序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇公司泡沫研究報告范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

夫妻車禍身亡，分紅險交過3萬元，身故賠償金只有3.1萬元

金融證券業(yè)最近似乎驚雷不斷：10家券商將在年底破產(chǎn)的黑色預(yù)測言猶在耳，保險學(xué)者日前對中國官方公布的人均保費支出，即保險密度存在43%泡沫的報告又讓保險業(yè)驚出一身冷汗。

國內(nèi)保險密度43％是泡沫

中央財經(jīng)大學(xué)保險系主任郝演蘇教授在10月13日公布的一項研究報告顯示，按照官方目前的統(tǒng)計方式，由每年人身保險全年保費收入除以每年年底之全國人口數(shù)而得出的保險密度存在43%的泡沫。

“保險密度是衡量國民保險質(zhì)量和程度的重要指標(biāo)，這么大的偏差將嚴(yán)重誤導(dǎo)政府部門制定保險業(yè)相關(guān)的政策措施?！焙卵萏K對此表現(xiàn)憂慮。

他在研究了2003年官方公布的保險業(yè)統(tǒng)計數(shù)字后發(fā)現(xiàn)，2003年我國人身保險保費收入3011億元，而其中分紅保險占人身保險費收入的55.48%.另外2003年還有約94億元的萬能壽險和投資連結(jié)保險產(chǎn)品的保費收入。

“人均保險密度應(yīng)該真實地反映老百姓受商業(yè)保險保障的情況。而投資儲蓄型保險保障功能極低，應(yīng)該從計算數(shù)字中剔除?！卑凑账挠嬎惴绞?，中國保監(jiān)會公布的2003年中國人身保險對應(yīng)的保險密度約為224元，而剔出投資、儲蓄等非風(fēng)險型保費收入后真實的人身保險密度約為127.68元，這之間有43％左右的“泡沫”嫌疑。

分紅險保障功能幾乎等于零

不久前，一對夫妻不幸同時遭遇車禍身亡，留下一未成年的女兒。親戚幫忙向保險公司申請賠付金時，卻失望地發(fā)現(xiàn)該夫妻生前買的是一種分紅儲蓄保險，交過3萬元，身故賠付金只有3.1萬元。

在國內(nèi)，成千上萬的人鐘情于這樣的儲蓄型保險，分紅保險幾乎支起人壽保險業(yè)務(wù)的半壁江山。很多對保險還很懵懂的消費者，在業(yè)務(wù)員“既儲蓄又有分紅還能保險”的推銷下購買了大量這樣的保險，而其實，大多數(shù)分紅儲蓄型保險提供的保險保障非常之低。

郝教授指出，像這種保障功能幾乎為零的保險其實在國外根本不能計入保費收入，而是叫做托管資金。像中國人壽等海外上市的保險公司其向海外提交的保費收入數(shù)字是和國內(nèi)完全不同的。

正是分紅保險熱銷帶來的令人咋舌的業(yè)績，讓很多保險公司亢奮不已，更加賣力地去開發(fā)同類產(chǎn)品，甚至忽視了真正起到保險保障功能的壽險、健康險等傳統(tǒng)型產(chǎn)品。

中國人壽：統(tǒng)計方式導(dǎo)致數(shù)據(jù)差異

篇(2)

摩根士丹利

最近關(guān)于摩根士丹利的爭議和它內(nèi)部的爭議成為了熱點話題。不過，從國際投行人士的眼光來看，即使是它的競爭者，都在為它的命運多舛而扼腕嘆息。在堅持“中國墻”方面，它做的也是最好的，這也是老摩根立下的鐵律：不論什么時候，研究都要獨立。

最近一個月，摩根士丹利高層動蕩，并沒有影響到研究隊伍的工作熱情。首先，還是關(guān)注他們最擅長的方面：國際經(jīng)濟(jì)和資本流動。他們繼續(xù)關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的失衡問題，并認(rèn)為，“對于表面看來穩(wěn)定的全球經(jīng)濟(jì)而言，我們很容易忽略了隱藏其下的洶涌暗流”。摩根士丹利全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬?羅奇認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)的增長勢頭依舊，并且認(rèn)為這導(dǎo)致了國際市場忽視了中國經(jīng)濟(jì)減速的可能。

以謝國忠為代表的摩根士丹利亞太地區(qū)研究部在準(zhǔn)確預(yù)測了中國的房地產(chǎn)泡沫之后，現(xiàn)在已經(jīng)開始重點關(guān)注泡沫將給中國的生產(chǎn)和美國的消費帶來什么樣的沖擊。并堅持認(rèn)為，目前中國以警告為主的政策只會推后“最后算賬”的時間，并不會從根本上解決城市地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。他們目前的結(jié)論是：在今年下半年房地產(chǎn)泡沫萎縮并伴隨局部崩盤之后，石油價格將會下降，全球經(jīng)濟(jì)增長將在2006年同步放緩。

高 盛

大中華區(qū)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家隊伍重點關(guān)注中國的財政政策和稅收的改革。他們認(rèn)為，在本輪經(jīng)濟(jì)周期中，與過去相比，財政政策會比貨幣政策更有反周期操作價值；自從1996年以來，稅收收入占GDP的百分比快速上升，這表明稅收管理得到了很大改善，但是很可能加大了國內(nèi)公司的負(fù)擔(dān)；稅收收入的強勁增長使得中國政府部門有機會抓緊時間進(jìn)行長期停滯的稅收體制改革，包括以下方面：統(tǒng)一國內(nèi)企業(yè)和國外企業(yè)的所得稅、將增值稅的征收從以生產(chǎn)為基礎(chǔ)轉(zhuǎn)移到以消費為基礎(chǔ)并通過改革增值稅來減少固定資產(chǎn)投資；稅收改革很可能會成為政策組合的一部分，用來再平衡進(jìn)出口貿(mào)易的過熱和國內(nèi)需求，同時可以減少人民幣升值對經(jīng)濟(jì)增長的沖擊。

瑞士銀行

以安德森為代表的亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家隊伍認(rèn)為中國對固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計有失公允，建議市場關(guān)注中國的信貸、房地產(chǎn)建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)和貿(mào)易等方面的增長。同時，他們認(rèn)為中國對外貿(mào)易出口的增長并不是因為紡織品出口的增長，因為其所占中國貿(mào)易總額和增量比重均比較小。

瑞士信貸第一波士頓

亞太地區(qū)的研究部門發(fā)表報告認(rèn)為，照目前的趨勢發(fā)展下去，在2008年北京奧運會的時候，中國的外匯儲備可能會超過1萬億美元。并認(rèn)為由國家外匯管理局引導(dǎo)的高度集中的資本流動將會影響世界金融市場，并將中國持有的巨額美元資產(chǎn)稱為“中國美元”，意在與石油美元和日本美元類似。并認(rèn)為，即使人民幣和美元真的脫鉤，為了創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和促進(jìn)出口，人民幣仍會繼續(xù)被低估。

他們認(rèn)為，短期內(nèi)，中國美元可能會導(dǎo)致原材料價格上漲。最后，他們預(yù)測，中國的勞動力供給將在2017年到達(dá)頂峰，到那時中國可能會失去繼續(xù)保持低匯率的興趣。這種資金再循環(huán)的游戲在亞洲可能就玩不下去了，如果不采取預(yù)防措施的話，到時可能對美國債券市場和美元帶來大麻煩。

德意志銀行

篇(3)

2010年，洋河股份無論是在資本市場還是銷售市場，都給白酒行業(yè)帶來了強烈的沖擊。一年間，洋河股價從上市時的87元沖到最高時的283.8元，成為A股的明星。同時，在銷售方面攻城略地，2010年回籠資金超過1億元的省外區(qū)域市場，達(dá)到了13個。

作為A股第一高價股，洋河股份的股價自2010年11月23日創(chuàng)出283元天價后，開始掉頭向下，最低跌至200元以下，并于2011年1月10日出現(xiàn)第一個跌停，當(dāng)日機構(gòu)大量沽售籌碼。

股價向下的背后，是市場對洋河股份的質(zhì)疑：作為兩市第一高價股，2011年洋河股份還能否保持每年60%以上的高速增幅？大規(guī)模的全國市場擴(kuò)張，洋河本身的基酒能否保證產(chǎn)品品質(zhì)的如一？作為二線白酒品牌，洋河股份還有什么能夠拿來俘獲市場？市場甚至擔(dān)心，洋河股份會步秦池之后，幾年后歸于“曇花一現(xiàn)”。

激進(jìn)的洋河

從2005年開始，洋河已經(jīng)連續(xù)六年保持銷售額60%的平均增幅，經(jīng)銷商遍及全國70%的地級市，其推行的深度營銷模式，讓不少白酒企業(yè)恐慌。

國內(nèi)某知名品牌白酒生產(chǎn)廠家的高層對記者表示，該公司所產(chǎn)白酒“連續(xù)三年在華東市場的銷售額沒有增長，被洋河擠占了”。為此，2010年底，該公司特別成立了華東營銷中心，以應(yīng)對洋河、金種子酒的營銷沖擊。類似的效仿者還包括瀘州老窖（000568.SZ）、山西汾酒（600809.SH）等。

海通證券的一位行業(yè)分析師告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，洋河模式?jīng)_擊最大的是五糧液、瀘州老窖等濃香型白酒，對貴州茅臺（600519.SH）等醬香型白酒影響較小。

洋河在資本市場異軍突起，2010年的最高市值達(dá)到1277億元，直逼茅臺和五糧液。

2011年1月20日，湘財證券的一份研究報告認(rèn)為，洋河將雙溝酒業(yè)剩余股權(quán)全部收購后，將享受未來整合雙溝的全部收益，對公司構(gòu)成實質(zhì)性利好，給予未來12個月330元的目標(biāo)價。

330元的目標(biāo)價位并不是最高的，申銀萬國分析師給出的洋河目標(biāo)價是350元。

記者查閱的資料顯示，湘財證券從2010年3月份開始陸續(xù)發(fā)表了13篇洋河股份的研究報告，申銀萬國的報告超過14篇，國泰君安7篇。其他的包括國金、中信、招商證券等，一共92篇。

隨著研究報告的密集，洋河股價一路上揚，從2010年3月29日的108元沖高到11月23日的283.80元，成為兩市第一高價股。

洋河在資本市場的發(fā)力，似乎顯示這樣一個邏輯：業(yè)績高增長，券商研究報告密集，吸引機構(gòu)投資者，股價一路攀升。

但隨著2010年11月8日“小非”解禁，一些投資者擔(dān)心，洋河股份會否復(fù)制中國船舶(600150.SH)的走勢？在2007年的牛市中，中國船舶從最高的300元跌到最低的30.58元，成為股價泡沫的典型代表。

2010年11月22日，在收獲兩個漲停板后，洋河的走勢出現(xiàn)分歧。綜藝投資選擇了離場，匯添富基金以及廣發(fā)系基金悄然減倉。

上海的一位基金經(jīng)理對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，他所在的公司也從二級市場減持了部分洋河股份的股票，將資金用于其他行業(yè)的配置。

2011年1月10日，洋河股份出現(xiàn)首次跌停，三天之內(nèi)其股價下跌了15%，跌破200元大關(guān)。

基酒之謎

深圳的一位酒業(yè)分析師告訴記者，洋河股份在銷量直線上升的同時，基酒沒有完全的保障，需要外地購酒。

當(dāng)年山東秦池酒業(yè)曾入川大批購酒，終因為外購酒量巨大，影響產(chǎn)品品質(zhì)，成為白酒行業(yè)中的過眼云煙。

記者查閱的相關(guān)資料顯示，洋河股份每年耗費幾千萬資金從外地購買基酒，2009年僅從五糧液購買基酒就耗資5850萬元。

1月17日，洋河董事長楊廷棟接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時承認(rèn)，“市場上已經(jīng)有說法，洋河是第二個秦池，看上去有點像，都是廣告做得很大?！?/p>

楊廷棟告訴記者，洋河股份確實有部分外購基酒，但這是勾兌的需要，這是洋河的特點決定的。

一位洋河內(nèi)部人士說，外購基酒的比例不高，不會起到?jīng)Q定作用。但當(dāng)記者詢問具體的比例時，他以商業(yè)機密為由婉拒透露。

白酒業(yè)內(nèi)，茅臺的基酒產(chǎn)能是1萬多噸，五糧液的一級基酒產(chǎn)量為2萬噸左右，這些都是公開的秘密。

在洋河，基酒數(shù)量和外購基酒的數(shù)量是個保密數(shù)字。記者此前采訪多位走訪過洋河的機構(gòu)分析師，均表示不清楚洋河的具體基酒產(chǎn)量。

在記者采訪洋河時，董事長楊廷棟表示，洋河是整個白酒行業(yè)當(dāng)年基酒產(chǎn)量先突破一萬噸的企業(yè)之一，在行業(yè)不景氣、發(fā)展最困難的時候也沒有壓縮生產(chǎn)，當(dāng)然，公司基酒生產(chǎn)能力也在不斷擴(kuò)大，技改項目在上市之前已經(jīng)投資。

記者了解到，洋河股份上市募集資金項目完成后，公司總共可增加3萬噸左右的基酒產(chǎn)能。

但外界依然存疑，如果按照每年銷售量60%的增長，目前洋河的基酒已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足企業(yè)營銷擴(kuò)張的需要。

同時，按照傳統(tǒng)濃香型白酒的工藝，釀制好酒是靠“千年酒窖萬年糟”，對于新投產(chǎn)的酒窖，沒有幾年的微生物積淀，好酒的比例很低。

洋河的一位內(nèi)部人士說，洋河有自己的窖泥“老熟”技術(shù)和專門的窖泥生產(chǎn)車間?？梢栽诙虝r間內(nèi)，獲得較高比例的良好基酒。

營銷至上

上述酒業(yè)分析師認(rèn)為，茅臺和五糧液的成功是憑借資源的稀缺性，洋河的成功靠的是營銷創(chuàng)新。

他指出，洋河采用了啤酒模式的現(xiàn)場營銷，在酒店、飯店直接面對消費者。同時洋河對現(xiàn)場營銷人員的促銷返點較高，促銷力度很大，這在以往白酒行業(yè)是沒有的。

傳統(tǒng)的白酒營銷，基于“好酒不怕巷子深”，通過經(jīng)銷商分級銷售，“不會直接面對消費者。”

盡管洋河也是通過經(jīng)銷商渠道銷售，但經(jīng)銷商的作用只是現(xiàn)金流和物流兩個功能。據(jù)悉，洋河產(chǎn)品每到一地，公司都會派出專門人員幫助經(jīng)銷商進(jìn)行市場營銷，包括占據(jù)當(dāng)?shù)氐母邫n酒店，在酒店進(jìn)行現(xiàn)場促銷等等。

“洋河甚至和酒店簽訂排他協(xié)議，增加其他白酒的進(jìn)入門檻?！鄙鲜龇治鰩煴硎?，洋河的這種創(chuàng)新營銷，已經(jīng)開始讓一些一線白酒感到很大的壓力。

而同樣跟隨洋河采用深度營銷的古井貢酒（000596.SZ），2010年預(yù)計業(yè)績同比增長100%。

記者在洋河股份了解到，目前省外市場回籠資金超過1億元的已經(jīng)有13個省市，比原先計劃增加了10個省市。銷售收入超1億元的省市在2009年只有4個，為江蘇、上海、湖南、山東。而2010年新增加的省市中包括了遼寧、北京和天津等地。

“這表明我們的產(chǎn)品不僅僅適合江南地區(qū)，各地都有需求?！睏钔澱f。

楊廷棟對記者表示，洋河不擔(dān)心基酒問題，也不擔(dān)心能不能持續(xù)增長，洋河最大的風(fēng)險在于，從戰(zhàn)略層面上創(chuàng)新不足，對未來的風(fēng)險把握不到位。

洋河股份對外宣稱，2011年將實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變，一是高檔白酒比例上升，二是省外增長超過100%。

篇(4)

電子商務(wù)涵蓋業(yè)務(wù)很廣，主要包括信息交換，售前售后服務(wù)（提品和服務(wù)的詳細(xì)說明、產(chǎn)品使用技術(shù)指南、回答顧客意見和要求）、銷售、電子支付（使用電子資金轉(zhuǎn)帳、電子信用卡、電子支票、電子現(xiàn)金）、物流（包括商品的包裝、發(fā)送管理和運輸跟蹤）、組建虛擬商店或虛擬企業(yè)（組建一個物理上不存在的企業(yè)，集中一批獨立的中小公司的資源，提供比任何單獨公司多得多的產(chǎn)品和服務(wù)）、公司與貿(mào)易伙伴共享商業(yè)運作方法等。

中國電子商務(wù)市場成長迅速，據(jù)估計可從1999年800萬美元成長至2000年的4000萬美元，2003年更將高達(dá)數(shù)十億美元，通過線上交易的商品種類總計多達(dá)15萬種，電子商務(wù)正在快速編織人們的“淘金”夢想。

雖說互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)概念目前熱得發(fā)燙，但凡沾點“互聯(lián)網(wǎng)仙氣”的股票便牛氣沖天，但還是有人冷靜地提出了很多挑戰(zhàn)的意見，其中不乏危言聳聽的結(jié)論。

早在1998年夏，英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志就提出，“是美國的資產(chǎn)價格膨脹，而不是東南亞金融危機，構(gòu)成了對世界經(jīng)濟(jì)的更大威脅。美國股市場今年又有了15％的收益，與前兩年相比竟然增長了65％，而這并不是泡沫出現(xiàn)的惟一跡象?！睆哪菚r開始，經(jīng)常學(xué)家們就不斷質(zhì)疑美國經(jīng)濟(jì)繁榮還能維持多久，或者預(yù)言大泡沫即將破裂。然而，信息科技公司、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)公司在資本市場上的卓越表現(xiàn)卻將以數(shù)學(xué)分析為基礎(chǔ)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)拖入尷尬境地，使得經(jīng)濟(jì)學(xué)家們大跌眼鏡。同時，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表現(xiàn)出在剛剛過去的1999年，美國經(jīng)濟(jì)仍然保持了4％的增長勢頭，通貨膨脹率仍然保持在 2.2％的低水平上，失業(yè)率也降到了近30年來的最低點。德克薩斯大學(xué)在1999年10月份公布的一項研究報告指出，1999年互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為美國增加了5070億美元的產(chǎn)值，增加了230萬個就業(yè)機會。但經(jīng)濟(jì)學(xué)界仍然堅持說，股票的價格應(yīng)當(dāng)建立在收入的基礎(chǔ)之上。離開利潤，股票就難以定價，價格收入比這個法則無論怎么說都不應(yīng)該是錯誤的吧！但Amazon的股票到底有多少紅利？事實上，直到現(xiàn)在，它依然在虧損。認(rèn)為美國資本市場存在大量泡沫的不僅有經(jīng)濟(jì)學(xué)家，連一些知名的券商也加入到討伐泡沫的行列。1999年12月底，摩根斯坦利首席全球投資顧問畢格斯語出驚人：在未來5年內(nèi)紐約股市將回檔盤整，跌幅在10％到12％，成為全球災(zāi)情最慘重的大型金融交易市場。他認(rèn)為，在美國資本市場上，科技、網(wǎng)絡(luò)和電子通信股票已經(jīng)高出其合理價格的45％到50％，傳統(tǒng)的消費產(chǎn)品以及工業(yè)生產(chǎn)公司，因為通貨緊縮導(dǎo)致價格競爭優(yōu)勢萎縮，這些公司面臨著巨大的競爭壓力，部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的股價，甚至已經(jīng)跌到經(jīng)濟(jì)衰退的價位。他預(yù)言，科技股的泡沫終有一天要爆破，投資人對科技股的信心過高，科技產(chǎn)業(yè)的獲利表現(xiàn)實際上不可能達(dá)到這種高度的預(yù)期。

再來回頭看中國的互聯(lián)網(wǎng)市場，電子商務(wù)在中國還是熱在表面，沒有真正深入到其核心。1998年隨著電子商務(wù)在國外的興起，國內(nèi)IT界急速跟進(jìn)，轟轟烈烈地搞起了電子商務(wù)，許多企業(yè)也快速進(jìn)入，以為搞電子商務(wù)馬上就可以賺錢?？梢哉f，中國電子商務(wù)領(lǐng)域充滿了浮躁的情緒，許多加入電子商務(wù)的人，也呈出浮躁的心態(tài)。

亞馬遜的成功，YAHOO!、China.com的上市讓國內(nèi)同行激動加眼紅，不就是建個網(wǎng)站嗎？湊幾個人，籌點資金，一個網(wǎng)站就起來了，想方設(shè)法拉上幾個企業(yè)在網(wǎng)上銷售商品，貼上電子商務(wù)的標(biāo)簽，就堂而皇之成為電子商務(wù)企業(yè)了。一時間，國內(nèi)網(wǎng)站如雨后春筍般迅速發(fā)展起來，但仔細(xì)看來，許多網(wǎng)站之間沒有太明顯的區(qū)別，無非就是搭個平臺，僅此而已。還有一些企業(yè)為了提高知名度，制造轟動效應(yīng)，以求將來上市，不踏踏實實在商務(wù)上上功夫，而是利用各種媒介狂炒，自己迷失了，消費者困惑了，電子商務(wù)在中國也變了味。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析來看，資本市場上確實有互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫，但更重要的是這些泡沫何時破裂。那么互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)又是如何看待泡沫和虧損問題呢？

杰夫·貝索斯（Amazon書店CEO）沒有時間考慮所謂的“泡沫問題”，他覺得也沒有必要向市場解釋為什么會出現(xiàn)虧損，因為他還有更多的有價值的事情去做。第一重要的事情，就是如何促使Amazon的網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)不斷地向外擴(kuò)張。“每天早晨醒來的第一個念頭是，互聯(lián)網(wǎng)是以每年2300％的速度在增長?！比?0億人口，有60億雙眼睛，對于Amazon來講，如何最大限度地爭奪這些眼球的注意力，就成為第一重要的事，因為貝索斯的信條是“品牌的知名度在互聯(lián)網(wǎng)世界比在物理世界中更關(guān)鍵。”但是，爭奪一雙眼球的注意力就要相應(yīng)地產(chǎn)生一單位成本，互聯(lián)網(wǎng)在以每年23倍的速度遞增，貝索斯的Amazon也要以每年23倍的速度向外擴(kuò)張，這樣其成本也要以相應(yīng)的速度增加。Anazon贏利的那一天，眼球資源被瓜分完畢，這時成本就會直線下降，到這一天，Amazon將會給予其投資者以黃金般的高額回報。

“目前網(wǎng)絡(luò)正處于投入期，就像高速公路一樣，要公路建好后才能通車使用、收取費用。所以，投入期沒有利潤很正常，但不是說虧損是它的特征，超額利潤才是它的特征。關(guān)鍵是建立一個能帶來超額利潤的商業(yè)模式”（新浪總裁王志東語）。

篇(5)

“年初我還發(fā)愁房子賣不動，現(xiàn)在我開心得不得了――這兩個月樓盤賣得實在太火。”面對記者，深圳市一位地產(chǎn)開發(fā)商不無得意。

今年以來特別是進(jìn)入10月后，房價飆升，炒家追捧，平靜了數(shù)年的深圳樓市陡然掀起熱浪。據(jù)市房地產(chǎn)研究中心調(diào)查報告顯示，前九個月，深圳房市平均價格猛漲12.18％，一反往年小幅上漲常態(tài)；關(guān)內(nèi)（特區(qū)內(nèi)）南山區(qū)，關(guān)外寶安區(qū)、龍崗區(qū)的漲幅更高達(dá)30％。

《財經(jīng)》采訪本地多家開發(fā)商和中介機構(gòu)獲知，今年以來深圳全市樓價實際漲幅當(dāng)在15％左右，并形成豪宅別墅領(lǐng)漲，關(guān)內(nèi)的南山、福田，關(guān)外的寶安、龍崗四區(qū)點漲帶動的炙手行情。

一時間，搶購、漲價、售罄的信息紛傳，讓深圳市民委實感到一番“房荒”危機?！斑^去托關(guān)系是為了多打一點折扣，現(xiàn)在則是為了能夠買到房子?！鄙钲谀撤康禺a(chǎn)中介的一位負(fù)責(zé)人感言。

深圳市今天這一幕，與去年此時的上海幾多相似。然而2005年以來，為抑制房價過快上漲，中央和地方的調(diào)控手段頻頻出臺，深圳市政府也出臺了系列政策。然而，一度高漲的上海樓市業(yè)已漸次降溫，一向以理性、平穩(wěn)著稱的深圳房價卻逆市上揚，原因何在？

11月2日，《深圳商報》發(fā)表題為“‘房荒’之說不攻自破”的評論員文章，意在穩(wěn)定人心。11月11日，深圳市國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》（下稱《通告》），急頒“四大禁令”遏制炒房；11月15日，又召開新聞會，宣布穩(wěn)定房價的五大措施。

然而，政策頻出并未消除市場擔(dān)憂，政府與市場的聲音反差反而愈顯突出。對于此輪房價飆升，政府歸咎于市場投機和炒作，市場則一致認(rèn)為土地供給短缺才是根由，政府若不從根本上修正土地供給政策和城市規(guī)劃，則平抑樓價的任何技術(shù)性手段僅能治標(biāo)，不可治本。

這輪不期而至的漲價風(fēng)暴中，如何合理調(diào)配使用日益稀缺的城市土地資源，正前所未有地考驗著深圳市政府。

泡沫前兆

深圳豪宅自今年國慶后集中面市，搶購者眾，價格走高，令輿論驚呼“2005年是深圳的‘豪宅年’”。

在豪宅密集的香蜜湖地區(qū)，“中旅國際公館二期”10月面市，價格從前年推出一期時的每平方米9000元暴漲至目前的1.6萬元，而首批400余套住宅一周內(nèi)即賣掉95％；若在以往，相同銷售業(yè)績至少需要半年至一年。價位在3萬－6萬元/平方米的“香蜜湖一號”別墅區(qū)10月底開盤，首推29套別墅，旋即告罄，其中一套400余平方米的別墅售價高達(dá)2700萬元。

買家不問價格，開盤一搶而空的實例比比皆是。豪宅火爆拉動整個深圳房市攀升。據(jù)深圳世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，今年10月特區(qū)內(nèi)新開樓盤每平方米均價過萬元。關(guān)外的寶安、龍崗兩區(qū)漲幅同樣顯著。先前乏人問津的龍崗“振業(yè)城”聯(lián)排別墅，11月的第一周竟賣出了30多套。

二手房價隨之上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，10月深圳市二手房價同比上漲12.3％，漲幅居全國第二，幾近全國70個城市平均漲幅6.6％的兩倍，二手房均價已達(dá)7000－8000元/平方米。

習(xí)慣了幾年貫一的5％以下的房價年均增長率，今年兩位數(shù)的房價漲幅，無疑對深圳各層面強有震撼。有人驚呼，深圳樓市已泛起泡沫，成為“上海第二”；境內(nèi)外投機資金正滾滾襲擊鵬城，未來樓價還將大漲。

JP摩根一份研究報告則認(rèn)為，較之八個月乃至一年前的上海，目前深圳并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，本地居民收入支撐著真實需求。

上述“基本面支撐說”廣受業(yè)界認(rèn)同。接受《財經(jīng)》采訪的多方人士都指出，前幾年國內(nèi)其他城市房價猛漲，深圳幾乎不漲，而港深經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，連接香港的西部通道年底即將開通，地鐵開通、交通改善，深圳的城市價值正在快速提升。另外，投資渠道不暢、股市不振，強化了居民投資樓市的意愿；加之居民收入、土地價格連年增長，成為推動房價提升的因素。

據(jù)統(tǒng)計，近年深圳居民家庭收入年增長率一直在10％左右，地價年增長率約在10％－15％，而房價年增長率僅為2％－3％，直到2004年才達(dá)到5％的年增長率。

另一方面，“投機說”也頗有市場。深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長王富海向《財經(jīng)》表示，今年上半年上海乃至長江三角洲的房地產(chǎn)投機熱降溫，炒家紛紛另尋突破。深圳樓市其實已具備諸多上漲潛質(zhì)，無形中就會成為炒家的新目標(biāo)。

此外，深圳市場上還風(fēng)傳山西煤礦老板的“炒房故事”。一位不愿透露姓名的房產(chǎn)商向《財經(jīng)》透露，國家近期整頓各地煤礦，尤以山西為甚，“一些山西煤老板攜資金南下深圳，一出手就買幾套十幾套，我的樓盤也就大賣熱賣了?！?/p>

深圳市政府也認(rèn)為，各類炒作是當(dāng)前深圳市房價持續(xù)上漲的重要原因。為此，國土房管局于11月11日頒布“四大禁令”：第一，認(rèn)購書必須從國土局網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本；第二，商品房項目必須全部即時上網(wǎng)公開銷售；第三，新開樓盤不得提前登記、集中開盤、分期銷售；第四，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得銷售尚未辦理房地產(chǎn)證的二手房。其矛頭所向，直指炒房。

“無風(fēng)不起浪，炒家之所以能掀起狂瀾，根本原因還是土地供應(yīng)短缺?！鄙钲谕滦校ㄖ袊┑禺a(chǎn)顧問有限公司總裁王波如是說。

深圳招商房地產(chǎn)有限公司（下稱招商地產(chǎn)）營銷中心副總經(jīng)理嚴(yán)世平也認(rèn)為，“投機資金并非拉高深圳樓市的主導(dǎo)力量，大量的需求還是來自本地居民的剛性需求，包括一次、二次置業(yè)的人群。”

深圳市房地產(chǎn)研究中心對近期銷售的幾個樓盤的抽查結(jié)果顯示，持外地手機號碼的認(rèn)購者比例只占10％。這從某種程度上說明，所謂“外來投機”對市場的影響并不嚴(yán)重。

深圳同致行研究中心總監(jiān)劉海龍向《財經(jīng)》表示，“目前深圳樓市泡沫雖未形成，但已出現(xiàn)了泡沫征兆?！狈績r漲勢過猛已引起市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，有開發(fā)商囤積房源坐地生財，一次購樓十幾套的炒家紛紛出現(xiàn)，以往賣不動的樓盤也被瘋搶，都是泡沫的前兆。

“樓市投機氣氛漸濃，如果把控不住，我們很擔(dān)心重蹈上海的覆轍?！彼f。

供需失衡

在“基本面支撐說”和“投機說”之外，更多的市場人士已開始探求深圳樓市此輪飆升的深層次緣由?！爸灰治鲂略錾唐贩抗┣蟊壤?，就足以顯示近年深圳商品房供需嚴(yán)重失衡?！眹?yán)世平說。

深圳市房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳新增商品房供需比為0.68：1，而去年這一比例為0.98：1，2003年為0.88：1；若回溯2002年之前的六七年間，這一比例均大于1?！斑@表明，2003年以來商品房的增量缺口日益加大?！眹?yán)世平說。

他還認(rèn)為，新增商品房供給不足，與市政府2002年出臺的“控制增量、盤活存量，關(guān)內(nèi)土地零供應(yīng)”的土地政策直接相關(guān)。深圳政府希望借此遏制2002年商品房供給過快的勢頭，消化前幾年過剩的商品住宅，并盡量將開發(fā)商手中的存量土地擠壓入市。

深圳市國土房管局公開數(shù)據(jù)顯示，自2002年下半年，深圳市開始實行三年房地產(chǎn)用地緊縮政策，暫停特區(qū)內(nèi)新批房地產(chǎn)用地；而深圳全市房地產(chǎn)用地新增供給則被控制在每年1平方公里以內(nèi)。

2003年，全市房地產(chǎn)用地實際供應(yīng)量為1.08平方公里；2004年實際供應(yīng)量0.98平方公里；2005年，計劃新增供應(yīng)量進(jìn)一步減至0.8平方公里，分布在關(guān)外的寶安、龍崗兩區(qū)，特區(qū)內(nèi)仍無新的商品房用地供給。

在新增土地供給不足的情況下，2002年、2003年，特區(qū)內(nèi)每年消化約2平方公里的存量土地，2004年僅有1.2平方公里存量土地入市。

嚴(yán)世平表示：“目前開發(fā)商手中能上市的土地存量已經(jīng)不多，如果沒有資金壓力，誰也不愿急于出讓土地，更希望囤積升值?！?/p>

深圳花樣年投資發(fā)展公司董事總經(jīng)理潘軍就此估算，“政府若每年新增1平方公里的土地供應(yīng)，按住宅商品房平均容積率為3計算，實際增加住宅量約300萬平米；加上發(fā)展商手中每年約1平方公里的存量土地入市，總共僅能增加600萬平米的住宅供應(yīng)?！?/p>

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒在2004年的一份研究報告中指出，今后五到七年，深圳每年住宅商品房需求約為900萬―1100萬平米。顯然，旺盛的需求對供給造成了壓力。

與此同時，深圳人口近年來持續(xù)增長。截至2004年，深圳常住人口近600萬，實際居住人口則超過1000萬?！懊磕?00萬平方米的住宅需求，僅是針對常住人口的保守估計，真正的需求十分龐大。”劉海龍說。

考驗政府

針對市場日漸強烈的住宅商品房供給不足之吁，政府則一再表示，深圳沒有“房荒”，土地也不短缺。

“其實，政府也知道近來的房價飆升是由供求矛盾引起，但這種原因不能明說，否則就會加劇搶購?！眹?yán)世平說，“政府先從打擊炒房入手，下一步必有更多實質(zhì)性政策出臺?！?/p>

11月15日，在“四大禁令”出臺后僅四天，深圳政府再推五項措施：特區(qū)內(nèi)將適當(dāng)供應(yīng)住宅用地，初擬今后每年新增商品房用地1.6平方公里；加快城中村改造步伐，促進(jìn)市場供應(yīng)；加大對閑置土地的管理，打擊囤積土地行為。擬征收土地閑置費，甚至收回閑置土地使用權(quán)；加強政府公共租賃住房建設(shè)；及時公開商品房供應(yīng)、銷售、價格等市場信息，促使廣大置業(yè)者理性購房。

顯然，“五項措施”是對政府過往房地產(chǎn)供地政策的一種修正。

綜觀深圳全市，土地面積總計2020平方公里，其中關(guān)內(nèi)328平方公里，土地開發(fā)基本殆盡，只余10平方公里的可開發(fā)用地。土地資源整體短缺，迫使政府歷年來持續(xù)壓縮房地產(chǎn)供地。對有限的土地資源如何宏觀調(diào)配，考驗著政府對各種利益的取舍和平衡。

嚴(yán)世平說：“早在三年前，深圳市房地產(chǎn)研究中心就提出要增加關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)，但未被批準(zhǔn)。而關(guān)內(nèi)土地資源日益緊張，政府首先考慮的是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)先產(chǎn)業(yè)用地，其次才是住宅用地?！?/p>

潘軍也指出，深圳土地整體供應(yīng)量并不算少，每年均有12平方公里土地推向市場，但其中90％都用于產(chǎn)業(yè)用地。

2003年，深圳新出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地占土地出讓總量的9.3％；去年這一比例降至7.6％，今年僅為6％。政府在規(guī)劃中明確指出，要嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，優(yōu)先保證發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的用地需求。

較之國內(nèi)其他大城市，深圳土地匱乏尤為突出，政府無法充分借批地增財稅、靠房地產(chǎn)拉動GDP。囿于有限資源，政府只能靠壓縮、節(jié)約居住用地，將更多土地投放產(chǎn)業(yè)。

“但是，伴隨經(jīng)濟(jì)增長，人口數(shù)量和收入都會相應(yīng)增加，必然會增加對住宅的需求。目前深圳的住宅配套與經(jīng)濟(jì)增長顯然不相匹配。政府的考慮還不夠深入?！迸塑娬f。

篇(6)

今年10月底，英國風(fēng)險投資公司Atomico了一份研究報告，里面列出了134家在過去十年里成功達(dá)到10億美元估值的科技企業(yè)。我們把報告中列出的26家估值（曾）達(dá)到10億美元的中國公司摘錄下來（見表一），加以補充完善后，將名單擴(kuò)展到32家（2014年新增的10億美元見后文的排行榜）。

那么，在這32家過去十年里估值（曾）達(dá)到10億美元的中國公司中，蘊含著怎樣的密碼？我們試著進(jìn)行分析，并得出了如下結(jié)論：

第一，2014年中國誕生的10億美元公司數(shù)量最多。在表二中，我們將32家10億美元公司按其達(dá)到10億美元估值的年份做了統(tǒng)計。結(jié)果顯示，2010年之前，中國本土10億美元公司的數(shù)量并不多。第一個誕生10億美元公司的高峰出現(xiàn)在2011年，當(dāng)時的融資和創(chuàng)業(yè)環(huán)境催生了大眾點評、京東、360等一批互聯(lián)網(wǎng)新貴;其后的2012年，隨著美股上市窗口的關(guān)閉，以及融資環(huán)境迅速惡化，32家公司中沒有任何一家在這年達(dá)到10億美元估值。2012年成為名副其實的“10億美元谷底”;2013年以來，融資及創(chuàng)業(yè)環(huán)境重新好轉(zhuǎn)。2013年有9家公司達(dá)到10億美元估值，成為“10億美元”的第一個高峰之年。而2014年，10億美元公司的誕生達(dá)到目前為止的最，有12家公司成功達(dá)標(biāo)，占總數(shù)的37.5%。

第二，北京是中國10億美元公司的最大發(fā)祥地。在統(tǒng)計的32家公司中，總部位于北京的公司多達(dá)22家，占總數(shù)的68.75%，這與北京濃厚的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)氛圍，以及其他地區(qū)不可比擬的融資環(huán)境密不可分。北京之外，上海和廣州是誕生10億美元公司第二多的地區(qū)。

第三，2011年的10億美元明星是團(tuán)購，2013年是垂直網(wǎng)站，2014年是基于移動互聯(lián)的O2O，而電商則是持續(xù)的熱點題材。2011年誕生的10億美元公司中，窩窩團(tuán)和拉手都是團(tuán)購網(wǎng)站，這兩家公司都是在成立一年左右的時間就達(dá)到了10億美元公司估值，但隨著團(tuán)購泡沫破裂，這兩家公司早已今非昔比，可謂“其興也勃焉，其亡也忽焉”。2013年，垂直網(wǎng)站大放異彩，58同城、汽車之家、去哪兒都在這一年榮登10億美元俱樂部。2014年，伴隨著移動互聯(lián)網(wǎng)用戶的爆發(fā)增長，基于移動應(yīng)用的O2O公司成為最受追捧的對象，比如轉(zhuǎn)型O2O本地服務(wù)的美團(tuán)網(wǎng)，以及打車應(yīng)用雙雄滴滴和快的都屬于此類公司。主打移動社交的陌陌也趕上了今年的風(fēng)口，12月11日成功在美國上市。此外，而從2010年開始，幾乎每年都有一定數(shù)量的電商進(jìn)入10億美元俱樂部，而今年上榜的口袋購物等則同樣與移動互聯(lián)網(wǎng)相伴而生。

篇(7)

對于2009年春節(jié)前的中國房地產(chǎn)商而言,近來中國樓市“小陽春”的行情幾乎是不敢想象的。是深陷危機的房地產(chǎn)商們成功導(dǎo)演了一出解困好戲;還是中國樓市真的率先走出低谷、實現(xiàn)復(fù)蘇?

政府舉措釋放剛性需求

據(jù)不完全統(tǒng)計,在經(jīng)濟(jì)危機寒流影響下,中國已有17個地方政府紛紛以減稅、貨幣補貼、降低準(zhǔn)入門檻等利好政策,推動樓市回暖。如,廣州、深圳加強了政府調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模和房價的力度;鄭州了給予地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣優(yōu)惠的“17條措施”⋯⋯據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會等機構(gòu)測算,銀行下調(diào)利率及政府減免契稅等政策,等同于令房價下降了近30%。與此同時,開發(fā)商也積極配合,普遍實行降價行動,降價幅度在10%-20%。一批性價比較高樓盤的推出,令積壓了近一年的自住型購房者在2009年春節(jié)后,開始入市買房。

但也有分析認(rèn)為,此輪“小陽春”行情,不過是政府救市延遲了危機最終爆發(fā)的時間而已。從數(shù)據(jù)上看,盡管取得預(yù)售許可證的存貨量在“小陽春”中正在下降,但中國樓市在建工程存貨量依然巨大。以長沙、沈陽等諸多二線開發(fā)商為例,大量的土地儲備量與城市房地產(chǎn)市場的消化能力相比差距非常巨大。一旦去年積累的剛性需求消耗殆盡,中國房地產(chǎn)市場將面臨更大的庫存壓力。

對此,摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶日前表示,“中國不存在全國性的房地產(chǎn)價格泡沫,而且房地產(chǎn)業(yè)的基本面仍然保持穩(wěn)健?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)對于支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要性,有關(guān)政策調(diào)整可能對該產(chǎn)業(yè)不利的擔(dān)憂是沒有根據(jù)的。”

無獨有偶,中金公司最新策略報告也認(rèn)為,此次一二線城市房地產(chǎn)成交量的反轉(zhuǎn)意味著下半年房價將領(lǐng)先于全國率先見底,地產(chǎn)行業(yè)在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放的情況下年底見底回升較為確定。

霧里看花樓市“小陽春”

獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠認(rèn)為,目前中國樓市有泡沫。其判斷依據(jù)為,中國房地產(chǎn)每平方米平均價格與工資比例在3倍以上基本都是泡沫,而中國現(xiàn)在3倍的地方很多。他說,中國雖有很多剛性的需求,但有需求不一定代表能買得起。受經(jīng)濟(jì)影響,未來房地產(chǎn)供大于求的情況還會長期存在;房價也會隨著成交量的減少而有所下跌。

此外,中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春也表示,從房屋庫存的角度推理,同樣不能得出房地產(chǎn)投資將走強的結(jié)論。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的“現(xiàn)房可能只夠銷售7到8個月,但加上期房就遠(yuǎn)不止這個時間。”以北京為例,若將現(xiàn)房和期房全部計入,那么現(xiàn)有的房屋庫存可以銷售21.9個月,也就是將近兩年的時間。而且2007年-2008年初,是中國房地產(chǎn)開工建設(shè)的高峰期,因此當(dāng)前的竣工項目大幅增加,并且預(yù)計今年內(nèi)都將保持強勁增長。

此外,對于這輪房地產(chǎn)“小陽春”,有媒體披露個中怪象頻出。一、商品住宅熱銷與退房頻發(fā)并存。中國國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-4月商品房銷售面積17625萬平方米,同比增長17.5%;商品住宅銷售面積增長18.6%,銷售額大增38.6%,但退房率也屢創(chuàng)新高。以北京為例,退房率達(dá)20%以上;上海今年前5月撤銷的絕對數(shù)量則已超過去年全年總量的7成;西安、深圳、長沙、杭州、成都等退房率也居高不下。業(yè)內(nèi)分析,退房率飆升,意味著市場多空分歧增大。

二、消費者購房信心恢復(fù)與開發(fā)商投資信心不足并存。盡管1-4月,中國房地產(chǎn)業(yè)走出量價齊升的“小陽春”,但開發(fā)商卻反應(yīng)謹(jǐn)慎――完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元,同比增長4.9%,卻比去年同期回落27.2個百分點;完成土地購置面積7266萬平方米,同比下降28.6%;完成土地開發(fā)面積7078萬平方米,同比下降12.2%。

三、樓市庫存壓力大與房價頻升并存。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,華潤、招商、中海等十家標(biāo)桿上市房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫存面積總量達(dá)1635萬平方米,庫存壓力仍相當(dāng)巨大,以北京為例, 2008年商品房空置率16.64%,高居全國首位。但巨大的庫存壓力并沒有成為房企降價動力,十大標(biāo)桿房企在售項目均價逆向上漲,環(huán)比小幅漲了1%。此輪“小陽春”的行情還導(dǎo)致了各地二手房價格逐步上升。

通脹預(yù)期推高樓市

中原地產(chǎn)認(rèn)為,房價的提高會使樓市的剛性需求受到一定的壓抑。但有跡象表明,一些改善性需求和投資客正在陸續(xù)出現(xiàn)。而這些投資型需求的回歸,反過來將進(jìn)一步直接促成房價上漲。這方面,二手房市場將比一手房市場更為敏感。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)顯示,5月北京、上海等五大主要城市二手住宅價格指數(shù)加速上漲,所有城市漲幅均在1.5%以上。

一位長期投資北京、天津等地房地產(chǎn)市場的山西煤礦主表示,他決定入市投資房產(chǎn)的主要原因是擔(dān)心明年可能出現(xiàn)的通貨膨脹。目前經(jīng)濟(jì)形勢仍不樂觀,實業(yè)投資很不景氣,購置房產(chǎn)則成為預(yù)防通脹的主要選擇。而目前,一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始大量購置土地的心態(tài),亦與此類似。

但另一方面,經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性,令房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持謹(jǐn)慎――如果房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年下半年實現(xiàn)增幅的同比增長,房地產(chǎn)業(yè)徹底反轉(zhuǎn)的預(yù)期也許真能變?yōu)楝F(xiàn)實。但此時樓市回暖的主要基礎(chǔ)是來自人們對明年出現(xiàn)通貨膨脹的恐慌,很難持續(xù)。中國指數(shù)研究院副院長陳晟也指出,“剛需其實釋放的差不多了,上半年這么高的一個成交量可能是無法持續(xù)的?！?/p>

對于外資機構(gòu)普遍唱多房地產(chǎn),結(jié)合此前炒得沸沸揚揚的 “適婚女郎”現(xiàn)象――為了結(jié)婚的80后,大多數(shù)的父母甚至傾入兩代長輩的積蓄來為其買婚房。社科院金融研究所中國經(jīng)濟(jì)評價中心主任劉煜輝一針見血地認(rèn)為,近來不少國際資本進(jìn)入亞太地產(chǎn)股,顯而易見,他們需要制造一個可持續(xù)性的故事,才能在現(xiàn)在的高點上,找到接盤的人。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年5月份部分城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑的現(xiàn)象。其中,北京成交量首次環(huán)比下跌10%,重慶亦環(huán)比回落了兩成。

政策樓市走向何在

隨著“小陽春”行情的走高,今年5月份以來,內(nèi)外資投行、主流券商研究機構(gòu)開始集體“唱多”中國房地產(chǎn)。 十余份機構(gòu)研究報告認(rèn)為,“一線開發(fā)商去庫存化進(jìn)程已接近尾聲,短期內(nèi)突出的供需矛盾將助推房價上漲,而土地市場升溫和新開工增加將明顯改善房地產(chǎn)投資,行業(yè)景氣度有望走出低谷?！?/p>

但是,房價和地產(chǎn)股股價大幅上漲也在加劇市場對于泡沫化的擔(dān)憂。在通脹預(yù)期下,樓市投資性需求正在抬頭;而低利率在很大程度上透支了未來的購買力(目前第一套房抵押貸款的實際利率比2008年8月的水平低約250個基點,短時間內(nèi)降息幅度巨大);此外,“四五年前,個人按揭的年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到15年、20年;而現(xiàn)在,普遍是20年以上,30年的也不在少數(shù)。房價如果繼續(xù)上漲,很多剛性需求群體已無法通過延長還款期限買房?！?“一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確,通脹壓力上升,寬松的貨幣政策收緊,購買力將會隨著利率的上升而削弱,而前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價泡沫,很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險?！?/p>

中國房地產(chǎn)向來都有“政策市”的別號,有分析認(rèn)為,在中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景尚不明朗,“保8”仍然是現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策主要目標(biāo)的形勢下,一個繁榮的房地產(chǎn)市場是政府樂于看到的(中國房地產(chǎn)投資比例在整個固定資產(chǎn)投資中的比例占到四分之一)。中金公司報告也指出,房地產(chǎn)投資有望取代基建投資成為2009年下半年以及2010年拉動經(jīng)濟(jì)的增長點。

同時,中國的“城市化”進(jìn)程在未來較長一段時間內(nèi),仍能保持大城市每年常住人口的一個較快增長,從而帶來新增住房需求。據(jù)統(tǒng)計,一線城市常住人口近五年的復(fù)合增長率,除廣州略低為1.3%外,其它三個城市都在2%以上。另外,政府推動的拆遷帶來大量剛性需求,且在一線城市,而這部分需求有較強購買力。此外,中國城市的相對購買力(房價相對于家庭收入)在2008年得到顯著改善。摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶認(rèn)為,中國家庭收入增長整體強勁,預(yù)計這種增長趨勢在可預(yù)見的未來仍將保持不變。

由此推斷,下半年出臺政策打壓樓市的可能性并不大。針對近期市場關(guān)于政府研究出臺物業(yè)稅的討論,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,由于房產(chǎn)估值,稅率制定等相關(guān)的條件都未見成熟,還需要較長的準(zhǔn)備時間,物業(yè)稅近期不太可能推出。

“重大利好房地產(chǎn)開發(fā)商”的思考

5月25日,國務(wù)院調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從此前的35%降低為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項目降為30%。這一消息被廣泛解讀為“房地產(chǎn)開發(fā)商的重大利好”。隨著資本金比例的下降,開發(fā)商資金壓力將得到進(jìn)一步緩解。

在此情況下,政府土地供應(yīng)力度增加。根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù),今年一季度,上海市規(guī)劃和國土資源局加大了土地供應(yīng)力度出讓110幅地塊,共計515公頃。而房地產(chǎn)開發(fā)商也表現(xiàn)出了高漲的拿地?zé)崆楱D―金地集團(tuán)溢價8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊,綠地集團(tuán)近10億元追捧松江地塊⋯⋯讓業(yè)界感到大有“地王回歸”的暖意。

摩根大通首席中國經(jīng)濟(jì)師龔方雄表示,今年以來消費者購房踴躍,這讓房屋住宅需要消化的量,就全國范圍內(nèi),從原本的兩年縮減到了7個月,很多城市的房產(chǎn)將從“供給過剩”轉(zhuǎn)向短期“供給不足”。由于消費者將流動性注入了市場,各地開發(fā)商又在積極購買土地,并助推整個房地產(chǎn)市場向好發(fā)展。正是商品住宅“去庫存化”的迅速緩解和隨之而來的資金鏈放松令開發(fā)商在拿地策略上發(fā)生重大變化。