時間：2023-03-13 11:16:17
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第二條條例所稱建房，包括建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物。
農(nóng)田水利占用耕地的,不征收耕地占用稅。
第三條占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，視同占用耕地征收耕地占用稅。
第四條經(jīng)申請批準占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人。
未經(jīng)批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。
第五條條例第四條所稱實際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準占用的耕地面積和未經(jīng)批準占用的耕地面積。
第六條各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅的平均稅額，按照本細則所附的《各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表》執(zhí)行。
縣級行政區(qū)域的適用稅額，按照條例、本細則和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。
第七條條例第七條所稱基本農(nóng)田，是指依據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)范圍內(nèi)的耕地。
第八條條例第八條規(guī)定免稅的軍事設(shè)施，具體范圍包括：
（一）地上、地下的軍事指揮、作戰(zhàn)工程；
（二）軍用機場、港口、碼頭；
（三）營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗場；
（四）軍用洞庫、倉庫；
（五）軍用通信、偵察、導(dǎo)航、觀測臺站和測量、導(dǎo)航、助航標志；
（六）軍用公路、鐵路專用線，軍用通訊、輸電線路，軍用輸油、輸水管道；
（七）其他直接用于軍事用途的設(shè)施。
第九條條例第八條規(guī)定免稅的學(xué)校，具體范圍包括縣級以上人民政府教育行政部門批準成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、學(xué)歷性職業(yè)教育學(xué)校以及特殊教育學(xué)校。
學(xué)校內(nèi)經(jīng)營性場所和教職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。
第十條條例第八條規(guī)定免稅的幼兒園，具體范圍限于縣級以上人民政府教育行政部門登記注冊或者備案的幼兒園內(nèi)專門用于幼兒保育、教育的場所。
第十一條條例第八條規(guī)定免稅的養(yǎng)老院，具體范圍限于經(jīng)批準設(shè)立的養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場所。
第十二條條例第八條規(guī)定免稅的醫(yī)院，具體范圍限于縣級以上人民政府衛(wèi)生行政部門批準設(shè)立的醫(yī)院內(nèi)專門用于提供醫(yī)護服務(wù)的場所及其配套設(shè)施。
醫(yī)院內(nèi)職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。
第十三條條例第九條規(guī)定減稅的鐵路線路，具體范圍限于鐵路路基、橋梁、涵洞、隧道及其按照規(guī)定兩側(cè)留地。
專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。
第十四條條例第九條規(guī)定減稅的公路線路，具體范圍限于經(jīng)批準建設(shè)的國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道和屬于農(nóng)村公路的村道的主體工程以及兩側(cè)邊溝或者截水溝。
專用公路和城區(qū)內(nèi)機動車道占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。
第十五條條例第九條規(guī)定減稅的飛機場跑道、停機坪，具體范圍限于經(jīng)批準建設(shè)的民用機場專門用于民用航空器起降、滑行、停放的場所。
第十六條條例第九條規(guī)定減稅的港口，具體范圍限于經(jīng)批準建設(shè)的港口內(nèi)供船舶進出、停靠以及旅客上下、貨物裝卸的場所。
第十七條條例第九條規(guī)定減稅的航道，具體范圍限于在江、河、湖泊、港灣等水域內(nèi)供船舶安全航行的通道。
第十八條條例第十條規(guī)定減稅的農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，是指農(nóng)村居民經(jīng)批準在戶口所在地按照規(guī)定標準占用耕地建設(shè)自用住宅。
農(nóng)村居民經(jīng)批準搬遷，原宅基地恢復(fù)耕種，凡新建住宅占用耕地不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅；超過原宅基地面積的，對超過部分按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。
第十九條條例第十條所稱農(nóng)村烈士家屬，包括農(nóng)村烈士的父母、配偶和子女。
第二十條條例第十條所稱革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，其標準按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條根據(jù)條例第十一條的規(guī)定，納稅人改變占地用途，不再屬于免稅或減稅情形的，應(yīng)自改變用途之日起30日內(nèi)按改變用途的實際占用耕地面積和當(dāng)?shù)剡m用稅額補繳稅款。
第二十二條條例第十三條所稱臨時占用耕地，是指納稅人因建設(shè)項目施工、地質(zhì)勘查等需要，在一般不超過2年內(nèi)臨時使用耕地并且沒有修建永久性建筑物的行為。
第二十三條因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規(guī)定的臨時占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅。超過2年未恢復(fù)耕地原狀的，已征稅款不予退還。
第二十四條條例第十四條所稱林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、跡地、苗圃等，不包括居民點內(nèi)部的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內(nèi)的林木用地，以及河流、溝渠的護堤林用地。
第二十五條條例第十四條所稱牧草地，包括天然牧草地、人工牧草地。
第二十六條條例第十四條所稱農(nóng)田水利用地，包括農(nóng)田排灌溝渠及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。
第二十七條條例第十四條所稱養(yǎng)殖水面，包括人工開挖或者天然形成的用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。
第二十八條條例第十四條所稱漁業(yè)水域灘涂，包括專門用于種植或者養(yǎng)殖水生動植物的海水潮浸地帶和灘地。
第二十九條占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，適用稅額可以適當(dāng)?shù)陀诋?dāng)?shù)卣加酶氐倪m用稅額，具體適用稅額按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。
第三十條條例第十四條所稱直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施，是指直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。具體包括：儲存農(nóng)用機具和種子、苗木、木材等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的倉儲設(shè)施；培育、生產(chǎn)種子、種苗的設(shè)施；畜禽養(yǎng)殖設(shè)施；木材集材道、運材道；農(nóng)業(yè)科研、試驗、示范基地；野生動植物保護、護林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設(shè)施；專為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎(chǔ)設(shè)施；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必需的食宿和管理設(shè)施；其他直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施。
第三十一條經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。
未經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當(dāng)天。
第三十二條納稅人占用耕地或其他農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)在耕地或其他農(nóng)用地所在地申報納稅。
第二條 本實施辦法所稱耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地，人工種植的草地、林地，人工開發(fā)的水面積和其他占用前三年曾用于種植農(nóng)作物的土地。
第三條 自治區(qū)內(nèi)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，是耕地占用稅的納稅人。
第四條 耕地占用稅根據(jù)納稅人實際占用的耕地面積和適用稅額計稅，一次性征收。
第五條 耕地占用稅的平均稅額為：
（一）呼和浩特市、包頭市、烏海市每平方米7. 50元；
（二）呼倫貝爾盟、興安盟、哲里木盟、烏蘭察布盟、巴彥淖爾盟和赤峰市每平方米6. 25元；
（三）錫林郭勒盟、伊克昭盟、阿拉善每平方米5元。
第六條 耕地占用稅由地方稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收，或者委托土地管理部門代收代繳。單位和個人獲準占用耕地后，土地管理部門應(yīng)當(dāng)及時通知當(dāng)?shù)赝壍胤蕉悇?wù)機關(guān)。獲準占用耕地的單位和個人，應(yīng)當(dāng)持旗縣以上人民政府的批準文件，向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機關(guān)申報納稅。土地管理部門憑完稅憑證或者免稅證明劃撥用地。
第七條 盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府，可以根據(jù)人均占有耕地和經(jīng)濟發(fā)展情況確定旗縣耕地占用稅的適用稅額，但是加權(quán)平均數(shù)不得低于或者高于本辦法規(guī)定的平均稅額。
旗縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府確定的本地區(qū)的適用稅額，對人均占用耕地數(shù)量和經(jīng)濟發(fā)展情況差別較大的蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可以規(guī)定不同的耕地占用稅適用稅額，但是加權(quán)平均數(shù)不得低于或者高于本旗縣（市、區(qū)）的適用稅額。
農(nóng)牧民占用耕地新建自用住宅，按核定稅額減半征收耕地占用稅。非農(nóng)業(yè)戶口的城鎮(zhèn)居民占用耕地建住宅、農(nóng)牧民占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，全額征收耕地占用稅。
占用糧食生產(chǎn)基地、經(jīng)濟作物區(qū)用地、城市郊區(qū)菜地和人均耕地特別少的地區(qū)的耕地，以及基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)耕地（國家重點建設(shè)項目占地除外），加征50％以上1倍以下的耕地占用稅。
第八條 納稅義務(wù)發(fā)生時間為人民政府批準占用耕地之日。獲準占用耕地的納稅人，在30日內(nèi)向地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅。逾期不申報納稅的，從滯納之日起，按日加收應(yīng)納稅款5‰的滯納金。
納稅人按照有關(guān)規(guī)定向土地管理部門辦理退還耕地的，已納稅款不予退還。
第九條 下列經(jīng)批準征用或者占用的耕地，免征耕地占用稅：
（一）部隊和自治區(qū)以上指揮防護工程，配置武器裝備的作戰(zhàn)、情報陣地，尖端武器作戰(zhàn)、試驗基地，軍用機場、港口、碼頭，設(shè)防工程，軍事通信臺站、線路、導(dǎo)航設(shè)施，軍用倉庫、輸油管線、靶場、訓(xùn)練場、營區(qū)，師以下軍事機關(guān)辦公用房，專用修械所，通往軍事設(shè)施的鐵路、公路支線等軍事設(shè)施。
（二）國家和地方鐵路線路及其兩側(cè)留地、沿線車站、裝卸用貨場、倉庫等；
（三）民用機場飛機跑道、停機坪、機場內(nèi)必要的空地以及候機樓、指揮塔、雷達設(shè)施等；
（四）國家物資儲備部門炸藥專用庫房以及為保障其安全的用地；
（五）全日制大、中、小學(xué)校和單位子弟學(xué)校，個人舉辦學(xué)校的教學(xué)用房、實驗室、操場、圖書館、辦公室、食堂、宿舍等；
（六）醫(yī)院、衛(wèi)生院、醫(yī)療站、醫(yī)務(wù)所等醫(yī)療單位；
（七）幼兒園、敬老院；
（八）殯儀館；
（九）直接為農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)田水利設(shè)施；
（十）移民、災(zāi)民建房。
前款規(guī)定的免稅耕地，征用或者用占后改變用途的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納耕地占用稅。
第十條 農(nóng)村牧區(qū)的革命烈士家屬、革命傷殘軍人、鰥寡孤獨以及革命老區(qū)、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)牧戶，在規(guī)定標準之日內(nèi)占用耕地新建住宅納稅確有困難的，可以酌情給予減稅或者免稅。尚未達到溫飽的免稅，其他困難戶適當(dāng)減稅。
前款規(guī)定減稅或者免稅的程序為：由納稅人提出申請，經(jīng)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和旗縣地方稅務(wù)機關(guān)審核，報旗縣人民政府批準。
第十一條 在老少邊窮地區(qū)修筑公路或者興建其他扶貧工程，繳納耕地占用稅確有困難的，由自治區(qū)地方稅務(wù)機關(guān)審核，報國家稅務(wù)總局批準后，給予減稅或者免稅。
第十二條 經(jīng)批準征用或者占用的耕地，超過2年未使用的，按規(guī)定稅額加征2倍以下耕地占用稅。
第十三條 地方稅務(wù)機關(guān)可以從耕地占用稅實征稅額中，提取不高于5％的征收經(jīng)費，用于征收業(yè)務(wù)費支出。
第十四條 耕地占用稅的征收管理，參照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔(dān)納稅財務(wù)運作
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負情況分析
房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司所涉及的稅種主要有契稅、耕地占用稅、流轉(zhuǎn)稅及各種附加費、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅。其中,在房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)節(jié),國有土地使用權(quán)出讓受讓方必須繳納3%-5%的契稅,同時取得土地若為集體土地則還需一次性繳納耕地占用稅;在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方要按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)營業(yè)額的5%征收營業(yè)稅;按實繳的營業(yè)稅稅額征收7%、5%、1%不等的城市維護建設(shè)稅和3%的教育費附加;按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.05%征收印花稅;在房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié),轉(zhuǎn)讓方要按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值程度征收30%-60%的四級超額累進稅率的土地增值稅;自2008年起按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去準予扣除的項目后的余額征收25%的企業(yè)所得稅,在此之前所得稅率為33%;在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié),受讓方需繳納契稅和印花稅,契稅一般按成交價格的3%-5%征收,印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.05%征收。
以下以2002-2006年房地產(chǎn)開發(fā)銷售類上市公司財務(wù)報表數(shù)據(jù)和2002-2006年中國稅務(wù)年鑒相關(guān)稅種數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。根據(jù)2002-2006年房地產(chǎn)上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)和證券之星的行業(yè)分類,屬于房地產(chǎn)開發(fā)銷售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司等后,選取其中28家公司進行測算,主要測算三個指標(見表1)。
按照會計核算要求,公司利潤表中主營業(yè)務(wù)稅金及附加項目反映公司經(jīng)營主要業(yè)務(wù)應(yīng)負擔(dān)的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、土地增值稅和教育費附加等;所得稅項目反映公司按規(guī)定從本期損益中扣除的所得稅費用;公司現(xiàn)金流量表中支付的各項稅費項目反映企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費,包括本期發(fā)生并支付的稅費以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費和預(yù)交的稅金。用以上三個指標與主營業(yè)務(wù)收入對比一定程度可以反映企業(yè)的稅收負擔(dān)狀況。
從表1可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司稅負呈上升趨勢,主營業(yè)務(wù)稅金及附加/主營業(yè)務(wù)收入從2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得稅/主營業(yè)務(wù)收入從2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各項稅費/主營業(yè)務(wù)收入從2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根據(jù)2002-2006年《中國稅務(wù)年鑒》數(shù)據(jù),用房地產(chǎn)業(yè)的契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和外商投資和外國企業(yè)所得稅等稅種收入合計數(shù)與《中國統(tǒng)計年鑒2006年》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入之比作為分析本指標,則2001-2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負情況如表2所示。
從表2可以看出:經(jīng)營總收入取自《中國統(tǒng)計年鑒2006》中國歷年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營情況統(tǒng)計(1991-2005);2001-2005年的房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資和外國企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅均取自《中國稅務(wù)年鑒》2001-2006年度全國稅收收入分稅種分產(chǎn)業(yè)(房地產(chǎn)業(yè))收入情況表,契稅用《中國統(tǒng)計年鑒2006》中國歷年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營情況統(tǒng)計(1991-2005)中土地轉(zhuǎn)讓收入的2.5%估算。
近年來全國房地產(chǎn)業(yè)的稅負水平逐年上升,由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)原因,有些稅如耕地占用稅未計算在內(nèi),契稅是大致推算的,將上述因素考慮在內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)稅負在12%以上,這個稅負水平遠大于許多行業(yè)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的稅收負擔(dān)分析
從表1和表2中數(shù)據(jù)可以看出,2005年和2006年年來房地產(chǎn)稅負增加主要是所得稅、土地增值稅及營業(yè)稅及附加增加導(dǎo)致的。這與這兩年的稅收政策是一致的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；特性；問題；建議
近年來，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價格飛漲、利潤構(gòu)成畸形等方面的問題，給中國的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復(fù)使用。但是從當(dāng)前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，如何進一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國下一輪稅制改革必須正視的問題。
一、房地產(chǎn)稅收的特性
1.國家性
房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務(wù)機關(guān)，或受國家稅務(wù)機關(guān)委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務(wù)機關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)實現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個人均無權(quán)實施房地產(chǎn)稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國家通過對土地、不動產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應(yīng)保證，這是國家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。
2.法定性
稅與法不可分離。“因法設(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無法真實發(fā)揮其功能，實現(xiàn)其價值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當(dāng)然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過立法的規(guī)定，將有關(guān)房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容、法律責(zé)任等予以一一確認，使房地產(chǎn)稅收的有關(guān)內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進行。
3.規(guī)范性
房地產(chǎn)稅收工作是一項嚴謹、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務(wù)機關(guān)征收，還是通過受委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。
二、我國房地產(chǎn)稅收存在的問題
1.重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋交易既要征收契稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。
2.稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
一是兩套所得稅制。對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅；三是城市維護建設(shè)稅和教育費附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。
3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
三、對改進我國房地產(chǎn)稅收制度的建議
1.調(diào)整征稅方向
應(yīng)逐步將房地產(chǎn)稅收的重點由目前對供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫悾@是下一步房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策應(yīng)該選擇的方向。目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營業(yè)稅和個人所得稅那樣對個人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面因為上述稅制的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值其與市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)市場價值相差太遠，而改變計稅依據(jù)和方法就需要對整個房地產(chǎn)稅制進行較大的改革和調(diào)整；另一方面，如何對個人的不動產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實施細則。此外，如果對個人不動產(chǎn)征稅.還有大量的問題和技術(shù)條件需要解決。解決這些問題，應(yīng)該是未來房產(chǎn)稅收方面的重點工作。
2.合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制
如外資企業(yè)的土地使用費與內(nèi)資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅與內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅，都應(yīng)盡快統(tǒng)一，并統(tǒng)一實行國民待遇原則，營造公平競爭的良好環(huán)境，以適應(yīng)我經(jīng)濟全球化的未來發(fā)展趨勢。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；節(jié)稅；稅務(wù)籌劃
[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B
房地產(chǎn)業(yè)作為新興的經(jīng)濟增長點，日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產(chǎn)市場愈加活躍，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到政府和公眾的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負擔(dān)相對較重，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃就顯得十分必要。
一、稅務(wù)籌劃概述
稅務(wù)籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達到稅收負擔(dān)最小化、經(jīng)濟效益最大化為目的的一系列經(jīng)濟活動。稅務(wù)籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業(yè)帶來重大稅務(wù)風(fēng)險。而稅務(wù)籌劃則是利用現(xiàn)行稅法優(yōu)惠來進行合理的稅務(wù)安排，是一種正常的商業(yè)動機和稅收行為，是企業(yè)達到“涉稅零風(fēng)險”的最有效途徑。
稅務(wù)籌劃的特點主要表現(xiàn)在：（1）時間的超前性。（2）內(nèi)容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來說，稅務(wù)籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結(jié)果都是降低稅收成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種與稅務(wù)籌劃基本方法
（一）房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段涉及的稅種
1.開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權(quán)需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據(jù)為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。
2.出售出租階段涉及的稅種
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關(guān)稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業(yè)收入額的5%繳納營業(yè)稅；城市維護建設(shè)稅按照繳納的營業(yè)稅稅額計算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業(yè)稅稅額的3%計算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產(chǎn)交易金額的0.5‰的稅率征收。
3.保有階段涉及的稅種
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中自用的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應(yīng)繳稅額。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃基本方法
1.不予征稅技術(shù)
不予征稅技術(shù)是指選擇國家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥姆桨敢詼p輕稅負的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節(jié)稅的目的。
2.減免稅技術(shù)
減免稅技術(shù)就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據(jù)各項條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國家對新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。
3.分割技術(shù)
分割技術(shù)是通過分割應(yīng)納稅所得，從而減少應(yīng)繳納稅費的技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經(jīng)營的項目應(yīng)充分利用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則來進行籌劃，根據(jù)企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當(dāng)期確認的損失則應(yīng)及時確認，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。
4.稅率差異技術(shù)
稅率差異技術(shù)是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務(wù)籌劃技術(shù)。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現(xiàn)國家的稅收鼓勵政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產(chǎn)銷售則適用5%的稅率，所以房地產(chǎn)企業(yè)要分清核算對象，分別適用不同的稅率。
5.延期納稅技術(shù)
延期納稅技術(shù)是指依據(jù)國家稅法規(guī)定，將經(jīng)營、投資等活動的當(dāng)期應(yīng)納稅額延期繳納，以實現(xiàn)相對減輕稅負的方法。納稅人延期納稅不能減少應(yīng)納稅總額，但推遲的應(yīng)稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負擔(dān)，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃策略
（一）土地增值稅的籌劃
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)整個市場的情況，適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，合理制定房產(chǎn)價格。
3.合理利用土地增值稅的征稅領(lǐng)域進行籌劃
稅法確定了土地增值稅的納稅領(lǐng)域和征稅準則，房地產(chǎn)企業(yè)可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯(lián)營等形式實施房屋開發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經(jīng)營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。
（二）營業(yè)稅的籌劃
1.有效運用企業(yè)合同制度，按業(yè)務(wù)類別分別簽訂合同
因為房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質(zhì)不同，相應(yīng)的稅收結(jié)果自然也會不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了較大的可操作空間。
2.科學(xué)確定納稅主體，合理劃分相關(guān)代收代繳稅費
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規(guī)定這些費用也應(yīng)統(tǒng)一歸為房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)也就增加了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過設(shè)立獨立核算的物業(yè)公司來實施統(tǒng)一收費，將類似服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業(yè)務(wù)按照不同的營業(yè)稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅額。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目
我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時，應(yīng)合理分配這些成本費用支出，以增加準予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。
2.推遲收入確認期限，合理延緩納稅時間
納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的負擔(dān)，相應(yīng)的起到了稅務(wù)籌劃的效果。當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬出現(xiàn)變更時，銷售收入才可以最終確認。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過延遲房地產(chǎn)權(quán)屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認有不一樣的時期，只要收入確認，不論資金有沒有回籠，都應(yīng)該上繳應(yīng)繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認收入，實現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤。
[參 考 文 獻]
[1]胡芳，羅鳴.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].特區(qū)經(jīng)濟，2011（3）
[2]張新紅.試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].北方經(jīng)貿(mào)，2011（7）
[3]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）
（一）財政管理體制調(diào)整的指導(dǎo)思想：全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞實現(xiàn)“全面奔小康，建設(shè)新”的目標，推動市區(qū)財政經(jīng)濟跨越式發(fā)展，強化財政體制服務(wù)和引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展功能，構(gòu)建市區(qū)財政收入利益共享機制，充分調(diào)動市、區(qū)兩級共同發(fā)展經(jīng)濟、培植財源、組織收入的積極性；適時建立轉(zhuǎn)移支付制度，均衡市區(qū)公共服務(wù)水平；加強財稅監(jiān)管，降低稅收成本，提高征管質(zhì)量，健全市區(qū)征管體制，規(guī)范市區(qū)財稅分配秩序。
（二）財政管理體制調(diào)整的基本原則：
1財政收入屬地征管原則。改變原財政體制按隸屬關(guān)系、所有制性質(zhì)、行政區(qū)劃等多種形式交叉確定稅收歸屬的辦法，原則上實行以行政區(qū)域?qū)俚卣鞴転橹鞯亩愂照鞴荏w制。市區(qū)(包括、和市開發(fā)區(qū)行政區(qū)劃范圍，下同)的企業(yè)(除少數(shù)有明確規(guī)定的外)稅收實行屬地征管，繳入與其生產(chǎn)經(jīng)營所在地行政區(qū)劃對應(yīng)的區(qū)級金庫，其他關(guān)系不變。
2促進發(fā)展原則。充分調(diào)動市、區(qū)兩級共同發(fā)展經(jīng)濟、培植財源、組織收入的積極性，從體制上實行“誰發(fā)展、誰受益，誰發(fā)展快、誰受益多”的模式，促進市區(qū)經(jīng)濟、財政跨越式發(fā)展。
3效益與公平相兼顧原則。核定基數(shù)，增量分成，保證既得利益，科學(xué)分配增量收入，實現(xiàn)市、區(qū)財力同步增長；逐步建立市對區(qū)轉(zhuǎn)移支付制度，促進市區(qū)公共服務(wù)水平相對均等化。
4財權(quán)與事權(quán)相一致原則。逐步理順和明晰市、區(qū)兩級政府的支出責(zé)任，提高市、區(qū)兩級政府提供公共服務(wù)的水平和效率。
二、財政管理體制調(diào)整的主要內(nèi)容
（一）稅收收入屬地征管劃分辦法。市區(qū)所有納稅人繳納的各項稅收(包括、所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn))按下列屬地原則界定為市、區(qū)財政收入：
1一般企業(yè)按實際生產(chǎn)經(jīng)營地(民政部門勘定的行政區(qū)劃界限)由各區(qū)征管。
2金融、保險、證券、郵電通訊、電力、石油等垂直管理行業(yè)稅收作為市本級固定收入。上述垂直管理部門的稅收征管維持原有辦法不變，作為財政收入。
3財政管理體制調(diào)整后，對市本級整體搬遷到“三區(qū)”的重點企業(yè)繳納的稅收實行屬地征管，以企業(yè)搬遷上一年稅收形成財力為基數(shù)留市，增量部分市與所在區(qū)分成，實行一企一議。
4政府決定跨區(qū)搬遷且稅收在100萬元以上的企業(yè)，原則上以企業(yè)搬遷上一年稅收形成財力基數(shù)留遷出地財政，搬遷以后的財力增量歸遷入地財政，其余不作考慮。
5市本級新辦的固定資產(chǎn)投資超億元企業(yè)(不包括建筑安裝、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))，在老市區(qū)范圍內(nèi)的，稅收直接繳入市本級金庫；在和市開發(fā)區(qū)的，稅收實行屬地征管，財力市與所在區(qū)按5∶5比例分成。新辦的超大型企業(yè)稅收征管、財力分成辦法實行一企一議。
6南部新城建設(shè)過程中建筑安裝、房地產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)等項目形成的稅收實行屬地征管，財力市、區(qū)分成，在此次財政管理體制調(diào)整中統(tǒng)籌考慮，不再另外結(jié)算。
7上述劃分辦法未涉及到的其他特殊事項，由市政府另行研究確定。
（二）市、區(qū)財政預(yù)算分成辦法
1保障市、區(qū)既得利益。以年為基期年，核定基數(shù)，保證市、區(qū)既得財力。
2實行增量市與區(qū)分成。以年市本級和區(qū)級稅收收入為基數(shù)(地方一般預(yù)算口徑，剔除城市維護建設(shè)稅、耕地占用稅，下同)，確定增量稅收市與區(qū)分成比例，以財力形式分成。市與實行6∶4分成，與實行1∶9分成，與市開發(fā)區(qū)實行1∶9分成。
3適時建立財政收入增收激勵和轉(zhuǎn)移支付制度。根據(jù)市、區(qū)公共產(chǎn)品建設(shè)需要和市區(qū)財政經(jīng)濟發(fā)展狀況，適時建立財政收入增收激勵和轉(zhuǎn)移支付制度。對“三區(qū)”稅收收入比上年增長30％以上部分，由市財政分別對“三區(qū)”實施轉(zhuǎn)移支付，主要用于市開發(fā)區(qū)和亭湖、開發(fā)區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。
（三）為了與財政管理體制調(diào)整相適應(yīng)，對個別鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處)行政區(qū)劃進行調(diào)整。
三、財政管理體制調(diào)整的組織實施
（一）各級、各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，顧全大局。要充分認識調(diào)整市區(qū)財政管理體制的重要性和必要性，積極支持，密切配合，共同做好工作，確保市區(qū)財政管理體制調(diào)整落實到位。與財政管理體制調(diào)整相適應(yīng)，各區(qū)要切實做好對企業(yè)的服務(wù)工作，促進市區(qū)經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
（二）各有關(guān)部門要通力協(xié)作，保障財政管理體制調(diào)整平穩(wěn)運行。財政部門要根據(jù)財政管理體制調(diào)整的原則和內(nèi)容，制定具體的實施細則。國稅、地稅部門要根據(jù)財政管理體制調(diào)整內(nèi)容調(diào)整內(nèi)設(shè)機構(gòu)和分局的征管范圍。人民銀行要進一步完善財稅庫聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，調(diào)整收入劃分軟件，保障財政收入按規(guī)定的預(yù)算級次及時準確入庫。
第二條本縣行政區(qū)域內(nèi)擁有已辦理確權(quán)登記的宅基地、承包地的農(nóng)村居民，按照市政府《關(guān)于大力推進有條件農(nóng)村居民進城落戶的實施意見》和縣政府《關(guān)于大力推進有條件農(nóng)村居民進城落戶的實施意見》的規(guī)定，自愿退出宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)（以下簡稱“雙退出”）轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，適用本辦法。
第三條按照市政府和縣政府實施意見的規(guī)定，農(nóng)村居民進城落戶并自愿退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的審批補償手續(xù)，統(tǒng)一由縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級人民政府設(shè)立的“推進有條件農(nóng)村居民進城落戶領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”，以下簡稱“推進辦”負責(zé)審核辦理，補償獎勵資金由財政部門負責(zé)籌措發(fā)放。
第四條對有條件的農(nóng)村居民落戶城鎮(zhèn)，并自愿退出已確權(quán)登記的土地承包經(jīng)營權(quán)，由縣“推進辦”牽頭，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)，按當(dāng)?shù)馗亓鬓D(zhuǎn)費用+農(nóng)業(yè)直補確定平均值，以10年計算給予一次性補償。
退出的承包土地統(tǒng)一由鄉(xiāng)鎮(zhèn)“推進辦”負責(zé)管理，繼續(xù)作為耕地的，委托村組參照當(dāng)?shù)馗亓鬓D(zhuǎn)費用+農(nóng)業(yè)直補的平均值，以10年計算確定流轉(zhuǎn)價格，按照農(nóng)村耕地管理規(guī)定進行二次流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)費用由村組收取后轉(zhuǎn)交鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所，再由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所轉(zhuǎn)交縣財政局，用于抵頂預(yù)付進城農(nóng)村居民退出承包土地經(jīng)營權(quán)的一次性補償款。需要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由縣國土資源局負責(zé)，將退出承包土地經(jīng)營權(quán)的一次性補償從土地征用補償中扣回轉(zhuǎn)交縣財政局。
第五條對有條件的農(nóng)村居民落戶城鎮(zhèn)，并自愿退出已確權(quán)登記的宅基地使用權(quán)，由縣“推進辦”負責(zé)按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行土地征用的區(qū)片綜合地價給予一次性的經(jīng)濟補償，對退出的宅基地（含地面附著物等）每畝補償價格全市統(tǒng)一暫定為15萬元。考慮到區(qū)域地價和農(nóng)民家居建筑物價值差異，結(jié)合我縣實際，縣政府決定在此價格基礎(chǔ)上，上浮30%—50%。具體補償標準，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)宅基地的面積及地面附著物的年限、結(jié)構(gòu)等因素，在不突破縣人民政府制定的最高補償標準的條件下，自行確定（符合“城中村”條件的居民退出宅基地補償標準，按照市住房和城市建設(shè)局制定的市城中村整體轉(zhuǎn)制工作暫行辦法執(zhí)行）。
退出的宅基地原則上復(fù)墾為耕地，不適合復(fù)耕條件繼續(xù)作為宅基地使用的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)“推進辦”負責(zé)統(tǒng)一管理。可委托村組在本村組范圍內(nèi)，由符合農(nóng)村宅基地申請條件的村民個人申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照農(nóng)村宅基地審批規(guī)定審批。對宅基地二次利用收取的流轉(zhuǎn)費用，由村組轉(zhuǎn)交鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所，再由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所轉(zhuǎn)交縣財政局，用于抵頂預(yù)付進城居民退出宅基地使用權(quán)的一次性補償款。對已“雙退出”進城落戶的農(nóng)村居民私自買賣宅基地的（含地面附著物），縣上將追回發(fā)放的補償款。改為耕地的，新增耕地指標用于占補平衡，統(tǒng)籌使用。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)“推進辦”委托村組負責(zé)參照當(dāng)?shù)馗亓鬓D(zhuǎn)費用+農(nóng)業(yè)直補的平均值，以10年計算確定流轉(zhuǎn)價格進行二次流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)后收取的耕地流轉(zhuǎn)費用，轉(zhuǎn)交鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所，再由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所轉(zhuǎn)交縣財政局。需要轉(zhuǎn)為非耕地的，由縣國土資源局按照土地征用政策辦理相關(guān)手續(xù)，同時將預(yù)付進城居民退出宅基地使用權(quán)的一次性補償款，從土地征用補償款中扣回轉(zhuǎn)交縣財政局。
第六條縣財政局根據(jù)縣“推進辦”批復(fù)的“農(nóng)村居民進城落戶登記表”和村組出具的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)實際退出交接證明，通知鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所將退出土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)一次性補償款，全部打入退出居民個人賬戶。
第七條凡首次到縣城或中心鎮(zhèn)購買建筑面積在90平方米以下普通商品住房，已繳納購房契稅的農(nóng)村居民，憑身份證、契稅繳納憑據(jù)和原省內(nèi)居住地所在縣區(qū)“推進辦”審批的“農(nóng)村居民進城落戶登記表”，由財政部門按照契稅繳納額給予全額補貼。縣住房、國土資源管理部門在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)登記時，免收房產(chǎn)登記費和土地登記費。
第八條進城購買普通商品住房的農(nóng)村居民，夫妻一方建立了住房公積金，即可通過所購房屋以抵押擔(dān)保的方式，申請個人住房公積金貸款。
第九條對有條件的農(nóng)村居民落戶城鎮(zhèn)后的就業(yè)、開辦經(jīng)濟實體等有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，按照省財政廳、省地稅局《關(guān)于大力推進有條件的農(nóng)村居民進城落戶有關(guān)稅收政策的通知》精神執(zhí)行。
第十條對接收具有本省戶籍農(nóng)村居民落戶的縣區(qū)，省級財政按每戶1萬元給予獎勵，獎勵資金由縣政府專項用于縣城公共設(shè)施建設(shè)及進城落戶居民就業(yè)培訓(xùn)。進城落戶居住地獎勵資金由縣“推進辦”負責(zé)將村組出具的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)實際退出交接證明、“農(nóng)村居民進城落戶登記表”和公安部門落戶手續(xù)（戶口本復(fù)印件）收集匯總后，上報市“推進有條件農(nóng)村居民進城落戶領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”，申請獎勵資金。
對本縣戶籍進城落戶居民遷出地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，市財政按每戶1萬元給予獎勵，獎勵資金專項用于補充鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府農(nóng)村土地整理儲備基金。進城落戶居民遷出地政府獎勵資金由縣“推進辦”負責(zé)將村組出具的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)實際退出交接證明、“農(nóng)村居民進城落戶登記表”和公安部門銷戶手續(xù)收集匯總后，上報市“推進辦”，申請核撥資金。
第十一條進城落戶農(nóng)村居民“雙退出”手續(xù)辦理完畢后，對退出居民原居住村組，按村組交回財政二次流轉(zhuǎn)費用的10%比例予以獎勵，獎勵資金由縣財政從村組交回的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)二次流轉(zhuǎn)收回的資金中支付。
對村組二次流轉(zhuǎn)后交回財政資金數(shù)超過原財政墊付“雙退出”資金額度的，超額部分全部返還村組，獎勵和返還資金用于村組土地整理或社區(qū)建設(shè)。
第十二條對自愿“雙退出”農(nóng)村居民的補償及獎勵資金，由縣政府從土地出讓收入、耕地占用稅收入、新增財力安排、預(yù)算外資金調(diào)入和相關(guān)建設(shè)類專項資金中整合調(diào)劑籌集，所籌資金由財政部門作為農(nóng)村土地整理儲備基金專項用于支付“雙退出”農(nóng)村居民的補償和獎勵。
第十三條農(nóng)村居民進城落戶各項補償獎勵政策的落實涉及到落戶居民的切身利益，財政部門要積極籌措資金，簡化發(fā)放程序，加強資金監(jiān)督管理，使“雙退