重后果。
3.難以企及的高房價
城鎮化進程中,對大量農村轉移勞動力的安置催生了城鎮化背景下房地產發展的源動力。據中國社會科學院2010年《經濟藍皮書》顯示,現階段農村居民收入比高達29.44倍,因而日益增長的高房價對于大部分農村居民來說“留下來”無異于“天方夜譚”。
二、問題產生的原因分析
1.土地供給渠道混亂
土地供給產生問題的根源在于地產商獲得土地的渠道雜亂,既有國土部門供地,又有地方部門和單位供地,還有房地產開發企業供地。而且獲取土地的過程存在暗箱操作,競爭條件不平等種種問題。
2.市場機制不健全
我國城鎮化建設發展速度較快,但是相關的一系列配套的市場機制并不健全。諸如房地產市場的市場基礎、市場主體、市場規則等等要素的不充分將直接引發城鎮房地產市場交易行為不規范。而房地產企業的行為缺乏約束、市場隱易活躍等扭曲市場機制的行為最終將導致市場機制失靈,無法充分發揮房地產對城鎮化發展的推動作用。
3.地產市場供需結構失衡
地產市場的供需結構不合理是催生高房價的重要原因。地產開發商普遍熱衷于開發可獲高利潤回報的商業地產,以致其供應過剩。而對于中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房及廉租房等供應則嚴重不足,導致了一些地區出現了部分樓盤開盤前就已售空而另一些地區卻出現“鬼城”。
三、對策及建議
1.有效發揮政府職能
城鎮化這一過程是市場自發形成的,政府既然不能去親身組織城鎮化,不如轉型為服務型政府,伴隨這一過程提供必要的公共設施和服務。弱化政府在城鎮房地產市場中的市場職能,強化其引導、規劃、協調、監管及服務職能,從而保證城鎮房地產市場的健康、有序發展。
2.完善配套法律制度
城鎮房地產市場開發過程應進一步突破戶籍制度,打開依附于它的教育、就業、計生政策等制度的制約,打破城鎮化進程中房地產市場長期存在的“二元結構”現象(城鎮常住人口房地產市場和城鎮流動人口房地產市場),推動市場要素的自由流動和價格市場的形成,從而進一步提高城鎮房地產市場的完全市場化程度。
3.合理開發,注意土地利用率問題
在城鎮化建設過程中,政府應該統一控制土地。首先政府應當加大土地供給,保障住房供給量。政府應該將城鎮化過程中擴大的城區面積有效利用,合理分布其用途。其次,政府應該大力發展房地產評估、咨詢、、策劃等中介組織。同時建立更多的評價和審查企業行為的組織,確保企業的公平競爭,減少土地分配過程中的不正當交易。
4.做好市場調研工作
做好房地產市場的需求調研是城鎮地產健康發展的重要前提之一。開發企業首先應該做好市場需求的調研,查清不同收入階層不同房型的市場需求,根據需求量確定開發量。防止開發規劃與居民有效需求不匹配的現象出現。
參考文獻:
[1]王文婷:城鎮化對我國房地產市場需求的影響分析.現代經濟(現代物業中旬刊),2010(4).
[2]中華人民共和國可持續發展國家報告(2).中國城市低碳經濟網.
[3]尹伯玉:促進房地產業健康持續發展與城鎮化進程和諧共贏.中國經貿,2010(4).