序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)項目調(diào)研范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

編號

執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門

一、調(diào)研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調(diào)研活動。

本市場調(diào)研報告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。

二、調(diào)研方法和人員

（一）調(diào)研方法

本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。

（二）調(diào)研人員

①公司市場營銷部是本次調(diào)研活動的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動，并編寫了調(diào)研報告。

②公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。

③為了確保調(diào)研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動。

三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論

（一）××市的宏觀環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項指標(biāo)均以三年為選取年限）

①國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

②人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

⑦城鎮(zhèn)居民人均消費性支出。

⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費性支出的比重）。

⑨城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢

①城市規(guī)劃。

②發(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。

（二）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況

①新建商品房發(fā)展情況。

②經(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。

③二手房的發(fā)展情況。

（三）今年××房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預(yù)測情況。

（四）今年××市房地產(chǎn)政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況

1.××區(qū)總體規(guī)劃

①城市規(guī)劃。

②居住用地規(guī)劃。

③商業(yè)規(guī)劃。

④交通規(guī)劃。

2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述

①主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。

②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場分析

1.項目區(qū)域市場分析

（略）

2.項目片區(qū)市場分析

①項目位置。

②片區(qū)范圍。

3.項目街區(qū)特點

①地塊位置、環(huán)境及交通。

②人口分布及收入構(gòu)成。

4.項目周邊配套

①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫(yī)療配套。

（七）××項目所在的××區(qū)的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。

（八）綜合結(jié)論

①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點。

②本區(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計特點。

③本區(qū)域的戶型特點和面積分布情況。

④本區(qū)域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。

②市場定位準(zhǔn)確。

③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>

④戶型設(shè)計相對較為合理、實用率高。

⑤產(chǎn)品的性價比高。

⑥物業(yè)管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業(yè)及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設(shè)施不完善。

②企業(yè)運作項目資金鏈斷裂。

①規(guī)劃設(shè)計較差，戶型設(shè)計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計與市場實際脫節(jié)。

⑥開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機(jī)出現(xiàn)錯位。

（十）調(diào)研結(jié)論

①項目市場環(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。

②項目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。

四、相關(guān)資料附錄

①入戶調(diào)研問卷。

②統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。

③訪談及會談記錄。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項目開發(fā) 運營 管理

【中圖分類號】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

近年來，建筑行業(yè)發(fā)展很快，房地產(chǎn)項目開發(fā)不斷增多，該行業(yè)在蓬勃發(fā)展的形勢下，也存在泡沫現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)項目建成了鬼城，這說明在項目開發(fā)的過程中運營管理存在較大問題，例如市場定位不準(zhǔn)確、缺乏對項目開發(fā)需求的仔細(xì)研究、過分依賴政府助推地方經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理水平較低，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)惡性競爭，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的發(fā)展前景，在對項目進(jìn)行開發(fā)的過程中，需要加強(qiáng)運行管理，這關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也關(guān)系著企業(yè)未來的發(fā)展。房地產(chǎn)項目運營管理的范圍比較廣，部門跨度比較大，時間周期也比較長，容易受到較多風(fēng)險因素的影響。房地產(chǎn)運營管理多是指計劃管理工作，各部門是按照預(yù)期的目標(biāo)完成工作，需要完成最初制定的項目關(guān)鍵節(jié)點，缺乏過程管理，計劃經(jīng)理在運行管理中起不到任何實質(zhì)性作用，尤其是在跨部門協(xié)調(diào)工作中，缺乏實權(quán)，職權(quán)被架空，失去了計劃管理的作用，也降低了經(jīng)營管理的效果。運營管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項目進(jìn)度、完成質(zhì)量、成本等方面著手管理，實現(xiàn)精細(xì)化管理，做好企業(yè)資金的運作，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。管理人員還要對計劃管理的流程進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，使房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理的作用發(fā)揮到極致，保證項目開發(fā)順利完成。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)中運行管理存在的問題

1. 決策階段

房地產(chǎn)項目開發(fā)首先是從決策階段開始的，只有保證決策的正確性，才能提高運行管理的整體水平，企業(yè)出現(xiàn)重大決策性失誤會帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失，會影響后期建設(shè)、投資等階段的工作，導(dǎo)致整個運營管理失敗。在項目開發(fā)運行管理開始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設(shè)的項目當(dāng)中，做好市場定位與銷售，保證企業(yè)的盈利水平，減少投資風(fēng)險，從而保證運行管理的效果。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視前期的市場調(diào)研工作，導(dǎo)致市場定位不夠準(zhǔn)確，出現(xiàn)了決策失誤，給運營管理帶來較大難度，企業(yè)存在盲目投資的現(xiàn)象，這給企業(yè)帶來了不可挽回的損失。

2. 設(shè)計階段

房地產(chǎn)項目開發(fā)前，需要進(jìn)行設(shè)計工作，這一階段是項目造價的基礎(chǔ)階段，根據(jù)項目開發(fā)的規(guī)模、機(jī)械的投入、材料的購置等內(nèi)容，制定成本管理制度，做好費用管理工作。設(shè)計階段也是運行管理的重要階段，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視工程圖紙設(shè)計、忽視了人員數(shù)量投入、機(jī)械投入、材料投入等內(nèi)容，則會降低設(shè)計方案的質(zhì)量。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只考慮工程建設(shè)規(guī)模，忽視了資源投入情況，缺乏對影響運營的管理因素的全面考慮，這樣做出的設(shè)計方案自然缺乏實際效用。

3. 建設(shè)階段

建設(shè)階段會有大量的生產(chǎn)要素投入，需要考慮項目開發(fā)的成本，大量的人力、物力、財力資源投入，需要控制資源消耗問題，這也考驗了運營管理的實際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項目建設(shè)投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強(qiáng)運營管理，需要保證項目建設(shè)資源的優(yōu)化組合、開發(fā)運營的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產(chǎn)企業(yè)對生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合并不重視，人員調(diào)配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)，這在建設(shè)階段造成了資源與資金的較大浪費，不利于成本控制，給企業(yè)帶來了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

4. 項目銷售與使用階段

項目銷售階段關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營利潤，加強(qiáng)項目開發(fā)過程的運行管理就是為了提高經(jīng)濟(jì)效益，保證銷售工作順利進(jìn)行，按時回籠資金，彌補(bǔ)開發(fā)過程中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失，保證企業(yè)有較高的盈利水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有在一個項目順利完成后，才能進(jìn)行下一個項目的開發(fā)，所以，運行管理對企業(yè)來說是一項重要的工作，管理水平較低，則會延長項目銷售與投入使用的時間，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。項目銷售與使用階段會受到較多因素的影響，比如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場需求、人口規(guī)模等，想要做好運行管理也是一件非常難的工作。為了保證項目開發(fā)銷售工作的順利進(jìn)行，首先應(yīng)該保證決策定位的正確性，然后就是做好營銷，可以依靠商業(yè)廣告或者微信營銷等，但是這并不能保證營銷效果一定好。很多房地產(chǎn)企業(yè)錯誤地認(rèn)為，只要銷售階段各項工作順利完成，就可以保證運營管理的效果，運行管理是一項動態(tài)綜合性工作，不是保證一個階段工作順利完成就能實現(xiàn)的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會增加運營的風(fēng)險。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理的措施

1. 做好市場定位與調(diào)研工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證運行管理效果，首先應(yīng)做好市場調(diào)研工作，保證市場定位的正確性，還能發(fā)現(xiàn)市場中蘊(yùn)藏的商機(jī)，為企業(yè)贏得更多的發(fā)展機(jī)遇。市場調(diào)研還能為企業(yè)管理者提供運營管理的思路與方向，房地產(chǎn)市場受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，所以，在項目開發(fā)運行管理的過程中，也應(yīng)從這幾點出發(fā)，首先，了解市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，找到項目開發(fā)的最佳場地，以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐，做好市場研究，保C開發(fā)項目具有較高的價值，這樣才能保證企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的關(guān)系，做好市場調(diào)研工作，能看到項目開發(fā)的前景，預(yù)測開發(fā)的價值，保證運營管理工作順利進(jìn)行。其次，了解市場需求，項目開發(fā)的目的是為了銷售，只有銷售順利進(jìn)行，才能保證企業(yè)很快回籠資金，企業(yè)只有了解市場需求，才能保證盈利。如果企業(yè)不重視市場需求的調(diào)查，做再多的項目開發(fā)也是浪費資源。在市場調(diào)研的過程中，如果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場處于飽和或者過剩的狀態(tài)，則需要及時停止項目開發(fā)，尋求其他市場。最后，了解當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模，人口規(guī)模越多，市場需求則越大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模也越大，人口規(guī)模是房地產(chǎn)項目開發(fā)中很重要的影響因素。在調(diào)查與分析的過程中，不能忽視的是流動人口，流動人口越多，說明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市都聚集了大量的流動人口，這些人也是房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要客戶群，只有具有較大的人口規(guī)模，才能使運營管理發(fā)揮出實效。

2. 制定科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

企業(yè)是房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理的執(zhí)行者，管理的水平與企業(yè)自身情況有著較大關(guān)系，為了優(yōu)化運行管理工作，應(yīng)準(zhǔn)確定位企業(yè)自身，了解自身開發(fā)實力。房地產(chǎn)項目開發(fā)水平會受到企業(yè)資金、開發(fā)團(tuán)隊能力水平等因素的影響，根據(jù)企業(yè)自身做好市場定位，才能保證項目開發(fā)的效果。有的企業(yè)明明自身實力不足，還是選擇難度、風(fēng)險較大的項目，最后給企業(yè)帶來了較大的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)營管理有利于降低項目開發(fā)風(fēng)險，可以將企業(yè)帶出發(fā)展困境，保證企業(yè)項目開發(fā)的盈利水平。房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理很大程度上應(yīng)依靠企業(yè)制定的經(jīng)營戰(zhàn)略，并使運行管理與經(jīng)營戰(zhàn)略相一致，如果二者背道而馳，肯定會使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)停滯不前的情況，制定出科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，才能促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)、穩(wěn)定地發(fā)展。

3. 把握計劃管理中的關(guān)鍵點

房地產(chǎn)項目開發(fā)與企業(yè)自身發(fā)展情況有密切關(guān)系，在制定項目管理策略時，應(yīng)做好目標(biāo)的設(shè)定，可以在不同的項目中設(shè)定分層目標(biāo)，引導(dǎo)項目開發(fā)工作順利進(jìn)行。項目開發(fā)是一項系統(tǒng)的工作，在不同的階段，還要對項目進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，保證制定的目標(biāo)逐個完成。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)很多產(chǎn)品質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況，這說明制定出的項目管理計劃還不夠具體，項目管理缺乏有效的措施。在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況制定出相應(yīng)的計劃，保證計劃管理具有實效性，從而提高項目運行的效率。計劃管理還要把握各個關(guān)鍵點，這對計劃管理的內(nèi)容有著較高的要求，計劃管理內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更加合理，而且計劃內(nèi)容不宜過細(xì)，否則會使決策層無法看到核心問題，不利于對計劃管理進(jìn)行監(jiān)督，不利于發(fā)現(xiàn)計劃管理中存在的問題。房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理工作貫徹整個項目開發(fā)階段，不同的部門有著不同的計劃管理工作，為了設(shè)置最佳關(guān)鍵點，應(yīng)加強(qiáng)資源整合，保證項目運行管理正常進(jìn)行及房地產(chǎn)項目開發(fā)順利完成。

4. 加強(qiáng)項目成本管理

在項目開發(fā)階段，相關(guān)管理人員應(yīng)重視成本管理，加強(qiáng)對決策、設(shè)計、銷售等環(huán)節(jié)的成本控制，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，做好資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)精細(xì)化管理，提高資源的利用率，加強(qiáng)對成本目標(biāo)的動態(tài)管理。根據(jù)預(yù)算管理的內(nèi)容以及成本總控目標(biāo)，對企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量進(jìn)行管理與控制，加強(qiáng)責(zé)任成本與動態(tài)成本的監(jiān)控，避免在建設(shè)階段出現(xiàn)資源與資金浪費的情況。加強(qiáng)項目成本管理，應(yīng)做到成本可知、成本可控，加強(qiáng)對各個部門的監(jiān)督與控制，提高T工的節(jié)約意識，這樣才能從根本上降低項目開發(fā)成本，保證項目開發(fā)的利潤。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)的利潤與其經(jīng)營管理水平有著較大關(guān)系。為了保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)加強(qiáng)項目開發(fā)過程中的動態(tài)管理，根據(jù)市場環(huán)境以及變化對管理制度進(jìn)行調(diào)整，保證資源利用率達(dá)到最大化以及項目開發(fā)利潤最高。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中存在著較多問題，只有使企業(yè)各個部門明確自身的責(zé)任與工作內(nèi)容，采取科學(xué)的經(jīng)營管理方法，對管理策略進(jìn)行優(yōu)化與完善，才能推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 周亮華.淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運營計劃管理體系[J].中國城市經(jīng)濟(jì)，2011（14）：96- 97.

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;存在問題;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1前言

一個房地產(chǎn)項目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進(jìn)行合理的管理;房地產(chǎn)項目管理是一個比較復(fù)雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規(guī)劃設(shè)計、項目的報建報批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。

2房地產(chǎn)項目管理的意義

房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項目管理一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要不足，其對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，推動論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。

3房地產(chǎn)項目管理存在的問題

3.1項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范進(jìn)行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。

3.2由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更,變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序,忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性,設(shè)計監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項目決策前,進(jìn)行財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導(dǎo)致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

3.3項目運行過程項目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項目運行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項目管理的失控,如項目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費用過高及不可預(yù)見費用超出預(yù)期。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導(dǎo)致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

3.4物業(yè)服務(wù)管理,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時,配套設(shè)施不到位等。

3.5從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

4房地產(chǎn)工程項目管理措施

4.1建設(shè)工程項目組織模式管理

建立建設(shè)項目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系需成立專門的組織機(jī)構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計、施工、造價、財務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運行是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學(xué)、合理、精干、高效的跨部門組織機(jī)構(gòu)來指揮協(xié)調(diào)整個標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負(fù)責(zé)的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當(dāng)而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。

4.2全面完善房地產(chǎn)項目成本管理

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金風(fēng)險 風(fēng)險控制

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，眾多行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。房地產(chǎn)業(yè)作為我國近些年來發(fā)展速度較快、發(fā)展勢頭較好的行業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)起到了關(guān)鍵性作用。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)業(yè)必須意識到其發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)階段，供給側(cè)改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了風(fēng)險同時也帶來了極大的機(jī)遇。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提升對資金風(fēng)險的分析和控制能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時獲得新的利潤增長點。資金風(fēng)險的控制和分析主要包括對外界因素造成的實際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施來提升控制能力，屏蔽相關(guān)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金風(fēng)險

（一）初期投資風(fēng)險――房地產(chǎn)項目開發(fā)階段面臨的資金風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)屬于復(fù)合型行業(yè)，企業(yè)需要實現(xiàn)資金融通、投資項目選擇、房地產(chǎn)項目設(shè)計、房地產(chǎn)項目建筑和房產(chǎn)出售或出租等業(yè)務(wù)內(nèi)容，同時由于其所需資金數(shù)量極大，因此屬于傳統(tǒng)的資金密集型企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)在項目選擇初期就面臨著極高的投資風(fēng)險即在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段出現(xiàn)一定的資金風(fēng)險。房地產(chǎn)項目在開發(fā)前期需要對項目所在地和宏觀經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行全面衡量和把控，通過數(shù)量模型分析等方式定性定量的對投資收益進(jìn)行預(yù)判。同時對如何進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃及后期出售價位確定等都需要在項目投資初期進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。但是，在投資初期由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性、政策的變動性及來自同行業(yè)競爭者的壓力，使得房地產(chǎn)行業(yè)的初期投資風(fēng)險仍然巨大。

（二）中期建設(shè)風(fēng)險――房地產(chǎn)項目施工建設(shè)階段面臨的資金風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)主要通過房地產(chǎn)項目建設(shè)的方式生產(chǎn)出該行業(yè)特有的商品――房屋，因此建設(shè)施工階段實質(zhì)上是一個典型的生產(chǎn)過程。在這個生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著來自方方面面的資金風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)外部，面臨著原材料產(chǎn)品價格波動帶來的資金風(fēng)險，原材料價格上漲意味著企業(yè)未來所需采購原材料成本增加，企業(yè)成本增加，可能造成企業(yè)的利潤減少甚至虧損；原材料價格下降意味著企業(yè)如果當(dāng)期庫存較多，則企業(yè)從長遠(yuǎn)角度看，企業(yè)成本超過同行業(yè)其他企業(yè)，也會造成企業(yè)的利潤減少甚至虧損。在房地產(chǎn)內(nèi)部，對于所融通的閑置資金的投資方式安排會直接影響到企業(yè)整體的盈利水平和風(fēng)險狀況，在建設(shè)施工過程中企業(yè)面臨的資金風(fēng)險對房地產(chǎn)項目能否順利落地起到了重要作用。

（三）后期處置風(fēng)險――房地產(chǎn)項目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設(shè)完工之后，就進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)項目后期處置階段。在這一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會采用出售的方式進(jìn)行處置，少部分企業(yè)采取長期出租或自用的方式進(jìn)行處置。不同置方式也給企業(yè)帶來了不同的風(fēng)險。而處置實質(zhì)上是給企業(yè)帶來最大資金風(fēng)險的方式。處置過程需要企業(yè)具有強(qiáng)大的營銷能力和營銷策略，營銷策略的制定及政府政策的引導(dǎo)都會影響到房地產(chǎn)項目的處置時間和資金回收的速度。

三、控制房地產(chǎn)資金風(fēng)險的方法和策略

（一）提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略的準(zhǔn)確性和可靠性

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期需要對行業(yè)環(huán)境進(jìn)行全面評估，除此之外還需要對項目所在區(qū)位等進(jìn)行全面宏觀了解以最終完成項目投資初期的評價，實現(xiàn)提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略準(zhǔn)確性和可靠性的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要牢牢把握政府政策導(dǎo)向，對于大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的地區(qū)可以加大投資力度，對于嚴(yán)格控制開發(fā)購房的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)時就需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，嚴(yán)格控制企業(yè)可能面臨的資金風(fēng)險。其次，在制定投資策略時可以通過經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建進(jìn)行定量分析，提升決策的準(zhǔn)確性和可靠性。準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)預(yù)測模型和風(fēng)險控制模型可以從收益和風(fēng)險兩個維度對項目進(jìn)行評價，最終決定是否對項目進(jìn)行可靠投資。

（二）善用金融工具、加強(qiáng)監(jiān)督管理，降低在建設(shè)施工過程中的資金風(fēng)險

隨著我國金融市場的不斷完善和開放，其在各行各業(yè)的資金融通、風(fēng)險規(guī)避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用當(dāng)前金融市場上具有的一定作用來降低自身在建設(shè)施工過程中存在的資金風(fēng)險。首先，企業(yè)可以通過宏觀預(yù)測方式推測未來原材料的價格漲跌情況，之后通過使用期權(quán)、期貨、套期保值等方式來進(jìn)行風(fēng)險的置換或者規(guī)避，實現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和有效運營。其次，企業(yè)需要在建設(shè)施工過程中加強(qiáng)對項目施工內(nèi)容的監(jiān)督管理，通過完善的內(nèi)部控制避免不合規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，也可以避免資金的浪費，提升資金的使用效率，促進(jìn)資金有效周轉(zhuǎn)，降低建設(shè)施工過程中的資金風(fēng)險。

（三）完善營銷策略，提升營銷能力，降低處置階段的資金風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略應(yīng)該具有較強(qiáng)的可操作性和可識別性，同時營銷策略的制定也需要符合國家政策的基本規(guī)劃，切不可通過虛假營銷等方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目處置，不合理的營銷策略會增大企業(yè)的法律合規(guī)風(fēng)險，使得企業(yè)面臨行政處罰甚至凍結(jié)資金等資金風(fēng)險。而企業(yè)只有結(jié)合市場情況和社會現(xiàn)狀制定的營銷策略，才能被目標(biāo)人群所接受，也只有通過強(qiáng)有力的營銷能力和品牌能力，才能在最合適的周期內(nèi)完成房地產(chǎn)項目的變現(xiàn)和處置。

四、結(jié)語

隨著國家供給側(cè)改革戰(zhàn)略的不斷深化和實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了改革的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)必須對企業(yè)項目選擇、項目建設(shè)和項目處置等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，促使企業(yè)有效把控資金風(fēng)險，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)有效增長，實現(xiàn)企業(yè)的二次騰飛。

參考文獻(xiàn)

篇(5)

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟(jì)上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟(jì)上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動，或移動便造成不可預(yù)計的經(jīng)濟(jì)損失，因此房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動著國民經(jīng)濟(jì)的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會資金，關(guān)系著國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性；同時，由于房地產(chǎn)價格具有波動性變化，其投資具有高風(fēng)險，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險的“三高行業(yè)”。基于此，高風(fēng)險的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國的國民經(jīng)濟(jì)，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項目投資立項之前，對項目相關(guān)的社會、技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等層次進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項目可行性研究，通過對項目進(jìn)行分析與論證，能較為準(zhǔn)確的預(yù)測出項目竣工后的經(jīng)濟(jì)價值，進(jìn)而對項目的適用性、可行性等進(jìn)行系統(tǒng)、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進(jìn)行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關(guān)的市場、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及社會等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項目建議書及其批復(fù)文件；國家和地區(qū)有關(guān)社會與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風(fēng)險，從而在投資者進(jìn)行決策時能有意識的回避風(fēng)險，以確保投資項目在建設(shè)到運營整個過程的可行性和安全性，實現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項目決策有效性的信息。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資項目中，部分調(diào)研員為圖方便，對房地產(chǎn)項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機(jī)會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值。總體而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內(nèi)對若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進(jìn)而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡化動態(tài)分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結(jié)果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設(shè)方案進(jìn)行科學(xué)的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個備選方案；要使設(shè)計方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對那些沒采納的方案進(jìn)行充分而系統(tǒng)的解釋，項目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認(rèn)可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進(jìn)行徹底的研究，嚴(yán)重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究改進(jìn)對策

首先，由于房地產(chǎn)投資項目可行性研究要長時間、仔細(xì)耐心地進(jìn)行市場調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，對經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項目指標(biāo)評價系統(tǒng)包括有經(jīng)濟(jì)、市場定位以及設(shè)計等評價體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標(biāo)評價體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項目可行性研究市場朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國房地產(chǎn)投資項目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項目的建設(shè)活動，具有極為豐富的實踐經(jīng)驗，但欠缺相應(yīng)的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強(qiáng)可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責(zé)任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴(yán)格實行相關(guān)對策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場規(guī)范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產(chǎn)投資項目投資者需嚴(yán)格參照相關(guān)可行性研究報告，對開發(fā)項目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報告，對開發(fā)項目批準(zhǔn)立項或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對房地產(chǎn)項目的環(huán)境保護(hù)問題進(jìn)行科學(xué)評估；更要按照相關(guān)可行性研究報告采購合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；策略

1、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成通常來講較為復(fù)雜，包含較多外界以及內(nèi)部因素的影響，開發(fā)階段產(chǎn)生的成本主要為土地成本，建設(shè)階段成本則為房地產(chǎn)工程的主體構(gòu)成內(nèi)容，涵蓋開發(fā)前期投入費用、建筑成本、配套工程成本等。開發(fā)房地產(chǎn)項目投入資金量相對龐大，因此，可將房地產(chǎn)歸于密集型行業(yè)，籌建項目階段中也將產(chǎn)生較多財務(wù)費用。建設(shè)階段中，房地產(chǎn)項目運營管控費用內(nèi)容廣泛，包括開發(fā)直至完成項目建設(shè)交付應(yīng)用之前產(chǎn)生的各類費用。同時還會形成一定的稅收費用，例如營業(yè)、房產(chǎn)稅以及所得稅等。

2、房地產(chǎn)項目成本控制科學(xué)原則

優(yōu)化房地產(chǎn)項目成本控制，應(yīng)遵循科學(xué)的經(jīng)濟(jì)效益、成本管控、綜合調(diào)節(jié)、動態(tài)管理、權(quán)責(zé)發(fā)生等規(guī)范原則。全過程管理中應(yīng)確保降低投入，獲取最大化效益，同時應(yīng)參照房地產(chǎn)項目具體狀況明確管控成本目標(biāo)，做到層級分解、落實責(zé)任目標(biāo)到位，并對目標(biāo)執(zhí)行的狀況進(jìn)行統(tǒng)籌檢查評估，做好目標(biāo)管理的優(yōu)化調(diào)節(jié)，最終實現(xiàn)成本最低化目標(biāo)。房地產(chǎn)項目綜合成本管控尤為重要，應(yīng)做好對項目全員以及開發(fā)建設(shè)整體過程的一致化調(diào)節(jié)管控，激發(fā)員工工作積極性，方能創(chuàng)設(shè)顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)項目規(guī)模龐大，整體施工建設(shè)階段中包含較多任務(wù)，為此應(yīng)明確具體負(fù)責(zé)人，賦予項目經(jīng)理、班組領(lǐng)導(dǎo)相應(yīng)的成本管控職責(zé)，令其擁有必要權(quán)利，進(jìn)而良好的行使經(jīng)濟(jì)責(zé)任。房地產(chǎn)項目一次性屬性決定，成本管控工作中應(yīng)做好中間調(diào)節(jié)，實現(xiàn)動態(tài)化管控。

3、房地產(chǎn)項目成本控制必要性

房地產(chǎn)項目成本控制具有重要的實踐意義，管理水平對房地產(chǎn)單位經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，因此應(yīng)通過成本控制有效節(jié)約開發(fā)成本，并抵御外部風(fēng)險影響，實現(xiàn)高收益目標(biāo)。同時，強(qiáng)化成本控制對投資回收期的減縮起到了積極作用，可全面吸引投資方參與投資，強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)管理水平。為實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)唯有做好成本管控，優(yōu)化資源總體應(yīng)用效率，創(chuàng)設(shè)顯著經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)環(huán)境以及社會效益的良好一致，方能實現(xiàn)低碳化、科學(xué)化、持續(xù)化發(fā)展。

4、房地產(chǎn)項目準(zhǔn)備階段做好成本控制

房地產(chǎn)項目準(zhǔn)備階段成本管控工作需做好籌劃以及設(shè)計成本調(diào)節(jié)控制。籌劃環(huán)節(jié)需做好前期的市場調(diào)研與投資研究，全面核查房地產(chǎn)項目具體環(huán)境、建設(shè)類別、總體規(guī)模、各項經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、原料市場運營供應(yīng)水平與投資項目市場定位、綜合價值等事項。同時應(yīng)做好消費者的核心需求評估，衡量市場預(yù)期的銷售狀況，研究具體創(chuàng)造的利潤空間，進(jìn)而編制合理有效的經(jīng)營投資方案。籌劃階段中應(yīng)立足數(shù)據(jù)，做好有關(guān)資料的匯總研究，進(jìn)而進(jìn)行科學(xué)有效的估算。完成調(diào)研準(zhǔn)備工作之后，決策人需進(jìn)行房地產(chǎn)項目的財務(wù)評估、標(biāo)準(zhǔn)衡量、選擇契合設(shè)計方案，判斷潛在風(fēng)險及項目開發(fā)運營可行性。當(dāng)明確項目建設(shè)后，造價工作人員應(yīng)做好具體經(jīng)費的估算分析。

設(shè)計階段做好成本管控可為房地產(chǎn)項目的成功運營創(chuàng)設(shè)完善保障，在節(jié)約成本的同時，可令建設(shè)施工以及資金回收的總體期限全面縮減，創(chuàng)設(shè)顯著效益。前期設(shè)計階段中，應(yīng)做好細(xì)化研究、科學(xué)估算，完善初步設(shè)計管控。同時，應(yīng)優(yōu)化成本經(jīng)費的具體落實，將施工預(yù)算合理管控在標(biāo)準(zhǔn)范疇中，并做好設(shè)計變更的科學(xué)監(jiān)督管控。進(jìn)行委托設(shè)計階段中，應(yīng)有效利用市場機(jī)制，引入招標(biāo)模式，優(yōu)選資質(zhì)良好、經(jīng)驗豐富，具備一定知名度的設(shè)計單位。同時應(yīng)強(qiáng)化管理，確保設(shè)計方案體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化合理性。房地產(chǎn)單位還應(yīng)引入限額設(shè)計模式，當(dāng)完成項目審批后，應(yīng)快速履行變更管控工作流程，拒絕隨意進(jìn)行項目變更，進(jìn)而有效預(yù)防竣工結(jié)算時導(dǎo)致成本大于投資限定總額標(biāo)準(zhǔn)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)全面做好施工建設(shè)圖紙設(shè)計的管理，應(yīng)合理考量施工費用成本投入、技術(shù)可行性、操作便利性。并應(yīng)實施圖紙會審，由造價以及設(shè)計規(guī)劃等視角進(jìn)行項目工程設(shè)計方案合理科學(xué)性的全面把握。出圖前期，工作人員應(yīng)強(qiáng)化管理審核，一旦發(fā)覺問題以及不足之處，應(yīng)全面整改，有效彌補(bǔ)設(shè)計方案的欠缺之處，預(yù)防施工階段中再行履行設(shè)計變更，確保房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行，做好造價成本管控。

5、房地產(chǎn)項目施工成本控制

房地產(chǎn)項目建設(shè)施工環(huán)節(jié)為投資具體的實施階段，也是項目成型時期，因此成本管控工作較為復(fù)雜。應(yīng)做好質(zhì)量管理、造價管控，并基于工期目標(biāo)、遵循合同規(guī)范，節(jié)約財力物力的經(jīng)費支出，做好重要數(shù)據(jù)資料的收集管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開工前期應(yīng)完善施工組織設(shè)計的全面監(jiān)督審核，為承包施工、發(fā)包管理提供科學(xué)依據(jù)，確保施工建設(shè)、承包管控的順利開展，并處理好經(jīng)濟(jì)索賠事項。對于工程款項的支付應(yīng)完善控制管理，不應(yīng)存在拖延以及拒不支付的狀況，應(yīng)提升施工單位整體積極性。當(dāng)然，應(yīng)確保不提前進(jìn)行款項的支付。不符合標(biāo)準(zhǔn)的施工建設(shè)應(yīng)將相應(yīng)的款項予以減除。同時，應(yīng)做好施工物資材料的采購比價管理，完善審計評估，遵循公開透明的原則，做好質(zhì)量水平、成本以及整體服務(wù)管理的全面掌控。應(yīng)在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上實施供應(yīng)方全方位的比價分析。施工階段中還應(yīng)全面評估成本計劃，分析具體流程任務(wù)圖，做好設(shè)計以及施工材料的綜合管控，預(yù)防各類因素引發(fā)的設(shè)計修改、延誤工期以及臨時更換施工建設(shè)材料的行為。另外，應(yīng)強(qiáng)化合同管理，保障建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量，令成本管控滿足約定管理制度，預(yù)防隱患事故與違規(guī)操作行為的發(fā)生。施工階段中還應(yīng)定期進(jìn)行總體任務(wù)量的核查計算，完善賬單審核管理，全面登記施工事項，存儲重要的各項信息資料數(shù)據(jù)。

6、優(yōu)化財務(wù)管理，完善房地產(chǎn)項目結(jié)算成本管控

房地產(chǎn)項目成本管控工作中，做好財務(wù)管理工作尤為重要，可確保工程資金鏈的暢通、良好，有效解決資金矛盾問題，創(chuàng)建完善的約束管理機(jī)制，做好房地產(chǎn)項目工程的全面監(jiān)督。同時，科學(xué)的財務(wù)管理，可制定完善的激勵管理機(jī)制，提升員工核心潛能。應(yīng)創(chuàng)建完善的成本管控體系，做好成本周期管理，規(guī)范工作模式與實踐方式，確保房地產(chǎn)項目各單位實踐活動的規(guī)范有序，實現(xiàn)良好的預(yù)期目標(biāo)。

結(jié)算工作為成本管控的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)制度標(biāo)準(zhǔn)、項目施工建設(shè)合同規(guī)定、竣工數(shù)據(jù)資料等做好工程量的審核明確，并記錄驗收信息，進(jìn)行附屬項目的經(jīng)費評估。房地產(chǎn)項目完成結(jié)算交付應(yīng)用后，應(yīng)實施項目評價，進(jìn)行有效的成本研究，并通過比對分析，出具相關(guān)意見，對后續(xù)項目的建設(shè)以及造價管理提供科學(xué)參考依據(jù)，優(yōu)化投資效益。

7、結(jié)語

總之，針對我國較多房地產(chǎn)企業(yè)正處于成長發(fā)展時期的狀況，為贏得競爭主動，只有站在全局視角，樹立戰(zhàn)略化發(fā)展目標(biāo)，做好市場定位，提升核心實力，全面適應(yīng)市場波動及風(fēng)險影響，做好項目建設(shè)投資可行性分析，強(qiáng)化成本管控，創(chuàng)新管理意識，方能確保效益目標(biāo)的良好實現(xiàn)，令成本投入合理、高效，發(fā)揮綜合應(yīng)用價值。應(yīng)在實踐工作中借鑒行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗，引入現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，配置完善信息化工作設(shè)施，及時評估、全面調(diào)節(jié)，進(jìn)而真正提升成本控制實踐工作水平。

參考文獻(xiàn)

篇(7)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 可行性分析 完善

目前,我國房地產(chǎn)項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國的房地產(chǎn)市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產(chǎn)項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產(chǎn)項目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過項目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價,缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。目前,雖然我國的一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因為指導(dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)項目可行性分析的評價指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項目可行性分析評價中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)、規(guī)劃評價指標(biāo)、市場定位評價指標(biāo)、設(shè)計方案評價指標(biāo)和風(fēng)險不確定性評價指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對房地產(chǎn)項目的可行性進(jìn)行了評價,然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。

房地產(chǎn)項目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強(qiáng)的社會效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價時,不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項指標(biāo),而且還補(bǔ)充了社會效益評價指標(biāo)和環(huán)境效益評價指標(biāo)等。如果評價指標(biāo)體系不全面,可能會產(chǎn)生與客觀實際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。

3、房地產(chǎn)項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進(jìn)行項目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長沙市其它房地產(chǎn)項目的可行性分析報告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經(jīng)濟(jì)評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷,對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評估結(jié)果,沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測;缺少對規(guī)劃設(shè)計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測;不能對產(chǎn)品價格進(jìn)行符合市場發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測算投資費用,致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項目可行性研究報告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項目立項必要的送審文件,因為開發(fā)項目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(計委)批準(zhǔn)立項后才可實施,如此審批機(jī)制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是先到計委立項再申請辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過立項審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項目可行性分析的建議

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時,應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)項目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場調(diào)查、市場分析、項目各開發(fā)方案綜合評價指標(biāo)的設(shè)計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標(biāo)體系

可行性分析評價指標(biāo)在可行性評價中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環(huán)境效益等。其中,財務(wù)評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性,風(fēng)險預(yù)測等。而綜合評價,則應(yīng)該從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)效益的影響,考察項目對社會經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項目對社會和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評價指標(biāo)體系。

3、加強(qiáng)咨詢業(yè)的規(guī)范化

咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報告的審核由行業(yè)協(xié)會的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟(jì)分析專家主要是從宏觀上對擬開發(fā)項目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會環(huán)境專家主要從社會學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對項目進(jìn)行指導(dǎo);市場調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當(dāng)前市場的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專家一起預(yù)測未來趨勢;造價工程師是對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土建、設(shè)備及安裝等價值進(jìn)行正確的估算;注冊房地產(chǎn)估價師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對未來市場的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財務(wù)管理的有關(guān)知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強(qiáng)項目風(fēng)險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟(jì)利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻(xiàn):