序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1.房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、掌握差異性帶來(lái)的登記風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)由房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人自行委托具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測(cè)繪逐步向市場(chǎng)放開(kāi)轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場(chǎng)化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會(huì)打破政府集中統(tǒng)一測(cè)繪時(shí)，對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、建筑部位面積計(jì)算、共有面積分?jǐn)傉莆盏囊恢滦浴１厝粫?huì)出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)同樣建筑部位測(cè)繪方法不同、面積不同、共有面積分?jǐn)偛煌木置妗＿@種情況相對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記職能分工，由于測(cè)繪項(xiàng)目所在區(qū)域不同、同一項(xiàng)目不同樓測(cè)繪單位、登記時(shí)間不同，加之登記人員對(duì)建筑部位具體的面積計(jì)算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強(qiáng)，登記過(guò)程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這種亂象影響登記機(jī)關(guān)形象、侵害購(gòu)房人權(quán)益，同時(shí)會(huì)引訟、，并且因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪共有面積分?jǐn)偟奶攸c(diǎn)，“面積一戶錯(cuò)、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來(lái)的房屋登記風(fēng)險(xiǎn)

探討這個(gè)問(wèn)題之前，有必要先對(duì)目前的房產(chǎn)測(cè)繪方法進(jìn)行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測(cè)繪要實(shí)地逐戶量取邊長(zhǎng)尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實(shí)際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準(zhǔn)圖紙不完全一致的情況，考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準(zhǔn)文件對(duì)合法建造的房屋進(jìn)行登記，在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，測(cè)繪單位往往會(huì)要求建設(shè)單位補(bǔ)充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時(shí)，符合規(guī)范、規(guī)章對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的要求。當(dāng)然，這種后補(bǔ)規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房產(chǎn)測(cè)繪、登記的難度大、購(gòu)房群眾不能及時(shí)取得所有權(quán)證書(shū)的尷尬。

登記職能下放、房產(chǎn)測(cè)繪依法走向市場(chǎng)后，測(cè)繪單位要求建設(shè)單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復(fù)存在，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料將在法規(guī)和實(shí)際操作層面真正意義上實(shí)現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。但是鑒于逐戶查驗(yàn)難度巨大、登記從業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)不甚了解、登記機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪單位技術(shù)“把關(guān)”的思維意識(shí)短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測(cè)繪導(dǎo)致的與規(guī)劃批準(zhǔn)不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)將給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)新的考驗(yàn)。

3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算依據(jù)差異給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的登記實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)和行政不作為風(fēng)險(xiǎn)

目前，用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對(duì)技術(shù)條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測(cè)算面積不同、規(guī)劃驗(yàn)收面積與房屋登記測(cè)量面積不同。

但是，在新形勢(shì)下，因不同管理行為所需的房屋面積時(shí)常是不同測(cè)繪單位、甚至是建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行計(jì)算，對(duì)復(fù)雜的技術(shù)規(guī)范理解和掌握程度不同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)際操作中很難核實(shí)哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實(shí)際超規(guī)模建設(shè)房屋，甚至是規(guī)劃未批準(zhǔn)的房屋部位被正常登記的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 。而對(duì)于核實(shí)出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門(mén)間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進(jìn)程中的當(dāng)下，解決處理存在一定難度。一頭是購(gòu)房群眾急于辦證、一頭是開(kāi)發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也忙于部門(mén)間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。

4.房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果差異性給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房屋面積預(yù)測(cè)算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價(jià)值、各種稅費(fèi)等的衡量載體，關(guān)乎購(gòu)房人切身利益。房屋登記測(cè)繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對(duì)預(yù)測(cè)算成果的確認(rèn)和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動(dòng)產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關(guān)鍵作用。房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買(mǎi)賣合同中已有約定、在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》里也有闡述，但諸多購(gòu)房群眾因涉及補(bǔ)繳房屋差價(jià)仍對(duì)此十分關(guān)注。在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，房屋面積預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪均由一家測(cè)繪單位完成，登記測(cè)繪是基于預(yù)測(cè)算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計(jì)算方法、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄇ昂蠡灸軌蛉〉靡恢隆Ｒ蛟O(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測(cè)繪單位基本能夠應(yīng)對(duì)購(gòu)房人關(guān)于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測(cè)繪單位介入房產(chǎn)測(cè)繪情況下，房屋面積預(yù)測(cè)算、登記測(cè)繪不可避免地出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)面積計(jì)算方法、根據(jù)服務(wù)范圍確定的共有面積分?jǐn)偅踔潦怯绊懛謹(jǐn)偟墓δ軈^(qū)劃分均存在不同認(rèn)知、更不可能去對(duì)比分析預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪戶室面積差異大的原因，這將會(huì)給前后面積差異引入放大的可能，且無(wú)論是預(yù)測(cè)算還是登記測(cè)繪面積錯(cuò)誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會(huì)變成購(gòu)房人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認(rèn)可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機(jī)構(gòu)。

二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.政策層面

根據(jù)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的復(fù)函》（建辦標(biāo)函〔2001〕403號(hào)），“房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測(cè)算應(yīng)當(dāng)依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測(cè)量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理服務(wù)。關(guān)于規(guī)劃管理中有關(guān)面積計(jì)算問(wèn)題，應(yīng)由各地規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)確定。1995年12月頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》是編制工程預(yù)算、確定工程造價(jià)的依據(jù)”。目前，建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積計(jì)算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對(duì)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的修訂。

因此，筆者認(rèn)為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動(dòng)產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收關(guān)于房屋面積計(jì)算的依據(jù)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時(shí)，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認(rèn)知差異，應(yīng)對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進(jìn)行修訂，簡(jiǎn)化房屋附屬建筑部位面積計(jì)算方法、進(jìn)一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。

2.房產(chǎn)測(cè)繪成果監(jiān)管層面

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立房產(chǎn)測(cè)繪成果審核機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)結(jié)合上述風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)測(cè)繪成果審核內(nèi)容；負(fù)責(zé)結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目實(shí)際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計(jì)算方法；負(fù)責(zé)結(jié)合經(jīng)驗(yàn)做法修訂當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé)制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)繪成果樣式。只有將不動(dòng)產(chǎn)登記審核工作做實(shí)，強(qiáng)化測(cè)繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)。

3.操作層面

篇(2)

一、關(guān)于簡(jiǎn)化材料方面

《通知》第一條第一款的簡(jiǎn)化申請(qǐng)材料分為四類情況：新建商品房首次登記時(shí)，不再要求申請(qǐng)人提供白蟻防治證明、消防驗(yàn)收合格證明等材料；商品房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不再要求申請(qǐng)人提供房屋維修基金繳納憑證；企業(yè)類法人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不再要求提供公司章程、職代會(huì)或董事會(huì)（股東會(huì)）決議等材料；監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人的不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不再要求對(duì)為被監(jiān)護(hù)人利益而處分不動(dòng)產(chǎn)的書(shū)面保證進(jìn)行公證。

而按照原2008年實(shí)施的《房屋登記辦法》、2016年1月1日實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》的規(guī)定可以看出，以上材料本身就不是登記法規(guī)所要求提供的材料，其要求本來(lái)就不符合法律規(guī)定，都屬于過(guò)度審查、違法要求和搭車審查內(nèi)容。因此，根本不值得歡呼雀躍，其只是糾正過(guò)往的錯(cuò)誤做法而已。

二、關(guān)于簡(jiǎn)化申請(qǐng)方面

此類也存在著同樣的問(wèn)題，根據(jù)前述相關(guān)法規(guī)，如《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，僅對(duì)于當(dāng)事人處分不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，才需要提供經(jīng)公證認(rèn)證的委托書(shū)或者到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行面簽委托，非處分類的業(yè)務(wù)提供書(shū)面委托即可，而不是任何的登記程序都必須提供公證委托手續(xù)。因此，該規(guī)定也僅為糾正錯(cuò)誤做法而已。

三、關(guān)于單方申請(qǐng)的情形

此款規(guī)定值得肯定，因?yàn)榇祟悩I(yè)務(wù)屬于相關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，但屬于從房地分離登記到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過(guò)渡期間的特殊情況，其做法也是有法律依據(jù)的。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十六、一百四十七條之土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并處分的規(guī)定以及《物權(quán)法》第九條登記生效之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為只要房產(chǎn)證完成轉(zhuǎn)移登記到新的權(quán)利人，即使土地使用權(quán)沒(méi)有及時(shí)辦理，但其權(quán)利也已經(jīng)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人，因此辦理按照換證程序來(lái)完成房地統(tǒng)一是沒(méi)有問(wèn)題的。

四、關(guān)于不再審查婚姻關(guān)系的問(wèn)題

其實(shí)這也是各地登記部門(mén)的一個(gè)共同難題，長(zhǎng)期以來(lái)絕大多數(shù)登記機(jī)構(gòu)都有根據(jù)《婚姻法》中關(guān)于夫妻法定共有等財(cái)產(chǎn)規(guī)定來(lái)審查申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。但此種做法在實(shí)踐中也存在很多的問(wèn)題。首先，法律并沒(méi)有明確授權(quán)登記C構(gòu)進(jìn)行審查，《物權(quán)法》第十二條僅賦予登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)職責(zé)。而其登記的具體操作法規(guī)中也均未對(duì)登記機(jī)構(gòu)是否有權(quán)或者如何審查夫妻共同財(cái)產(chǎn)作出明確規(guī)定。其次，根據(jù)《婚姻法》以及《婚姻法司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，其財(cái)產(chǎn)并不因?yàn)槭腔榍斑€是婚后取得就一定歸屬其中一方或者為共同所有，這也加大了登記機(jī)構(gòu)的審查難度。再次，由于婚姻登記機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并沒(méi)有信息共享，且婚姻登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確不再出具婚姻證明，也為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查增加了難度。因此蘇州的此次改進(jìn)不再審查婚姻關(guān)系的改進(jìn)是值得肯定的。

五、關(guān)于用途界定的問(wèn)題

首先，對(duì)于房屋用途登記為非居住，但土地用途登記為住宅用地的商業(yè)（辦公）房的，文件中規(guī)定可將土地使用起始日期調(diào)整為現(xiàn)登簿日期，土地使用年限調(diào)整為40年，但不得突破原終止日期。此種做法既違背了原《土地出讓合同》的約定，又違背了國(guó)土部2012年《關(guān)于規(guī)范土地登記的意見(jiàn)》第三條“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的起算時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)出讓合同的約定確定”的規(guī)定。變成人為減少了土地到期年限，對(duì)于非住宅類的土地使用權(quán)來(lái)說(shuō)，即需要提前進(jìn)行土地使用權(quán)續(xù)期，并支付相應(yīng)的土地出讓金。

篇(3)

一、我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)制度主要弊病及流行的改革方案之拷問(wèn)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度方面的癥狀被大多數(shù)學(xué)者診斷為：登記容易錯(cuò)誤或者重復(fù)、登記的國(guó)家成本和私人成本高昂，登記效率和服務(wù)質(zhì)量低下，重收費(fèi)輕公示，重部門(mén)利益缺乏公共效應(yīng)等。這種癥狀的原因被學(xué)者普遍地診斷為“五不統(tǒng)一”：不動(dòng)產(chǎn)登記法律或依據(jù)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記效力或后果的不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記程序或規(guī)則不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一。筆者以為，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記目前主要的問(wèn)題在于登記偏離了公示的初衷，抹殺了登記的真正本來(lái)，主要癥結(jié)是由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的慣性導(dǎo)致目前行政管理替代登記服務(wù)，不統(tǒng)一中法律依據(jù)和登記效果不統(tǒng)一是扭曲登記本來(lái)的關(guān)鍵所在。至于機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一和程序不統(tǒng)一主要帶來(lái)了成本加大和效率低下的后果。

目前各種形形的改革方案充斥著各種信息媒體，細(xì)細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)這些研究的主要不足；首先是研究大多采用比較學(xué)的方法，卻動(dòng)不動(dòng)導(dǎo)出與國(guó)際接軌的結(jié)論，針對(duì)性和具體性脆弱；其次是研究缺乏實(shí)證分析，缺乏動(dòng)態(tài)性、系統(tǒng)性和全局性的分析，方案略顯蒼白；再次，經(jīng)濟(jì)成本學(xué)分析和政治改革可行性分析，學(xué)院派”氣息濃重，改革方案缺乏操作性這些研究方案；最后，學(xué)術(shù)背后浮出的利益代言現(xiàn)象，這種短視主要表現(xiàn)為各種利益集團(tuán)在為爭(zhēng)取局部的短期利益尋找喉舌，一些學(xué)者也不甘平庸，牽強(qiáng)地得出由某某系統(tǒng)負(fù)責(zé)今后的不動(dòng)產(chǎn)登記，這樣導(dǎo)致站在部門(mén)利益的角度，方案就顯得不夠超脫。

二、設(shè)置新的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能和價(jià)值的考量

我們對(duì)我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置現(xiàn)狀以及主要弊病以及設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的價(jià)值考量的層面繼續(xù)進(jìn)行分析。

（一）行政管理對(duì)物權(quán)登記的

其實(shí)物權(quán)登記原本是基于物權(quán)變化自身特點(diǎn)考慮的一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變化的公示方式，動(dòng)產(chǎn)的公示方式為交付，不動(dòng)產(chǎn)的登記方式為登記，其公示產(chǎn)生物權(quán)登記的公信力，為民事主體的交易提供信用保證，達(dá)到降低交易風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是其衍生出來(lái)的功能即行政管理功能卻由于經(jīng)濟(jì)體制的原因一度成為基于滿足國(guó)家監(jiān)督、規(guī)劃和稅收等行政事務(wù)的需要而占據(jù)了主要位置，但是我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，這種行政管理價(jià)值侵吞私權(quán)價(jià)值的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生了上文提到的嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)，登記的主流的原本的公示功能已經(jīng)成為不可阻擋的改革趨勢(shì)。

（二）效益和中立價(jià)值的缺失

由于上述體制的原因，我國(guó)的物權(quán)登記制度的不合理以及登記機(jī)構(gòu)設(shè)置的不科學(xué)導(dǎo)致登記效率嚴(yán)重滯后，部門(mén)利益考慮普遍，登記的成本高昂，而且現(xiàn)有的登記機(jī)構(gòu)成為了行政管理的附屬品，其獨(dú)立性是不可想象的，其登記的監(jiān)督價(jià)值的發(fā)揮就更無(wú)論謂也。

（三）價(jià)值的順序的重新建構(gòu)

新的不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置第一位的價(jià)值是公示功能和便民價(jià)值的考慮，其次是中立和效率價(jià)值，最后是制度成本和行政管理的考慮。

三、不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的細(xì)節(jié)的全息式分析

（一）從物權(quán)的公法功能和私法功能的實(shí)現(xiàn)相關(guān)性角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置

在中國(guó)，被認(rèn)為物權(quán)登記具有顯著的公法功能的，公法功能指通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息的掌握和適度的監(jiān)控，私法功能指確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和保障不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)透明度的功能。當(dāng)然這種涇渭分明的劃分是有爭(zhēng)議，從法理上一般來(lái)講，物權(quán)登記被認(rèn)為是物權(quán)效力的發(fā)生的形式，即通過(guò)公示產(chǎn)生公信力，這是不動(dòng)產(chǎn)登記的真正原因。筆者以為剝離兩種功能以后，從方法上還是完全可以實(shí)現(xiàn)公法的功能的，這種剝離可以減輕公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵蝕的程度，以彰顯不動(dòng)產(chǎn)登記的初衷。

（二）從物權(quán)取得與行政管理的功能相關(guān)性角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置

目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是依據(jù)法律規(guī)定的條件和程序通過(guò)行政許可賦予的物權(quán)，另外一種是私法主體之間通過(guò)民商事法律關(guān)系取得的物權(quán)。前者主要有出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)、采礦權(quán)等，后者主要有國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣等。前者物權(quán)的登記和不動(dòng)產(chǎn)的行政管理有直接的銜接關(guān)系，而后者就沒(méi)有直接關(guān)系了，因此物權(quán)統(tǒng)一登記的話，至少后者是可以統(tǒng)一出來(lái)。

（三）從不同種類物權(quán)之間的相關(guān)性看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的設(shè)置

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)種類繁多，從權(quán)利性質(zhì)上分包括所有權(quán)，用益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)，從權(quán)利客體上分包括土地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、其他建筑物或附著物物權(quán)。還包括比照不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和特許物權(quán)等，將所有這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)全部統(tǒng)一到一個(gè)登記機(jī)關(guān)，是缺乏對(duì)必要性和物權(quán)相關(guān)性考慮的。筆者的以為至少可以以土地登記為基礎(chǔ)，將土地物權(quán)（包括國(guó)有土地所有權(quán)和使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地抵押權(quán)，其中集體土地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等可以考慮是否統(tǒng)一，因?yàn)槟壳爸袊?guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的界限沒(méi)有真正消

除）、房產(chǎn)權(quán)（包括房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)和房屋抵押權(quán)等）的登記統(tǒng)一起來(lái)，由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，而且國(guó)內(nèi)部分實(shí)行房地一體管理模式下一體登記的做法基本上成功的，何況物權(quán)法草案最后一條也證明了這種統(tǒng)一取向的底線。但特許物權(quán)、比照不動(dòng)產(chǎn)登記特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（包括所有權(quán)、使用權(quán)及抵押權(quán)）、林權(quán)（包括林地所有權(quán)、林地使用權(quán)、林木抵押權(quán)）、草原權(quán)（包括草原所有權(quán)、草原使用權(quán)）、水權(quán)等，由于不向房地交易那么頻繁和市場(chǎng)性凸顯，暫時(shí)也可不統(tǒng)一。

（四）從實(shí)質(zhì)審查和形式審查分離與否的角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置

我們這里講的不是登記審查實(shí)質(zhì)主義和登記形式審查主義的區(qū)分，而是不動(dòng)產(chǎn)登記中登記審查的兩個(gè)階段的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記必然涉及一個(gè)基礎(chǔ)性的根本性的前提，就是要保證登記信息的真實(shí)性，形式審查主要是就登記申請(qǐng)者提交的登記材料的書(shū)面合法性和真實(shí)性的審查，實(shí)質(zhì)審查是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原因或者基礎(chǔ)性法律關(guān)系的真實(shí)性也進(jìn)行審查。形式審查以實(shí)質(zhì)審查為前提，兩階段的審查可以剝離也可以不剝離，分別由不同性質(zhì)的機(jī)構(gòu)或者相同性質(zhì)的不同機(jī)構(gòu)進(jìn)行分別審查，建立起銜接機(jī)制就可以了。當(dāng)然由同一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查的做法在國(guó)際上也有效果不錯(cuò)的。但筆者以為剝離兩種審查的效果在于兩種審查可以互相牽制，提高了登記的客觀性和中立性。

（五）從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)定位和織形式看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置

機(jī)構(gòu)性質(zhì)的考慮大致可以分為行政機(jī)關(guān)、司法行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（事業(yè)單位又分為全額財(cái)政撥款的和經(jīng)費(fèi)自籌的事業(yè)單位）和中介性質(zhì)的社會(huì)團(tuán)體。是將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)推向社會(huì)呢，還是在吃皇糧的情況下盡量爭(zhēng)取其中立性呢？國(guó)內(nèi)目前流行著各種機(jī)構(gòu)性質(zhì)的做法。組織形式的考慮主要是作為一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)呢還是作為一個(gè)機(jī)構(gòu)的部門(mén)呢，是條管還是塊管，還是雙重管轄的問(wèn)題，是把登記人員派駐相關(guān)單位或部門(mén)呢還是其他等問(wèn)題的考慮。

筆者以為，機(jī)構(gòu)性質(zhì)定奪的前提應(yīng)該是對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)目前存在的關(guān)鍵弊病的了解和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記本身的性質(zhì)定位的認(rèn)識(shí)以及基于對(duì)各種性質(zhì)和組織模式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)性和中立性的契合以及機(jī)構(gòu)自身發(fā)育的情況綜合考慮。這種設(shè)計(jì)必須保證不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的中立性和專業(yè)性以及對(duì)私權(quán)服務(wù)色彩的保留。

篇(4)

根據(jù)調(diào)研安排，現(xiàn)將**開(kāi)展易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記情況匯報(bào)如下：

一、生態(tài)移民易地扶貧搬遷情況

**是國(guó)家六盤(pán)山集中連片特困地區(qū)甘肅58個(gè)貧困縣之一，也是甘肅23個(gè)深度貧困縣之一。新一輪扶貧開(kāi)發(fā)以來(lái)，針對(duì)南部山區(qū)“一方水土養(yǎng)不起一方人”的實(shí)際，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚、科學(xué)謀劃，堅(jiān)持以脫貧攻堅(jiān)統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，舉全縣之力實(shí)施生態(tài)移民易地扶貧搬遷工程，對(duì)居住在生存條件惡劣、生態(tài)環(huán)境脆弱、自然災(zāi)害頻發(fā)的新堡、干城、橫梁3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)施整鄉(xiāng)搬遷，對(duì)黑松驛、定寧、古豐等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的58個(gè)完全干旱山區(qū)行政村實(shí)行整村組搬遷，新開(kāi)發(fā)土地18萬(wàn)多畝，沿省道316線兩側(cè)集中規(guī)劃建設(shè)12個(gè)移民新村和綠洲小城鎮(zhèn)，累計(jì)搬遷安置貧困群眾1.53萬(wàn)戶6.24萬(wàn)人，縣域內(nèi)生產(chǎn)、生活和生態(tài)空間布局得到顯著優(yōu)化，走出了一條高深山區(qū)貧困群眾易地搬遷脫貧致富和祁連山生態(tài)環(huán)境保護(hù)雙贏的扶貧開(kāi)發(fā)新路子。

二、安置住房項(xiàng)目建設(shè)和分配入住情況

2011年以來(lái)，全縣累計(jì)建成易地扶貧搬遷安置點(diǎn)24個(gè)（行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)11個(gè)），建成房屋16997套，安置農(nóng)戶16958戶，人口68979人（建檔立卡戶13167戶54906人，非建檔立卡戶3717戶14073人）。其中：“十三五”期間共建設(shè)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)16個(gè)（行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)11個(gè)），共建成房屋9227套（綠洲小城鎮(zhèn)4790套，黃花灘康樂(lè)新村、富民新村、興民新村、富源新村2678套，黃羊川鎮(zhèn)、黑松驛鎮(zhèn)、古豐鎮(zhèn)、十八里堡鄉(xiāng)、西靖鎮(zhèn)行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)1759套），安置農(nóng)戶9227戶34849人（建檔立卡戶6689戶26113人，非建檔立卡戶2538戶8736人。）

我縣易地扶貧搬遷工程由發(fā)改部門(mén)立項(xiàng)，自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)辦理用地報(bào)批、征地供地手續(xù)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)，安置點(diǎn)工程建設(shè)由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織實(shí)施，安置住房的數(shù)量、分布、土地性質(zhì)、土地取得方式等具體情況如下：

黃花灘生態(tài)移民區(qū)：共建設(shè)安置點(diǎn)13個(gè)，建成住房15583套。分別為：愛(ài)民新村747套，立民新村589套，富民新村1379套，為民新村926套，圓夢(mèng)新村1000套，陽(yáng)光新村1035套，感恩新村918套，富康新村335套，惠民新村768套，興民新村1259套，康樂(lè)新村779套，富源新村1058套，綠洲小城鎮(zhèn)4790套（小戶型792套）。綠洲小城鎮(zhèn)土地屬出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其他12個(gè)安置點(diǎn)土地均為國(guó)有土地，以劃撥方式取得，其中圓夢(mèng)新村、陽(yáng)光新村、感恩新村、富康新村3288套為公共租賃住房項(xiàng)目。富康新村335套房屋屬商鋪，尚未進(jìn)行移民安置。

行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)：共建設(shè)安置點(diǎn)11個(gè)，建成住房1759套。分別為：黃羊川鎮(zhèn)一棵樹(shù)村50套，菜子口村116套，周家莊村25套，石門(mén)山村131套，馬圈灘村185套；古豐鎮(zhèn)古豐村211套，西山堡村490套；黑松驛鎮(zhèn)黑松驛村249套；十八里堡鄉(xiāng)曹家臺(tái)村71套，東廟兒溝村181套；西靖鎮(zhèn)七墩臺(tái)村50套。土地均為即有集體建設(shè)用地。

三、安置住房手續(xù)辦理情況

黃花灘生態(tài)移民區(qū)和綠洲小城鎮(zhèn)13個(gè)集中安置點(diǎn)中，圓夢(mèng)新村、陽(yáng)光新村、感恩新村3個(gè)公共租賃住房安置點(diǎn)2953套住房規(guī)劃、用地審批、竣工驗(yàn)收手續(xù)均齊全；綠洲小城鎮(zhèn)4790套安置住房規(guī)劃、用地審批、規(guī)劃手續(xù)齊全，已完成62幢1476套的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，剩余安置住房正在進(jìn)行竣工驗(yàn)收。上述4個(gè)安置點(diǎn)共有住房7743套，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的45.56%。其他安置點(diǎn)因位于規(guī)劃區(qū)外，未辦理規(guī)劃手續(xù)，竣工驗(yàn)收由有資質(zhì)的第三方和住建部門(mén)進(jìn)行工程質(zhì)量鑒定后，出具了《**農(nóng)村住房危險(xiǎn)性定性鑒定報(bào)告》或《住房安全等級(jí)認(rèn)定（鑒定）表》，用地審批手續(xù)齊全，共7495套，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的44.1%。11個(gè)行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)安置住房1759套，土地屬即有集體建設(shè)用地，規(guī)劃手續(xù)、竣工驗(yàn)收手續(xù)齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的10.35%。

其中：**“十三五”期間共建設(shè)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)16個(gè)（行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)11個(gè)），共建成房屋9227套。具體為：綠洲小城鎮(zhèn)安置住房4790套，規(guī)劃、用地審批手續(xù)齊全，已完成62幢1476套的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，剩余住房正在進(jìn)行竣工驗(yàn)收，占51.91%。黃花灘生態(tài)移民區(qū)康樂(lè)新村、富民新村、興民新村、富源新村新建安置住房2678套，位于規(guī)劃區(qū)外，未辦理規(guī)劃手續(xù)，竣工驗(yàn)收由有資質(zhì)的第三方和住建部門(mén)進(jìn)行工程質(zhì)量鑒定后，出具了《**農(nóng)村住房危險(xiǎn)性定性鑒定報(bào)告》或《住房安全等級(jí)認(rèn)定（鑒定）表》，用地審批手續(xù)齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的29.02%。黃羊川鎮(zhèn)菜子口村等11個(gè)行政村內(nèi)就近新建安置住房1759套，土地屬即有集體建設(shè)用地，規(guī)劃手續(xù)、竣工驗(yàn)收手續(xù)均齊全，占19.06%。

四、安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記情況

我縣農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作自2015年開(kāi)始，在黃羊川鎮(zhèn)先行開(kāi)展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，2017年全面鋪開(kāi)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式開(kāi)展確權(quán)登記，招標(biāo)金額874.92萬(wàn)元，已支付532.04萬(wàn)元，支付率60.81%。目前已全面完成70995宗農(nóng)村不動(dòng)權(quán)籍調(diào)查工作，其中：易地扶貧搬遷安置點(diǎn)完成權(quán)籍調(diào)查16997宗（“十三五”期間易地扶貧搬遷安置點(diǎn)完成4437宗）。綠洲小城鎮(zhèn)162幢3998套樓房已完成樓盤(pán)落宗，正在進(jìn)行樓盤(pán)首次登記。

為切實(shí)解決易地扶貧搬遷安置點(diǎn)群眾“穩(wěn)得住”和“后顧之憂”，我縣嚴(yán)格落實(shí)自然資源部辦公廳《關(guān)于做好易地扶貧搬遷住房不動(dòng)產(chǎn)登記工作的通知》精神，因地制宜，精準(zhǔn)施策，積極穩(wěn)妥推進(jìn)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。一是明確責(zé)任分工。成立了由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，縣自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局主要領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，住建、財(cái)政、林草等部門(mén)分管領(lǐng)導(dǎo)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證領(lǐng)導(dǎo)小組，建立易地扶貧搬遷登記發(fā)證聯(lián)席工作會(huì)議制度，先后2次組織召開(kāi)全縣農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作推進(jìn)會(huì)，結(jié)合實(shí)際印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確各方職責(zé)，推動(dòng)責(zé)任落實(shí)，為確權(quán)登記工作的順利推進(jìn)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二是加強(qiáng)政策宣傳。充分利用廣播、電視、微信等新媒體和出動(dòng)宣傳車、張貼宣傳標(biāo)語(yǔ)、發(fā)放《給群眾的一封信》、召開(kāi)座談會(huì)等形式，大力宣傳宅基地、地上建筑物、構(gòu)筑物確權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義、工作目標(biāo)和政策法規(guī)，在移民區(qū)重點(diǎn)宣傳實(shí)施異地搬遷的相關(guān)政策和《新時(shí)期易地扶貧搬遷百問(wèn)百答》，爭(zhēng)取干部群眾的理解和支持。累計(jì)向移民區(qū)群眾發(fā)放宣傳資料2萬(wàn)多份，懸掛橫幅38幅，張貼發(fā)證通告200多張，向各村組微信群發(fā)送信息300多條，召開(kāi)各類會(huì)議20多場(chǎng)次，使確權(quán)登記工作的目的意義、工作程序和所需資料做到了家喻戶曉。三是堅(jiān)持試點(diǎn)先行。堅(jiān)持“依法依規(guī)、房地一體”“應(yīng)登盡登、能發(fā)盡發(fā)”的原則，充分利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組底子清、情況明的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主體責(zé)任，在各移民鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)便民服務(wù)點(diǎn)，正在多方籌措資金架設(shè)專網(wǎng)、配備硬件設(shè)備、培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員，確定1個(gè)農(nóng)村“三變”改革試點(diǎn)村或新型農(nóng)村社區(qū)先行開(kāi)展登記發(fā)證試點(diǎn)工作，熟練掌握和總結(jié)登記發(fā)證工作中出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，探索解決辦法和措施，為全面鋪開(kāi)農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證積累工作經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)登記隊(duì)伍，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。2019年11月19日，全省農(nóng)村宅基地房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)頒證儀式在**黃花灘生態(tài)移民區(qū)富民新村舉行，現(xiàn)場(chǎng)為李應(yīng)川等10戶村民代表頒發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。四是主動(dòng)下沉服務(wù)。為方便群眾辦證，縣不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心工作人員組成“心連心辦證工作組”，利用節(jié)假日時(shí)間，攜帶筆記本電腦、打印機(jī)、高拍儀、復(fù)印機(jī)，到移民村現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照，對(duì)群眾提交的身份證、結(jié)婚證、戶口簿、房屋和土地權(quán)屬來(lái)源材料提供免費(fèi)復(fù)印，指導(dǎo)填寫(xiě)表格，咨詢解答疑惑，受理群眾不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)。針對(duì)老、弱、病、殘等無(wú)法到社區(qū)當(dāng)面申請(qǐng)的群眾，工作人員主動(dòng)上門(mén)服務(wù)，一對(duì)一進(jìn)行辦理。自工作開(kāi)展以來(lái)，已累計(jì)上門(mén)服務(wù)100余次，為1000多戶移民群眾發(fā)放了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，贏得了群眾的一致好評(píng)。五是分類辦理登記。對(duì)手續(xù)完備的安置住房，及時(shí)進(jìn)行登記發(fā)證；對(duì)因規(guī)劃許可、用地審批、竣工驗(yàn)收等手續(xù)不完善導(dǎo)致不能登記的，主動(dòng)加強(qiáng)與發(fā)改、扶貧等部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，認(rèn)真摸清情況，梳理問(wèn)題清單，按照“缺什么補(bǔ)什么、誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，采取聯(lián)合會(huì)審方式，努力完善相關(guān)手續(xù)；對(duì)缺少竣工驗(yàn)收材料的，依據(jù)有專業(yè)資質(zhì)的第三方鑒定機(jī)構(gòu)出具的《**農(nóng)村住房危險(xiǎn)性定性鑒定報(bào)告》或住建部門(mén)出具的《住房安全等級(jí)認(rèn)定（鑒定）表》，辦理登記發(fā)證；對(duì)產(chǎn)權(quán)比例一時(shí)難以明晰的，在不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)附記欄注明“該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬易地扶貧搬遷保障性住房，產(chǎn)權(quán)比例以縣政府易地扶貧搬遷相關(guān)政策為準(zhǔn)”，先行辦理登記；對(duì)在行政村內(nèi)即有集體建設(shè)用地上就近安置的，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)，公告15個(gè)工作日無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后予以確權(quán)，房產(chǎn)登記依據(jù)已辦理的規(guī)劃手續(xù)和竣工驗(yàn)收資料，為住戶及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)。

截至目前，除1537套兜底戶安置住房外，全縣應(yīng)登記易地扶貧搬遷安置住房15421套。其中：具備登記發(fā)證條件的5437套，占應(yīng)登記任務(wù)35.26 %；暫無(wú)法登記的9984套，占應(yīng)登記任務(wù)64.72%，主要為公共租賃住房2953套，缺少竣工驗(yàn)收住房3314套，同步搬遷非建檔立卡戶住房3717套。已登記頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)1133本，占具備登記發(fā)證條件任務(wù)的20.84%。其中：“十三五”期間易地扶貧搬遷安置住房7890套，具備登記發(fā)證條件的2038套，占應(yīng)登記任務(wù)25.83%；暫無(wú)法登記的5852套，占應(yīng)登記任務(wù)74.17%，主要為尚未竣工驗(yàn)收的3314套，同步搬遷安置的2538套。已登記663套，占具備登記發(fā)證條件任務(wù)的32.53%。

五、存在的問(wèn)題

易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記工作量大面廣，政策性強(qiáng)，技術(shù)要求高，工作難度大，涉及農(nóng)民群眾的合法權(quán)益和切身利益。盡管我們做了大量工作，但仍存在許多困難和問(wèn)題，發(fā)證工作總體進(jìn)展緩慢，離上級(jí)的要求和群眾的期盼還有很大差距。一是由于我縣易地扶貧搬遷工程整合了多項(xiàng)資金進(jìn)行建設(shè)，搬遷安置方式較為復(fù)雜，村組之間存在差異，難以集中統(tǒng)一辦理。如4、5、6號(hào)3個(gè)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)屬公共租賃住房項(xiàng)目，根據(jù)《新時(shí)期易地扶貧搬遷工作百問(wèn)百答》要求，需回購(gòu)后向移民搬遷戶頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但回購(gòu)資金籌措困難，導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)向農(nóng)戶登記發(fā)證。二是黃花灘生態(tài)移民區(qū)安置點(diǎn)住房大部分屬統(tǒng)規(guī)聯(lián)建，各安置點(diǎn)內(nèi)戶型面積基本一致，整鄉(xiāng)整村搬遷后移民群眾已實(shí)際搬遷入住，但部分建檔立卡戶安置住房面積超出控制標(biāo)準(zhǔn)25%或每戶超過(guò)20平方米，“十三五”期間同步搬遷安置的非建檔立卡戶每戶僅交納了1萬(wàn)元房款，后期產(chǎn)權(quán)分割、戶型置換、改造住房結(jié)構(gòu)及補(bǔ)繳房款等工作存在難度，致使登記發(fā)證難以推進(jìn)。三是部分搬遷安置戶因住房資金未交納清，僅交納了部分房款，存在經(jīng)濟(jì)糾紛，無(wú)法申請(qǐng)登記；同村同時(shí)搬遷安置戶因“十二五”和“十三五”政策存在差異，繳納的房款數(shù)額不同，群眾意見(jiàn)較大。四是黃花灘易地扶貧搬遷12個(gè)安置點(diǎn)和綠洲小城鎮(zhèn)安置點(diǎn)群眾原宅基地屬集體土地，而現(xiàn)搬遷安置住房占用的土地屬國(guó)有土地，向搬遷安置住戶頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)為國(guó)有住宅用地，將不利于下一步集體資產(chǎn)折股量算等“三變”改革。五是我縣農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證涉及7.1萬(wàn)宗，易地扶貧搬遷涉及24個(gè)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)，安置農(nóng)戶1.69萬(wàn)戶，6.9萬(wàn)人，量大面廣，加之農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料嚴(yán)重缺失，各類矛盾糾紛較多，需在人力、物力、財(cái)力等方面大力投入，而我縣屬國(guó)家深度貧困縣，年初剛剛脫貧摘帽，登記發(fā)證所需經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各部門(mén)的工作重心集中在脫貧攻堅(jiān)和產(chǎn)業(yè)扶貧，加之移民區(qū)群眾主要收入來(lái)源為外出務(wù)工收入，安置點(diǎn)內(nèi)多為老弱病殘或鎖門(mén)戶，僅靠縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心10名干部開(kāi)展確權(quán)登記發(fā)證工作困難重重。針對(duì)上述困難和問(wèn)題，懇請(qǐng)上級(jí)部門(mén)在政策、經(jīng)費(fèi)方面給予協(xié)調(diào)支持。

六、下一步打算

下一步，我們將認(rèn)真貫徹落實(shí)此次調(diào)研座談會(huì)和冷局長(zhǎng)講話精神，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，加快工作進(jìn)度，確保按期完成易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記任務(wù)，讓搬遷群眾早日吃上定心丸，鞏固脫貧攻堅(jiān)成果。

一是加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，確保問(wèn)題及時(shí)解決。積極向縣委、政府匯報(bào)，爭(zhēng)取上級(jí)支持，建立健全易地扶貧搬遷安置住房登記發(fā)證聯(lián)席工作機(jī)制，定期召開(kāi)工作會(huì)議，一月一調(diào)度，聽(tīng)取各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作進(jìn)展匯報(bào)，及時(shí)協(xié)調(diào)研究解決易地扶貧搬遷安置住房登記發(fā)證工作中出現(xiàn)的各類問(wèn)題和矛盾，確保做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)，合法合規(guī)，切實(shí)維護(hù)搬遷群眾的合法利益。

二是強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，確保工作有序推進(jìn)。充分認(rèn)識(shí)易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要性、艱巨性，進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感，堅(jiān)決落實(shí)國(guó)家和省、市安排部署，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向、結(jié)果導(dǎo)向、堅(jiān)定信心，不等不靠，各司其職、各負(fù)其責(zé)，上下聯(lián)動(dòng)、群策群力、加快工作進(jìn)度，充分發(fā)揮村、組干部的作用,引導(dǎo)村民積極參與，做到相互支持、相互補(bǔ)臺(tái)，形成強(qiáng)大工作合力。

篇(5)

【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management

1. 概念

（1）不動(dòng)產(chǎn)包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作中形成的真實(shí)記錄。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的基本組成包括：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案、不動(dòng)產(chǎn)登記簿和在不動(dòng)產(chǎn)登記行為中產(chǎn)生的相關(guān)資料。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為稱之為不動(dòng)產(chǎn)登記。

（4）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的完整性、準(zhǔn)確性、安全性，是審查和確定產(chǎn)權(quán)、保障所有權(quán)人合法權(quán)益的必要條件，也是進(jìn)行城市規(guī)劃和建設(shè)必備的基礎(chǔ)材料，它是體現(xiàn)一個(gè)城市管理和房地產(chǎn)管理水平的標(biāo)志，也是城市房屋和土地現(xiàn)狀的縮影。

（5）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的重要作用：無(wú)論是在國(guó)土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國(guó)家稅收，還是在戶籍管理、個(gè)人信用等管理等領(lǐng)域都起著不可替代的作用。

2. 特點(diǎn)

2.1憑證性。

（1）專業(yè)性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認(rèn)定、房地產(chǎn)平面圖的測(cè)繪等，都必須由具有專業(yè)資質(zhì)的部門(mén)出具報(bào)告。

（2）提供可靠的法律依據(jù)。在實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保障時(shí)，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證。

2.2多樣性。 構(gòu)成多樣，涵蓋了不動(dòng)產(chǎn)登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構(gòu)成。形式復(fù)雜，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合（紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合），原始檔案資料以紙質(zhì)為主，現(xiàn)代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關(guān)的數(shù)據(jù)，也包括權(quán)利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。

2.3連續(xù)性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關(guān)，現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易劇增。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案體現(xiàn)了房產(chǎn)全部：從土地的劃撥、流轉(zhuǎn)，房屋的買(mǎi)賣、過(guò)戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產(chǎn)，反映了房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移頻繁更替，甚至存在過(guò)戶辦理尚未完成而下一次的買(mǎi)賣轉(zhuǎn)移已促成。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息存在動(dòng)態(tài)常規(guī)性和連續(xù)必然性。

2.4增量性。 由于交易頻繁，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量不斷增加，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案不斷擴(kuò)容。所以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案既要永久保存又必須要求高質(zhì)量的保存條件。 以上幾點(diǎn)決定了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式要有專業(yè)性，復(fù)雜多樣性，管理模式要適應(yīng)于連續(xù)性，保障高質(zhì)量永久保存的管理。

3. 管理模式

2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國(guó)展開(kāi)。《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的原始依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，也是不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展的基礎(chǔ)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案基本構(gòu)成：電子檔案和紙質(zhì)檔案，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式包括兩個(gè)方面：虛擬管理與物理管理。

3.1虛擬管理模式，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對(duì)信息平臺(tái)建設(shè)的要求：建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除孤立信息；推動(dòng)建立依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，保證交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)匯集管理行政區(qū)劃內(nèi)的各類不動(dòng)產(chǎn)檔案信息數(shù)據(jù)資源，成為登記檔案數(shù)據(jù)中心，建立統(tǒng)一查詢系統(tǒng)，并按管理層次和登記類別設(shè)置查詢權(quán)限、對(duì)外查詢服務(wù)，維護(hù)交易安全，保障個(gè)人隱私，確保信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整和安全。

3.2物理管理模式：主要指紙質(zhì)檔案、權(quán)籍圖冊(cè)的管理。就目前全國(guó)各省市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的現(xiàn)狀，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理問(wèn)題，如館藏檔案、管理水平、庫(kù)房條件、規(guī)模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理，維護(hù)檔案的完整與安全，便于社會(huì)使用。專業(yè)性程度較高，分為高度集中式和相對(duì)集中式兩種模式。

（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本行政區(qū)劃內(nèi)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和原始資料進(jìn)行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優(yōu)點(diǎn)：檔案的完整與安全，同時(shí)要求高標(biāo)準(zhǔn)的檔案庫(kù)房。目前無(wú)錫房地產(chǎn)檔案館藏房產(chǎn)檔案約為240萬(wàn)卷，庫(kù)房面積約為1500平方米，密集架總?cè)萘考s為1600立方米，庫(kù)房壓力不小。要豐富館藏，也要優(yōu)化館藏。如果采用高度集中式，需要科學(xué)合理建設(shè)庫(kù)房甚至新建庫(kù)房，相關(guān)方案的制定、審批、動(dòng)工建設(shè)等手續(xù)需要一定的周期性，相關(guān)資金、人員也要及時(shí)到位。

（2）相對(duì)集中式。 比如房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與相應(yīng)土地、海域登記檔案相關(guān)聯(lián)，可通過(guò)二維碼、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)。 相對(duì)集中式的管理模式，可在現(xiàn)有庫(kù)房管理?xiàng)l件基礎(chǔ)上進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的實(shí)踐中尋找其適用性。缺點(diǎn)是庫(kù)房管理存在局限性，僅就某一類型的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行管理，分散的庫(kù)房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。

4. 措施

兩種管理模式都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、一體化、實(shí)用化和科學(xué)化原則，建設(shè)符合標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代庫(kù)房，從而達(dá)到管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。

（1）建立各項(xiàng)管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫(kù)房管理等，規(guī)范檔案管理；

篇(6)

福建不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施細(xì)則全文第一章 總 則

第一條 為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。

房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。

第三條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第四條 國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，由國(guó)土資源部受理并會(huì)同有關(guān)部門(mén)辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記，由國(guó)土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，依照國(guó)土資源部《在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。

第二章 不動(dòng)產(chǎn)登記簿

第五條 《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。

沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。

有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。

前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

第六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第七條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配備專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記電子存儲(chǔ)設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，保證電子數(shù)據(jù)安全。

任何單位和個(gè)人不得擅自復(fù)制或者篡改不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息。

第八條 承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的專業(yè)知識(shí)。

國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織開(kāi)展對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。

第三章 登記程序

第九條 申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)登記申請(qǐng)書(shū)，并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。

申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。

第十條 處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記，依照本實(shí)施細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。

第十一條 無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。

監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料;因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。

父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。

第十二條 當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書(shū)。

自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)，但授權(quán)委托書(shū)經(jīng)公證的除外。

境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。

第十三條 申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，全體申請(qǐng)人提出撤回登記申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請(qǐng)書(shū)以及相關(guān)材料退還申請(qǐng)人。

第十四條 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。

第十五條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，還應(yīng)當(dāng)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：

(一)申請(qǐng)人、委托人身份證明材料以及授權(quán)委托書(shū)與申請(qǐng)主體是否一致;

(二)權(quán)屬來(lái)源材料或者登記原因文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;

(三)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全。

第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國(guó)家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權(quán)登記;

(二)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記;

(三)依職權(quán)更正登記;

(四)依職權(quán)注銷登記;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，公告期不少于15個(gè)工作日。公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第十八條 不動(dòng)產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：

(一)擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu);

(四)需要公告的其他事項(xiàng)。

第十九條 當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者人民政府的生效決定單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：

(一)人民法院持生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書(shū)要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。

第二十條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，填寫(xiě)并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明，應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明樣式，由國(guó)土資源部統(tǒng)一規(guī)定。

第二十一條 申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);共有人申請(qǐng)分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明污損、破損的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門(mén)戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個(gè)工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明上注明補(bǔ)發(fā)字樣。

第二十三條 因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明;確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。

第四章 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二十四條 不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。

未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開(kāi)展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。

依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來(lái)源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門(mén)組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：

(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的;

(二)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的;

(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的;

(五)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(六)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：

(一)買(mǎi)賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的;

(二)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(四)不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(五)繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(八)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(九)因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(十)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記：

(一)不動(dòng)產(chǎn)滅失的;

(二)權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(三)不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書(shū)面材料。

第二節(jié) 集體土地所有權(quán)登記

第二十九條 集體土地所有權(quán)登記，依照下列規(guī)定提出申請(qǐng)：

(一)土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會(huì)代為申請(qǐng);

(二)土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請(qǐng);

(三)土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)。

第三十條 申請(qǐng)集體土地所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)其他必要材料。

第三十一條 農(nóng)民集體因互換、土地調(diào)整等原因?qū)е录w土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);

(二)互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料;

(三)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請(qǐng)集體土地所有權(quán)變更、注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);

(二)集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第三十三條 依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用國(guó)有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第三十四條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件。

申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理。

第三十五條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;

(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告;

(五)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

第三十七條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);

(二)發(fā)生變更的材料;

(三)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件;

(四)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議;

(五)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);

(二)買(mǎi)賣、互換、贈(zèng)與合同;

(三)繼承或者受遺贈(zèng)的材料;

(四)分割、合并協(xié)議;

(五)人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū);

(六)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件;

(七)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買(mǎi)賣合同。

第三十九條 具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

第四節(jié) 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第四十條 依法取得宅基地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設(shè)施的，可以申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第四十一條 申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)申請(qǐng)人身份證和戶口簿;

(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來(lái)源材料;

(三)房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;

(四)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者其他權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：

(四)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請(qǐng)宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。

第五節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記

第四十四條 依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，建設(shè)公共設(shè)施，從事公益事業(yè)等的，可以申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。

第四十五條 申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;

(四)建設(shè)工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后，申請(qǐng)人申請(qǐng)建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

第四十六條 申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);

(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第六節(jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記

第四十七條 承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或者國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記;地上有森林、林木的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。

第四十八條 依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。

篇(7)

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記　登記機(jī)構(gòu) 登記審查

制定物權(quán)法是為了實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，是落實(shí)新憲法關(guān)于“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”精神的具體措施。物權(quán)法如果沒(méi)有就不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本原則做出規(guī)定，或者規(guī)定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權(quán)法，公民、法人及其他合法組織的物權(quán)就不能得到妥善保護(hù)。盡管專家學(xué)者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權(quán)法起草當(dāng)中涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，談?wù)勛约旱囊?jiàn)解。

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

專家學(xué)者對(duì)于設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有異議，全國(guó)主管房地產(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)權(quán)屬的建設(shè)部和國(guó)土資源部對(duì)于統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的必要性也不能否認(rèn)。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門(mén)等城市的房屋和土地由同一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由不同的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。房屋和土地分別由不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，其弊端主要有：

1.房產(chǎn)管理部門(mén)和土地資源管理部門(mén)的權(quán)責(zé)不清、效率低下，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、雙重抵押、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護(hù)公民、法人和其他組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2.基層金融機(jī)構(gòu)對(duì)改變目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的呼聲強(qiáng)烈，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)帶來(lái)巨大的隱患，甚至在局部地區(qū)影響了金融的安全。

3.分離的登記制度給人民法院的執(zhí)行工作帶來(lái)困境。分離的登記制度極可能導(dǎo)致土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時(shí)，往往無(wú)所適從。最高人民法院與國(guó)土資源部、建設(shè)部以法發(fā)[2004]5號(hào)文聯(lián)合頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第六條規(guī)定：“土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。”可見(jiàn)，人民法院對(duì)于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復(fù)雜，執(zhí)行工作的效果堪憂，債權(quán)人受償?shù)目赡苄詷O低。對(duì)于出現(xiàn)這種情況，最高人民法院的有關(guān)負(fù)責(zé)人指出：“這種不正常的現(xiàn)象是國(guó)家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運(yùn)行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決。”

物權(quán)法立法的目的，不外乎通過(guò)保護(hù)物權(quán)來(lái)保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)交易安全和降低交易成本，從而激發(fā)人民創(chuàng)業(yè)的激情，讓我們社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富如江水一般涌流。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護(hù)權(quán)利的方法，“無(wú)論如何選擇，都應(yīng)當(dāng)以降低交易成本和促進(jìn)效益最大化為準(zhǔn)則。”〔1〕十年前在《房地產(chǎn)管理法》的立法當(dāng)中，對(duì)于城市房地產(chǎn)權(quán)屬的統(tǒng)一登記問(wèn)題，學(xué)者普遍贊成統(tǒng)一登記，但礙于行政機(jī)關(guān)的職能調(diào)整等問(wèn)題，而最終有所妥協(xié)。《房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。” 《房地產(chǎn)管理法》同時(shí)規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。但歷經(jīng)十年，全國(guó)多數(shù)地方均采納房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分離式管理模式，實(shí)踐表明，其弊端顯現(xiàn)無(wú)疑，亟待改革。

立法機(jī)關(guān)創(chuàng)制物權(quán)法這樣一部基本民事法律，就是要改革國(guó)家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運(yùn)行的現(xiàn)狀，改變目前房地產(chǎn)管理部門(mén)和國(guó)土資源管理部門(mén)的行政權(quán)力格局。建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門(mén)出于行政權(quán)力擴(kuò)張的天然行政權(quán)力本性，很難就統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)問(wèn)題達(dá)成共識(shí)。對(duì)于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，法學(xué)家梁慧星指出：“有專家說(shuō)，現(xiàn)在的登記機(jī)關(guān)，都是贊成統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的，他們所反對(duì)的就是統(tǒng)一到其他機(jī)關(guān)去。再說(shuō)我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機(jī)關(guān)，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機(jī)關(guān)。那這一個(gè)省、一個(gè)市都能辦成的事情，我們這樣一個(gè)號(hào)稱中央集權(quán)的國(guó)家的中央政府居然辦不了，使人覺(jué)得很可笑。”〔2〕因此，國(guó)家立法機(jī)關(guān)不僅要聽(tīng)取建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門(mén)對(duì)于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，更要聽(tīng)取廣大老百姓的意見(jiàn)，聽(tīng)取法院、金融機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)。

完全實(shí)現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前確有相當(dāng)難度。但是，將房屋和土地的權(quán)屬登記加以統(tǒng)一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)當(dāng)是切實(shí)可行的。因此，對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，國(guó)家立法機(jī)關(guān)聽(tīng)取建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門(mén)的意見(jiàn)，不是可不可行的問(wèn)題，而是聽(tīng)取統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的具體操作思路和辦法。物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中的房地產(chǎn)登記制度，有這樣幾種選擇模式：

一是將在市、縣設(shè)立的房產(chǎn)管理部門(mén)和土地資源管理部門(mén)，撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，這是上海、重慶模式。

二是將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門(mén)，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國(guó)土資源管理部門(mén)。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時(shí)又形成在農(nóng)地征收時(shí)的不同政府部門(mén)之間的有效權(quán)力制約，避免了國(guó)土資源管理部門(mén)在經(jīng)營(yíng)城市與耕地保護(hù)上的兩難選擇，有利于國(guó)家實(shí)施下一步征地制度改革。同時(shí)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，由政府兩個(gè)不同部門(mén)分別進(jìn)行管理，有競(jìng)爭(zhēng)有比較，管理得好的部門(mén)最終可以交由其履行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能。

三是將房地產(chǎn)的管理職能與登記機(jī)構(gòu)的職能分離，在市、縣級(jí)政府部門(mén)當(dāng)中設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國(guó)家司法考試制度，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)牽頭國(guó)土資源行政主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)，聯(lián)合房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的具體問(wèn)題，條件成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點(diǎn)是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，國(guó)家統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為將來(lái)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。

二、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的登記審查

對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的登記審查，究竟屬形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，在物權(quán)法起草當(dāng)中亦有不同看法。目前世界上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大體上分為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制，我國(guó)目前的房地產(chǎn)登記制度介于權(quán)利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權(quán)利登記制。我國(guó)目前的國(guó)情與德國(guó)產(chǎn)生權(quán)利登記制的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)的歷史背景相似，就是社會(huì)信用缺失，個(gè)人和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)其他主體的財(cái)產(chǎn)不夠穩(wěn)定，急需保護(hù)交易安全，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，增強(qiáng)市場(chǎng)主體和國(guó)家的信用。因此，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，應(yīng)采登記要件主義的權(quán)利登記制。

登記機(jī)構(gòu)的登記審查的性質(zhì)與不動(dòng)產(chǎn)登記制度緊密相關(guān)，契據(jù)登記制對(duì)應(yīng)形式審查，而權(quán)利登記制對(duì)應(yīng)實(shí)質(zhì)審查。因此，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)屬于實(shí)質(zhì)審查。當(dāng)然，類似于“以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”當(dāng)中的事實(shí)，不應(yīng)當(dāng)是客觀事實(shí)，而應(yīng)為“法律事實(shí)”，是一種經(jīng)過(guò)質(zhì)證被法官采信的證據(jù)所表達(dá)的“事實(shí)”。登記機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)審查，絕不意味著登記機(jī)構(gòu)對(duì)于所有的登記錯(cuò)誤都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，這種實(shí)質(zhì)審查，只能是盡到作為專家的登記官應(yīng)當(dāng)盡到的審慎、全面、盡職的審查義務(wù)。因此，物權(quán)法出臺(tái)之后，急需制定規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記官職責(zé)、申請(qǐng)登記人權(quán)利義務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，以規(guī)范申請(qǐng)登記人和登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。

三、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)賠償

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記過(guò)錯(cuò)，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當(dāng)事人故意所為，與登記機(jī)關(guān)無(wú)關(guān)，那登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)責(zé)任；二是登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，造成了損害，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。”〔3〕以除此以外，還包括申請(qǐng)當(dāng)事人并非故意但有過(guò)錯(cuò)，登記機(jī)構(gòu)盡到了審查的職責(zé)，仍然出現(xiàn)的登記錯(cuò)誤。

追究登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任，有這樣幾個(gè)前提：一是登記機(jī)構(gòu)有過(guò)錯(cuò)，即并不是所有登記錯(cuò)誤都要追究登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任；二是這種過(guò)錯(cuò)給有關(guān)當(dāng)事人造成了損失；三是對(duì)于當(dāng)事人因登記過(guò)錯(cuò)帶來(lái)的損失，登記機(jī)構(gòu)僅按照其過(guò)錯(cuò)的程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因?yàn)榭赡茉馐軗p失的人自身也有過(guò)錯(cuò)，或者第三人有過(guò)錯(cuò)，共同導(dǎo)致登記錯(cuò)誤并造成損失。

登記機(jī)構(gòu)因?yàn)檫^(guò)錯(cuò)而需要賠償，賠償機(jī)制的建立有幾種選擇：一是國(guó)家賠償，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)造成的損害一般都較大，往往達(dá)幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)甚至更多，全部讓登記機(jī)構(gòu)賠償不盡合理，根據(jù)國(guó)家賠償法的有關(guān)規(guī)定，這個(gè)賠償就有限制。二是登記機(jī)構(gòu)賠償，但登記機(jī)構(gòu)不可能有這個(gè)賠付能力，否則就要向申請(qǐng)登記人收取較高的登記費(fèi)用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機(jī)構(gòu)收取的登記費(fèi)當(dāng)中固定劃撥一定比例納入財(cái)政專戶管理。同時(shí)，建立登記官的職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度，借助保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)賠償金來(lái)彌補(bǔ)賠償基金的不足。登記官?gòu)氖虏粍?dòng)產(chǎn)登記工作雖然屬于公務(wù)員性質(zhì)，但其工作確屬于專家工作，與醫(yī)師、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等專業(yè)人士的工作有相似之處，只不過(guò)前者為國(guó)家機(jī)關(guān)工作，其工作是為了賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業(yè)者。專家的侵權(quán)責(zé)任不同于普通侵權(quán)責(zé)任，普通侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是故意或重大過(guò)失才需承擔(dān)賠償責(zé)任，且其賠償決不應(yīng)當(dāng)是損害多少賠付多少，而應(yīng)當(dāng)有一個(gè)限度，比如其收費(fèi)的多數(shù)倍來(lái)確定賠付限額，不足部分借助于執(zhí)業(yè)（職業(yè)）責(zé)任保險(xiǎn)來(lái)彌補(bǔ)。

    參考文獻(xiàn)：

〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004年9月第一版；