序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產泡沫分析論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

[關鍵詞]人民幣升值房地產價格動態分析

人民幣升值以來，我國房地產市場泡沫的產生，特別是進入2008年后房地產市場陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產泡沫進入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產市場現狀采用2005年7月～2008年9月的最新數據實證分析人民幣升值預期對房地產泡沫的影響。

在中國走向對外開放的背景下，投資者將有一個全球的投資組合視野，使國內資產價格產生相對于匯率變動的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動將成為其國內資產價格變動的重要影響因素。本文認為房地產泡沫的產生受人民幣匯率變動和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實際有效匯率、房屋銷售價格指數和熱錢（用外匯儲備代替）。人民幣升值預期和房地產泡沫之間的VAR關系模型可以表示為：

αi為方程的系數，μ是白噪聲誤差項，t表示時間，i表示滯后階數。

作ADF平穩性單位根檢驗可知，變量本身并不是平穩的，在經過一階差分以后變成平穩時間序列。變量同階平穩通過ADF單位根檢驗，說明變量之間存在著協整關系，可以進行協整檢驗。根據AIC和SC值進行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協整系統檢驗，檢驗結果如表1：

注：*表示在5%的水平上拒絕原假設。

協整檢驗結果表明，實際有效匯率、房屋價格指數和外匯儲備之間存在著長期的均衡關系，協整方程為：

㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ

（-1.661745）（2.742939）(46.86884)

則白噪聲誤差項μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418

對白噪聲誤差項μ進行根檢驗，則

說明殘差本身是平穩的，所以存在協整，遠期是均衡的。建立VAR動態模型：

㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-

0.001546㏑HM(t-1)

實際有效匯率、熱錢對房地產價格有一個負的影響，即實際有效匯率的增長會導致房地產價格的下降，這似乎與人們的直覺相悖，然而由于人們對人民幣升值空間存在一個理性區間，當人民幣升值到一定程度時，人們對人民幣升值預期減少，中國房地產預期收益度相應上升，人們開始拋售，房地產價格應聲下跌。以上分析是一種長期均衡，更加深入的分析需要通過誤差修正模型來進行。在VAR系統的基礎上，相應的誤差修正模型（VEC）為：

㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003

誤差修正模型系數項為負，說明房地產價格對長期趨勢的偏離不能在短期內得到糾正，另上一期的房地產價格對當期房地產價格在短期內的影響也很顯著。

根據房地產價格對人民幣實際有效匯率和外匯儲備的沖擊的響應，在第一期給人民幣實際有效匯率一個正沖擊后，房地產價格先上升后下降，在第五期達到低點后上升，在第九期達到最高點，總體而言人民幣升值對房地產價格的增長是正的影響。第一期給外匯儲備一個正的沖擊后，房地產價格隨即開始逐漸增加，在第四期達到最高后回落。這表明房地產價格受到熱錢沖擊后隨即產生影響，而且這個影響有逐漸上升的趨勢。

泡沫對一國金融安全的威脅來源于泡沫膨脹期間不斷積累的金融風險，泡沫破裂后金融危機的爆發不過是已有風險的釋放。本文在此背景下得到如下結論:

1.在泡沫和金融不安全傳遞過程中，制度變遷提供了制度環境，宏觀經濟政策的變化起著助推作用，預期發揮著動力作用，而經濟主體的行為變異則最終促成泡沫經濟和金融不安全相互傳遞的實現。

2.保持外匯儲備的適當規模，保證儲備資產的多元化以減少在本幣升值過程中對沖美元貶值的損失；對在利益驅使下通過各種渠道滲入我國進行套利、套匯的國際游資進行防范與控制，完善國際游資投機目標市場的監管，減少投機獲利區間，利用稅收措施抑制國際游資的大進大出。

3提高宏觀調控預期性和有效性，真正提高宏觀調控的質量。從根本上轉變宏觀調控方式和宏觀調控指導思想。對宏觀調控措施更多地采用適時適度微調，靈活多次“點剎”，把握好調控節奏和力度，提高宏觀調控的技巧性以有效解決經濟運行中的矛盾和問題。

4.從全球視野的角度，全面調整中國宏觀經濟調控政策的戰略定位和工具選擇；強化貨幣政策的國際協調，防止單邊調整帶來的巨大宏觀經濟風險，積極通過雙邊和多邊體系進行匯率協調和資本監管協調；在金融交易展開相應的國際價格形成機制的干預。

參考文獻：

篇(2)

論文摘要：文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整，旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟，保障房地產市場穩定健康的發展，維護廣大人民的住房權利。

一、房地產市場泡沫

所謂泡沫經濟，是指由于人們非理性的經濟活動，導致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經濟規律，經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經濟。當這種現象發生在房地產市場時，便形成了房地產市場泡沫經濟。

房地產市場泡沫的大規模爆發最早產生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經濟發展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產業，導致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產市場。

二、我國房地產泡沫的產生

近年來，由于房地產業所帶來的巨大經濟效益，各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈，在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產業的發展勢頭過于強勁，一躍成為國民經濟的支柱產業。但這種非理性的發展，使得房地產業已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現，房地產業已經成為暴利行業的代名詞，其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應求的狀態下，由于沒有政策的限制，開發商掌握了市場的主動權，在利益的驅動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態，并且開始了惡性循環，使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態，而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值，從而促成房地產泡沫。

第二，我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產市場的高利潤性，眾多的大型企業紛紛介入，大量的國內企業資本進入房地產市場，導致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導致房地產開發成本的直線上升，開發商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。

第三，銀行等金融行業支持過度。我國房地產開發項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規模，忽略了房地產市場的風險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。

第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業的高利潤性，其在很多地方都成為了當地的支柱產業，為地方的經濟發展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產行業，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發揮政府的監管作用，使得房地產市場的發展缺乏合理的規劃與管理，這也是房地產泡沫形成的重要因素。

三、房地產泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發展。

第二，泡沫破裂會引發嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出，無論是銀行、企業還是投機者，大量的國民資本投入了房地產行業，一旦泡沫經濟破裂，將會引發劇烈的金融危機，企業倒閉，投機者破產，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關系到國民經濟發展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的，不僅如此，這場經濟災難對國家今后的發展將會產生長久的負面影響。

四、房地產泡沫的對策

第一，銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業的主要資金來自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規操作，嚴防不良貸款產生；同時，要嚴格控制房地產業銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產市場的穩定發展提供良好的金融條件。

第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標，因此要對土地市場進行嚴格規范，出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規范健康發展。

參考文獻：

篇(3)

論文摘要:本文闡述了房地產泡沫經濟的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風潮”及同時期在英國爆發的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經濟學上講,“泡沫”是指地價或股價等資產價格出現基礎條件無法解釋的持續上漲或下跌,最后在短時間內價格急劇波動的現象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者,而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌,由此通常導致金融危機。房地產泡沫經濟指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚所形成的經濟狀態。本文對我國房地產泡沫產生的起因進行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產泡沫的起因

造成房地產泡沫的主要原因是,在經濟發展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產,加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產,容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產抵押貸款萬無一失,所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是,當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降,為了保護投資利益,競相拋售,使房地產價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產確有經濟泡沫,存在著發展成為泡沫經濟的可能性,但絕不能說房地產業就等同于泡沫經濟。房地產業與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析:

1.1房地產業本質上是實體經濟和實業部門,其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看,房地產是不動產,房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性,是以實物形態存在的實體產品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區別的。其次,房地產業部門是實業部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業,處于主導產業地位,起到十分重要的作用。其產業關聯度強、帶動系數大的特點,使得房地產業成為促進國民經濟增長的支柱產業。

1.2房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大,開發量過多,超過了國民經濟發展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象,又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段,房地產資金貨幣供應量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入,過度炒高的房地產市場,其房地產過熱才會引發房地產泡沫。

1.3同時也應該看到,房地產業確實含有某些經濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發展成為泡沫經濟的危險陛,主要表現在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關;另一方面,開發商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經濟泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構成經濟泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時,這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴重的供給過剩,形成泡沫經濟,導致房價猛跌,經濟混亂,社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言,房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應,力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段,房地產投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經濟破滅。

2如何擠壓房地產泡沫

房地產經濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在于控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟,導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經濟,促進競爭,推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣,沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經濟,帶來嚴重危害。具體對策如下:

2.1從土地源頭入手,規范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展,也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優化配置。通過立法確定城市規劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結構的合理性,為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。

2.2建立健全房地產市場信息系統和預警機制各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點,加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究,科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系,防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度,以便及時發現問題,加強對市場供求總量、結構、價格的調控;通過市場信息、引導和規范,增加房地產市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導企業理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態監測,評價市場的運行情況,預測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準確的信息,以便做出適時、適度調控市場的措施,促進房地產市場持續、健康發展。

2.3要加強對銀行的監管推動房地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監管,包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業應盡快與國際接軌,盡早發展房地產投資基金,大力推進房地產抵押貸款證券化,盡快成立購房擔保機構,推進保險業尤其是壽險業與住房產業的結合。同時借鑒海外經驗,加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟,促進開發信貸與消費信貸的同時發展,建立起健康繁榮的房地產金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風險。

2.4利用貨幣金融政策調控市場,規范房地產融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手,提高我國的銀行業自身抵御金融風險能力;金融監管部門應從制度建設人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展,這樣才能防范房地產業信貸泡沫,有利房地產業與金融業的共同發展。

篇(4)

關鍵詞:金融支持過度;房地產泡沫;評價指標

中圖分類號:F832.48文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2010)01-0068-03

一、選題背景

20世紀80年代末90年代初,經濟合作與發展組織中的發達國家和新興工業化國家,經歷了類似的房地產周期波動。在房地產發展經歷了繁榮階段后,又都出現了泡沫現象,其中以日本泡沫經濟、美國經濟蕭條和東南亞金融危機最為典型,還有不得不引起我們關注的2007年美國次貸危機。從這些歷史現象的回顧中可以看出,金融支持過度與新的房地產周期和泡沫的形成有著緊密聯系。然而,房地產業是資金密集型產業,房地產開發所需資金主要由金融機構提供,由此產生一個悖論:缺少金融支持房地產業發展就會滯后,其運行效率將會下降;金融支持過度又會導致房地產進入持續的繁榮期,甚至出現價格泡沫。本文選題就是基于此種背景。

二、金融支持過度假說與房地產泡沫的關系

(一)金融支持過度假說的提出

在眾多泡沫理論文獻中,主要從理性和非理性的角度來探討泡沫形成的機理,但20世紀70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過度成為房地產泡沫產生的重要誘因。然而,鮮有經濟學家對金融支持過度與房地產泡沫的關系進行系統分析,由此導致目前的泡沫理論對房地產泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過度假說,并以此對房地產泡沫的生成和演化進行系統和科學的探討。

(二)理論背景

理性泡沫的研究大約是從20世紀70年代開始的,其是對泡沫經濟現象進行系統研究的起點。理性泡沫是指在理性預期的框架內,市場價格相對于資產未來各期收益現金流的貼現值的偏離。

隨著信息經濟學的發展,西方學者逐步把信息經濟學理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個信息不對稱下的土地價格模型,分析了土地價格變化與投資者數量和銀行貸款額之間的關系。在該模型中,土地價格是投資者和貸款額的函數,那些保留價格高于市場價格的投資者的不斷進入,將對土地價格產生重要影響。

Bertand(1996)在對1986-1994年全球房地產周期的研究中認為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機構違規借貸以及金融風險的累加,加速了房地產周期波動和房地產泡沫的形成與破滅。

Mishkin(1997)等人提出,金融機構與借款人之間的信息不對稱將會導致金融資產泡沫,但是,他們沒有將金融資產泡沫的形成過程模型化。

Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內在的擔保,會導致風險分散行為或高的資產價格,這種政策可能會加劇泡沫問題。他們認為,由于信用工具創新的多樣性而導致的金融中介的問題是資產泡沫得以形成的關鍵。

非理性泡沫模型是對上述理性泡沫模型的一個補充,用以解釋那些由于非理性因素所導致的泡沫現象。盡管正統經濟學研究理,但“經濟人”的非理卻總是存在的。市場基礎僅能部分地決定價格,外來因素,如群體心理、時尚、狂熱而引起的投機行為,也是決定價格的重要因素。

從上述泡沫經濟理論的演化中可以看出,經濟學家越來越關注金融支持在推動泡沫形成和發展中的作用。我們認為,房地產泡沫本質上是一種價格運動現象,是在金融支持過度背景下,由于投機者預期的趨同性而產生的群體投機行為,從而導致房地產價格偏離市場基礎的持續上漲。

(三)金融支持過度

在凱恩斯主義中,貨幣創造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運行的基礎,也是融資的主要來源。從目前金融制度來看,銀行具有通過信貸擴張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認為,如果沒有金融部門信貸擴張所產生的貨幣創造,投資和經濟增長是不可能的。然而,在金融支持力度提高時,又會對整體經濟造成沖擊,從而形成資產泡沫。房地產泡沫的產生與金融支持過度有著密切的關系。

房地產業是資金密集型產業,其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對稱性的背景下,由于金融機構的短時行為,導致貸款大量的投向了房地產業,投資者由此產生了嚴重的投機行為和風險轉嫁行為。因此,我們認為,金融支持過度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對稱導致的房地產信貸過度膨脹,房地產市場參與者由此形成了嚴重的投機心理和風險轉嫁行為,從而直接推動了房地產泡沫的產生和破滅。

三、金融支持過度與房地產泡沫評價指標體系研究

(一)金融支持過度衡量指標

房地產本身是一種投資額高的可增值的資產,其供給和需求兩個方面都需要金融支持。沒有金融支持,房地產業就不能正常運行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過度會導致房地產泡沫,從而影響房地產業的正常運行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過度,必須建立起金融支持過度衡量指標體系,并對金融支持的正常區間和過度區間進行確定。以日本為例,對1980-1990年間房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產進入支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產金融支持年增長額和房地產金融支持年增長率進行分析。

(二)房地產泡沫評價指標

曹振良等(2000)認為,判別房地產市場是否過熱或投機過度,從而可能會出現泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗房地產投資收益是否太高;二是檢驗房地產的轉手率或成交額;三是估計房地產的理論價格;四是分析房地產投資是否過度;五是監測開發商的施工進度。

李維哲和曲波(2002)設計了關于地產泡沫的語境指標,將其分為生產類指標、交易狀況指標、消費狀況指標和金融類指標4大類。

劉洪玉等(2003)認為,房地產泡沫生成的條件有2個:即過度的投機需求和投資信貸支持,并從該角度設計了3個房地產泡沫測度指標:房地產價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款/居民月收入。

上述學者從不同角度探討了房地產泡沫衡量指標,這些研究存在兩個問題:第一, 有些指標存在不易操作的問題;第二,影響房地產價格的因素由于地區不同而差別較大,其理論價格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產泡沫的程度,我們認為,在選擇指標上應該遵循可操作性原則,并根據經驗數據設定泡沫的指標值。據此,我們提出了5個房地產泡沫評價指標:(1)房價收入比;(2)房地產價格年增長率;(3)貨幣供給增長率;(4)房地產價格增長率與消費價格增長率之比;(5)房屋空置率。

四、中國房地產泡沫防范的政策建議

防范房地產泡沫,避免房地產過熱變成泡沫,是保證房地產業穩定、健康、有序發展的關鍵,也是擺在我們面前的一項重要課題。本文對防范房地產泡沫提出如下建議:

第一,嚴防金融支持過度。由于中國房地產投資的資金大部分來源于銀行,而銀行貸款具有信用擴張效應,因此,銀行往往是金融支持過度的主導者。為使房地產金融支持保持在正常水平,國家應從宏觀上對房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產金融支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產金融支持年增長額和房地產支持年增長率進行監控。在這些指標即將達到臨界值前,果斷采取措施,為房地產業正常運行提供良好的金融環境。

第二,建立個人信用制度。如果能夠建立起個人信用制度,使個人信用資料有連續記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過一定法律程序就可以查閱到個人信用檔案中的資料,從而對申請人的資信狀況進行準確判斷。個人信用制度包括以下內容:(1)個人信用檔案制度;(2)個人信用賬戶制度;(3)多層次個人信用社會調查體系;(4)個人信用監控和預警制度。

第三,設計合理嚴密的房地產稅制。主要包括:(1)對土地空置征稅,提高囤積投機的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。

第四,加強對房地產價格的檢測與調控。主要包括:(1)建立城市基準地價公示制度,編制并定期地價指數、各類物業價格指數作為市場交易的決策參考;(2)建立房地產交易價格評估制度與申報制度,這樣,政府就可以監督每一宗房地產的成交價格情況;(3)對房地產預售做嚴格審查;(4)利用貨幣金融政策調控房地產市場;(5)加快企業制度改革與房地產使用制度改革,使房地產投資主體成為自負盈虧、自我約束的經濟實體;(6)政府應適時發出警告,公告有關市場信息,加強對投資者市場風險的教育,調整市場情緒,盡量化解大眾的非理。

第五,擴展企業融資渠道,提高企業競爭力。我國房地產開發企業綜合競爭力還不是很強,企業間的競爭力相差不大,企業規模小、自有資金少、融資渠道單一,企業往往采取過度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國房地產業競爭力,應著重做好以下工作:(1)組建一體化企業集團;(2)鼓勵社會基金投資房地產業,提高企業融資能力;(3)政府應制定相應的政策;(4)鼓勵企業創立名牌產品;(5)鼓勵有實力的房地產企業上市。

參考文獻:

[1] 周京奎.金融支持過度與房地產泡沫――理論與實證研究[M].北京:北京大學出版社,2005.

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關鍵詞:房產價格;影響因素;走勢預測

中圖分類號:TU241文獻標識碼:A文章編號:1673-0992(2009)12-094-01

2008年在一度領漲全國的深圳、廣州房價止升回落之際,天津房地產市場走勢正在成為各界關注的焦點。

天津濱海新區獲批綜合配套改革試驗區、中新生態城選址天津濱海新區、京津高速鐵路正式運營,綜上利多訊息不斷推高外界對天津樓市的預期。而在20世紀90年代,天津房價一直處于不溫不火的狀態,每平方米徘徊在1000元到2000元之間。到2003年下半年,天津房價啟動。數據顯示,天津的主流中檔房屋每平方米價格,從2003年前的2000元到3000元之間,上漲到2005年上半年的4000元至5000元之間。至2006年,天津市全年商品房成交均價每平方米突破5000元,達到每平方米5012.83元。而到2007年11月全市開新文件商品住宅交易8905套,平均價格每平方米6647元。隨著房價的攀升,2007年天津也成為全國地產開發企業爭奪的焦點。

一、2008年房價走勢及原因分析

1.剛性需求

自從戴相龍市長履新后,天津市的基礎設施建設速度陡然加快。2003年天津由于海河開發、舊城改造等工程,導致了500多萬平方米的舊房拆遷,形成了拆遷戶對房屋的剛性需求,最后拉動房價上漲。 2.外來人口的購房需求

一些外來人員選擇在天津買房置業,占總體的20%左右,其中婚房的需求最大。此類購房者多為在津工作的外地上班族,中心城區交通便利、總價70萬元以下的私產可貸款住房最受追捧。而高端住宅市場中的外來購房者則以個體經商者、公司高管為主。

同時,國家統計局天津調查總隊近期的一項抽樣調查顯示,本市今年有就職意向的大學畢業生中,有76.1%的畢業生表示希望能留在本市工作,其中又有七成以上的人首選在濱海新區就業,他們主要是看好濱海新區未來的發展前景。這樣無形中抬高了住房的需求,房價也隨之飆升。

3.京津兩市“同城”助推天津房價上漲

京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長線工程主線將在今年年底貫通。這無異為天津地產帶來一股強勁的推動力?！熬┙蛲恰备拍畹耐瞥鍪紫忍魟恿搜鼐€房地產開發商的敏感神經,吸引了他們的投資熱情。從地理位置上看,天津是離北京最近的一線城市,京津通道的增加節省了兩地通行的時間,京津兩市的“同城”感越來越明顯,這為相對北京有著巨大價格優勢的天津地產行業提供了極大的機遇。

4.2008年北京奧運,奧運經濟推動城市快速發展 從國家政策支持和歷史發展機遇來看,天津作為奧運會的協辦城市,受到了國家和世界的廣泛關注。 天津憑借自身的實力,以“奧運經濟”為契機,加大力量發展經濟,招商引資,取得了優異的成績。從濱海新區寫進十七大政府工作報告到確定天津為北方新的經濟中心城市;從空客A320總裝廠在天津設立到中新現代化生態城最終落戶天津,充分說明了天津的巨大潛力和強大實力。國家關注天津、世界關注天津,天津正在高速前進,必定將帶動天津房地產市場的繁榮發展,而天津的房價也將會像雨后的春筍,茁壯成長。

二、2009年天津房價走勢以及原因分析

2009年天津房價維持了增長態勢。在金融危機的影響逐漸削弱,政府的大力救市調控之下,2009年的天津房地產開始了大幅回暖,而且成交量和房價都屢創歷史新高。

2009年仍然受2008年的諸多因素的影響,同時有新的利好因素:

1.“津13條”的出臺

房地產市場是一個極容易受到相關政策影響的市場,“津13條”對本市房地產市場來說是一個極利好的消息,對7月本市房屋銷售價格的上漲起到了重要作用。在該政策出臺后,曾有業內人士評論:“津13條”的出臺傳遞出強烈的市場信號,天津房地產市場的春天來了。

2.需求持續放大

在國家擴大內需鼓勵居民住房消費等多項政策作用下,本市購房需求持續放大,且呈現多樣化,改善型需求和婚房需求為兩大主體。按照市場調查及購房群體特征分析顯示,1-8月份全市新建商品住宅成交中,拆遷安置購房86.3萬平方米,占9.6%;結婚用房247.5萬平方米,占27.5%;改善型購房516.9萬平方米,占57.4%;投資型購房49.8萬平方米,占5.5%。

三、未來天津房地產市場前景估測

1.潛在需求有待釋放

城市化帶動旺盛商品房需求:由于城市化的不斷深入,一方面大量的拆遷改造引起商品房的被動需求,另一方面城鎮人口的增加,也不斷積累著商品房的需求。隨著濱海新區的建設和天津城市化水平的提高,未來新增人口將更多,新增的商品房需求也將逐年增加。

2.濱海形成新的增長點

21世紀初,對于天津1000萬市民來說,最大的事件莫過于濱海新區被列為國家戰略布局。“濱海”概念提升了天津的人氣,帶來了城市發展的外部資源。未來三年,濱海新區規劃新增城鎮建設用地70平方公里,期內可形成有效供給商品住宅2600萬平方米的理論值。2008年3月17日,十一屆人大一次會議中,天津市于2006年9月遞交到國務院有關部門的《濱海新區綜合配套改革試驗方案》獲得了國務院的正式批復。國家在金融、土地、行政改革等方面的改革試點,安排在濱海新區進行先行試點,此舉將有力的促進濱海新區的發展。

3.“十一五”前景樂觀

未來五年,甚至更長的時期里,天津正處于城市化、市政改造和人均住房達標的時期。期內,規劃全市房地產住宅投資2000億元,年均實現投資400億元,在城市開發建設10大住宅組團。居民基本居住與改善居住,濱海新區與中心城區發展、房屋折舊、最低限度拆遷等因素形成的住房需求將逐步體現在房地產供需關系上,促進房地產市場的發展。

參考文獻:

[1]柴春杰.天津房地產泡沫實證分析與對策研究[學位論文]2007-南開大學:金融學

篇(6)

關鍵詞：投資收益率;房地產泡沫;房價;地價

住房開發投資是房地產投資中最為重要的一部分。隨著GDP增速進入破“7”時代，住房開發投資作為經濟引擎也進入周期性調整。但是國家提出了供給側改革政策后，北京市住房市場不僅沒有受庫存高企的基本面影響，反而仍舊地王頻現，相繼出現近8萬/O的樓面地價和40萬/O的“學區房”。北京住房開發市場是否存在泡沫化趨勢，關系著整體經濟運行的風險水平。本文就住房開發投資泡沫的存在性及測度方法進行探討。

一、 住房開發投資泡沫測度方法研究

1. 理論框架。住房投資是否存在泡沫成為了學者關注的焦點，測度方法和應用也有多種角度。主要分為模型檢測方法和指標檢測方法。

模型檢測方法主要分為以下幾類：

第一類是經濟領域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房價收入比指標，借鑒資產泡沫檢驗方法，通過“凈租金收入流”代替資產價格定價模型中的“收益現金流”來計算住宅的基本價值，通過價格比對，衡量泡沫大小，然后通過橫向或者縱向對比判斷區域間相對的泡沫程度。該方法雖然易獲取數據，但主要停留在經濟指標的宏觀分析，數據可獲得性和準確性較差。

第二類為計量經濟和數理統計的計量檢驗法。布蘭查德（Blanchard）的理性泡沫理論，給出了刻畫理性泡沫性質和發展狀態的模型，早起理性泡沫存在性檢驗方法是方差易變性檢驗。迪巴（Diba）等通過對資產價格和紅利做單位根檢驗和協整檢驗來判斷“爆炸”型的理性泡沫是否存在。諾登（Norden）等提出switching regression模型，給出理性泡沫的性質，與單位根、協整檢驗相比，有更好的小樣本性質;史興杰等的switching authoregressive（AR）模型給出了模型參數估計方法以及泡沫檢驗方法。這類方法提供了定量分析的工具，卻容易過于關注數據邏輯的自洽性，脫離實際的市場情況。

第三類為社會經濟和空間分布實證調查方法。苑德宇等通過CD檢驗統計量對35個城市的房價泡沫分析，得出先后順序和可能的傳染態勢。從傳統的靜態泡沫轉向動態的泡沫演化研究。余柏蒗等通過燈光和用地數據計算住房空置率，進而得出房地產泡沫的空間分布和狀況。主要通過空間計量的方法來表征社會問題。這對數據依賴度較高，整理難度大，成果以描述性統計和問題探索為主。

而住房投資泡沫檢測指標類型也很多，主要分為從價格、需求、供給三個類別，每個指標也存在著各自不同的評價閾值。

綜上，現有的模型和指標盡管已經建立相對完善的測度體系，但研究單純基于社會經濟學，割裂了住房作為投資標的和空間場所的雙重屬性。同時，研究尺度也集中在宏觀的城市研究，沒有基于空間實證數據，難以指導具體的管理決策措施。

2. 研究思路及模型方法。基于以上理論，本文提出了以住房交易價格、居住用地土地出讓數據為基礎數據，首先通過剩余法測算住房開發項目中的銷售利潤率、投資利潤率、年復合增長率;最后將扣除基本收益后所剩的泡沫收益的總體均值與經濟基本面增速作比較，并采樣取均值，得出該地區總體的住房投資泡沫水平。該方法主要有兩個步驟：基于剩余法的投資利潤率測算、基于經濟基本面的泡沫評價方法。

（1）基于剩余法的投資利潤率測算。

①土地出讓成交價格折現。獲取的房價和地價數據中，房屋銷售價格樣本全部為某個時間點（此處為2015年8月）截面數據。而每塊宗地實際出讓的時間（t）卻各不相同;要計算住房投資利潤率，首先假定全部用地為某一時間點交易獲得，并在一個開發周期后，全部房源上市銷售完畢。因此不同期的宗地出讓價格按某一假設開發初始時間進行折現，公式如下：

p=PV（1+r）τ-K-t

其中，p是該開發初始時間的土地成交價;PV是土地出讓歷史成交價;r為折現率，取4%;τ為期末年份，此處設為2015年8月，K為項目開發銷售周期，此處設為3年，t為實際宗地土地交易年份。

②銷售利潤率與投資利潤率測算。住房開發利潤率測算的難點在于利潤的測算。因為住房開發中的各項稅費標準、土地出讓價格、房屋銷售均價都較為容易獲取或者估算。本文采用剩余法計算各項指標，公式為：

利潤=樓價-（土地費用+建安成本+管理費+利息+稅費）

銷售利潤率=利潤/銷售收入

投資利潤率=利潤/投資成本

本文參考了北京市部分住房開發財務報表、相應的市場稅費等因素，估算指標如表2。

因此估算得出單個開發項目的銷售利潤率ROS與投資利潤率ROI的計算公式：

ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P

ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）

（2）基于經濟基本面的泡沫評價方法。本文測度住房泡沫采用的指標是開發方面中投資增長率。該指標主要用項目平均開發投資增長率與GDP增長率比值表示。住房開發投資市場由于其開發系統的復雜性，屬于壟斷競爭性市場，當投機需求增加時，短期土地供給缺乏彈性，房價大幅上漲，在成本沒有改變且經濟增速保持相對穩定時，其地區項目開發市場的平均投資復合增長率快速提高，住房市場出現泡沫。已知某個住房開發項目的K年累計投資利潤率ROI，則該項目的年復合增長率計算公式為：

CAGR=-1（2）

借鑒Levin and Wright提出的基于基本價格和非基本價格的思想，住房項目復合增長率CAGR可以分為兩部分：基于經濟基本面的基本年收益率β和基于投機行為的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ

基本年投資收益率β可以用無風險投資收益率表示，即與開發周期等長的存款年基準利率。

泡沫化水平μ，代表著地區內n個項目的泡沫收益率總體均值γ超越地區宏觀經濟增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此處V為該地區的宏觀經濟增長速度（本文用該地區周期內GDP年增速的平均值帶指代）。因此可以簡單定義μ=γ/V

由以上各式整理得到該地區泡沫化水平測度：

μ=（3）

二、 住房開發投資的實證分析

以北京市的2015年8月的住房掛牌價格、2004年～2014年居住用地土地出讓數據為實證基礎數據，假定一個地產項目開發銷售周期為3年，其他稅費、基準利率、GDP年增速均以統計年鑒和官方平臺為準，計算2015年北京市總體住房投資泡沫化水平。

北京市的房價中包含的地價成本基本小于40%，平均值為24.75%，低于行業水平。這說明盡管北京樓面價屢次突破新高，但由于房價彈性更大，地價占房價的比重仍舊不高。同時，銷售利潤率反映著銷售利潤在房價中的比重，主要在20%～40%之間，處于高位水平，初步判定有一定的投資泡沫化趨勢。

三、 住房投資泡沫水平檢驗與分析

1. 住房投資泡沫的存在性檢驗標準。除了宏觀上定性判斷泡沫風險，泡沫是否存在，需要定量測算和標準對比分析。開發投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量住房開發投資增長快慢的指標是住房開發投資的泡沫收益率與GDP增長率比值μ，一般應該不超過2倍，超過3倍屬于較為嚴重。由此，我們設定μ的評價范圍及其對應閾值如下表：

2. 住房開發投資泡沫水平分析。根據公式（1）、（2）、（3）綜合整理，我們可以得到2015年北京市住房泡沫水平計算公式為：

μ=（

-13.71）

式中，μ為地區住房開發泡沫水平，n為該地區開發項目總數，Pi、pi分別為第i個項目的銷售房價、地價現值。

計算結果表明，北京市住房投資泡沫化水平總體呈現正態分布態勢，總體均值為2.5，參考表4，屬于輕微泡沫化;從分區統計看，有四個地區也表現出投資過熱，但主要為中心城區，泡沫化水平總體可控。其他地區均處于無泡沫或者理性泡沫范圍，以增加住房投資和供應，滿足市場需求為主要策略。

四、 結語

實證分析表明，北京的地價漲幅較大，但房價變動的彈性系數更大，地價占比仍舊較低，利潤占比較高。在供給側，整體的投資泡沫化趨勢仍舊存在。但由于需求端的投資預期和剛性需求持續上漲，造成了目前供需兩旺的局面，短期風險水平仍舊較低。在供給側改革的背景之下，預防和減少投資過熱形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。

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基金項目：國土資源部公益性行業科研專項“京津冀土地優化利用一體化管控關鍵技術與應用”（項目號：201511010-3A）。主持人：馮長春。課題承擔單位：北京大學（國土資源部國土規劃與開發重點實驗室）。

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關鍵詞：商品房價格；因素；研究

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）18-0093-01

近年來，房價一直是非常熱門的話題，作為國民經濟的重要支柱性產業，商品房在促進國家經濟增長和社會發展中具有舉足輕重的地位。甚至商品房收入是地方政府業績的主要依賴對象，是地方財政的主要來源[1]。日前，出現的炒房熱以及泡沫經濟沖擊著商品房價格，伴隨著新一季的適婚年齡人數的高峰，剛性需求的增加也推動著商品房價格持續上漲。因此，本文綜合各個因素進行整體分析，提出建議和對策，使政府調控策略更加有力、有度。

一、規范土地供應

20世紀90年代中期，地方政府手中的金融權力被悉數上收，地方政府賴以主動推動經濟增長并能夠獨立支配的基本只有土地這一項核心資源[2]。于是，房產價格漲得越快，房地產投資越多，拉動經濟增長的力度越大，地方政府的財政收入就越大。這使政府開發土地資源幾乎達到了毫無節制的程度，土地已經成為城市政府名副其實的“第二財政”[3]。首先，對于地方政府的土地控制權應該給以限制，沒有絕對的控制權力。再者，因為房地產收入是地方政府的主要支柱，所以國家放寬政府的對于其他可獲得收入建設的權力。這樣，房地產不再是主要的來源，地方政府的開發力度也會相對降低，土地供應量也會相應降低。

二、積極促進其他行業發展

隨著人均可支配收入增加的同時，政府應該加大力度努力促進發展其他可投資行業。同時，借鑒2008年金融危機的因果，加大對金融市場的有力監管。使人們減少投資房地產項目，該多方面投資其他方面，減少房地產市場的膨脹，能夠有效地降低商品房價格。

三、做好宣傳，防止盲目購房

隨著商品房投資的火熱，中國部分較發達城市已出現了“泡沫危機”。如廣東省，20世紀八九十年代由于大量的農民工進城就業，隨之帶動了商品房的數量和價格的增加，居民對商品房的不斷投入，導致現在廣東省有部分城市已經出現空城，無人居住，這種病態的發展是人們對商品房的信息不完善，隨波逐流現象嚴重導致的。所以，努力宣傳商品房的知識和容易產生的后果等信息，讓人們更加了解房地產市場，科學理性地投資，加大宣傳力度，可有效地減少房地產市場的擁擠狀態，降低商品房價格，防止盲目購房。

四、適當放寬購房要求

針對商品房市場出現的空置現象，一方面，政府應該適當放寬購房者的身份要求，允許有能力并且在城鎮地區長期遷移的非城鎮居民戶口的人在城鎮地區買房；另一方面，政府應采取租賃形式來消化空置房。在我國，由于人口眾多，并且貧富差距大，很大一部分工薪階層及以下的人購買商品房的能力有限，而房屋租賃仍然占有相當大的比例。目前我國市場上可供出租的房屋并不充足，如果能夠促進空置商品房進入租賃市場，將大大地增加出租房的供應量。商品住房的租金價格將會大幅下調，租金的普遍下降，導致對出租房的需求大大增加，進而促進空置房得到更好的消化，同時對降低房價也起到積極作用。因此，要較好地解決商品房空置面積過高的問題，發展租賃市場是一條極為有效的途徑。

參考文獻：

[1] 李楊.我國商品房價格的計量經濟學分析[D].成都：西南財經大學碩士學位論文，2012.