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房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)施工成本控制現(xiàn)狀分析

摘要:近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，人們對(duì)工程建設(shè)的需求越來(lái)越多，各種各樣的房地產(chǎn)企業(yè)層出不窮，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。在質(zhì)量和安全的保證下，房地產(chǎn)公司的每個(gè)項(xiàng)目都盡全力做到利潤(rùn)最大化。只有這樣，才能使企業(yè)在建筑行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，獲得足夠大的發(fā)展空間。因此，房地產(chǎn)工程施工成本控制才顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)施工成本控制

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)家不斷深化市場(chǎng)改革，建筑行業(yè)在不斷發(fā)展的過(guò)程中遇到了一些瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下降，行業(yè)發(fā)展不景氣。控制房地產(chǎn)工程的施工成本是行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。在此，筆者就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及控制對(duì)策談?wù)勛约旱南敕ā?

1房地產(chǎn)施工成本控制的概念

1．1房地產(chǎn)施工成本

房地產(chǎn)成本分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資兩個(gè)部分。房地產(chǎn)成本類似于建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，一般包含購(gòu)買(mǎi)工程項(xiàng)目所含的各種設(shè)施的費(fèi)用，建筑施工和安裝的費(fèi)用，地質(zhì)工程勘探的費(fèi)用，購(gòu)買(mǎi)土地的費(fèi)用以及企業(yè)自身項(xiàng)目管理的費(fèi)用。

1．2房地產(chǎn)施工成本控制

房地產(chǎn)施工成本控制，是指在系統(tǒng)工程理論的指導(dǎo)下，采用預(yù)定制定的，科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，在企業(yè)項(xiàng)目施工過(guò)程中，產(chǎn)生的成本費(fèi)用和成本消耗控制在預(yù)算范圍內(nèi)，進(jìn)行預(yù)算，決策，計(jì)劃，核算，管理以及監(jiān)督，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不斷調(diào)控，把建設(shè)成本和消耗使施工成本最小化，在施工質(zhì)量和安全的控制下，使企業(yè)利益最大化。

1．3房地產(chǎn)施工成本控制原則

房地產(chǎn)施工成本控制的過(guò)程中，要遵循成本最低化原則，成本整體控制的原則，動(dòng)態(tài)控制原則，目標(biāo)管理原則，權(quán)責(zé)利相結(jié)合原則，例外管理原則，創(chuàng)收與節(jié)約相結(jié)合的原則以及因地制宜原則。只有嚴(yán)格遵循這樣原則，才能更好的控制施工成本，提高企業(yè)利潤(rùn)，保證住戶的安全，推進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2房地產(chǎn)施工成本控制中的問(wèn)題

2．1成本控制體系不健全

在整個(gè)施工的過(guò)程中，雖然進(jìn)行管理和控制，但并不是施工成本控制，施工成本控制只有在項(xiàng)目完成后，企業(yè)做出決算才能得知項(xiàng)目的盈虧，并不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)盈虧狀況，并進(jìn)行改善。各部門(mén)各司其職，技術(shù)部門(mén)只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)工程施工生產(chǎn)和施工進(jìn)度。材料管理人員只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)和發(fā)放。從表面上來(lái)看，這些部門(mén)與施工成本控制關(guān)系不大，但卻給施工成本控制造成很大的困擾，所以不能簡(jiǎn)單地將施工成本控制的責(zé)任歸結(jié)于成本管理部門(mén)。施工成本控制需要各個(gè)部門(mén)之間的配合與溝通，因此，一個(gè)健全的施工成本控制體系是施工成本控制的前提。

2．2施工成本控制的難度不斷加大

建筑施工行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是不斷加大的，在這樣的社會(huì)環(huán)境下，一個(gè)有序，公平的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)顯得尤為關(guān)鍵。但卻存在著先天的不平衡的市場(chǎng)主體地位，使承包商處于一個(gè)被動(dòng)的地位，產(chǎn)生了很多的不良現(xiàn)象。各個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，都企圖展示出自己的優(yōu)勢(shì)和綜合實(shí)力，以求可以承包這個(gè)項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)的附加條件不斷增多，國(guó)家對(duì)承包商的競(jìng)爭(zhēng)成本進(jìn)行規(guī)定，例如，計(jì)劃利潤(rùn)和期間費(fèi)用。但企業(yè)往往為了中標(biāo)，經(jīng)常會(huì)放棄其中的一部分乃至全部。

2．3在施工成本要素管理中存在問(wèn)題

在施工成本中，材料成本是施工成本的重中之重，占施工成本的百分之七十左右，但材料成本往往存在很大的問(wèn)題。一方面，在采購(gòu)材料之前，沒(méi)有健全的采購(gòu)計(jì)劃或者計(jì)劃的實(shí)施不到位，可能造成材料不足而停工，增加了人工成本，或是采購(gòu)過(guò)量，造成大量材料的浪費(fèi)，不利于成本控制。另一方面，在材料的領(lǐng)用和入庫(kù)管理過(guò)程中，沒(méi)有指定的材料領(lǐng)用人，材料領(lǐng)用混亂，造成不必要的浪費(fèi)。在材料入庫(kù)管理時(shí)，沒(méi)有指定專業(yè)人員進(jìn)行管理，使材料堆放凌亂，清點(diǎn)不到位，材料可能出現(xiàn)腐蝕等情況甚至存在丟失的可能性。一次性材料的領(lǐng)用和管理無(wú)人問(wèn)津，使用特別混亂。除此之外，在材料合算的過(guò)程中，材料消耗無(wú)準(zhǔn)確計(jì)量，卻將重點(diǎn)放在材料核算的財(cái)務(wù)賬要與材料部門(mén)的臺(tái)賬核算相符，不進(jìn)行實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，經(jīng)常使用當(dāng)月入庫(kù)和月末庫(kù)存倒算的方式計(jì)算材料消耗數(shù)量的操作方法，故意掩蓋材料運(yùn)輸過(guò)程和入庫(kù)過(guò)程中材料消耗量以及由于現(xiàn)場(chǎng)管理不當(dāng)而造成的不正常損耗，造成成本控制不合理。還有材料成本控制不及時(shí)，是施工成本波動(dòng)大。材料成本的浪費(fèi)造成施工成本控制不良。

2．4施工成本控制方法不合理

施工成本不規(guī)范，比如在施工過(guò)程中將一部分施工項(xiàng)目分包出去，只進(jìn)行費(fèi)用的收取，沒(méi)有做具體的記錄，造成未轉(zhuǎn)包的部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料不完善，使成本核算不準(zhǔn)確以及盈虧狀況不明確。成本控制手段落后，不隨著社會(huì)的進(jìn)步逐漸發(fā)展，未進(jìn)行完善的信息管理。

3房地產(chǎn)成本控制的對(duì)策

3．1加強(qiáng)施工生產(chǎn)管理要素

在施工之前，相關(guān)單位要制定健全的計(jì)劃，對(duì)單項(xiàng)工程進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算，相關(guān)材料保管齊全，內(nèi)容完整。在分包合同中，要對(duì)物資消耗進(jìn)行規(guī)定，將責(zé)任劃分給分包單位，明確供應(yīng)范圍，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，完你善物資領(lǐng)用的制度，及時(shí)進(jìn)行物資消耗計(jì)算。

3．2進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)成本控制

在施工之前，企業(yè)要組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審，避免返工造成的人力，物力的浪費(fèi)，加快施工進(jìn)度。在會(huì)審圖紙的過(guò)程中，盡量多發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，通知設(shè)計(jì)人員進(jìn)行及時(shí)修改，將施工成本將至最低。要隨著工程的進(jìn)度，不斷結(jié)算工程款，在工程完成后進(jìn)行對(duì)工程款進(jìn)行結(jié)算，避免不必要的糾紛，造成責(zé)任索賠或者信譽(yù)受損。建筑工程中，對(duì)成本有影響的因素多種多樣，施工人員應(yīng)該根據(jù)具體情況做出決策，盡可能的減少成本。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)日益激烈的情況下，相關(guān)企業(yè)和施工單位應(yīng)該不斷提高施工人員的相關(guān)素質(zhì)，加強(qiáng)施工管理，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)成本控制，對(duì)各個(gè)生產(chǎn)要素進(jìn)行規(guī)范，減少余料廢料的產(chǎn)生。在保證工程質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上，進(jìn)行施工成本控制，使企業(yè)利益最大化，在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中擁有的一席之地。

作者：劉曉艷 單位：大連鴻瑋置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制

摘要：當(dāng)前階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，極大刺激了產(chǎn)業(yè)投資的加大。就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言，發(fā)揮重要影響作用的因素主要是是財(cái)務(wù)管理和成本控制，因此必須對(duì)財(cái)務(wù)管理以及成本控制問(wèn)題越來(lái)越得到了企業(yè)管理者的重視。實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)合理管理問(wèn)題以及成本有效控制是房地產(chǎn)行業(yè)目前階段研究的對(duì)象。本文首先簡(jiǎn)單闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的意義，并針對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，最后就如何強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理以及成本控制提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理成本控制

對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)占有重要的地位，是重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量以驚人的速度上漲，但是企業(yè)水平參差不齊。在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，想要取得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，掙得一席之地，必須嚴(yán)格實(shí)施財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)成本控制，更要切實(shí)將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)。協(xié)同實(shí)施財(cái)務(wù)管理以及成本控制，可以有效促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，有利于綜合競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，有利于企業(yè)更好的發(fā)展，可以在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的重要性

成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一部分，二者的協(xié)同管理主要針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)方面實(shí)施管理，其實(shí)施依據(jù)是特定時(shí)間段內(nèi)企業(yè)制定的財(cái)管目標(biāo)，二者管理實(shí)施主體也就是財(cái)務(wù)管理的主體，在自身主權(quán)范圍內(nèi)，管理對(duì)象是企業(yè)運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)在進(jìn)行成本管理的時(shí)候，充分利用工程性選擇運(yùn)行系統(tǒng)，有效計(jì)算和調(diào)度企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)下產(chǎn)生的消耗以及逆行的情況。這樣不僅可以更好的將自身的薄弱環(huán)節(jié)給予充分的挖掘，還可以有效發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部潛力。也由此還能夠?qū)⑵髽I(yè)有效實(shí)施成本控制的方法查找出來(lái)。如果企業(yè)進(jìn)行成本控制的機(jī)制科學(xué)，合理，那么其對(duì)于改善企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)揮著很好的推動(dòng)作用，有利于企業(yè)進(jìn)行自身運(yùn)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變，有利于企業(yè)素質(zhì)的提升，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制存在的問(wèn)題

(一)前期工作重視不足

沒(méi)有切實(shí)關(guān)注重視前期工作的運(yùn)行是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)成本兩者管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的原因所在。當(dāng)前階段，房產(chǎn)公司往往更多關(guān)注的是施工過(guò)程中的成本控制問(wèn)題，忽視了前期工作的成本控制問(wèn)題，比如招投標(biāo)以及工程設(shè)計(jì)階段的成本問(wèn)題。部分企業(yè)缺乏科學(xué)，成熟的成本管理觀念，對(duì)前期工作盲目壓低費(fèi)用或者設(shè)計(jì)工藝不同，反而導(dǎo)致了企業(yè)成本的大幅上漲，也就使得企業(yè)成本管理出現(xiàn)失控的局面。

(二)控制機(jī)制尚待進(jìn)一步完善

關(guān)于建設(shè)極端，企業(yè)的控制機(jī)制還需進(jìn)一步完善和健全。在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有發(fā)展太久，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期階段，該行業(yè)企業(yè)的發(fā)展還不足夠充分，之后的很久的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)的發(fā)展也仍然處于相對(duì)低迷的狀態(tài)，這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭猛進(jìn)，但是與市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的規(guī)章制度并沒(méi)有得到進(jìn)一步的完善，企業(yè)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)也相對(duì)缺乏。例如，在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，針對(duì)招投標(biāo)的制度不夠健全，招投標(biāo)市場(chǎng)建設(shè)也相對(duì)薄弱，也缺乏健全的招投標(biāo)機(jī)制，在此過(guò)程中，缺乏相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格、有效的監(jiān)督和管理，由此，成本管理問(wèn)題更是一塌糊涂。

(三)成本控制體系需要進(jìn)一步完善

在具體的工作中，企業(yè)的成本控制問(wèn)題缺乏相應(yīng)管理機(jī)制。目前階段，科技日新月異，經(jīng)濟(jì)全球化深入發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)隨之越發(fā)激烈。對(duì)于成本控制各個(gè)方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用較為先進(jìn)的技術(shù)實(shí)施管理，因此，企業(yè)必須采用先進(jìn)、合理的手段，企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。然而，在發(fā)展過(guò)程中，部分企業(yè)缺乏相對(duì)先進(jìn)的成本控制的觀念，仍然只是簡(jiǎn)單的認(rèn)為是最大限度的提高收入降低支出即是對(duì)成本的控制。傳統(tǒng)成本控制觀念，沒(méi)有充分分析研究市場(chǎng)以及對(duì)產(chǎn)品實(shí)施科學(xué)定位，導(dǎo)致盲目降低成本。這種成本控制方式很好地促進(jìn)了企業(yè)支出費(fèi)用的大幅降低，但是，卻也產(chǎn)生了較大的負(fù)面作用，造成了企業(yè)與市場(chǎng)嚴(yán)重脫節(jié)。同時(shí)，就目前的房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，成本控制缺乏科學(xué)性和系統(tǒng)性，因此，對(duì)于自身成本控制問(wèn)題無(wú)法實(shí)施充分全面的管理。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制策略

(一)加強(qiáng)對(duì)前期財(cái)務(wù)工作的重視

對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目而言，其成本控制實(shí)施的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。工程設(shè)計(jì)是工程施工的靈魂，它全面反映了項(xiàng)目整體規(guī)劃情況以及具體的施工意見(jiàn)。因此，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，企業(yè)全面處理整體工程的處理技術(shù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及涉及的相關(guān)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。設(shè)計(jì)階段，也是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行確定以及有效控制的最佳時(shí)期。設(shè)計(jì)不僅很大程度上決定著工程的造價(jià)情況，也對(duì)施工工期以及工程質(zhì)量發(fā)揮著絕對(duì)的影響作用，公司的經(jīng)濟(jì)效益也受到設(shè)計(jì)的直接影響。

(二)建立健全企業(yè)的建設(shè)機(jī)制

企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)建設(shè)機(jī)制建立的過(guò)程中，最先要做的是，制定科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)制度并對(duì)實(shí)施有效的處理。創(chuàng)造公平合理的招投標(biāo)環(huán)境，使得資質(zhì)較高，實(shí)力較輕的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)可以公平的參與競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)企業(yè)必須對(duì)自身管理不斷強(qiáng)化，促進(jìn)企業(yè)設(shè)計(jì)水平的不斷提升，使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力得到最大限度的提升。關(guān)于工程監(jiān)理問(wèn)題，不僅設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)主動(dòng)突破自身設(shè)計(jì)局限，同時(shí)設(shè)計(jì)監(jiān)理也應(yīng)當(dāng)幫助設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)其設(shè)計(jì)思路的不斷開(kāi)拓，進(jìn)而進(jìn)一步優(yōu)化工程的設(shè)計(jì)方案，在工程成本之前，最大限度地控制工程施工的成本。

(三)完善企業(yè)的成本控制體系

首先，把日常工作中最基本的財(cái)務(wù)管理做好。目前階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的財(cái)務(wù)管理其工程有待進(jìn)一步的完善，管理理念還相對(duì)落后。所以，切實(shí)更新管理理念，加強(qiáng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)的管理，將日常的財(cái)務(wù)工作做好，可以促進(jìn)財(cái)務(wù)管理的科學(xué)分析。其次，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)管理水平。企業(yè)定期組織管理人員參加專業(yè)培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，整體提升企業(yè)專業(yè)水準(zhǔn)。此外，對(duì)于成本控制問(wèn)題，財(cái)務(wù)管理人員必須增強(qiáng)認(rèn)識(shí)。必須立足于成本控制，對(duì)企業(yè)實(shí)施全方位的管理。再次，對(duì)企業(yè)資金加強(qiáng)管理。必須重視企業(yè)資金的管理，資金管理涉及方面眾多，主要有籌資、現(xiàn)金及成本的管理等方面。科學(xué)資金的管理，有利于維護(hù)企業(yè)的信用，有利于企業(yè)低利率貸款的獲得。制定科學(xué)的融資計(jì)劃有利于資金的周轉(zhuǎn)，降低資金成本，有利于資金管理的進(jìn)一步完善。最后，對(duì)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)加強(qiáng)管理。在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債適當(dāng)時(shí)，不僅能夠幫助企業(yè)的有效發(fā)展，而且還可以促進(jìn)企業(yè)資金的充分利用，提高資金使用效率。所以，企業(yè)依據(jù)發(fā)展目標(biāo)、融資現(xiàn)狀制定科學(xué)的規(guī)劃來(lái)科學(xué)確定權(quán)益?zhèn)鶆?wù)比。在融資方面，財(cái)務(wù)管理部門(mén)制定詳細(xì)的計(jì)劃，以保障投資項(xiàng)目順利開(kāi)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就很復(fù)雜，在工期較長(zhǎng)的情況下，必須進(jìn)行實(shí)施科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制，但是其工作量是相當(dāng)大，工作強(qiáng)度也非常高。近年來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具體情況，實(shí)施自身成本管理，因此，財(cái)務(wù)管理部門(mén)必須實(shí)施全面的成本管理，針對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行整體控制和管理。實(shí)施切實(shí)可行的成本強(qiáng)化管理措施，不僅切實(shí)保障工程質(zhì)量，還可以有效促進(jìn)成本的嚴(yán)格控制，為企業(yè)發(fā)展謀取更多的利益，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

作者：張美萍 單位：沈陽(yáng)華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制探析

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在面臨著生存和發(fā)展的嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，雖然在管理上一直比較重視成本控制，但企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制仍然存在諸多問(wèn)題。本文在探討房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制問(wèn)題及其成因進(jìn)行了剖析，并提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本成本控制

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是涵蓋建筑、建材、運(yùn)輸、中介、金融在內(nèi)的大產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不可或缺的關(guān)鍵行業(yè)。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多房地產(chǎn)公司逐漸的發(fā)展起來(lái)，且很多具備國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，經(jīng)營(yíng)的范圍不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還兼具物業(yè)管理、機(jī)電設(shè)備的安裝等。一些公司通過(guò)不斷的改革與創(chuàng)新，許多大型的企業(yè)全面采取預(yù)算成本控制制度，堅(jiān)持實(shí)施工程管理的主導(dǎo)流程控制。能夠?qū)崿F(xiàn)全員的成本控制，總體來(lái)講要將項(xiàng)目成本控制分為準(zhǔn)備階段、施工階段的事中項(xiàng)目實(shí)施階段，以及項(xiàng)目事后評(píng)估階段。目前的市場(chǎng)條件下，在成本控制中仍然還存在著一些問(wèn)題，能否做好以及如何做好成本控制是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否盈利或者盈利水平高低的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本構(gòu)成

1.土地成本。

土地成本主要包括土地出讓金、土地契稅及交易服務(wù)費(fèi)等。土地成本占總成本的30%—50%，在項(xiàng)目成本中占有很大的比重，其中土地契稅約占土地成本中的3%，可見(jiàn)取得土地的成本價(jià)格高低是房地產(chǎn)公司能否賺到錢(qián)的關(guān)鍵。

2.前期費(fèi)用。

前期費(fèi)用主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究費(fèi)用、三通一平費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)以及交給政府涉及到報(bào)建的費(fèi)用等。該項(xiàng)費(fèi)用在總成本中占5%左右。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

建筑安裝工程費(fèi)是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的實(shí)體工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝費(fèi)等。此項(xiàng)費(fèi)用在總成本中占的比例較大，一般在35%以上。

4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)主要包括服務(wù)性的一些工程支出和基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用。前者主要有供電、道路、環(huán)衛(wèi)、排水等；后者主要是停車場(chǎng)、警務(wù)室等；占總成本的10%—20%。

5.間接費(fèi)用及稅費(fèi)等。

間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅等。

二、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題分析

1.成本控制理念不全面。

公司的人治問(wèn)題太嚴(yán)重，管理層參與度太高，事無(wú)具細(xì)，大大降低了工作的效率。沒(méi)有樹(shù)立起全面的成本控制理念，僅僅局限在具體的流程控制中，看似在監(jiān)控之中，但是卻沒(méi)有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)監(jiān)督機(jī)制。在項(xiàng)目施工的過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)只站在自己的立場(chǎng)上來(lái)看待問(wèn)題，使本該擁有的規(guī)模效益大打折扣。在設(shè)計(jì)階段不論是圖紙的設(shè)計(jì)還是方案的設(shè)計(jì)，從開(kāi)始設(shè)計(jì)時(shí)就要想到如何設(shè)計(jì)成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可見(jiàn)，建立全面的成本管理理念勢(shì)在必行，刻不容緩。

2.管控模式和組織架構(gòu)設(shè)計(jì)不合理。

該模式具有民營(yíng)企業(yè)的通病，人治往往凌駕于制度流程之上，所以如果沒(méi)有監(jiān)督和標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)使得管理控制流于形式。再者，項(xiàng)目的流程控制只能對(duì)流程可以規(guī)范的項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行，僅僅控制的是審批、執(zhí)行階段，在工程項(xiàng)目控制的流程設(shè)計(jì)上審批的流程過(guò)于繁瑣，沒(méi)有體現(xiàn)出各個(gè)部門(mén)的獨(dú)立性，過(guò)多的關(guān)注了部門(mén)間的相關(guān)性，使得流程過(guò)多且涉及部門(mén)多，使工作效率大打折扣。

3.項(xiàng)目各階段具體成本控制不系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司從投資拿地開(kāi)始到工程竣工，其成本控制大致可以分為：事前控制、事中控制和事后控制三個(gè)部分。但是具體成本控制上沒(méi)有系統(tǒng)成本控制，導(dǎo)致很多職能部門(mén)或者在職責(zé)上是重疊的，或者是都參與卻無(wú)人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。沒(méi)有主導(dǎo)部門(mén)或者主要負(fù)責(zé)人去推動(dòng)或者承擔(dān)責(zé)任。這樣就必然會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目進(jìn)度的延遲或者其他環(huán)節(jié)實(shí)施的延遲、無(wú)法進(jìn)行。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的措施

1.樹(shù)立公司全員成本控制意識(shí)。

設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，提高員工對(duì)改善成本控制的積極性，才能夠使得全面成本成為可能。但是這就要求企業(yè)員工及各個(gè)職能部門(mén)具備高素質(zhì)的管理，不僅需要工作和職能的細(xì)分，還有監(jiān)督與職責(zé)的各個(gè)部門(mén)的協(xié)作，這些都需要對(duì)每個(gè)員工更為嚴(yán)格的要求。所以全員的成本控制理念的樹(shù)立也是非常重要的。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管控模式選擇及組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到實(shí)施竣工，期間整個(gè)過(guò)程可以分為幾個(gè)方面：土地投資論證、項(xiàng)目啟動(dòng)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、竣工。所以地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要從這幾個(gè)階段入手，這樣就需要采用項(xiàng)目成本流程控制與目標(biāo)成本控制相結(jié)合的模式。還要建立項(xiàng)目成本具體環(huán)節(jié)控制節(jié)點(diǎn)體系，要根據(jù)各個(gè)部分各個(gè)階段具體環(huán)節(jié)在其實(shí)施過(guò)程中所需的實(shí)際操作，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)管控，將控制分解到具體的職能部門(mén)，將每個(gè)部分的每個(gè)階段環(huán)節(jié)嚴(yán)格落實(shí)到實(shí)處。建立合理的項(xiàng)目全過(guò)程成本控制體系。按照各個(gè)階段的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)目標(biāo)成本，然后再通過(guò)預(yù)算與決算的比較來(lái)改進(jìn)預(yù)算。將目標(biāo)成本控制與項(xiàng)目流程控制相結(jié)合。同時(shí)各個(gè)階段注重每個(gè)階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制。將各個(gè)職能部門(mén)的職責(zé)精細(xì)化、明確化，同時(shí)形成具體的成文形式加以公布，貫徹執(zhí)行的過(guò)程中能夠嚴(yán)格的按此執(zhí)行。

3.房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目成本體系的優(yōu)化。

公司要設(shè)計(jì)有針對(duì)性的指標(biāo)進(jìn)行考核，對(duì)超過(guò)指標(biāo)的金額通過(guò)流程進(jìn)行審批，將其控制在部門(mén)管理中，使公司的商業(yè)機(jī)密在一定程度內(nèi)得到了控制，節(jié)約人力成本。在項(xiàng)目成本體系優(yōu)化方面，還應(yīng)該加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度和規(guī)則的建立，使各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在具體的一些成本核算上有更統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使各個(gè)企業(yè)間的成本，更具可比性和借鑒性。而新的會(huì)計(jì)成本核算體系的建立，也會(huì)為成本的控制提供更多的理論支持和改善的可行性建議。

4.項(xiàng)目成本控制流程的完善。

在項(xiàng)目成本控制流程中，應(yīng)該更緊密的與成本預(yù)算相結(jié)合，給以部門(mén)更多的權(quán)限。項(xiàng)目成本控制流程要嚴(yán)格的進(jìn)行篩選，通過(guò)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評(píng)選。與供應(yīng)商的合同要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，防范未來(lái)可能發(fā)生的材料價(jià)格上漲引發(fā)的成本大幅上升問(wèn)題等各項(xiàng)事前控制，使得其在項(xiàng)目成本的控制上更加的精細(xì)化，也能從源頭上起到節(jié)流的作用。

作者：董慧 侯文哲 單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策成本控制

前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)周期性較長(zhǎng)的項(xiàng)目，因此在此期間無(wú)論是居民消費(fèi)、市場(chǎng)需求還是國(guó)家宏觀調(diào)控政策都會(huì)有很大變動(dòng)，一旦決策分析和成本控制失誤均會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)重要影響，采取有效的措施來(lái)做出正確決策、有效控制成本是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確保收益、減少損失來(lái)說(shuō)十分必要。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策分析失誤對(duì)成本造成的影響

(一)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響著開(kāi)發(fā)成本

之所以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)改變的影響，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的不穩(wěn)定導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生巨額虧損。例如：消費(fèi)者需求、市場(chǎng)需求和人民幣匯率等都對(duì)開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從開(kāi)始研究該項(xiàng)目的可行性，到最后樓盤(pán)上市期間隔的時(shí)間較長(zhǎng)，在該時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)需求這種不定性因素，極有可能有很大的更懂變。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力、銀行匯率等各類要素的變動(dòng)必然會(huì)造成投資收益預(yù)期與目前狀況相差甚遠(yuǎn)。比如二線城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)的地皮位置較好，并且估算上市必然會(huì)賣(mài)到6000元/平米，然而受到上述因素的影響，房?jī)r(jià)是以4000元/平米出售，這必然會(huì)影響房地產(chǎn)商的收益。

(二)國(guó)家的相關(guān)法律政策影響著開(kāi)發(fā)成本

財(cái)政和金融兩大政策是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的直接要素。一個(gè)國(guó)家的國(guó)內(nèi)國(guó)際政治局勢(shì)變化以及相關(guān)政策法律更動(dòng)被稱之為法律政策風(fēng)險(xiǎn)，法律政策風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)必然會(huì)使房地產(chǎn)商承受巨大經(jīng)濟(jì)虧損。寬松或者緊張的貨幣政策會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生直接影響，這主要是影響房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

(一)構(gòu)建科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系

建筑密度、土地面積、綠地率、交通是否方便、容積率以及公共性的配套設(shè)備等要素均是評(píng)估指標(biāo)規(guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)予以考量的要素。在評(píng)估設(shè)計(jì)方案時(shí)必須要對(duì)經(jīng)濟(jì)性、性價(jià)比、格局和環(huán)保等細(xì)枝末節(jié)給予充分的評(píng)估。在展開(kāi)經(jīng)濟(jì)評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)從財(cái)務(wù)評(píng)估和綜合性就評(píng)估兩個(gè)方面給予全方位考量，里面包含在任何一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)要素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接或者間接的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。恰當(dāng)?shù)膶⒔ㄖ菍拥母叨忍岣吆驮黾用芏取⑶‘?dāng)?shù)目刂破淙莘e率、均是降低每平米房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有效措施。同時(shí)還會(huì)在很大程度上節(jié)省建筑用地，這樣就在相應(yīng)的節(jié)約了部分開(kāi)發(fā)成本。

(二)優(yōu)選規(guī)劃方案

想要提高控制工程造價(jià)的有效性，必然要對(duì)市場(chǎng)展開(kāi)充足的調(diào)研后，與項(xiàng)目詳實(shí)的實(shí)際狀況相結(jié)合，才能確保在符合消費(fèi)者使用功能和生產(chǎn)需求的基礎(chǔ)上，有效的整合經(jīng)濟(jì)和技術(shù)把多種方案設(shè)計(jì)出來(lái)再展開(kāi)對(duì)比，進(jìn)而在方案中選出最佳方案。在對(duì)最佳方案展開(kāi)選擇時(shí)，先保證各類開(kāi)發(fā)方案間有可比性，同時(shí)應(yīng)以項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況為根據(jù)，采用的評(píng)價(jià)參考指標(biāo)必須保持其合理性，不能有所偏頗。

(三)盡最大可能使項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)力提升

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，決定了要投入巨額資金才能滿足開(kāi)發(fā)需求。由于調(diào)整國(guó)家政策和市場(chǎng)變動(dòng)均嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益。這就需要房地產(chǎn)商在投資決策環(huán)節(jié)均要對(duì)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)和政策等各種影響著投資項(xiàng)目成效的因素進(jìn)行充分分析，掌握各種因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響以及各種要素屬性，能夠起到幫助開(kāi)發(fā)商衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和大小正確性的作用，進(jìn)而保證投資收益水平的合理性，將卓有成效的控制風(fēng)險(xiǎn)方案設(shè)計(jì)出來(lái)，加大防控重點(diǎn)要素的投資風(fēng)險(xiǎn)力度。

(四)采用多樣化方式進(jìn)行組合投資

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)在選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意把資金投入到各種不同類型的項(xiàng)目，對(duì)于各種收入層次的居民進(jìn)行差異化的建設(shè)類型，即建設(shè)層次不同的寫(xiě)字樓、住宅區(qū)和文化娛樂(lè)場(chǎng)所等，從而達(dá)到降低未來(lái)不確定風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型不同，在開(kāi)發(fā)時(shí)也會(huì)出現(xiàn)不同風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而收益上也會(huì)有很大區(qū)別。通常，高風(fēng)險(xiǎn)投資就有高收益回報(bào)，而低風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目相對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目而言，其收益相對(duì)較低。假如把資金投入到各種不同類型的項(xiàng)目中去，就會(huì)使整體企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降低，最后獲取的收益也較為均衡，如果有一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策失誤，也會(huì)有另外項(xiàng)目補(bǔ)足，這就是用的“把雞蛋放在不同籃子里”的策略。

三、有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的方式

(一)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

第一，利用向保險(xiǎn)公司投保的方式把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司，這需要企業(yè)提前繳納保費(fèi)到保險(xiǎn)公司，而真正遭受損失時(shí)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。值得注意的是，雖然保險(xiǎn)公司是一種有效、及時(shí)且能夠科學(xué)實(shí)行的彌補(bǔ)損失方法，但是在開(kāi)始繳納保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)數(shù)額較大且在使用方位上有較大限制。因此通過(guò)投保來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)不能解決所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。第二用合同的方式把風(fēng)險(xiǎn)向另外的經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)嫁。例如，在項(xiàng)目在施工時(shí)，可以把少數(shù)高風(fēng)險(xiǎn)性的工程外包給有豐富經(jīng)驗(yàn)的施工主體，這樣就會(huì)降低該部分風(fēng)險(xiǎn)。

(二)透過(guò)目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

研究開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前必備的功課，假若糊里糊涂的就去投資，不但不能確保該企業(yè)的獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，還極有可能使自己蒙受損失，更甚至面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這說(shuō)明在做投資決策時(shí)把目標(biāo)建筑成本控制方案充分利用起來(lái)，在很大程度上有可行性和科學(xué)性。在設(shè)立項(xiàng)目之前必須要不斷的評(píng)估預(yù)算，確定建筑成本控制數(shù)高于總的建筑成本資金時(shí)，才能確保該項(xiàng)目具備可行性。假若低于總建筑成本資金，那就說(shuō)明不能達(dá)到自身利潤(rùn)的預(yù)期，該項(xiàng)目不具備可行性。通過(guò)全面系統(tǒng)的測(cè)算后，才能夠保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的收益目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低盲目去投資開(kāi)發(fā)給開(kāi)發(fā)商造成的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有必要產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)成本。

作者：張新建 單位：武漢紡織大學(xué)

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，要想度過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的寒冬，練內(nèi)功是必修課，下面將從立項(xiàng)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，合同商洽階段，施工階段，竣工結(jié)算階段，五個(gè)階段進(jìn)行論述。

一、立項(xiàng)階段的成本控制

立項(xiàng)階段的成本控制主要是成本的細(xì)化分析，包括：1、土地開(kāi)發(fā)成本：主要為土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，此部分費(fèi)用占項(xiàng)目總支出的30﹪，個(gè)別地區(qū)數(shù)值有可能還要高，要成分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。2、前期工程費(fèi)用：主要為“三通一平”和“臨時(shí)設(shè)施費(fèi)”占項(xiàng)目總支出的3﹪左右，要提高臨時(shí)設(shè)施與建筑項(xiàng)目同壽命性，進(jìn)而降低成本。3、建筑安裝成本：占項(xiàng)目總支出的45%-55%，因地域差異比例數(shù)也不盡相同，要了解市場(chǎng)人工、材料、設(shè)備變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正與調(diào)整，合理科學(xué)的確定項(xiàng)目的建筑成本指標(biāo)。4、配套設(shè)施與智能化費(fèi)用成本：占項(xiàng)目總支出的8﹪左右，此部分成本費(fèi)用受小區(qū)規(guī)模和檔次的影響很大，控制此部分的費(fèi)用，園林環(huán)境工程成本：占項(xiàng)目總支出的3%-5%，此部分成本與小區(qū)規(guī)模，檔次也有直接的關(guān)系，控制起來(lái)難度較大，對(duì)成本將產(chǎn)生較大的影響。5、投資決策階段的費(fèi)稅：管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金，對(duì)于可控部分，以最少的費(fèi)用滿足項(xiàng)目要求，節(jié)約部分即可成為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：一般占直接成本的3%-5%，此部分費(fèi)用應(yīng)有足夠的預(yù)留，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算和估計(jì)，不能盲目的壓縮。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)是施工的基礎(chǔ)，此階段的控制會(huì)對(duì)其他階段產(chǎn)生重要的影響，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)以下三點(diǎn)的控制不能忽略。1、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度：地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本的目的。2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)：凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算，要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含金量，砼量等，以方便對(duì)節(jié)后設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。3、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出圖前的審核工作：從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或者缺陷來(lái)加以克制時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核和管理工作，以求得提高實(shí)際質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

三、合同洽商階段的成本控制

在形成合同的過(guò)程中，除了對(duì)價(jià)格的控制外，還有兩點(diǎn)不能忽視，就是合同的嚴(yán)密性和合同的可操作性。1、合同的嚴(yán)密性；除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。2、合同的可操作性：合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。

四、施工階段的成本控制

施工階段是將地產(chǎn)設(shè)計(jì)建成實(shí)物的階段，在此過(guò)程中，費(fèi)用投入是最大的一個(gè)階段，過(guò)程復(fù)雜、繁瑣，對(duì)成本的影響也是最大，必須加強(qiáng)以下三點(diǎn)的控制。1、加強(qiáng)變更、簽證監(jiān)督和管理：變更、簽證主要包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更等。施工階段的變更、簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂企w系中。控制施工變更，簽證變更的關(guān)鍵在于地產(chǎn)企業(yè)的自我約束。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確。造作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)有限、否決與責(zé)任追究制度等，確保變更、簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)與虛假變更、簽證的發(fā)生。2、加強(qiáng)材料設(shè)備的采購(gòu)：首先地產(chǎn)企業(yè)要清澈的劃分材料、設(shè)備的“甲供”、“甲控”、“乙供”的范圍，其次地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算成本人員要廣泛掌握建材行情，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作。合理控制差價(jià)水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于制定價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與，推薦廠家、監(jiān)督質(zhì)量、合理限價(jià)“的原則，設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。3、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求：對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資失控。

五、竣工結(jié)算階段的成本控制

“大量、集中、復(fù)雜”。是結(jié)算階段的特點(diǎn)，為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單，應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的管理。重點(diǎn)做好材料差價(jià)及竣工調(diào)價(jià)的審定工作，審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定措施費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審核制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

六、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中一定要掌握好各階段的成本控制，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制貫穿與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，其控制的重點(diǎn)在于立項(xiàng)階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、合同洽商階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的全面細(xì)致工作。控制好成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的春天就會(huì)再次降臨！

作者：張浩 單位：大連泰安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

房地產(chǎn)成本控制論文:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制房地產(chǎn)論文

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的重要意義

近二十年來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)先后實(shí)行了項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制以及建設(shè)監(jiān)理制等制度，其中各項(xiàng)制度都具有自身的優(yōu)缺點(diǎn)。就我國(guó)目前的狀況而言，仍然存在許多建筑施工企業(yè)沒(méi)有重視起項(xiàng)目成本管理工作，沒(méi)有真正認(rèn)真開(kāi)展相應(yīng)的成本管理工作，這主要是受到了企業(yè)短期行為的影響。但是如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮的話，要想使企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展，延長(zhǎng)企業(yè)生命周期，強(qiáng)化自身的競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)改善項(xiàng)目成本的估算能力無(wú)疑是一種很好的手段，通過(guò)成本與建筑質(zhì)量之間的協(xié)調(diào)與平衡來(lái)達(dá)到促進(jìn)自身發(fā)展的最終目的。如果從盈利角度來(lái)考慮的話，在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本逐漸上漲，在這樣的背景下建筑施工企業(yè)的盈利能力受到了很大的影響。為此，只有通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目以及相應(yīng)建筑工程的建造進(jìn)行有效的估算，對(duì)前期的成本控制工作進(jìn)行掌控才能夠確保建筑施工企業(yè)能夠在保質(zhì)保量的前提下最大限度的獲取利潤(rùn)。并且從風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)的話，鑒于建筑施工企業(yè)的許多項(xiàng)目都是具有較長(zhǎng)周期，并且投入相對(duì)較大的項(xiàng)目，這使得前提的控制工作顯得至關(guān)重要。

2當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制方面存在的問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，雖然在前期階段的成本費(fèi)用較少，但是其對(duì)于項(xiàng)目的整體質(zhì)量效果卻具有至關(guān)重要的影響作用。限于種種客觀因素的限制使得我國(guó)當(dāng)前在前期的成本控制方面存在較多問(wèn)題。首先，問(wèn)題體現(xiàn)在重視程度不足上，目前許多開(kāi)發(fā)商都缺少對(duì)決策階段成本控制應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，造成了策劃報(bào)告水平較低、操作性較差的問(wèn)題，在決策中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各類問(wèn)題和意外，產(chǎn)生了大量的資金浪費(fèi)問(wèn)題。與此同時(shí)，在項(xiàng)目的可行性研究上也缺少應(yīng)有的科學(xué)合理性。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，其可行性大小在很大程度上關(guān)乎著項(xiàng)目的成敗，如果一味的生搬硬套很有可能會(huì)面臨失敗。此外，我國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目成本的估算上也存在較大問(wèn)題，不能精確的對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算。成本估算是成本控制的重要基礎(chǔ)，屬于一項(xiàng)動(dòng)態(tài)性較強(qiáng)且連續(xù)的工作，估算的結(jié)果雖然并不是最終的結(jié)果，但是對(duì)于成本的控制來(lái)說(shuō)卻具有較強(qiáng)的借鑒參考價(jià)值，如果估算的準(zhǔn)確性較差的話，將會(huì)影響到整體的成本控制水平。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的相關(guān)建議

3.1做好投資決策階段的成本控制工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制主要受到項(xiàng)目區(qū)位以及項(xiàng)目方案選擇的影響。其中項(xiàng)目區(qū)位的選擇將在很大程度上決定著項(xiàng)目的成本費(fèi)用，具體表現(xiàn)為土地成本上。而在項(xiàng)目方案的選擇上，如果選擇了適合自身的開(kāi)發(fā)方案可以有效地降低開(kāi)發(fā)成本，反之則會(huì)使開(kāi)發(fā)成本上升。針對(duì)投資決策階段的成本控制特點(diǎn)，我們應(yīng)當(dāng)采取有效的手段和措施。投資決策階段屬于一個(gè)不斷深化的過(guò)程，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗在很大程度上都受到此階段的影響，因此在進(jìn)行投資決策前要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，在可行性等方面加大研究力度，確保前期工作的開(kāi)展能夠落實(shí)到位。在此期間的成本控制應(yīng)當(dāng)主要集中在三方面，首先就是購(gòu)地方面一定要慎重，對(duì)于購(gòu)地成本應(yīng)當(dāng)進(jìn)行理性控制；其次，還要對(duì)市場(chǎng)需求狀況進(jìn)行預(yù)見(jiàn)性分析，確保自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位；此外，還要對(duì)市場(chǎng)的整體走向以及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，便于發(fā)現(xiàn)自身在未來(lái)發(fā)展中的主要側(cè)重點(diǎn)，進(jìn)而做到有的放矢。投資決策階段屬于綜合性較強(qiáng)的階段，在此期間內(nèi)要充分做好有關(guān)的分析和調(diào)查工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資相對(duì)較高，如果不在前期階段對(duì)成本費(fèi)用有個(gè)大致的了解很有可能影響到后期的施工建設(shè)，進(jìn)而威脅到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這使得投資決策階段的成本控制工作顯得至關(guān)重要。

3.2進(jìn)行正確的成本估算工程項(xiàng)目的成本估算工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性和完整性較強(qiáng)的工作，要想做好成本估算工作必須保證項(xiàng)目成本估算的各相關(guān)屬性。首先，就要正確的確定成本估算對(duì)象。通常情況下，在此階段分為兩項(xiàng)任務(wù)，分別是合理劃分工程項(xiàng)目成本估算對(duì)象以及正確建立成本估算明細(xì)賬。在劃分工程項(xiàng)目成本估算對(duì)象方面，大多應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工合同中的內(nèi)容以及施工生產(chǎn)的自身特點(diǎn)等具體實(shí)際情況，朝著有利于工程項(xiàng)目管理的目的來(lái)予以確定。對(duì)于那些規(guī)模相對(duì)較大，并且還有不同施工單位施工的單項(xiàng)工程，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)目依照不同的施工單位予以劃分，將分項(xiàng)工程作為估算對(duì)象以便強(qiáng)化對(duì)成本的分析和績(jī)效考核水平。而對(duì)于單一的工程項(xiàng)目以及那些由單一施工單位、工程規(guī)模相對(duì)較小的單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個(gè)成本估算對(duì)象。而成本估算明細(xì)賬的建立則是應(yīng)當(dāng)在成本估算的對(duì)象確定后進(jìn)行的。要求所有的原始記錄都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的成本估算對(duì)象填制。設(shè)置成本明細(xì)賬的主要目的在于能夠方便各個(gè)成本估算對(duì)象所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用成本。對(duì)于建筑施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行工程項(xiàng)目成本估算的過(guò)程中還應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則，根據(jù)原則來(lái)進(jìn)行工作。即對(duì)于那些能夠分清受益對(duì)象的直接計(jì)入，而對(duì)于不能夠有效分清受益對(duì)象的則要根據(jù)一定的手段來(lái)予以分配計(jì)入。具體的費(fèi)用估算包括人工費(fèi)的估算、材料費(fèi)的估算、機(jī)械使用費(fèi)的估算、其他直接費(fèi)用的估算以及間接費(fèi)用的估算。而各項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法則要根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際情況來(lái)予以選擇和制定。

4結(jié)束語(yǔ)

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)為建筑施工企業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，但是在此過(guò)程中也面臨著諸多問(wèn)題和挑戰(zhàn)。建筑施工企業(yè)要想在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存壯大，就必須做好自身的前期成本控制工作。作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，建筑施工企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)乎到自身的前途和命運(yùn)，更在很大程度上影響著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，我們一定要積極完善和改進(jìn)建筑施工企業(yè)的前期成本控制，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康有序發(fā)展，為社會(huì)和國(guó)家提供更多的就業(yè)崗位，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

作者：孫瑨單位：天地源股份有限公司

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)工程施工成本控制分析

1規(guī)范合同管理

在施工企業(yè)的管理上，合同管理的地位十分顯著，所以必須對(duì)合同有明確的規(guī)范，不能盲目地進(jìn)行施工。企業(yè)為了保證工程成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，必須規(guī)范合同的內(nèi)容、條款。經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)階段，施工的合同內(nèi)容更需要從大到小各方面都有一定的要求，才能保證竣工的順利。同時(shí)，前期的合同規(guī)范明確，就能給施工過(guò)程中的資金運(yùn)作指明方向，這就是合同管理的最終目標(biāo)。另一方面，合同管理能對(duì)施工過(guò)程的完成進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控，針對(duì)規(guī)定的施工成果進(jìn)行驗(yàn)收，保證施工的質(zhì)量。因?yàn)樵谑┕み^(guò)程中，容易出現(xiàn)豆腐渣項(xiàng)目，以非常低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)質(zhì)量很差的材料，這樣只會(huì)形成劣質(zhì)的工程。針對(duì)此種問(wèn)題，最好的避免方式就是制定嚴(yán)格的合同管理?xiàng)l例。

2完善成本控制，優(yōu)選施工組織方案

建筑施工企業(yè)為了完善管理，提高施工質(zhì)量，會(huì)在成本上進(jìn)行控制，并甄選出最佳的施工組織方案。一個(gè)合理科學(xué)的施工組織方案，對(duì)施工的進(jìn)度、竣工有很大的幫助。在設(shè)計(jì)方案之初，需要引入成本控制的內(nèi)容，并根據(jù)施工企業(yè)的實(shí)際資金情況，在成本費(fèi)用、施工目標(biāo)、施工模式、竣工時(shí)間等方面做出詳細(xì)的規(guī)定。鑒于成本控制的規(guī)范，施工組織方案的選擇也比較方便。

3工程施工階段費(fèi)用方面的成本控制

3．1材料費(fèi)用方面從內(nèi)容上來(lái)說(shuō)，材料費(fèi)用包含兩個(gè)方面，分別是價(jià)格用量方面的費(fèi)用以及材料用量方面的費(fèi)用。在工程的施工過(guò)程中，項(xiàng)目材料的優(yōu)劣好壞都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，材料的消耗數(shù)量、價(jià)格空間都必須有一定的控制管理。并且，施工材料的每一筆限額領(lǐng)料單都需要落實(shí)到位，而且單據(jù)上面的信息必須準(zhǔn)確，尤其是數(shù)目方面的信息。同時(shí)，為了控制成本，材料的功能需要得到重視，最好是通過(guò)低價(jià)的合格材料來(lái)替換昂貴的材料，保證周轉(zhuǎn)料的合理使用。另一方面，材料采購(gòu)的供應(yīng)商需要仔細(xì)刪選，最好在價(jià)格、質(zhì)量、信譽(yù)上進(jìn)行對(duì)比分析，找出最低價(jià)最合格的產(chǎn)品。針對(duì)必須購(gòu)置的高價(jià)材料，項(xiàng)目部門(mén)需要進(jìn)行詢問(wèn)標(biāo)價(jià)，對(duì)采購(gòu)的數(shù)量和資金進(jìn)行預(yù)算處理。同時(shí)，對(duì)于需要大量購(gòu)買(mǎi)的材料，材料部門(mén)可以按照輕重緩急分批購(gòu)買(mǎi)。

3．2人工費(fèi)用方面企業(yè)施工的項(xiàng)目需要大量的人力成本，這就需要對(duì)施工人員的費(fèi)用進(jìn)行合理的規(guī)劃，并制定對(duì)應(yīng)的合同規(guī)定。而且企業(yè)按照內(nèi)部的定價(jià)，在工程項(xiàng)目的周期上提前做好議程設(shè)置，擬出承包價(jià)格，再核算成人工成本。此外，人工費(fèi)用方面的結(jié)算，還可以靈活處理，通過(guò)項(xiàng)目員工的動(dòng)態(tài)管理，控制人員的費(fèi)用支出。并且盡管工程項(xiàng)目的主要職責(zé)是跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目的完成情況，但是在人事管理上也有自己的權(quán)利。為了保證項(xiàng)目的順利竣工，節(jié)約人工費(fèi)用，項(xiàng)目部可以在冗員結(jié)構(gòu)的情況下進(jìn)行一定程度的精簡(jiǎn)，保證最優(yōu)化的人力資源來(lái)?yè)?dān)任施工的職責(zé)。此外，項(xiàng)目承包合同有關(guān)于人工費(fèi)用的規(guī)定，劃分了工資含量指針。通過(guò)這種方式，施工項(xiàng)目的員工、費(fèi)用都有了明確的標(biāo)準(zhǔn)，避免了過(guò)多人工開(kāi)支造成的成本浪費(fèi)。

3．3機(jī)械費(fèi)用方面企業(yè)的施工必然會(huì)需要購(gòu)置輕重型的機(jī)械設(shè)備，方便工程的建設(shè)，同時(shí)，這也是一筆昂貴的費(fèi)用支出。為了保證施工的進(jìn)度、項(xiàng)目的竣工，企業(yè)可對(duì)生產(chǎn)使用過(guò)程中的機(jī)械進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，避免購(gòu)置重復(fù)功能的設(shè)備，最大限地地發(fā)揮機(jī)械的功能，又提高施工的建設(shè)效率。并且，機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)維修都必須有明確的規(guī)定，相關(guān)人員要做好監(jiān)督，保證機(jī)械設(shè)備的健康狀態(tài)。在人員的調(diào)度上，施工結(jié)束后，機(jī)械設(shè)備的使用人員要切斷電源，做好清潔保養(yǎng)工作，同時(shí)上機(jī)人員和輔助合作人員必須加強(qiáng)合作，增加設(shè)備的臺(tái)班產(chǎn)量，強(qiáng)化施工的工程進(jìn)度。

4完善成本控制，構(gòu)建施工階段管理體系

4．1加強(qiáng)成本控制責(zé)任制成本控制不僅需要從管理上進(jìn)行加強(qiáng)，而且需要引入目標(biāo)責(zé)任制，提高企業(yè)施工人員和管理層的責(zé)任意識(shí)。成本控制的責(zé)任包含很多，主要是在施工的質(zhì)量、成本、工期、竣工目標(biāo)上有嚴(yán)格的規(guī)定，避免出現(xiàn)形式上節(jié)約、施工中浪費(fèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。

4．2增設(shè)先進(jìn)的技術(shù)管理系統(tǒng)企業(yè)在施工建筑過(guò)程中可以通過(guò)合理性的技術(shù)方式降低工程成本。在實(shí)施過(guò)程中需要將成本控制以及質(zhì)量控制兩者結(jié)合在一起，這樣既能夠保證施工質(zhì)量，同時(shí)施工成本也能有所降低。所以說(shuō)，先進(jìn)的計(jì)算管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制最有效的方式。

5結(jié)語(yǔ)

總的說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工階段成本控制需要通過(guò)對(duì)于設(shè)計(jì)、采購(gòu)、制造、質(zhì)量、管理等環(huán)節(jié)所使用費(fèi)用進(jìn)行跟蹤，對(duì)于每一個(gè)環(huán)節(jié)所使用的費(fèi)用需要控制在費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。同時(shí)需要有合理性降低成本方式，能夠更好的掌控房地產(chǎn)項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，對(duì)于每一個(gè)環(huán)節(jié)所使用的成本資料進(jìn)行研究分析，為決策者提供可靠的數(shù)據(jù)分析報(bào)告，并與項(xiàng)目計(jì)劃成本進(jìn)行對(duì)比，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包考核。這樣才能完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式，企業(yè)成本才會(huì)有所降低，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得到提升。

作者：宮鵬單位：山東魯能菏澤煤電開(kāi)發(fā)有限公司

房地產(chǎn)成本控制論文:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制房地產(chǎn)論文

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的過(guò)程中，從投資決策到銷售，在這一過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本影響因素分析

①項(xiàng)目決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是投資數(shù)額很大，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)測(cè)，以及自身把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于同一個(gè)工程項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營(yíng)管理水平等實(shí)際情況，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷。

②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量極為有效，在這種情況下進(jìn)一步抬高了土地的拍賣(mài)價(jià)格。另外房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也在一定程度上抬高了地價(jià)的上漲，使得土地成本很難控制。同時(shí)由于土地價(jià)格占項(xiàng)目總成本的比重較大，約占項(xiàng)目總成本的30～35%左右，以相對(duì)合理的價(jià)格取得開(kāi)發(fā)用地顯得尤為重要。

③工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計(jì)方案、工期、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、生產(chǎn)要素價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)等因素制約，而國(guó)家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平和項(xiàng)目運(yùn)作自有資金等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本等也有不同程度的影響。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制措施

2.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制

2.1.1規(guī)范前期的項(xiàng)目投資分析，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的科學(xué)性，在一定程度上為決策成功奠定基礎(chǔ)，而可行性研究為決策提供了參考依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，通常情況下，主要是從市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面對(duì)項(xiàng)目前景進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，進(jìn)而在一定程度上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，在技術(shù)上判斷項(xiàng)目是否可行，以及經(jīng)濟(jì)方面是否合理，同時(shí)對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選。在項(xiàng)目投資決策之前，首先要對(duì)擬選擇項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，未來(lái)消費(fèi)群體，預(yù)期的銷售價(jià)格進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)；同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目所在地原材料價(jià)格，市政設(shè)施，地理和人文環(huán)境等等進(jìn)行充分的調(diào)研。根據(jù)已經(jīng)取得調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算，評(píng)估項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。在確定項(xiàng)目可行的前提下，還要結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在滿足使用功能的前提下，借助價(jià)值工程等相關(guān)理論，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比選，在滿足技術(shù)先進(jìn)條件下又兼具經(jīng)濟(jì)合理性。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家的宏觀政策等都會(huì)在不同程度上對(duì)項(xiàng)目的投資收益產(chǎn)生影響，甚至造成企業(yè)資金鏈的斷裂，進(jìn)而癱瘓整個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)投資決策階段對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合評(píng)估，明確各因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型和特點(diǎn)，幫助投資者提出相應(yīng)的風(fēng)控實(shí)施方案，進(jìn)而在一定程度上有效地防范和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2土地競(jìng)拍價(jià)格的控制。房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一旦獲得土地，其開(kāi)發(fā)成本就基本確定，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，該成本一般不會(huì)太大的變化。因此，對(duì)土地成本進(jìn)行控制的關(guān)鍵是準(zhǔn)確分析拿地成本，在土地招投標(biāo)過(guò)程中，制定相應(yīng)的競(jìng)標(biāo)策略，進(jìn)而在一定程度上確保以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益。

2.1.3設(shè)計(jì)階段。對(duì)于工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，成本控制的關(guān)鍵主要集中在設(shè)計(jì)階段。這一階段對(duì)于工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量等都有一定的決定性作用。①推行設(shè)計(jì)監(jiān)理。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、加強(qiáng)造價(jià)控制工作，僅僅依靠設(shè)計(jì)合同的制約是不行的，還要通過(guò)設(shè)計(jì)監(jiān)理協(xié)助設(shè)計(jì)單位開(kāi)拓設(shè)計(jì)思路，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。②加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核。設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的產(chǎn)生主要是由于施工圖質(zhì)量偏低造成的。加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，能有效降低施工過(guò)程中的成本變動(dòng)。同時(shí)加強(qiáng)審核工作也可以將設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷及時(shí)改正。

2.2項(xiàng)目建設(shè)階段

2.2.1完善招投標(biāo)管理。為了確保招標(biāo)文件規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，保證所有參加投標(biāo)的承包商都在同一限制條件下公平競(jìng)爭(zhēng)，以便開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對(duì)比分析，做出公平合理的評(píng)價(jià)。可以從以下幾點(diǎn)來(lái)考慮：①招標(biāo)文件編制人員除了要有較強(qiáng)的預(yù)算知識(shí)外，還應(yīng)當(dāng)有一定的工程設(shè)計(jì)知識(shí)，施工經(jīng)驗(yàn)，以及材筑材料與設(shè)備、建筑機(jī)械、施工技術(shù)等綜合性建筑科學(xué)知識(shí)，這樣才能對(duì)工程有一個(gè)全面了解，做到工程量計(jì)算不重不漏。②清單編制完成后要認(rèn)真進(jìn)行全面復(fù)核。最好是將編制好的清單與同類建筑工程，從工程造價(jià)、主要材料消耗量、主要工程量等方面進(jìn)行比較分析，有助于檢查遺漏的項(xiàng)目。同時(shí)還要仔細(xì)閱讀建筑說(shuō)明，結(jié)構(gòu)說(shuō)明及各節(jié)點(diǎn)詳圖，發(fā)現(xiàn)一些疏忽和遺漏的項(xiàng)目，要及時(shí)補(bǔ)足。

2.2.2設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。為了減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，就要認(rèn)真做好開(kāi)工建設(shè)前的圖紙會(huì)審工作。在施工過(guò)程中確要設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)嚴(yán)格按照工作流程辦事，必須經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位協(xié)商確認(rèn)后才能發(fā)生變更。同時(shí)在實(shí)際管理過(guò)程中還要防止設(shè)計(jì)變更降低原有項(xiàng)目的使用功能情況發(fā)生，以及將設(shè)計(jì)變更引起的工程造價(jià)增加的幅度控制在合理的范圍之內(nèi)。在工程建設(shè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)圖紙以外以及施工圖預(yù)算中沒(méi)有包含的而現(xiàn)場(chǎng)又實(shí)際發(fā)生的施工內(nèi)容很多。如果不嚴(yán)格管理，勢(shì)必會(huì)增加總投資。要嚴(yán)格審查各種簽證的及時(shí)性、合理性和真實(shí)性，避免事后簽證。要對(duì)增加的子項(xiàng)目認(rèn)真核查，一方面要核查增加的子項(xiàng)目是否合同中有約定，另一方面要對(duì)增加費(fèi)用的合理性進(jìn)行核算。

2.2.3加強(qiáng)合同的執(zhí)行力度，以合同管理為手段嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及合同比較多，合同規(guī)定雙方基本責(zé)任和義務(wù)，同企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)，是任何企業(yè)都應(yīng)該高度重視的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該爭(zhēng)取建立明確的合同付款臺(tái)賬，使得有關(guān)合同執(zhí)行過(guò)程中的各類付款和支出金額有依據(jù)，爭(zhēng)取對(duì)合同款項(xiàng)支付進(jìn)行全過(guò)程的管理，杜絕一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題。

2.3嚴(yán)格審核工程竣工結(jié)算竣工結(jié)算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的最后階段，是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，工程實(shí)踐表明，在一般情況下，經(jīng)審查的工程結(jié)算較編制的工程結(jié)算價(jià)款相差10%左右，有的高達(dá)20%，對(duì)控制投資成本起著重要的作用。在審核項(xiàng)目竣工決算時(shí)，應(yīng)該依據(jù)現(xiàn)行的建設(shè)工程項(xiàng)目管理的相關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格按照承包合同中約定的條款，結(jié)合工程竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料認(rèn)真審核。

①根據(jù)施工圖、竣工圖等資料審核是否按圖紙施工，逐項(xiàng)核對(duì)合同條款，檢查是否存在遺漏或者重復(fù)計(jì)算的項(xiàng)目；

②審查設(shè)計(jì)變更是否符合工程建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，手續(xù)是否齊全。審核施工現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)資料，確認(rèn)工程是否按設(shè)計(jì)變更要求實(shí)施；

③對(duì)于工程量清單已有的項(xiàng)目，按照合同約定的價(jià)格執(zhí)行。對(duì)于新增的項(xiàng)目并且合同沒(méi)有約定的，可以參照類似項(xiàng)目或者雙方協(xié)商確定。

2.4健全成本管理的考核與激勵(lì)機(jī)制在成本管理過(guò)程中要堅(jiān)持責(zé)與權(quán)相互結(jié)合的工作原則，是企業(yè)成本管理工作能夠健康、科學(xué)發(fā)展的基礎(chǔ)。目標(biāo)成本確定以后，就要將成本逐步分解，落實(shí)到相關(guān)部門(mén)，明確部門(mén)管理職責(zé)，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。4結(jié)語(yǔ)成本管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至關(guān)重要，企業(yè)要生存下去獲得持久的競(jìng)爭(zhēng)力，還應(yīng)該樹(shù)立全員全過(guò)程的成本管理理念，建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本監(jiān)控體系，實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合，以達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

作者：王新芳單位：咸陽(yáng)師范學(xué)院旅游與資源環(huán)境學(xué)院

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制論文

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的意義

(一)可以提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時(shí)期已經(jīng)慢慢過(guò)去，在這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到市場(chǎng)的認(rèn)可。不僅需要在資金實(shí)力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要在房屋建筑方面實(shí)現(xiàn)低成本。在其它條件相同的情況下，房層建筑的低成本，就代表著在銷售價(jià)格方面的超強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，銷售越快資金流就越大，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也就越強(qiáng)。所以房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理是降低成本、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑。

(二)可以保證利潤(rùn)空間的最大化利潤(rùn)就是在扣除成本、費(fèi)用及稅金后剩下的資金額度。落實(shí)成本控制，自然可以為企業(yè)謀取更多的利潤(rùn)。目前經(jīng)濟(jì)效益是保證一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)其最大經(jīng)濟(jì)增加值和目標(biāo)利潤(rùn)方面，落實(shí)成本控制與管理非常必要。

(三)可以提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率成本控制還能夠提高企業(yè)的管理效率。主要表現(xiàn)在成本控制是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要舉措，成本控制水平的高低，就代表著企業(yè)管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理效率的重要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面除了缺乏健全的制度體系和良好的成本控制意識(shí)外，對(duì)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)成本制定不能全面到位的問(wèn)題也普遍存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、投入大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本集中產(chǎn)生在開(kāi)發(fā)的各主要環(huán)節(jié)。在這幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本控制存在的問(wèn)題主要有：(

一)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)很多房地產(chǎn)企業(yè)在控制設(shè)計(jì)成本時(shí)，往往存在設(shè)計(jì)單位選擇不當(dāng)，溝通不利以及成本控制意識(shí)不嚴(yán)等問(wèn)題。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段都沒(méi)能將成本與技術(shù)、工藝、材料等指標(biāo)很好的結(jié)合起來(lái)分析，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有重視設(shè)計(jì)方案會(huì)審這一環(huán)節(jié)，不能很好的組織評(píng)審小組來(lái)進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的討論和會(huì)審。這些問(wèn)題的存在，都導(dǎo)致了后續(xù)施工過(guò)程中設(shè)計(jì)的變更較多，從而造成后期窩工、返工以及誤工等現(xiàn)象，直接影響到了成本的后續(xù)控制。

(二)招標(biāo)環(huán)節(jié)企業(yè)的工程部和成本控制等部門(mén)缺乏對(duì)投標(biāo)企業(yè)的認(rèn)真考察，導(dǎo)致一些資質(zhì)較差的或者是一些資金及技術(shù)實(shí)力不強(qiáng)的施工企業(yè)中標(biāo)；在對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行編制時(shí)，沒(méi)有對(duì)相關(guān)的信息、數(shù)據(jù)及資料進(jìn)行全面的收集，也不能做到精確的分析。導(dǎo)致在招標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)了很多成本控制隱患。

(三)施工環(huán)節(jié)在這一環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題最多，很多企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)簽證都沒(méi)有嚴(yán)格的制度規(guī)范，也不能制定科學(xué)的制度流程，導(dǎo)致簽證流程混亂，從而造成成本控制失利；一些大宗的材料及設(shè)備采購(gòu)和使用方面，沒(méi)能做到盡可能的利用自身資源和渠道，導(dǎo)致材料及設(shè)備的使用成本控制不利，同時(shí)也無(wú)法保障品質(zhì)；工程在付款審核方面各方的責(zé)任感缺失，審核機(jī)制不健全，導(dǎo)致審核不到位，甚至流于形式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施

(一)做好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的好壞對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗都會(huì)產(chǎn)生直接影響。因此，在對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行確定時(shí)，必須做好方案的評(píng)審工作，盡量選擇最為合理、最為經(jīng)濟(jì)也最為科學(xué)的設(shè)計(jì)或規(guī)劃方案，同時(shí)還要考慮土地的統(tǒng)合利用率。通常最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案不一定是最為漂亮、最為宏偉的，但必須是即經(jīng)濟(jì)又實(shí)用的。無(wú)論是布局還是搭配都應(yīng)該體現(xiàn)出比例的合理性，同樣在戶型、面積及層數(shù)方面也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出合理性。實(shí)際上方案設(shè)計(jì)本身的成本控制是次要的，而且通常成本較高的設(shè)計(jì)方案其技術(shù)指標(biāo)也同樣高，投資效益也越好，因此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案選擇過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)高收益、低成本等因素進(jìn)行綜合考慮，以保證設(shè)計(jì)方案成本的投資收益最大化。

(二)做好招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案確定以后，便可對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施真正意義上的開(kāi)發(fā)，首先就是對(duì)施工單位進(jìn)行確定。通常施工單位的確定需要根據(jù)招投標(biāo)文件，招投標(biāo)的目的就是為了以最低的成本，來(lái)實(shí)現(xiàn)最高的施工標(biāo)準(zhǔn)。因此，在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，需要先對(duì)投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、以及技術(shù)、管理水平等進(jìn)行綜合調(diào)查和評(píng)價(jià)，盡量選擇規(guī)模較大，信譽(yù)較好以及建筑能力強(qiáng)的施工企業(yè)。在招投標(biāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格審查招標(biāo)文件，在招投標(biāo)過(guò)程中盡量考慮成本控制問(wèn)題，以低成本為目標(biāo)，簽訂細(xì)致而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹袠?biāo)合同條款，避免由于合同中權(quán)責(zé)不清的問(wèn)題而引起日后的糾紛，這樣也能夠?yàn)樽陨砥髽I(yè)獲取利益的保障。

(三)做好項(xiàng)目前期預(yù)算的成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常周期都較長(zhǎng)，尤其是一些大型的項(xiàng)目需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，因此，地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)該對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂啤Ｍǔ７康禺a(chǎn)企業(yè)所采用的預(yù)算控制模式為全面預(yù)算模式，主要包括了房地產(chǎn)籌資、采購(gòu)、投資、銷售以及其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在預(yù)算控制方面不但要做好預(yù)算的編制，還要做好預(yù)算的執(zhí)行、分析以及考核等管理工作。預(yù)算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)明確，同時(shí)還要對(duì)預(yù)算的審定、下達(dá)等程度進(jìn)行規(guī)范，這樣才能及時(shí)而有效的控制好預(yù)算成本。另外，相關(guān)部門(mén)還應(yīng)該對(duì)預(yù)算的成果進(jìn)行評(píng)價(jià)、分析，以積極有效的采取改進(jìn)措施，保證預(yù)算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在籌資時(shí)，首先要確定籌資的方案，對(duì)現(xiàn)金的使用計(jì)劃進(jìn)行編制和修訂，然后再制定出相應(yīng)的成本費(fèi)用計(jì)劃，其中要盡量準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出分階段的現(xiàn)金支出情況，最后再對(duì)銷售的預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行制定，以便對(duì)未來(lái)的收入情況進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

(四)做好施工環(huán)節(jié)的成本控制施工成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的比例較高，因此，對(duì)施工成本進(jìn)行控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重中之重。在進(jìn)行施工成本控制時(shí)，應(yīng)該充分發(fā)揮技術(shù)及管理優(yōu)勢(shì)，在不影響工程質(zhì)量的情況下，將施工成本控制到最低，這可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制的主要途徑。施工階段除了在技術(shù)和管理方面進(jìn)行成本控制，還應(yīng)該在工程變更及簽證方面做好成本控制工作。在施工階段設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度變更、施工條件變更以及工程項(xiàng)目變更等都會(huì)對(duì)施工成本產(chǎn)生嚴(yán)重影響，因此施工過(guò)程中要做好這一系列的變更管理工作。由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中，容易受到很多不確定因素的影響，從而導(dǎo)致工程計(jì)劃成本與實(shí)際成本出現(xiàn)差異，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前，還需要對(duì)各種可能出現(xiàn)的影響因素進(jìn)行全面的分析，并制定好相應(yīng)的防范措施，以保證施工成本的可控性。另外，在施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該盡量避免擴(kuò)大建筑規(guī)模、提高建筑標(biāo)準(zhǔn)、增加建筑內(nèi)容等導(dǎo)致施工成本突增的現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間不斷縮小，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保持良性發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要建立起完善的成本管理制度和體系，更要做好開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制與管理工作。同時(shí)，不斷分析問(wèn)題、積累經(jīng)驗(yàn)，以便對(duì)成本控制措施進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益提供保障。

作者：劉波單位：新疆金輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)成本控制論文:會(huì)計(jì)與房地產(chǎn)籌資和成本控制

一、會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制管理實(shí)施的可行性分析

1.企業(yè)具備財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理實(shí)施的必備條件

房地產(chǎn)企業(yè)是屬于快速發(fā)展和變化的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證財(cái)務(wù)的籌資與成本控制管理，時(shí)刻確保企業(yè)擁有最新最全面的信息。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)展非常快，原因就是其掌握了大量準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，能夠不斷應(yīng)變市場(chǎng)需求，實(shí)力非常強(qiáng)大，企業(yè)都采用先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)來(lái)獲取市場(chǎng)信息，利用網(wǎng)絡(luò)和人力資源來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)信息的及時(shí)獲取，所以企業(yè)具備財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理實(shí)施的重要條件。

2.流動(dòng)資金巨大，對(duì)財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望

房地產(chǎn)企業(yè)一般都是實(shí)力非常雄厚，且流動(dòng)資金非常大的企業(yè)，其一個(gè)項(xiàng)目的投資可能就占據(jù)整個(gè)企業(yè)超過(guò)一半的資金規(guī)模，風(fēng)險(xiǎn)性非常大，因而其迫切需要有一個(gè)優(yōu)良的管理系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行資金管理和成本控制，因其資金流動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制方面存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，現(xiàn)代化管理水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理也有了很大改進(jìn)，但是由于其獲取有效信息的局限性，仍然存在一些問(wèn)題，主要包括以下幾方面：第一、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)內(nèi)部股權(quán)分配不合理的問(wèn)題；第二、形式主義，財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理并不真正實(shí)行；第三、企業(yè)收付款管理存在很多問(wèn)題；第四、庫(kù)存商品的管理核算控制問(wèn)題；第五、企業(yè)監(jiān)督管理制度不完善；第六、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理制度不健全；第七、企業(yè)員工素質(zhì)低，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)籌資與成本控制管理以及庫(kù)存控制管理意識(shí)淡薄。

三、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方式概述

房地產(chǎn)企業(yè)目前主要采取的財(cái)務(wù)管理以及庫(kù)存控制管理模式分為幾個(gè)階段進(jìn)行，主要包括：

1.在投資和銷售階段

第一，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目的提出，信息收集，主要是前期對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行收集，事前進(jìn)行分析報(bào)告；第二，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目規(guī)劃完成，對(duì)其進(jìn)行成本轉(zhuǎn)化，從而進(jìn)行投資規(guī)劃分配；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目交易開(kāi)始后，對(duì)預(yù)定成本和實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行比較控制，在實(shí)施交易過(guò)程中，對(duì)其超出預(yù)定成本范圍的影響因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究分析，對(duì)成本計(jì)劃之內(nèi)的影響因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究分析，將預(yù)定成本進(jìn)行實(shí)時(shí)修改；第四，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，做好成本控制評(píng)價(jià)。

2.在售后服務(wù)階段

第一，做好企業(yè)投資、籌資成本控制和核算管理；第二，做好企業(yè)應(yīng)收應(yīng)付賬款的管理：首先，對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金流動(dòng)做好全面管理，其次，一定要保證企業(yè)營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的賬實(shí)相符，防止出現(xiàn)企業(yè)小金庫(kù)等現(xiàn)象；最后，企業(yè)收付款項(xiàng)賬實(shí)相符，通過(guò)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)交易；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目完成后，對(duì)其交易過(guò)程中一切支出進(jìn)行財(cái)務(wù)資料匯總，取其精華，以便以后商品采購(gòu)和銷售項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理，將企業(yè)成本降到最低。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建

1.企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建的原理

對(duì)其投資計(jì)劃和設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行成本分解，對(duì)其成本支出的控制具體到每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，對(duì)其資金流動(dòng)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的信息管理，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，對(duì)具體的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比較控制。對(duì)企業(yè)籌資成本等相關(guān)的成本支出進(jìn)行成本分解，對(duì)其成本支出的控制具體到每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，對(duì)其資金流動(dòng)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的信息管理，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，對(duì)具體的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比較，對(duì)于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時(shí)管理、控制和調(diào)整。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的實(shí)時(shí)變化進(jìn)行分析，從而確定合理的系統(tǒng)模塊，保證其系統(tǒng)的有效順利運(yùn)轉(zhuǎn)，最終對(duì)整個(gè)成本系統(tǒng)進(jìn)行全面管理。

2.企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建的思路

依據(jù)企業(yè)制定的籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)建造過(guò)程中的整個(gè)的管理控制，對(duì)于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時(shí)管理、控制和調(diào)整。

3.健全制度體系，夯實(shí)企業(yè)成本控制管理基礎(chǔ)

企業(yè)只有擁有了健全的成本管理制度才能夠保證日常工作的有序開(kāi)展，通過(guò)建立完善的企業(yè)成本控制管理體制，結(jié)合工作實(shí)際，不斷夯實(shí)企業(yè)成本管理基礎(chǔ)。

4.強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，提高成本管理水平

企業(yè)要想取得快速發(fā)展，提高成本管理水平，就必須保證每一個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任落實(shí)，只有做好成本管理過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，才能不斷地完善部門(mén)人員的職責(zé)分配，只有這樣才能夠充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，確保職責(zé)問(wèn)題，不要一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就互相推諉責(zé)任。

5.加強(qiáng)成本管理的督導(dǎo)考核

成本管理不是一項(xiàng)固定的工作，在工作中要兩手抓，既要通過(guò)硬性的制度來(lái)約束員工，同時(shí)也可以通過(guò)激勵(lì)制度來(lái)鼓勵(lì)員工實(shí)現(xiàn)成本管理方式的創(chuàng)新，最大限度地發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性。與此同時(shí)，做好企業(yè)成本管理工作的監(jiān)督考核。

6.企業(yè)現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)建

企業(yè)要想高效快速發(fā)展，就必須建立現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，有效地保證企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及其文件處理的自動(dòng)化、企業(yè)相關(guān)各類事務(wù)處理的自動(dòng)化及其企業(yè)決策管理的自動(dòng)化。通過(guò)建立的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，能夠有效地提高企業(yè)處理相關(guān)各類事務(wù)的效率和準(zhǔn)確性。同時(shí)辦公自動(dòng)化的實(shí)現(xiàn)能夠?qū)⑵髽I(yè)決策所需要的信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分析，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和決策的可靠性，能夠及時(shí)地對(duì)決策所需信息進(jìn)行查看和匯總，不斷優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，從源頭上降低企業(yè)成本的支出。

五、結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展和獲利，就必須要有完善的管理系統(tǒng)，那么這既包括人員管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)等，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的管理系統(tǒng)就是財(cái)務(wù)成本的控制，因此實(shí)行企業(yè)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理有著深刻的意義，房地產(chǎn)企業(yè)只有擁有良好的管理團(tuán)隊(duì)和做好實(shí)時(shí)的財(cái)務(wù)控制才能夠控制其成本，從而提高其獲利水平。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，企業(yè)的籌資與成本控制的有效管理已經(jīng)表現(xiàn)出很先進(jìn)的優(yōu)良性，但同時(shí)仍然有問(wèn)題存在，因此，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。

作者：郭紅亮單位：河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)成本控制探討論文

摘要：房地產(chǎn)在目前的中國(guó)乃至世界，都是一個(gè)非常熱門(mén)的話題，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意叉，還滲透到7每一個(gè)老百姓的生活中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤(rùn)，這是天經(jīng)地義的。但是如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本就非常有意叉。本文主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要成本形成的分析，來(lái)探討一下房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制方法．從而提高項(xiàng)目的利潤(rùn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制

前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。因此，工程成本控制的方式是從項(xiàng)目的前期入手，在施工階段進(jìn)行重點(diǎn)控制，對(duì)項(xiàng)目工程成本管理實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理。通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的總目標(biāo)。

一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10％～15％。

管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二設(shè)計(jì)階段的成本控制

(一)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫(xiě)字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國(guó)際大廈項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)地下停車場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過(guò)提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。

(二)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算，控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算，去控制施工圖的設(shè)計(jì)。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來(lái)工程造價(jià)的失控，因此，必須對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，為降低工程造價(jià)奠定基礎(chǔ)。

(三)前期造價(jià)分析

通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開(kāi)發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開(kāi)發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過(guò)考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程，銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1％左右，但正是這1％的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過(guò)造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。

二工程招投標(biāo)階段的成本控制

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開(kāi)發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低-價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)中選取3～4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。

投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問(wèn)投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無(wú)形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。如(生活水泵的采購(gòu))，我們就是以第一輪低干報(bào)價(jià)的30％，第二輪又降3％的價(jià)格最終成交。三項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

(一)采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項(xiàng)目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過(guò)程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。

在招標(biāo)過(guò)程中，工程管理部門(mén)和造價(jià)管理部門(mén)應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來(lái)越普遍采用的一種方式．工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫(xiě)單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式，對(duì)開(kāi)發(fā)單位而言，首先，工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。

(二)合同簽署要嚴(yán)密

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國(guó)際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長(zhǎng)，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過(guò)程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。

目前我國(guó)已出臺(tái)了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，尤其是與國(guó)際通行的FIDIc合同文本相比，在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國(guó)外合同的合理部分，結(jié)合我國(guó)金融。保險(xiǎn)，建筑法規(guī)，對(duì)現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。

(三)提高工程變更的預(yù)見(jiàn)性

在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析．這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見(jiàn)后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià)，如合同中無(wú)此單價(jià)或因變更帶來(lái)的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。

(四)結(jié)算審核要細(xì)致

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。

一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：

核對(duì)合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等·

檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；

落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；

按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。

嚴(yán)格執(zhí)行定額單價(jià)，除包干部分外，結(jié)算單價(jià)應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行，對(duì)定額單價(jià)中沒(méi)有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計(jì)價(jià)依據(jù)，編制補(bǔ)充單價(jià)；

注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取．建安工程的收贊標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的建安工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

要求有關(guān)單位參與把關(guān)，除建設(shè)單位外，監(jiān)理、設(shè)計(jì)等有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人員應(yīng)大力支持，參與把關(guān)。

結(jié)語(yǔ)：成本控制貫穿于工程建設(shè)的全過(guò)程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一一“軟”環(huán)節(jié)，彈性空間較大不易控制和把握，相應(yīng)的如果開(kāi)發(fā)商能夠做出正確的選擇，那么對(duì)于項(xiàng)目的成本節(jié)約來(lái)說(shuō)是最可能的也是最大的。但施工階段和竣工結(jié)算階段——“硬”環(huán)節(jié)也需要嚴(yán)格把關(guān)。一個(gè)優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提和關(guān)鍵。只要我們本著精益求精的態(tài)度，科學(xué)的方法，一定可以把工程造價(jià)的成本控制在較低的水平上，提高設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量，達(dá)到較好的成本控制效果。

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

1現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題

1.1項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中不注重施工計(jì)劃

項(xiàng)目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計(jì)劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計(jì)劃并對(duì)照市場(chǎng)材料價(jià)格估算出材料所需費(fèi)用，還有加工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費(fèi)等，對(duì)每一項(xiàng)做一個(gè)較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對(duì)照，這對(duì)今后的工程實(shí)施和成本管理有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精確的計(jì)劃對(duì)于項(xiàng)目管理目標(biāo)完成有著重要的作用。現(xiàn)階段項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，房地產(chǎn)商為了早開(kāi)工，早開(kāi)盤(pán)。計(jì)劃成立一張消耗了勞動(dòng)力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實(shí)際工程中沒(méi)有科學(xué)的計(jì)劃可以依據(jù)，某一分部分項(xiàng)工程不知花費(fèi)是超還是省，成本管理效率低下。

1.2把項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)放在施工階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本由地價(jià)，土建和安裝成本費(fèi)，配套建設(shè)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本組成。施工成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中所占的比率不是最高的，只能說(shuō)施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門(mén)的權(quán)力相對(duì)做大。控制成本被分解到各職能部門(mén)后，各部門(mén)就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對(duì)其他部門(mén)甚至全局會(huì)有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部門(mén)關(guān)心的范圍。因此將項(xiàng)目成本管理重點(diǎn)放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個(gè)部門(mén)每個(gè)階段都要注重項(xiàng)目成本的管理。

2提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平的方法

2.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理

項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià)，決定項(xiàng)目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項(xiàng)目建設(shè)的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問(wèn)題。在建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。

（1）合理確定建設(shè)規(guī)模：任何項(xiàng)目工程的投資，無(wú)不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更是如此，如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場(chǎng)調(diào)查，可能會(huì)導(dǎo)致資金難到位，開(kāi)工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會(huì)造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到計(jì)劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過(guò)小，使得資源得不到有效配置，項(xiàng)目單位成本較高，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)降低。因此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

（2）做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)比較有效的手段。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離的弊端，通常項(xiàng)目建議書(shū)由開(kāi)發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對(duì)應(yīng)的投資估算由財(cái)會(huì)、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財(cái)務(wù)，缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想保守，造成在項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，把控制工程造價(jià)觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個(gè)環(huán)節(jié)中。

（3）合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著工程造價(jià)的高低、建設(shè)工期的長(zhǎng)短、建設(shè)質(zhì)量的好壞，及項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)狀況。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)十分重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不一定要一味的追求高標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，在確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)一定要按照可行性報(bào)告中市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)根據(jù)自己的特點(diǎn)、特色來(lái)進(jìn)行。

2.2設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的費(fèi)用管理有兩個(gè)目的，一是降低為完成設(shè)計(jì)任務(wù)所需的設(shè)計(jì)成本，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等費(fèi)用。由于占工程費(fèi)用大部分的設(shè)備、材料、建筑、安裝費(fèi)用在設(shè)計(jì)階段就可以較精確地確定，因此可以說(shuō)，降低項(xiàng)目成本的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)階段中做好以下問(wèn)題控制成本。

（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

（2）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)控制造價(jià)：設(shè)計(jì)不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的不確定因素，由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)觀念的教育：在設(shè)計(jì)工作中推行限額設(shè)計(jì)，根據(jù)合同標(biāo)的額，對(duì)各專業(yè)限定投資額，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的工程量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)中，從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財(cái)力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設(shè)計(jì)采用最佳方案。

3結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心的內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。我國(guó)的項(xiàng)目管理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有更好的掌握和理解項(xiàng)目成本管理的內(nèi)涵，重視項(xiàng)目成本管理的有效實(shí)施，才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

房地產(chǎn)成本控制論文:房地產(chǎn)成本控制

論文關(guān)鍵詞：成本控制新思路

論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必需提供適銷對(duì)路的開(kāi)發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，而搞好成本核算進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段，也是目前開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主要成本構(gòu)成

（一）土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣(mài)出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

（二）前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

（三）建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程廢紙房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

（四）市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。

（五）管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。

（六）貸款利息

房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

（七）稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

（八）其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。

二開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本控制方法

（一）強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)

（1）規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣(mài)，掛牌制度。在全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開(kāi)放，競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營(yíng)性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會(huì)導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。

（2）加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會(huì)上漲。適量的供應(yīng)維持動(dòng)態(tài)平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對(duì)平衡的價(jià)格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價(jià)狂漲。

（3）逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免因土地供應(yīng)方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過(guò)規(guī)定期限而未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來(lái)平抑過(guò)高的地價(jià)。

（二）加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度

各級(jí)地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對(duì)國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可收可不受的項(xiàng)目予以停收，以利降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

（三）完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用

對(duì)應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過(guò)變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開(kāi)發(fā)商頭上，對(duì)確需應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營(yíng)加重開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（四）適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)

依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫?huì)對(duì)某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開(kāi)支，平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起事半功倍的效力。

（五）開(kāi)拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用

金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國(guó)家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開(kāi)金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過(guò)緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過(guò)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門(mén)檻，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長(zhǎng)期貸款利率水平等。也只有通過(guò)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（六）充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，維持物價(jià)平穩(wěn)

加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家維持物價(jià)平穩(wěn)必選之道，政府通過(guò)利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。通過(guò)市場(chǎng)這個(gè)無(wú)形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點(diǎn)關(guān)注，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競(jìng)爭(zhēng)格局，并可適當(dāng)放寬進(jìn)出口相關(guān)政策，確保價(jià)格維持合理水平，保持建材市場(chǎng)的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價(jià)水平不但可以降低建材價(jià)格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。

（七）維持合理利潤(rùn)空間，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理

企業(yè)以贏利為目的，為實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部挖潛、加強(qiáng)管理等方式來(lái)謀求合理的利潤(rùn)。維持合理的利潤(rùn)空間對(duì)企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個(gè)層面，在施工隊(duì)伍的選擇，材料、設(shè)備采購(gòu)等方面，完善招投標(biāo)制度和貨比三家制度，加強(qiáng)施工質(zhì)量和預(yù)算管理，即提高效益，也可有效控制各項(xiàng)可控成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者和社會(huì)效益，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的。

三開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本控制要點(diǎn)

（一）前期階段

在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，通過(guò)市場(chǎng)行為來(lái)選擇在市場(chǎng)上占有一定席位的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂，對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)最大化是其經(jīng)營(yíng)的最終目的。其次，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例大，因此采較取方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。

在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。精明的開(kāi)發(fā)商除了會(huì)委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前，開(kāi)發(fā)商還務(wù)必組織對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過(guò)程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)大。

因此在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。（二）項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。

（三）管理費(fèi)用的控制

管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。

（四）銷售費(fèi)用的控制

銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營(yíng)銷手段，根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)情況，合理控制銷售費(fèi)用。

（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制

財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對(duì)稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

四開(kāi)發(fā)全過(guò)程中個(gè)別成本的控制

在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項(xiàng)也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系。

五建立成本管理控制的保障措施

建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)歸口分級(jí)管理制度、限額設(shè)計(jì)制度、成本控制激勵(lì)制度等)和組織保障體系(設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的成本管理職能部門(mén))。

六綜述

總之，在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，取得高效的運(yùn)營(yíng)效益。成本低控戰(zhàn)略的體現(xiàn)是運(yùn)營(yíng)效益。企業(yè)成本低控，實(shí)際就是指企業(yè)善于管理經(jīng)營(yíng)。企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者做同樣的事情，誰(shuí)的效益最大化，誰(shuí)就是贏家。